【正文】 用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％扣除。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格優(yōu)勢也可以增強企業(yè)的市場競爭力。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加 100萬元。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點”。 ? 因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 ? 稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。 非關(guān)聯(lián)方串謀分析 項 目 指 標(biāo) 是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 =主營業(yè)務(wù)收入凈額 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =運費 247。 本月主營業(yè)務(wù)收入 100% 收入確認(rèn)是否滯后 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 當(dāng)期營業(yè)收入 100% 所得稅稅負(fù)率 =應(yīng)納稅額 247。 ?抗稅：以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的違法行為?！?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧與涉稅風(fēng)險規(guī)避 》 章 從 大 ?納稅籌劃基礎(chǔ) ?納稅風(fēng)險自我檢測與風(fēng)險評估 ?主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ?企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 課 程 目 錄 納稅籌劃基礎(chǔ) ?納稅籌劃興起的背景及其概念 ?納稅籌劃的特點及其一般原則 ?納稅籌劃的環(huán)節(jié)以及一般程序 ?納稅籌劃的變量引進(jìn)與因素分析學(xué)說 納稅籌劃基礎(chǔ) 世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡。屬違法行為。 主營業(yè)務(wù)收入 100% 當(dāng)期營業(yè)稅特殊行業(yè)營業(yè)收入扣除率（如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運輸業(yè)） =當(dāng)期扣除金額 247。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款） 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% ?? 費用合理性分析 項 目 指 標(biāo) 費用是否合理 營業(yè)費用率 =營業(yè)費用 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 平均借款 =（長短期借款期初數(shù) +長短期借款期末數(shù)） 247。 （上期投資收益 +上期補貼收入 +上期營業(yè)外收支） 100% 關(guān)聯(lián)方定價合理性分析 項 目 指 標(biāo) 關(guān)聯(lián)交易定價是否合理 主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運用收入、成本、費用、非經(jīng)常性損益主要評估指標(biāo)進(jìn)行分析。 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ? 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強 ? 個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 ? 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 ?房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 ?土地增值稅納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ?房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長期的總結(jié)完善 ?納稅籌劃的平臺 ?納稅籌劃的技術(shù) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ?“臨界點”籌劃法 ?費用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法 ?收入分散籌劃法 ?建房方式籌劃法 ?靈活運用優(yōu)惠政策法 ?代收費用計價籌劃法 ?成本核算對象籌劃法 ?股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ?核算方式籌劃法 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。 ㊣認(rèn)真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價與增加扣除額。 “臨界點”籌劃法 ? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物價或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。估計市場價值是 800萬元，其中各種設(shè)備的價格約為 100萬元。 建房方式籌劃法 ? 為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。 建房方式籌劃法 ? 確定合適的利息扣除方式 ? 財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。但如果當(dāng)事人確實無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負(fù)下降。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用 。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約 億元（計算過程略）。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 ?納稅人及納稅義務(wù)解析與納稅籌劃 ?稅率變化解析及納稅籌劃 ?應(yīng)稅收入解析與納稅籌劃 ?成本費用稅前扣除解析與納稅籌劃 ?資產(chǎn)的稅務(wù)處理及納稅籌劃 ?稅收優(yōu)惠政策解析與納稅籌劃 企業(yè)所得稅對房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 謝謝大家 演講完畢，謝謝觀看！