【正文】 管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入）。 那么，如何進(jìn)行財(cái)務(wù)處理呢？ 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第 5號(hào)（征求意見稿） 三、企業(yè)采用建設(shè)轉(zhuǎn)讓方式（ BT）參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何處理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項(xiàng)目 BOT模式如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 建造 運(yùn)營(yíng) 移交 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 七、買賣樓花 案例 房地產(chǎn)公司甲取得一塊開發(fā)用地，建設(shè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，共計(jì) 20萬平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約 10萬平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價(jià)格 2023元人民幣。 請(qǐng)問：雙方有什么風(fēng)險(xiǎn)？ 買賣樓花模式 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 七、買賣樓花 案例二：以整個(gè)項(xiàng)目作為樓花 甲房地產(chǎn)公司將一個(gè)小項(xiàng)目交給乙房地產(chǎn)公司運(yùn)作，約定乙支付給甲公司 1億元人民幣，在甲公司平臺(tái)上運(yùn)作，但所有稅負(fù)由乙公司承擔(dān)。 總結(jié) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 演講完畢，謝謝觀看！ 。作為代價(jià)， A公司承擔(dān)了 B公司原 2300萬負(fù)資產(chǎn)，并承擔(dān)相應(yīng)人員安置費(fèi)用共計(jì) 1800萬元。最終乙公司花費(fèi)建設(shè)費(fèi)用、期間費(fèi)用等共計(jì) 3億元。 三、按 BT方式建設(shè)的項(xiàng)目，其工程建設(shè)中的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅按現(xiàn)行政策規(guī)定執(zhí)行。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項(xiàng)目 江西省地方稅務(wù)局關(guān)于 BT方式建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)稅收政策問題的公告 BT（ Build Transfer）即建設(shè) 移交，是專屬于政府的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域中采用的一種投資建設(shè)模式，這種項(xiàng)目投融資方式是國際上的一種通行做法。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項(xiàng)目 關(guān)鍵二：如何進(jìn)行涉稅處理？ 營(yíng)業(yè)稅？（建筑業(yè) /不動(dòng)產(chǎn)銷售 /金融業(yè)） 土地增值稅？ 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問題的通知 渝地稅發(fā) [2023]195號(hào) 對(duì) BT模式的營(yíng)業(yè)稅征收管理，明確為： (一 )無論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)融資人應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項(xiàng)目 案例： 甲房地產(chǎn)公司接受政府市政部門委托建設(shè)一個(gè)廣場(chǎng)，甲公司取得劃撥土地，開始立項(xiàng)、建設(shè)，約定建設(shè)完畢后以 2億元回購。 這種方式也就是中國目前所有房地產(chǎn)教科書上所講述的，代建工程開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景）等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。委托方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。 乙方取得土地，乙方立項(xiàng) 乙方項(xiàng)目，同甲方合作開發(fā)。 乙方僅提供管理服務(wù)，收取管理費(fèi)用，按照“服務(wù)業(yè)”繳納 5%營(yíng)業(yè)稅； 無需繳納土地增值稅； 正常繳納所得稅。請(qǐng)問是否合理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 舊城改造模式 四、舊城改造（城中村改造、棚戶區(qū)改造） 舊城改造的三種模式 安置開發(fā)全分立模式 安置開發(fā)半分離模式 安置開發(fā)全結(jié)合模式 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 舊城改造模式 四、舊城改造（城中村改造、棚戶區(qū)改造） 城中村改造與棚戶區(qū)改造的稅收優(yōu)惠政策 關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見 建保 [2023]295號(hào) 關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知 財(cái)稅 [2023]42號(hào) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 舊城改造模式 保障房建設(shè)與開發(fā) 什么是保障房？ 2023陜西省保障性住房管理辦法 .docx 保障房三種模式 —— 自行開發(fā)模式 —— 委托代建模式 —— 附帶建設(shè)模式 保障房建設(shè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)與處理思路 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 代建模式 五、代建 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。歡迎您再次提問。按 《 土地增值稅暫行條例 》 及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，切實(shí)屬于純股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則上不征土地增值稅。 其中，對(duì)投資聯(lián)營(yíng)一方由于經(jīng)營(yíng)狀況等原因而中止聯(lián)營(yíng)關(guān)系，正常撤資的，其股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，暫不征收土地增值稅；對(duì)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為盈利目的的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。 案例： 房地產(chǎn)企業(yè)甲以 1億元收購房地產(chǎn)企業(yè)乙 100%股權(quán)，繼續(xù)開發(fā)乙所持有的200畝開發(fā)用地，乙公司原賬面土地成本為 6000萬元，請(qǐng)問收購后土地成本可否按照 1億元人民幣重新入賬？ 假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)乙實(shí)際凈資產(chǎn)為 5000萬元，股東為張三、李四兩名自然人，乙公司原始注冊(cè)資本為 5000萬元，請(qǐng)問乙公司原股東是否需要繳納個(gè)人所得稅？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 收購項(xiàng)目公司模式 三、收購?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ? 土地成本風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)稅代扣風(fēng)險(xiǎn) 土地增值稅風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)銜接風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 收購項(xiàng)目公司模式 三、收購?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ? 個(gè)稅問題 股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序的變化 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理的通知 2023285號(hào) .doc 股權(quán)轉(zhuǎn)讓中股權(quán)公允價(jià)值的確定 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)核定問題的公告 .doc 國家稅務(wù)總局國家工商行政管理總局關(guān)于加強(qiáng)稅務(wù)工商合作 實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息共享的通知 2023126號(hào) .doc 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 收購項(xiàng)目公司模式 三、收購?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ? 土地增值稅問題 國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù) 國稅函 [2023]687號(hào) 廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局： 你局 《 關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請(qǐng)示 》 （桂地稅報(bào) [2023]32 號(hào)）收悉。請(qǐng)問雙方如何繳稅。 三是貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 土地增值稅清算中的拆遷安置成本如何確認(rèn)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 購買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的土地增值稅問題 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函 [2023]220號(hào)）文件，澄清了拆遷安置成本確認(rèn)問題。 請(qǐng)問該企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 購買土地模式 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的營(yíng)業(yè)稅問題 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國稅函 [2023]768號(hào)）文件中作了明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn) —— 拆遷補(bǔ)償收入的所得稅問題 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知 》 2023年 40號(hào)公告 關(guān)鍵點(diǎn)之一：政策性搬遷 關(guān)鍵點(diǎn)之二：五年 關(guān)鍵點(diǎn)之三：重置資產(chǎn)折舊與攤銷 政策性搬遷收入 非政策性搬遷收入 異地重建，重置資產(chǎn) 免征所得稅 繳納所得稅 未重建或重置 繳納所得稅 繳納所得稅 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 甲企業(yè)為工業(yè)企業(yè)，有一塊土地 50畝，賬面凈值 4000萬元，地上建筑物 1萬平方，賬面凈值 3000萬元，乙企業(yè)擬收購甲企業(yè)土地，雙方約定土地轉(zhuǎn)讓款為 1億元，地面建筑物補(bǔ)償款為 4000萬元，請(qǐng)問是否可行？如何繳稅？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn) —— 拆遷補(bǔ)償收入的個(gè)人所得稅問題 《 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知 》 （財(cái)稅[2023]45號(hào)）文件明確規(guī)定： 對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。那么，房地產(chǎn)企業(yè)支付給國有企業(yè)甲的 2023萬元究竟是土地轉(zhuǎn)讓款還是補(bǔ)償安置費(fèi)？甲企業(yè)是否需要開具發(fā)票？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn) —— 拆遷補(bǔ)償收入的營(yíng)業(yè)稅問題 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知 》 （國稅函 〔 2023〕 277號(hào)）規(guī)定： 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 〈 營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿） 〉的通知 》 （國稅發(fā) [1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地過戶后，甲企業(yè)進(jìn)行了土地用途變更，將工業(yè)用地變?yōu)樽≌玫兀⑼恋厣系膹S房、辦公樓拆除。耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) 耕地占用稅問題 《 中華人民共和國耕地點(diǎn)用稅暫行條例 》 第四條 耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。