【正文】 的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給的減讓 ? 銷售退回：企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。 ? 操作實例 ? 某開發(fā)商 2023年開工 A項目， 04年已正常銷售，實現(xiàn)銷售收入 1000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金55萬元，期間費用 50萬元，銷售成本 700萬元； 04年開工 B項目當(dāng)年不具備完工條件實現(xiàn)預(yù)售收入 200萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 11萬元。 除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn) 進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 財產(chǎn)損失的扣除 ? 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。會計與稅法的差異，主要是銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入。 ? 實際發(fā)生：對應(yīng)是不能預(yù)提、攤銷等 管理費的扣除 ? 非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的機構(gòu)、場所，就其中國境外總機構(gòu)發(fā)生的與該機構(gòu)、場所生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的費用，能夠提供總機構(gòu)出具的費用匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法等證明文件，并合理分?jǐn)偟?，?zhǔn)予扣除。假定不考慮增值稅 ， 如在銷售日支付貨款，只須支付 8000萬元。 ? 三者均可能與會計核算產(chǎn)生差異 （三）長期待攤費用 ? 已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出。 ? 會計核算：企業(yè)合并形成（包括同一控制下、非同一控制） ? 除企業(yè)合并以外的 ? 支付現(xiàn)金、股權(quán)置換、投資者投入、非貨幣交換和債務(wù)重組 ? 差異主要在非商業(yè)實質(zhì)的非貨幣交換 （四）投資資產(chǎn)之長期股權(quán)投資 初始投資成本的調(diào)整：比較投資成本與投資時占被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值的份額 投資成本大：商譽，不調(diào)整投資成本，稅收與會計確認(rèn)金額相同 投資成本小：差額計入當(dāng)期損益，計稅基礎(chǔ)不調(diào)整 例： A公司以 2023萬元取得 B公司 30％的股權(quán)，取得投資時被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價值為 7000萬元。 成本對象 ? 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。指為取得土地開發(fā)使用權(quán) (或開發(fā)權(quán) )而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 ? 公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ? 對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。 ? ，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 ? (四 )預(yù)算造價法。 以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的取得土地使用權(quán) ? 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出 (包括首次分出的和以后應(yīng)分出的 )的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。出地的目的是換房或分利 ? （一）換房 ； 在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，出地方將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)；開發(fā)方將其分解為按市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù) ? （二）分紅：出地方應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)； 開發(fā) 方可按投資交易額計算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本 六、新舊政策銜接 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2023年 12月 31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按新政策處理。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理 特定事項的稅務(wù)處理 ? 合作開發(fā)項目是指：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司。 ? 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。 ? 確認(rèn)的時間點不一 ? 開發(fā)產(chǎn)品的 市場公允價值的確定 操作實例 ? A企業(yè)將帳面價值 2023萬元的土地投入 B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)，在開發(fā)過程中 B企業(yè)共投入 2億元，按照合同約定，項目開發(fā)結(jié)束后， A企業(yè)分得房產(chǎn)公允價值為 1億元，其它房產(chǎn)歸 B企業(yè)所有。 ? 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的 ,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 ,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配 ,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 ? ，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配 ? 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。 企業(yè)計稅成本核算的一般程序 ? 對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。企業(yè)可以按上述原則，在開工前劃分不同的成本對象。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會計制度、會計準(zhǔn)則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費用。 （三）長期待攤費用 ? 固定資產(chǎn)的大修理支出，按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。會計上基本相同，但有可能存在差異。 捐贈支出 ? 公益救濟性捐贈 ? 計算基數(shù)從以前的“應(yīng)納稅所得額”改為“企業(yè)的利潤額”，方便了納稅人計算； ? 改變了以前按不同受贈對象、不同扣除比例的規(guī)定，將稅前扣除比例統(tǒng)一為 12%。開發(fā)產(chǎn)品完工后，計算廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的基數(shù)時，應(yīng)扣除未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入。其范圍是： ? 職工工資、薪金津貼和補貼 ? 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費 ? 職工福利費 ? 社會基本保險 ? 住房公積金 ? 非貨幣性福利 ? 辭退福利 ? 其它與獲得職工服務(wù)有關(guān)的支出 工資薪金的特殊形式一一股份支付 ? 會計規(guī)定：為取得職工服務(wù)而授予的權(quán)益性工具或以權(quán)益性工具為基礎(chǔ)確定的負(fù)債，如股份期權(quán)、股票等。 ? 企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的按照《關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅 [2023]29號）第一條第二款“其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的 5%計算限額。成本對象總可售面積 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 維修費用的扣除 ? 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品