【正文】 :25:5005:25Mar2313Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :25:5005:25:50March 13, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 第三階段 1984年 1995年：從金融服務(wù)到 “有機(jī)多元化 ” 已擁有 6個(gè)房地產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不同的房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)， 90年 代的 “有機(jī)多元化 ”戰(zhàn)略力圖打造綜合服務(wù)能力，尤其是通過(guò)不斷地完善、 拓展金融服務(wù)以支持公司的規(guī)模擴(kuò)張。 Horton公司抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從 1999年開(kāi)始關(guān)注活躍長(zhǎng)者市場(chǎng)，提供多元化的產(chǎn)品線。 —流程管理。如果再追溯一下歷史，當(dāng)年美國(guó)西部大開(kāi)發(fā)時(shí)，只須交納 10美元手續(xù)費(fèi)就可以免費(fèi)獲得無(wú)人居住土地 160英畝，只要定居和開(kāi)墾 5年，土地就永遠(yuǎn)歸私人所有；由此形成美國(guó) 62％土地私有的格局。 24 — 地產(chǎn)巨頭全能運(yùn)作。 18 ◇ 房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈導(dǎo)向的業(yè)務(wù)模型 物業(yè) 經(jīng)營(yíng) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招標(biāo)管理 工程管理 營(yíng)銷(xiāo) 管理 物業(yè)管理 土地開(kāi)發(fā) 及獲取 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目預(yù)算 綜合運(yùn)作型 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型 物業(yè)持有型 金融投資型 19 ★ 產(chǎn)品業(yè)態(tài)模式 公益型物業(yè)： 學(xué)校、醫(yī)院等 生產(chǎn)型物業(yè)： 工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)物流 居住型物業(yè)： 普通住宅、公寓、別墅 商業(yè)型物業(yè)： 寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)： 酒店、汽車(chē)旅館、 服務(wù)式公寓 不同業(yè)態(tài)類(lèi)型 商業(yè)模式各異 20 ★ 區(qū)域發(fā)展模式 ◇ 土地交易公開(kāi)化為房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展掃清了障礙。 5 ? 價(jià)值鏈分拆模式 定位于分拆后價(jià)值鏈中的最優(yōu)環(huán)節(jié) 案例：微軟切入 IBM一體化 PC價(jià)值鏈 ? 價(jià)值鏈擠壓模式 將價(jià)值鏈的某個(gè)片段外包出去 案例 :耐克運(yùn)動(dòng)鞋的制造環(huán)節(jié)外包 ? 價(jià)值鏈修補(bǔ)模式 改善那些阻礙企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)績(jī)不良的上下游企業(yè) 案例：豐田通過(guò)培育供應(yīng)商實(shí)現(xiàn)即時(shí)上線模式 ? 價(jià)值鏈重新整合模式 重新整合價(jià)值鏈，控制系統(tǒng)中的盈利點(diǎn) 案例：可口可樂(lè)從經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈的 20%（原漿和廣告）發(fā)展到經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈 的 80%（從原料到分銷(xiāo)） ★ 價(jià)值鏈模式 6 ? 利潤(rùn)轉(zhuǎn)移模式 利潤(rùn)從所有客戶(hù)分布變成大部分客戶(hù)沒(méi)有盈利 案例：銀行對(duì)不同客戶(hù)采用差別定價(jià)、差別服務(wù)和差別投資 ? 微型分割模式 客戶(hù)得到的產(chǎn)品或服務(wù)由相同到不同，再到獨(dú)一無(wú)二 案例：保險(xiǎn)業(yè)根據(jù)年齡、收入水平或其他變量收取不同保險(xiǎn)費(fèi) ? 權(quán)力轉(zhuǎn)移模式 客戶(hù)與供應(yīng)商之間的市場(chǎng)定價(jià)權(quán)力優(yōu)勢(shì)會(huì)來(lái)回交替變動(dòng) 案例：沃爾瑪利用渠道優(yōu)勢(shì)逼使供應(yīng)商降低價(jià)格 ? 重新定位模式 從舊的客戶(hù)世界到新的你希望的客戶(hù)世界 案例： GE將其客戶(hù)由采購(gòu)部經(jīng)理轉(zhuǎn)移到高級(jí)管理人員 ★ 客戶(hù)模式 7 ? 渠道倍增模式 將同一產(chǎn)品通過(guò)不同渠道以不同價(jià)格銷(xiāo)售 案例：圖書(shū)銷(xiāo)售渠道由書(shū)店擴(kuò)張到機(jī)場(chǎng)、超市、報(bào)攤、禮品店以及網(wǎng)站 ? 渠道集中模式 從數(shù)量眾多的細(xì)小渠道到少量的大規(guī)模渠道 案例：家樂(lè)福將多種多樣的商店集中到一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)內(nèi) ? 渠道壓縮模式 /直銷(xiāo)模式 取消多余環(huán)節(jié)，與客戶(hù)建立直接聯(lián)系 案例：戴爾計(jì)算機(jī)直銷(xiāo)模式 ? 配電盤(pán)模式 在分銷(xiāo)系統(tǒng)中創(chuàng)造出新的增值服務(wù)環(huán)節(jié) 案例： eBay 電子拍賣(mài)平臺(tái) ? 區(qū)域領(lǐng)先模式 在某個(gè)區(qū)域內(nèi)構(gòu)建產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 案例：啤酒 ★ 渠道模式 8 ? 技能轉(zhuǎn)移模式 將獲利重點(diǎn)和資源從一種職能轉(zhuǎn)到別一種職能 案例：諾基亞將核心技能由硬件工程轉(zhuǎn)向軟件工程 ? 金字塔 — 網(wǎng)絡(luò)模式 使組織與外界的接觸最大化 案例： ABB公司構(gòu)建了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的利潤(rùn)中心與每一市場(chǎng)的客戶(hù)密切相連 ? 基石建設(shè)模式 整個(gè)組織從某個(gè)戰(zhàn)略性強(qiáng)項(xiàng)開(kāi)始，加強(qiáng)，再加強(qiáng) 案例：微軟從 BASIC到 DOS到 WINDOWS到 OFFICE到 NT ? 數(shù)字化企業(yè)設(shè)計(jì)模式 將所有無(wú)形（信息、溝通、知識(shí)）的業(yè)務(wù)專(zhuān)移到電子管理 案例：戴爾數(shù)字化采購(gòu)、銷(xiāo)售、物流模式 ★ 組織模式 9 ? 資源模式 優(yōu)勢(shì)資源模式 / 寄居蟹模式 / 資源整合模式 / 創(chuàng)業(yè)家模式 ? 知識(shí)模式 經(jīng)驗(yàn)曲線模式（ GE六西格瑪模式） 從產(chǎn)品到客戶(hù)知識(shí)模式（沃爾瑪按消費(fèi)者習(xí)性開(kāi)發(fā)精確銷(xiāo)售模式） 從經(jīng)營(yíng)到知識(shí)模式（酒店托管模式） 從知識(shí)到產(chǎn)品模式（ SAP軟件，企業(yè)出書(shū)，出售培訓(xùn)課件） ? 巨型模式 走為上模式（英特爾忍痛退出蕊片制造） 趨同模式（計(jì)算機(jī)、電視、電訊行業(yè)開(kāi)始爭(zhēng)奪客戶(hù) 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)模式（微軟、英特爾、思科） 技術(shù)改變格局模式 ★ 其他商業(yè)模式 10 成功的 商業(yè)模式 持續(xù)贏利原則 融資有效性 原則 資源整合原則 風(fēng)險(xiǎn)控制原則 組織管理 高效率原則 創(chuàng)新原則 合理避稅原則 客戶(hù)價(jià)值 最大化原則 成功的商業(yè)模式應(yīng)符合八大核心原則 11 房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式 2 12 ? 房企商業(yè)模式選擇三原則 ? 香港模式 ? 美國(guó)模式 13 房地產(chǎn)企業(yè) 商業(yè)模式 價(jià)值鏈模式 HOW 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 模式 WHAT 區(qū)域發(fā)展 模式 WHERE 房地產(chǎn)企業(yè)選擇商業(yè)模式遵循三個(gè)原則 14 物業(yè) 出租 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 招標(biāo)投標(biāo) 施工組織 進(jìn)度質(zhì)量成本 營(yíng)銷(xiāo) 管理 物業(yè)管理 土地 開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)研究 投資決策 土地獲取 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品策劃 土地開(kāi)發(fā)階段 決策拿地階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目施工階段 銷(xiāo)售服務(wù)階段 單一價(jià)值鏈環(huán)節(jié) — 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型 陸家嘴 有限價(jià)值鏈集成（主導(dǎo)模式） —— 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型（萬(wàn)科） —— 物業(yè)持有型（國(guó)貿(mào)） —— 金融投資型（凱德置地） 完整價(jià)值鏈集成 — 綜合運(yùn)作型 金融街 ★ 價(jià)值鏈模式 15