【正文】 u 至少有一個 12歲以下兒童的家庭u 成年人家庭（最小的孩子已經(jīng)超過 12歲）u 單親家庭u 大齡單身人士u 常年工作流動人士u 大齡夫婦第一步 第二步 第三步本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻羧寒a(chǎn)品和服務(wù)價值定位職業(yè)新銳u首次置業(yè)的職業(yè)系列u出租公寓望子成龍u首次或二次置業(yè)的望子成龍系列幸福晚年u二次或三次置業(yè)的幸福晚年系列務(wù)實家庭u放棄技術(shù)、產(chǎn)品、服務(wù)、渠道u小戶型 ,圖書館 ,職業(yè)學(xué)校u設(shè)計前衛(wèi)新穎u高層u好幼兒園u好學(xué)校u公共活動設(shè)施u便利生活購物u公共空間產(chǎn)品創(chuàng)新的起點與歸宿：在最大客戶價值處耕耘，在最大客戶回報中收獲成功家庭u多次置業(yè)的成功家庭系列u會所 ,容積率u綠化環(huán)保本報告是嚴(yán)格保密的。順序式終身鎖定模式：– 沿著家庭生命周期，結(jié)婚的時候進入職業(yè)新銳系列，生子的時候進入望子成龍序列，退休養(yǎng)老的時候進入幸福晚年序列，最后進入成功家庭序列；216。萬科曾經(jīng)在 2023年推行 “福特計劃 ”，準(zhǔn)備像福特公司制造汽車一樣 “制造 ”住宅。萬科鮮明的產(chǎn)品線特點：以白領(lǐng)為主的中高檔城市住宅，形成萬科強勢產(chǎn)品力。產(chǎn)品線 特點 目標(biāo)客戶群 代表樓盤城市花園系列花園新城系列中高檔郊區(qū)低密度住宅 金領(lǐng)、白領(lǐng)北京城市花園、上海城市花園、成都城市花園四季花城系列 大規(guī)模中檔效區(qū)住宅 向住郊區(qū)生活的白領(lǐng)等中產(chǎn)階級 深圳四季花城、上海四季花城、武漢四季花城金色家園系列 市內(nèi)高密度高層住宅 城市白領(lǐng) 深圳金色家園、南京金色家園自然人文系列 特色地塊、特別處理 城市白領(lǐng)、金領(lǐng)深圳金域藍(lán)灣、萬科東海岸、 17英里、天津水晶城、北京西山庭院四條主產(chǎn)品線漸成體系本報告是嚴(yán)格保密的。四季花城系列深圳萬科四季花城、武漢萬科四季花城、沈陽萬科四季花城、上海萬科四季花城、南昌萬科四季花城216。依托于精品項目的全國化復(fù)制，萬科奠定了在全國范圍內(nèi)，其作為中國房地產(chǎn)企業(yè)第一品牌的地位。 萬科是第一個取得國家住宅產(chǎn)品專利的房地產(chǎn)企業(yè)。本報告是嚴(yán)格保密的。 萬科從 2023年開始啟動 “ 合金計劃 ” ，把各地公司各個階段比較優(yōu)秀的開發(fā)操作經(jīng)驗熔合在一起，煅取出一套性能穩(wěn)定、廣泛覆蓋的執(zhí)行規(guī)范，提出 “要做沒有質(zhì)量問題的房子 ”的目標(biāo)。在差異化的前提下建立起萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系住宅的 標(biāo)準(zhǔn)化 就是建立一個 行業(yè)產(chǎn)品 的 基準(zhǔn)平臺空間尺度功能組織部品性能物理指標(biāo)設(shè)備要求 ……國家規(guī)范職業(yè)新銳標(biāo)準(zhǔn)化本報告是嚴(yán)格保密的。 標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講本報告是嚴(yán)格保密的。推進策略 — 工作階段劃分〔 產(chǎn)品 〕 〔 產(chǎn)品庫 〕 〔 項目應(yīng)用 〕第一階段第二階段成立機構(gòu)確定指標(biāo)現(xiàn)有產(chǎn)品整理同行產(chǎn)品借鑒產(chǎn)品庫建立標(biāo) 準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄成熟產(chǎn)品目錄 成熟、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用機制形成產(chǎn)品體系建立客戶導(dǎo)向產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品篩選通用部品更多項目按照標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)執(zhí)行工廠化產(chǎn)品成熟 工廠化產(chǎn)品目錄 工廠化產(chǎn)品項目第三階段資料來源：萬科 （ 1） 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略 從萬科城市花園系列產(chǎn)品到萬科自然人文系列產(chǎn)品，萬科以其產(chǎn)品的研發(fā)能力為核心在走一條產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化路線的發(fā)展戰(zhàn)略。在東莞成立了中國的第一個產(chǎn)業(yè)化住宅基地。本報告是嚴(yán)格保密的。萬科戰(zhàn)略的四個核心特點專業(yè)化道路精細(xì)化管理良好的企業(yè)管理架構(gòu)強大的企業(yè)資本和資金市場的融資能力三、專業(yè)化和精細(xì)化的管理形成核心優(yōu)勢本報告是嚴(yán)格保密的。反對黑箱操作，提倡信息資源共享，溝通順暢。（ 3）透明度 —— 管理制度越透明，企業(yè)越容易走向規(guī)范發(fā)展 萬科在完善治理結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上建立了一套 規(guī)范化的、透明的管理制度 。本報告是嚴(yán)格保密的。萬通集團萬通東方策略華潤集團華潤房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綠地集團綠地建材有限公司 財務(wù)管控首創(chuàng)集團首創(chuàng)金豐易居萬通股份萬通鼎安物業(yè)公司中國建筑設(shè)計院聯(lián)安國際建筑設(shè)計公司 戰(zhàn)略管控萬科區(qū)域中心下屬項目公司操作管控目前的房地產(chǎn)企業(yè)存在三種典型的組織管控模式：財務(wù)管理型、戰(zhàn)略管理型及操作管理型財務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 操作管控集團與子公司關(guān)系發(fā)展目標(biāo)管理手段應(yīng)用方式?以 財務(wù)指標(biāo) 進行管理及考核，總部無業(yè)務(wù)部門?投資回報?通過投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化追求公司價值的最大化?財務(wù)控制?企業(yè)并購?法律?多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的運作?以 戰(zhàn)略規(guī)劃 進行管理及考核，總部無業(yè)務(wù)部門?公司組合的協(xié)調(diào)發(fā)展?投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化和協(xié)調(diào)?戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育?財務(wù)控制?戰(zhàn)略規(guī)劃與控制?人力資源?相關(guān)型或單一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?通過總部業(yè)務(wù)管理部門對子公司的 日常運營 進行管理?各分公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一及優(yōu)化?公司整體協(xié)調(diào)及增長?對行業(yè)成功因素集中控制及管理?財務(wù)控制戰(zhàn)略?營銷 /銷售?網(wǎng)絡(luò) /技術(shù)?單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的運作，有地域局限性?新業(yè)務(wù)開發(fā)?人力資源本報告是嚴(yán)格保密的。萬科基于價值鏈的管理其本質(zhì)是在戰(zhàn)略管控的基礎(chǔ)上加強對對房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈風(fēng)險的分級把控銷售 /客服招標(biāo) /采購 /施工 規(guī)劃設(shè)計拿地 /人力 /融資價值鏈 —— 房地產(chǎn)開發(fā)鏈中創(chuàng)造價值的環(huán)節(jié)弱 強微利低風(fēng)險 利潤一般一般風(fēng)險較高利潤較高風(fēng)險高利潤高風(fēng)險 萬科總部總部職能部門北京公司上海公司深圳公司其他區(qū)域公司項目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)制定、實施監(jiān)督工程管理部銷售部 開發(fā)部 市場部招標(biāo)采購部項目 1項目 2…..項目 N萬科總部全國管理方式 萬科區(qū)域公司管理方式萬科價值鏈管控?投資決策權(quán)、財務(wù)承諾權(quán)、融資權(quán)、人事權(quán)和工資制定權(quán) 等核心環(huán)節(jié)集中于總部 ；子公司定位于一個執(zhí)行和操作的機構(gòu) ?萬科基于價值鏈管控介于 戰(zhàn)略管控及操作管控 之間， 高風(fēng)險環(huán)節(jié) 由集團總部控制，低風(fēng)險執(zhí)行環(huán)節(jié)交由項目公司實施萬科強勢總部本報告是嚴(yán)格保密的。1)產(chǎn)品線 —— 創(chuàng)新管理架構(gòu)萬科產(chǎn)品管理架構(gòu)源于產(chǎn)品線管理。① 產(chǎn)品管理部 該部門主管公司 產(chǎn)品的研究和創(chuàng)新 。 產(chǎn)品品類部工作方式：產(chǎn)品品類部通過市場調(diào)查、營銷現(xiàn)場、萬客會等方式了解客戶對公司產(chǎn)品的意見，從而使萬科的房產(chǎn)產(chǎn)品從戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境規(guī)劃乃至物業(yè)管理不斷從細(xì)節(jié)上改進，使萬科產(chǎn)品更加人性化。如收集各分公司的計劃和項目產(chǎn)品線信息；制定、發(fā)布、監(jiān)控集團產(chǎn)品線的所有項目管理制度；負(fù)責(zé)集團內(nèi)除上海、深圳區(qū)域外各分公司的產(chǎn)品線專業(yè)技術(shù)決策。 產(chǎn)品線管理體系本報告是嚴(yán)格保密的。 由于萬科資金管理中心是集團內(nèi)最先與國際資本合作的部門，因此，在推動萬科提升項目管理水平方面，起著非常重要的作用。監(jiān)控部門的職責(zé)不僅是風(fēng)險控制，更要把自己的角色定位于一個挑剔的業(yè)主，從這個視角考察公司的樓盤。尤其在股權(quán)分散的情況下，經(jīng)理層擁有很大的發(fā)言權(quán)。萬科 “三頭博弈 ”的治理結(jié)構(gòu)（ 3） “三頭博弈 ”的分散股權(quán)結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)治理結(jié)構(gòu)本報告是嚴(yán)格保密的。 萬科的職業(yè)經(jīng)理人最大特點是在開始施行職業(yè)經(jīng)理人制度時，萬科最早的創(chuàng)始人全部被排出到管理層之外，保證了企業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人制度的純粹性和可執(zhí)行性?！?萬科融資渠道不拘一格，采取多元化融資方式，包括銀行信貸海外基金，債券發(fā)行和合作開發(fā)等。注重獲取優(yōu)質(zhì)項目，改善項目結(jié)構(gòu)，通過更多項目的快速開發(fā)，充分 利用周轉(zhuǎn)速度和規(guī)模效應(yīng) ，提高人力資源效率和資金利用效率，強化市場控制力和品牌影響力。 事實上萬科在資金周轉(zhuǎn)率與負(fù)債問題上無論是距離新鴻基還是距離帕爾迪的距離都很遙遠(yuǎn)，這一方面有萬科自身發(fā)展的局限，另一方面是制度的不同所造成的種種隔閡。也許華潤可以為萬科的住宅提供標(biāo)準(zhǔn)化的水泥，但是地板、門窗、各種管線呢？工業(yè)化生產(chǎn)的另一個困境在于其成本，針對性的需求往往是高成本的，但萬科顯然并不想建更多的高成本的住宅，大多數(shù)時候萬科強調(diào)自己是中檔住宅生產(chǎn)商。 三月 21三月 21Sunday, March 21, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 三月 21三月 2120:33:3120:33:31March 21, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 8:33:31 下午 8:33 下午 20:33:31三月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 20:33:3120:33:3120:33Sunday, March 21, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 20:33:3120:33:3120:333/21/2023 8:33:31 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 三月 218:33 下午 三月 2120:33March 21, 20231行動出成果，工作出財富。 三月 2120:33:3120:33Mar2121Mar211故人江海別，幾度隔山川。本報告是嚴(yán)格保密的。 也許是工業(yè)化的生產(chǎn)住宅，但那還是一個遙不可及的夢想?？偨Y(jié)萬科在三個方面的作為值得同行學(xué)習(xí)：本報告是嚴(yán)格保密的。1．設(shè)計階段，推崇人性化設(shè)計，實施客戶細(xì)分策略 一是充分研究深度細(xì)分的目標(biāo)消費群體生活方式變遷及其對于住房需求的新概念，并以此作為新住宅與社區(qū)設(shè)計的基礎(chǔ)，從而真正實現(xiàn)了到賣房才開始考慮消費者的下半身營銷模式，而進入到基于消費者需求概念加以設(shè)計的 從頭營銷 ； 二是突破傳統(tǒng)設(shè)計思路，把 市場取向與開放式設(shè)計理念 帶到設(shè)計師群體中，從而推動青年設(shè)計師群體開始更有需求取向的理念。 萬科依托自己在品牌、資本市場信用和專業(yè)開發(fā)能力等方面的優(yōu)勢，有條件通過合作方式，以更高的效率和質(zhì)量來獲取項目資源。這一體系的創(chuàng)立和實施標(biāo)志著萬科在經(jīng)歷了品牌、產(chǎn)品等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)之后，開始從內(nèi)部管理進行優(yōu)化，作為一個體系全方位地打造行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)理層的角色，就是要公平地對待全體股東，尤其是彌補中小股東的天然弱勢。 監(jiān)控線本報告是嚴(yán)格保密的。運營線和管理線體系本報告是嚴(yán)格保密的。 在運營線上，資金管理中心的職責(zé)是對外負(fù)責(zé)集團間接融資，對內(nèi)進行項目資金管理與監(jiān)控。有助于不斷提升萬科住宅產(chǎn)品質(zhì)量。產(chǎn)品線管理體系本報告是嚴(yán)格保密的。萬科從建立 《 萬科住宅使用標(biāo)準(zhǔn) 》 、 《 萬科住宅性能標(biāo)準(zhǔn) 》 等一系列標(biāo)準(zhǔn)開始，拿地、設(shè)計、采購到建造等一系列業(yè)務(wù)流程都為適應(yīng) “工廠化 ”住宅生產(chǎn)的要求而進行調(diào)整。圍繞產(chǎn)品線，萬科內(nèi)部建立起了四個部門。這四大主線分別是： 產(chǎn)品線、運營線、管理線、監(jiān)控線 。本報告是嚴(yán)格保密的。將過去總部負(fù)責(zé)的設(shè)計、工程、銷售等專業(yè)管理職能逐步下放到區(qū)域中心，以打造更為高效的組織平臺。 ② 對外制度的透明度 萬科作為上市公司，在資本市場上具有高度的信息透明度。（ 2）規(guī)范化 —— 行為越規(guī)范，企業(yè)制度就越透明 規(guī)范化被萬科稱為企業(yè)的生命線，它是萬科的基石。萬科十年規(guī)劃的專業(yè)化戰(zhàn)略不會改變。萬科在企業(yè)經(jīng)營上的宏觀策略尤其體現(xiàn)了自身扎實的公司管理能力，經(jīng)過近幾年的宏觀調(diào)整將促進行業(yè)的規(guī)范化，提高行業(yè)的集中度，優(yōu)秀企業(yè)將獲得更大的成長空間。萬科項目開發(fā)專業(yè)集成（ 1）專業(yè)集成 —— 快速發(fā)展的制度保障為保證項目質(zhì)量，確保在規(guī)劃、設(shè)計、施工、交付等一系列環(huán)節(jié)的高質(zhì)量運作，萬科對房地產(chǎn)開發(fā)流程進行優(yōu)化重組，力求進一步提高工程管理能力。（ 2）率先探索住宅產(chǎn)業(yè)化研究 萬科早就在深圳進行產(chǎn)業(yè)化實驗樓的裝配，并設(shè)立了一個住宅部件工廠。推進策略 — 工作階段劃分〔 產(chǎn)品 〕 〔 產(chǎn)品庫 〕 〔 項目應(yīng)用 〕第一階段第二階段成立機構(gòu)確定指標(biāo)現(xiàn)有產(chǎn)品整理同行產(chǎn)品借鑒產(chǎn)品庫建立標(biāo) 準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄成熟產(chǎn)品目錄 成熟、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用機制形成產(chǎn)品體系建立客戶導(dǎo)向產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品篩選通用部品更多項目按照標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)執(zhí)行工廠化產(chǎn)品成熟 工廠化產(chǎn)品目錄 工廠化產(chǎn)品項目第三階段成熟產(chǎn)品應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用工廠化產(chǎn)品應(yīng)用本報告是嚴(yán)格保密的。 標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講本報告是嚴(yán)格保密的。項目操作： 不做產(chǎn)品設(shè)計，只做規(guī)劃 ，從產(chǎn)品目錄中選擇產(chǎn)品，訂單發(fā)送到相應(yīng)的工廠 。本報告是嚴(yán)格保密的。直接負(fù)責(zé)項目的初步規(guī)劃、材料把關(guān)、樣板間裝飾裝修等，開始從規(guī)劃設(shè)計上提煉更高的產(chǎn)品競爭力。房地產(chǎn)是個產(chǎn)品同質(zhì)化十分嚴(yán)重的行業(yè)，市場中的產(chǎn)品只注重產(chǎn)品形式而忽略內(nèi)涵。未來，萬科還將繼續(xù)走全國化復(fù)制的路線，可能性的會把類似于萬科城、萬科藍(lán)山等之類項目進行全國化復(fù)制，而萬科水晶城、西山庭院等項目進行部分性的有選擇的城市復(fù)制。4條產(chǎn)品線逐步豐富： 五類客戶基本明確：萬科已經(jīng)完成基于產(chǎn)品復(fù)制的系列化開發(fā)本報告是嚴(yán)格保密的。金色家園系列深圳萬科金色家園、成都萬科金色家園、沈陽萬科金色家園、南京萬科金色家園216。標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制產(chǎn)品打造擴張基因鏈本報告是嚴(yán)格保密的。萬科標(biāo)準(zhǔn)化工作會涉及到產(chǎn)品規(guī)劃、戶型設(shè)計、材料選擇等方面，萬科希望通過標(biāo)準(zhǔn)化途徑建立相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和體系，以進行全國化復(fù)制。產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品創(chuàng)新 :重要的是在標(biāo)準(zhǔn)化之前明確細(xì)分客戶價值的差異化空間尺度功能組織部品性能物理指標(biāo)設(shè)備要求………使用標(biāo)