房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃技巧及稅收剖析-免費(fèi)閱讀
【正文】 （二）企業(yè)對(duì)房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對(duì)策 典型案例： ? 某房地產(chǎn)公司將開發(fā)的部分門面房留歸本公司，等待更大的價(jià)值潛力；當(dāng)時(shí)企業(yè) 自建自購 時(shí)作價(jià) 1500萬元。 ? 后來在咨詢過程中，發(fā)現(xiàn)了以上問題，但該公司已經(jīng)多交了 4年稅，同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定該部分支出已經(jīng)無法從房屋中準(zhǔn)確分立出來，要求以后年度還 應(yīng)繼續(xù)交稅 。 2． 未來的矛盾突出 ? 針對(duì)以上情況，為了打擊部分房地產(chǎn)公司捂盤（即開發(fā)的房屋暫不出售，等將來賣更好的價(jià)格）、捂地等情況，國家擬采取以下措施： （ 1）凡是房產(chǎn)公司已開發(fā)完畢 達(dá)到銷售條件 的，若在一定期限內(nèi)還未出售，超過期限后一律視同房產(chǎn)公司自己使用， 視同銷售 ，先征取營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，再視同公司自用房征收房產(chǎn)稅，將來視情況決定是否同時(shí)開征物業(yè)稅。 （ 3）預(yù)計(jì)至少交納土地增值稅和企業(yè)所得稅 =2300萬元（具體計(jì)算方法及原則后面介紹） （ 4）注銷時(shí)個(gè)人所得稅約 680萬元。 ? 而 公司的股權(quán)價(jià)值則全部體現(xiàn)在公司的土地 或開發(fā)項(xiàng)目 上。 （ 1） A公司應(yīng)交營業(yè)稅等=10000 %=。精裝修的房屋售價(jià)包括裝修費(fèi)用及裝修的基本利潤在內(nèi)。 （ 3）屬于在建工程整體轉(zhuǎn)讓。 運(yùn)用舉例 9 ? 如上例 8中，對(duì)于甲公司分回的 16000平米房屋，甲方要再次出售給內(nèi)部職工，可以改為以下結(jié)算模式： （ 1）乙公司直接將該部分房屋以每平米 5200元的價(jià)格賣給甲方指定的內(nèi)部職工，并由甲方公司職工與乙公司簽訂購房合同，并開票辦證。 ? 應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅及附加稅 =2023 %=112萬元。 ? 另外甲乙兩公司還因此補(bǔ)交巨額的土地增值和企業(yè)所得稅。乙公司向甲公司分配房屋時(shí)，按協(xié)議價(jià)格開出發(fā)票，并交納營業(yè)稅及附加稅， 稅率 為%。 三、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃思路 ㈠ 基本原則 ㈡ 減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) ㈢ 改變收入 性質(zhì) （一）基本原則 1． 遵循稅法對(duì)營業(yè)收入確認(rèn)的要求 2． 防止在收入計(jì)量上出現(xiàn)與稅法對(duì)抗的行為 （ 1）對(duì)價(jià)外費(fèi)用的處理，或選擇巧妙，或選擇規(guī)范。 ③ 工程分包和轉(zhuǎn)包的，總承包人為營業(yè)稅和附加稅的 扣交義務(wù)人 。房產(chǎn)稅由 承典方 交納 二、相關(guān)行業(yè)的稅種及稅率 ㈠ 建筑施工業(yè) ㈡ 裝飾裝潢業(yè) ㈠ 建筑施工業(yè) 1． 交納的主要稅種和稅率 ⑴ 營業(yè)稅，稅率 3% ⑵ 城建稅和教育費(fèi)附加、同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ⑶ 印花稅，稅率 ‰ ⑷ 企業(yè)所得稅，稅率： 2023年年底之前為33%， 2023年 開始 為 25%。 ㈦ 房產(chǎn)稅 3． 房產(chǎn)稅的納稅人 ? 房產(chǎn)稅的納稅人是指擁有以上征稅范圍房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，具體包括：產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。 土地增值稅計(jì)算方法舉例 3 參考答案 (1) 應(yīng)交印花稅＝ 28000 ‰＝ 14萬元 (2) 應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅＝ 28000 5% (1+10%)＝ 1540萬元 (3) 稅務(wù)機(jī)關(guān)按收入的 2%預(yù)扣土地增值稅＝ 28000 2%=560萬元 (4) 按收入的 %預(yù)扣企業(yè)所得稅＝ 28000 %=392萬元 (5) 允許扣除的開發(fā)等支出＝ 14500－（ 380+120）＝ 14000萬元 (6) 允許扣除的稅金＝ 14+1540＝ 1554萬元 (7) 土地增值稅＝ 28000－（ 14000+1554）＝ 12446萬元 (8) 土地增值率＝ 12446247。 ㈤ 土地增值稅 2． 土地增值稅的征稅范圍 ? 土地增值稅的征稅范圍包含：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 【提示】該稅的最大特點(diǎn)為征收面廣、稅率很低。 【提示】納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 2 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過100%的部分 40% 5% 增值額 40%扣除項(xiàng)目金額 5% 3 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過200%的部分 50% 15% 增值額 50%扣除項(xiàng)目金額15% 4 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分 60% 35% 增值額 60%扣除項(xiàng)目金額 35% ㈡ 營業(yè)稅及附加稅 1/7 1．營業(yè)稅的定義 ? 營業(yè)稅是指對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其取得的營業(yè)收入額（銷售額）征收的一種流轉(zhuǎn)稅。 ㈡ 營業(yè)稅及附加稅 3/7 3． 營業(yè)稅的納稅人 ? 營業(yè)稅的納稅人是指對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。 ㈢ 印花稅 1/2 1．印花稅的 定義 ? 印花稅，是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受、使用稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。 【 提示 】⑴ 房屋、土地出租的，不交契稅 ； ⑵ 房屋交換，按 交換差額 計(jì)征。 ㈤ 土地增值稅 ⑸ 土地增值率 ＝土地增值額247。 4． 企業(yè)所得稅的計(jì)征依據(jù)及計(jì)算方法 ? ⑴ 企業(yè)所得稅的稅率： 2023年年底之前為33%， 2023年開始為 25%。計(jì)算公式為： ? 應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ 租金收入 12% 房產(chǎn)稅 應(yīng)用舉例 4 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的部分房屋分別運(yùn)用如下： 第一 ，將 3套房屋作為本公司臨時(shí)辦公用房，入賬價(jià)值 500萬元； 第二 ，將部分房屋以出典的方式融資，該部分出典的房屋賬面價(jià)值 1000萬元，實(shí)際融資 750萬元； 第三 ，將部分開發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬元。 建筑施工業(yè)計(jì)稅 應(yīng)用舉例 5 ? 某施工企業(yè)承接一項(xiàng)房屋的建筑施工，合同總金額 14000萬元； ? 當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按照施工企業(yè)收入的一定比例預(yù)征稅款， ? 營業(yè)稅及附加稅比例為 %， ? 企業(yè)所得稅按照收入的 3%預(yù)征， ? 預(yù)征稅款的 綜合比例 為 %。即按照收入一定比例將營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅一次性征收。 運(yùn)用舉例 7 ? 甲乙兩公司簽訂協(xié)議，由甲方出地，乙方出錢并負(fù)責(zé)房屋開發(fā)，進(jìn)行 合作建房 ? 甲方所出土地賬面價(jià)值 600萬元，市場價(jià)值 5000萬元；乙方出錢對(duì)該部分土地進(jìn)行房屋開發(fā)，實(shí)際開發(fā)房屋面積 40000平方米，乙方追加投入開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用支出約 7000萬元。 ② 從乙公司分回房屋按 3%的稅率補(bǔ)交契稅=1600 3%=264萬元。 運(yùn)用舉例 8續(xù) ： ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查時(shí)，要求丙公司補(bǔ)稅，主要理由： 第一 ：丙公司將該部分房屋出典前，表明丙公司已擁有該房屋的所有權(quán)，視同為丙公司購入自己開發(fā)的房屋，按 %的稅率補(bǔ)交營業(yè)稅等。 3． 減少公司間房屋流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié) ，同時(shí)又要滿足聯(lián)合開發(fā)或協(xié)議抵債等經(jīng)營要求 ，最簡單的處理方法只有兩種 第一， 總量控制的終端一次性銷售模式 ，即： （ 1）由合作雙方處理房源的總數(shù)量。 （ 3）甲公司也不存在房屋計(jì)稅價(jià)格的調(diào)整問題（即：每平米按 5200再出售，而 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定均價(jià) 為 5500元）。 （ 2） 條件 。 ? 當(dāng)?shù)匾?guī)定 ，房地產(chǎn)公司營業(yè)稅及附加稅率為 %，裝飾行業(yè)為 %，該類房屋的 契稅稅率 為 4%。 （ 3） 原因 ：公司形式上是出讓土地或未完工的房屋，實(shí)際屬于 轉(zhuǎn)讓整個(gè)公司 。 ? 另外有一家公司看中這塊土地， 愿意購買 ，但最高出價(jià)不超
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