【正文】 管理費用和合理回報等收入）。 那么，如何進行財務處理呢？ 企業(yè)會計準則解釋第 5號（征求意見稿） 三、企業(yè)采用建設轉讓方式（ BT）參與公共基礎設施建設業(yè)務，應當如何處理？ 房地產財稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項目 BOT模式如何進行財稅處理？ 建造 運營 移交 房地產財稅問題解決專家 七、買賣樓花 案例 房地產公司甲取得一塊開發(fā)用地，建設住宅小區(qū)項目，共計 20萬平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約 10萬平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價格 2023元人民幣。 請問：雙方有什么風險？ 買賣樓花模式 房地產財稅問題解決專家 七、買賣樓花 案例二：以整個項目作為樓花 甲房地產公司將一個小項目交給乙房地產公司運作，約定乙支付給甲公司 1億元人民幣，在甲公司平臺上運作，但所有稅負由乙公司承擔。 總結 房地產財稅問題解決專家 演講完畢，謝謝觀看！ 。作為代價， A公司承擔了 B公司原 2300萬負資產，并承擔相應人員安置費用共計 1800萬元。最終乙公司花費建設費用、期間費用等共計 3億元。 三、按 BT方式建設的項目，其工程建設中的建筑業(yè)營業(yè)稅按現(xiàn)行政策規(guī)定執(zhí)行。 房地產財稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項目 江西省地方稅務局關于 BT方式建設項目有關稅收政策問題的公告 BT（ Build Transfer）即建設 移交，是專屬于政府的基礎設施項目建設領域中采用的一種投資建設模式，這種項目投融資方式是國際上的一種通行做法。 房地產財稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項目 關鍵二：如何進行涉稅處理？ 營業(yè)稅？（建筑業(yè) /不動產銷售 /金融業(yè)） 土地增值稅？ 重慶市地方稅務局關于建筑業(yè)營業(yè)稅有關政策問題的通知 渝地稅發(fā) [2023]195號 對 BT模式的營業(yè)稅征收管理，明確為： (一 )無論其是否具備建筑總承包資質，對融資人應認定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。 房地產財稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項目 案例： 甲房地產公司接受政府市政部門委托建設一個廣場，甲公司取得劃撥土地，開始立項、建設，約定建設完畢后以 2億元回購。 這種方式也就是中國目前所有房地產教科書上所講述的，代建工程開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基礎設施、園林綠化、旅游風景）等所發(fā)生的各項費用支出。委托方自用產權不發(fā)生轉移的不繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后，應按照委托方確認的結算價款，計入營業(yè)收入，并結轉代建工程相關成本。 乙方取得土地，乙方立項 乙方項目，同甲方合作開發(fā)。 乙方僅提供管理服務，收取管理費用，按照“服務業(yè)”繳納 5%營業(yè)稅； 無需繳納土地增值稅； 正常繳納所得稅。請問是否合理？ 房地產財稅問題解決專家 舊城改造模式 四、舊城改造（城中村改造、棚戶區(qū)改造） 舊城改造的三種模式 安置開發(fā)全分立模式 安置開發(fā)半分離模式 安置開發(fā)全結合模式 房地產財稅問題解決專家 舊城改造模式 四、舊城改造（城中村改造、棚戶區(qū)改造） 城中村改造與棚戶區(qū)改造的稅收優(yōu)惠政策 關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見 建保 [2023]295號 關于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關稅收優(yōu)惠政策的通知 財稅 [2023]42號 房地產財稅問題解決專家 舊城改造模式 保障房建設與開發(fā) 什么是保障房？ 2023陜西省保障性住房管理辦法 .docx 保障房三種模式 —— 自行開發(fā)模式 —— 委托代建模式 —— 附帶建設模式 保障房建設的財稅風險與處理思路 房地產財稅問題解決專家 代建模式 五、代建 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。歡迎您再次提問。按 《 土地增值稅暫行條例 》 及其實施細則規(guī)定，切實屬于純股權轉讓的原則上不征土地增值稅。 其中，對投資聯(lián)營一方由于經營狀況等原因而中止聯(lián)營關系，正常撤資的，其股權轉讓行為，暫不征收土地增值稅；對以轉讓房地產為盈利目的的股權轉讓，應按規(guī)定征收土地增值稅。 案例： 房地產企業(yè)甲以 1億元收購房地產企業(yè)乙 100%股權，繼續(xù)開發(fā)乙所持有的200畝開發(fā)用地，乙公司原賬面土地成本為 6000萬元，請問收購后土地成本可否按照 1億元人民幣重新入賬？ 假設房地產企業(yè)乙實際凈資產為 5000萬元，股東為張三、李四兩名自然人，乙公司原始注冊資本為 5000萬元，請問乙公司原股東是否需要繳納個人所得稅？ 房地產財稅問題解決專家 收購項目公司模式 三、收購土地持有方模式 土地成本風險 個稅代扣風險 土地增值稅風險 財務銜接風險 房地產財稅問題解決專家 收購項目公司模式 三、收購土地持有方模式 個稅問題 股權轉讓程序的變化 國家稅務總局關于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知 2023285號 .doc 股權轉讓中股權公允價值的確定 國家稅務總局關于股權轉讓所得個人所得稅計稅依據(jù)核定問題的公告 .doc 國家稅務總局國家工商行政管理總局關于加強稅務工商合作 實現(xiàn)股權轉讓信息共享的通知 2023126號 .doc 房地產財稅問題解決專家 收購項目公司模式 三、收購土地持有方模式 土地增值稅問題 國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復 國稅函 [2023]687號 廣西壯族自治區(qū)地方稅務局： 你局 《 關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示 》 （桂地稅報 [2023]32 號）收悉。請問雙方如何繳稅。 三是貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 土地增值稅清算中的拆遷安置成本如何確認？ 房地產財稅問題解決專家 購買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的土地增值稅問題 《 國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知 》 （國稅函 [2023]220號）文件，澄清了拆遷安置成本確認問題。 請問該企業(yè)如何進行財稅處理？ 房地產財稅問題解決專家 購買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的營業(yè)稅問題 《 國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復 》 （國稅函 [2023]768號）文件中作了明確規(guī)定：房地產開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現(xiàn)形式的經濟利益的交換。 房地產財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 6）拆遷補償涉稅風險 —— 拆遷補償收入的所得稅問題 《 國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知 》 2023年 40號公告 關鍵點之一：政策性搬遷 關鍵點之二：五年 關鍵點之三：重置資產折舊與攤銷 政策性搬遷收入 非政策性搬遷收入 異地重建，重置資產 免征所得稅 繳納所得稅 未重建或重置 繳納所得稅 繳納所得稅 房地產財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 6）拆遷補償涉稅風險 案例 甲企業(yè)為工業(yè)企業(yè)，有一塊土地 50畝，賬面凈值 4000萬元，地上建筑物 1萬平方，賬面凈值 3000萬元，乙企業(yè)擬收購甲企業(yè)土地，雙方約定土地轉讓款為 1億元，地面建筑物補償款為 4000萬元，請問是否可行？如何繳稅？ 房地產財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 6）拆遷補償涉稅風險 —— 拆遷補償收入的個人所得稅問題 《 財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知 》 （財稅[2023]45號）文件明確規(guī)定： 對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。那么，房地產企業(yè)支付給國有企業(yè)甲的 2023萬元究竟是土地轉讓款還是補償安置費？甲企業(yè)是否需要開具發(fā)票？ 房地產財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 6）拆遷補償涉稅風險 —— 拆遷補償收入的營業(yè)稅問題 《 國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 》 （國稅函 〔 2023〕 277號）規(guī)定： 納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照 《 國家稅務總局關于印發(fā) 〈 營業(yè)稅稅目注釋（試行稿） 〉的通知 》 （國稅發(fā) [1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。土地過戶后，甲企業(yè)進行了土地用途變更，將工業(yè)用地變?yōu)樽≌玫?，并將土地上的廠房、辦公樓拆除。耕地占用稅納稅人應主要依據(jù)農用地轉用審批文件認定。 房地產財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 耕地占用稅問題 《 中華人民共和國耕地點用稅暫行條例 》 第四條 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。