【正文】 乙公司支付樓花款 2億元后進駐項目，開工建設(shè)。在工程結(jié)束時的稅金繳納及發(fā)票開具同第一種方式。 無需繳納土地增值稅。咨詢內(nèi)容為：在《國家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（總局公告 2023年第 2號）以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于公布現(xiàn)行有效的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（總局公告 2023年第 26號）兩文件中都未提及《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函 [2023]687號），請問國稅函[2023]687號在我們福建省如何把握？ 福建省地方稅務(wù)局在 2023年 1月 11日回復(fù)，您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：國稅函[2023]687號文件屬個案批復(fù)，未抄送我省。 二是開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā) [2023]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。由于是劃撥用地，實際操作中先由政府收回劃撥用地，再通過招拍掛流程出讓給房地產(chǎn)企業(yè)乙，由乙繳納出讓金。 企業(yè)征用耕地如何繳納土地使用稅？ 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風(fēng)險 （ 5）土地使用稅征收風(fēng)險 截止時間究竟是何時？ 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅 [2023]152號）第三條關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時間的問題規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 購買土地模式 政策三： 《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》（國稅函〔 2023〕83號）文件中規(guī)定：“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無論該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應(yīng)按照財稅〔 2023〕 16號文件第三條第二十項的有關(guān)規(guī)定，以全部收入減去該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額”。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取九種模式 財稅風(fēng)險深度解析 主講人：李舟 我國土地類型 國有出讓商業(yè)土地 國有出讓其他土地 國有出讓住宅土地 國有劃撥土地 國有出讓工業(yè)土地 村民集體土地 房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)土地 土地獲取九種模式 購買土地 收購?fù)恋爻钟蟹? 合作開發(fā) 城中村改造 買賣樓花 代建 BT模式 土地置換 兼并重組 保障房建設(shè)開發(fā) 土地獲取九種模式 不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運營的兩大關(guān)鍵點： 一是主體問題，也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風(fēng)險平臺； 二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。 2023年年初頒布的《國家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第 2號）文件中已將國稅函〔 2023〕 83號列入失效文件目錄。 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風(fēng)險 （ 5）土地使用稅征收風(fēng)險 截止時間究竟是何時？ 西安市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收起止時間有關(guān)問題的通知 文號 :西地稅發(fā) [2023]248號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間應(yīng)為《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付的當(dāng)月末；未按《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定時間交付房屋的，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當(dāng)月末。那么，房地產(chǎn)企業(yè)支付給國有企業(yè)甲的 2023萬元究竟是土地轉(zhuǎn)讓款還是補償安置費？甲企業(yè)是否需要開具發(fā)票？ 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風(fēng)險 （ 6）拆遷補償涉稅風(fēng)險 —— 拆遷補償收入的營業(yè)稅問題 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔 2023〕 277號）規(guī)定： 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā) [1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。 三是貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，切實屬于純股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則上不征土地增值稅。 乙方取得土地，乙方立項 乙方項目，同甲方合作開發(fā)。 BT模式 六、 BT項目 案例： 甲房地產(chǎn)公司接受政府市政部門委托建設(shè)一個廣場，甲公司取得劃撥土地，開始立項、建設(shè)，約定建設(shè)完畢后以 2億元回購。最終乙公司花費建設(shè)費用、期間費用等共計 3億元。 那么，如何進行財務(wù)處理呢？ 企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第 5號（征求意見稿） 三、企業(yè)采用建設(shè)轉(zhuǎn)讓方式（ BT）參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何處理？ BT模式 六、 BT項目 BOT模式如何進行財稅處理？ 建造 運營 移交 七、買賣樓花 案例 房地產(chǎn)公司甲取得一塊開發(fā)用地，建設(shè)住宅小區(qū)項目，共計 20萬平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約 10萬平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價格 2023元人民幣。 房地產(chǎn)開發(fā)公司不僅核算代建工程成本，還要核算代建手續(xù)費。 乙方墊資視為借款，乙方管理視為提供服務(wù)，收入分割為利息收入和服務(wù)收入，均按照 5%繳納營業(yè)稅。 收購項目公司模式 福建納稅人小陳詢問，國稅函【 2023】 687號有效否（咨詢時間2023年 12月 18日）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)乙同甲簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，愿意向甲企業(yè)支付 2023萬元，用于甲企業(yè)改制和職工安置，以換取這塊土地。請問契稅如何繳納？ 購買土地模式 （ 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風(fēng)險 （ 4）契稅征收風(fēng)險 —— 房地產(chǎn)公司契稅有無優(yōu)惠政策？ 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知 財稅【 2023】 4號 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風(fēng)險 （ 5）土地使用稅征收風(fēng)險 案例 我公司 2023年從另一家企業(yè)取得國有土地一塊，轉(zhuǎn)讓協(xié)議為 2023年 5月 8日簽署，但 7月 25日才實際拿到地，最終 8月 12日才取得新的土地證，我們認為應(yīng)該按照取得土地證時間作為土地使用稅繳納起點，是否可以？ 《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔 2023〕 186號）規(guī)定以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！? 根據(jù)上述規(guī)定，貴公司轉(zhuǎn)讓其購置的在建工程建成后銷售不動產(chǎn)，可以全部收入減去在建工程的購置原價后的余額為營業(yè)額，計繳營業(yè)稅。 購買土地模式 一、購買土地模式 國家土地使用權(quán) 出讓 （土地交易一級市場） 原集體 土地 原國有 劃撥土地 其他 土地 土地 儲備中心 招拍掛 出讓 購買土地模式 一、購買土地模式 開發(fā)主體變更問題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)集團公司在省會城市，在二級城市拿地，以集團公司名義談判并簽署國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，繳納了出讓金，后又決定在當(dāng)?shù)爻闪⒆庸鹃_發(fā)此項目，如何將土地轉(zhuǎn)移至子公司？ 購買土地模式 一、購買土地模式 開發(fā)主體變更問題 變更主體的三種情況 招拍掛前變更 招拍掛后，辦證前 招拍掛后，辦證后 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)有關(guān)稅收征收問題的批復(fù) 購買土地模式 一、購買土地模式 出讓金返還問題 某房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)區(qū)以每畝 100萬元取得出讓綜合用地 100畝，出讓金共計 1億元，依據(jù)當(dāng)?shù)卣?，三個月后開發(fā)區(qū)返還地款2023萬元，但財政收據(jù)為 1億元，請問土地成本為多少？ 購買土地模式 遼寧省大連市地方稅務(wù)局 《關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》 大地稅函 2023 188號 （一）關(guān)于土地使用權(quán)價款的扣除問題 納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計算“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。 購買土地模式 政策四： 新疆維吾爾族自治區(qū)關(guān)于轉(zhuǎn)讓土