【正文】 包商一方面要有相應(yīng)的施工資質(zhì)，同時應(yīng)該是自產(chǎn)、自制、自銷建筑材料設(shè)備的。 ? 納稅人通過簽訂建設(shè)工程施工合同，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的同時，將建筑業(yè)勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包給其他單位和個人的，對其銷售的貨物和提供的增值稅應(yīng)稅勞務(wù)征收增值稅； 50 ? 關(guān)于納稅人問題 ? 本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產(chǎn)的單位或個人。（《營業(yè)執(zhí)照》《施工資質(zhì)》、《安全生產(chǎn)許可證》等） ? 裝飾工程如何界定？ ? 55 ? 與施工單位簽訂《裝飾工程合同》時，應(yīng)該明確約定 “ 甲供部分裝飾材料及設(shè)備 ” ，裝飾公司僅僅是收取裝飾工程勞務(wù)費（即人工費、管理費及輔助材料費等費用），并注明裝飾工程勞務(wù)費總金額 ? 同時合同中應(yīng)明確，甲供裝飾材料、設(shè)備價款不再與施工單位結(jié)算。 61 籌劃思路 6 ? 巧簽商品混凝土購買合同，節(jié)省工程成本 ? 開發(fā)商與商品混凝土公司簽訂《商品混凝土委托加工合同》，合同中明確規(guī)定，水泥由開發(fā)商供應(yīng)； ? 商品混凝土公司僅僅向開發(fā)商收取加工費、機械費輔助材料費等； ? 開發(fā)商與水泥供應(yīng)商簽訂《水泥買賣合同》，直接支付水泥價款。 64 政策依據(jù) ? “ 財稅〔 2023〕 9號 ” 文明確規(guī)定： ? 一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照 6%征收率計算繳納增值稅： ? 。 ? 財政局下文明確財政扶持政策，按照繳稅金額作為基數(shù)計算財政扶持金額，每季度兌現(xiàn)一次。 ? 在方案二中公司將實物和服務(wù)優(yōu)惠的價值直接作為購房折扣，在成交價中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業(yè)額，公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（ 1600－ 40） 5%＝ 78萬元 。 ? 80 ? 方案二 ? 在小區(qū)中心花園建設(shè)一個噴泉，美化綠化整個小區(qū)，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資 300萬元，則可扣除項目金額為（ 20800＋ 300）（ 1＋ 10%＋ 20%）＋ 1750＋ 175＝ 29355，增值額為 35000－ 29355＝ 5645，增值率為 %，正好符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。 ? 最常見的就是向銀行貸款，實踐中銀行一般會要求開發(fā)企業(yè)或第三人為貸款提供擔(dān)保，比如開發(fā)企業(yè)將建設(shè)項目向銀行抵押作為還款的擔(dān)保：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項目的國有土地使用權(quán)，或國有土地使用權(quán)連同在建工程向貸款銀行抵押，貸款銀行在抵押登記手續(xù)辦理完畢并取得他項權(quán)證后，按照工程的施工進度發(fā)放貸款，并對開發(fā)企業(yè)的資金使用進行監(jiān)管。 105 該貸款的 適用范圍？ ? ? 已投入商業(yè)運營，經(jīng)營 管理比較規(guī)范、經(jīng)營 利潤較為穩(wěn)定 、 現(xiàn)金流量 較為充裕、綜合收益較好的商業(yè)、辦公、生產(chǎn)、倉儲用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等物業(yè)形式。 111 （ 2）乙公司 ? 甲公司應(yīng)該向乙公司收取利息而沒有收取，乙公司也就不能稅前扣除這 420萬元，會 多繳納企業(yè)所得稅 105萬元。 115 采用委托貸款涉及哪些費用？ ? 采用委托貸款模式進行放款和貸款，主要會涉及到以下幾筆費用的支出： ? ? （ 1）委托貸款手續(xù)費 ：銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續(xù)費。 ? （ 2）而且公司治理制度的不完善，導(dǎo)致股東普遍希望對公司有控股權(quán)，新股東如不能對公司有一定的控制力則一般不會輕易投入資金。 ? 當(dāng)前出現(xiàn)房地產(chǎn)信托熱，主要是因為銀行信貸收緊而開發(fā)企業(yè)又缺乏其他融資渠道情況下的無奈之舉，其實國內(nèi)當(dāng)前的房地產(chǎn)信托只是一種過渡性安排，無論如何不會成為融資的主要途徑。 ? 在開發(fā)企業(yè)普遍為個人貸款提供階段性擔(dān)保的情況下，在擔(dān)保責(zé)任沒有解除前也會干擾開發(fā)企業(yè)。 ? 承建企業(yè)墊資在一定程度上減輕了開發(fā)企業(yè)的資金壓力，但加重了承建企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，直接導(dǎo)致的后果就是承建企業(yè)可能拖欠材料廠商的材料款、設(shè)備款，甚至是建筑工人的工資，產(chǎn)生嚴(yán)重的社會問題。 ? 建議在合作之初，及時聘請 律師、稅務(wù)師作為項目顧問，由律師進行盡職調(diào)查、方案分析等專業(yè)服務(wù)，由稅務(wù)師設(shè)計涉稅方案，對切實保護自己的合法權(quán)益很有幫助。 ? 116 委托貸款的涉稅處理？ ? （ 1）營業(yè)稅 ? （ 2）企業(yè)所得稅 ? （ 3）土地增值稅 ? （ 4）印花稅 117 一、債權(quán)融資 －（ 5）向個人的借款 ? 房地產(chǎn)公司向個人借款是否合法？是否簽訂合同？ ? 企業(yè)支付個人借款利息獲取什么票據(jù)？ 118 個人借款利息如何進行稅務(wù)處理？ ? ? 問題：我們公司在開發(fā)項目過程中出現(xiàn)了資金的暫時性緊張，于2023年 1月 1日，向職工個人簽訂《借款合同》，獲取職工借款 2023萬元，期限 1年，并約定按照 10%支付個人利息。委托人包括政府部門、企事業(yè)單位及個人等。（假定，銀行貸款基準(zhǔn)利率 7%，兩年應(yīng)該收取利息金額為： 3000萬元 7％ 2年＝ 420萬元。 ? 103 經(jīng)營性物業(yè)貸款的準(zhǔn)入條件？ ? 經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)成立并依法持有企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、 實行獨立核算的法人或其他經(jīng)濟組織，其擁有的物業(yè)已投入運營，并對該物業(yè)有獨立的處臵權(quán)。 84 ? 盡管本例中 C是 A的控股企業(yè)，但雙方的投資主體不全相同。 78 籌劃思路 11 ? 適當(dāng)加大成本，節(jié)省土地增值稅 ? A房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積 100， 000平方米，全部都是普通住宅。 ? 該 銷售 優(yōu)惠吸引了不少消費者前來購買，在優(yōu)惠期間銷售住宅，實現(xiàn)銷售收入 1600萬元，推出空調(diào)總價值 10萬元，優(yōu)惠的物業(yè)管理費合計為 4萬元，送出的旅游團票價值 26萬元，合計 40萬元。 67 一般操作模式 ? （一）招投標(biāo)階段 ? 施工資質(zhì)要求 ? 是否是自產(chǎn)自銷代建安勞務(wù) ? 是否具有增值稅一般納稅人資格 ? 是否響應(yīng)甲供設(shè)備、裝飾材料的要求 ? 支付形式約定（ 銀行承兌匯票等 ） ? 甲供裝飾材料節(jié)約超支的處理 ? 68 一般操作模式 ? （二）商務(wù)談判及合同簽訂階段 ? 《裝飾工程施工合同》 （明確甲供裝飾材料的處理方式、質(zhì)量保證金等） ? 《工程設(shè)備施工合同》 ? 《銷售建筑材料設(shè)備及施工的合同》 （總價款中建筑勞務(wù)款的明確、發(fā)票的提供等） ? 《裝飾材料買賣合同》（ 甲供材料節(jié)約超支的處理、是否結(jié)算甲供材料設(shè)備等 ） ? 《建筑工程設(shè)備買賣合同》 ? 69 一般操作模式 ? （三）合同履行階段 ? 施工產(chǎn)值的確認(rèn) ? 甲供材料的結(jié)算 ? 工程款項的支付 ? 工程預(yù)結(jié)算與工程財務(wù)結(jié)算 ? 工程保修金 70 ?其他稅金的籌劃 71 籌劃思路 7 ? 改變 “ 多負(fù)擔(dān)承接債務(wù)利息 ” 的支付形式，節(jié)省土地增值稅 ? 基本思路 ? 與政府協(xié)商：一方面將 “ 多負(fù)擔(dān)的承接債務(wù)利息支出 ” 作為土地價款；另一方面政府以 “ 財政扶持 ” 名義將此款返還公司。 ? 假定：每立方米商品混凝土用水泥 400公斤，單價為 500元，單位水泥價值 200元，也就是說水泥價值占商品混凝土價值的 50%。 58 籌劃思路 5 ? 再分包工程的涉稅處理方式的籌劃 59 舉例 ? 開發(fā)商（ 甲方 ）將工程發(fā)包給某施工企業(yè)（總包方〔 乙方 〕）（一級土建資質(zhì)等），工程總價值 2億元。 53 舉例 ? 某開發(fā)商開發(fā)電梯公寓（精裝房） 10萬平方米，建安成本 3億元。 47 ? 文件 2 《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第 7條規(guī)定： ? 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額： ? （一）銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為； ? （二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。施工單位繳納營業(yè)稅的基數(shù)需要包括鋼結(jié)構(gòu)件價值 350萬元，繳納 ，此稅應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)。 ? 設(shè)備包括標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備；非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備；各種設(shè)備的本體及隨設(shè)備到貨的配件、備件和附屬于設(shè)備本體制作成型的梯子、平臺、欄桿及管道等；各種附屬于設(shè)備本體的儀器儀表等；附屬于設(shè)備本體的油類、化學(xué)藥品等； ? （二）、材料是指為完成建筑、安裝工程所需的原料和經(jīng)過工業(yè)加工的設(shè)備本體以外的零配件、附件、成品、半成品等。（ 增值稅小規(guī)模納稅人與一般納稅人、資金流與發(fā)票抬頭、增值率等 ） 32 政策依據(jù) ? 文件 1 《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定： ? 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但 不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款 。 22 ? 3種 例外 稅務(wù)處理： ? 提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物 ? 建筑裝飾勞務(wù) ? 建設(shè)單位提供設(shè)備 23 籌劃目的 ?降低涉稅風(fēng)險 ?節(jié)省成本支出