【正文】 對補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的 成本價(jià) 核定計(jì)征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅；對補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計(jì)征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。 請問該企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的營業(yè)稅問題 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國稅函 [2023]768號）文件中作了明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。請問土地成本如何核算？ 某房地產(chǎn)企業(yè)對土地上的原住戶王某進(jìn)行拆一還一補(bǔ)償，王某原住房面積 120平方。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) —— 拆一還一補(bǔ)償如何確定土地成本？ 甲公司從政府手中通過摘牌掛方式取得一塊開發(fā)用地，支付出讓金 1億元，同時(shí)承諾向原土地使用人某國有企業(yè)補(bǔ)償 5000平方商鋪。 房屋拆遷補(bǔ)償范本 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) —— 什么樣的補(bǔ)償才能算作補(bǔ)償？ 甲公司將工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓給乙公司，約定土地 3000萬，地面建筑物補(bǔ)償 1500萬，請問甲方如何繳稅？乙方如何入賬？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) —— 補(bǔ)償還是損失？ 甲公司將廠房和辦公樓整體轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)公司，6000萬元，其中土地 4000萬元，地面建筑物2023萬元，乙方取得不動產(chǎn)后將地面建筑物拆除，將工業(yè)用地變更用途補(bǔ)交了出讓金 5000萬元。占用耕地尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，實(shí)際用地人為納稅人。耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人?！? 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 房地產(chǎn)公司契稅有無優(yōu)惠政策？ 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知 財(cái)稅 【 2023】 4號 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 3）耕地占用稅 《 中華人民共和國耕地點(diǎn)用稅暫行條例 》 第四條 耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 土地變更用途補(bǔ)交出讓金的契稅如何繳納？ 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù) 》 （國稅函（ 2023） 662號）進(jìn)行了明確：“根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 減免出讓金的契稅如何繳納？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù) 國稅函（ 2023） 436號 北京市地方稅務(wù)局： 你局 《 關(guān)于對政府以零地價(jià)方式出讓國有土地使用權(quán)征收契稅問題的請示 》 （京地稅地 〔 2023〕 166號）收悉，批復(fù)如下： 根據(jù) 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。因此，對以國家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由土地使用權(quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 土地使用權(quán)和不動產(chǎn)投資是否繳納契稅？ 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中以國家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的通知 財(cái)稅（ 2023） 129號 一、根據(jù) 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 第二條第一款規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓屬于契稅的征收范圍。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。 —— 土地出讓金繳納主體 —— 特殊情況的出讓金如何入賬？ A公司預(yù)備取得一塊土地，后在招拍掛前又不準(zhǔn)備自己開發(fā)，于是同B公司商議，協(xié)助將該土地招拍掛至 B公司名下，雙方簽署土地合作協(xié)議， B公司支付 A公司 3000萬元， B公司后又支付出讓金 6000萬元。另有配套會所一個(gè)，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個(gè)。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè) 成本均衡管理技巧與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)三大涉稅風(fēng)險(xiǎn) 隱瞞收入風(fēng)險(xiǎn) 成本管理風(fēng)險(xiǎn) 合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理特殊風(fēng)險(xiǎn) 成本核算風(fēng)險(xiǎn) 成本虛增風(fēng)險(xiǎn) 成本滯后風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 成本核算步驟 劃分 成本 對象 開發(fā) 成本 歸集 開發(fā) 產(chǎn)品 分類 主營 業(yè)務(wù) 成本 轉(zhuǎn)入 固定 資產(chǎn) 完工 共同 成本 分?jǐn)? 成本 建賬 交房 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 一、劃分成本對象 成本對象是指需要對成本進(jìn)行單獨(dú)測定的一項(xiàng)活動，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目成本對象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分，也就是說取決于項(xiàng)目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對象劃分原則 案例 某項(xiàng)目面積 120畝，規(guī)劃為多層 10棟，高層 3棟，高層共計(jì) 28層，其中兩棟地下三層為人防和車位， 1—— 4層是商鋪，上面 24層是住宅；另外一棟規(guī)劃為酒店，不準(zhǔn)備銷售。請考慮該項(xiàng)目成本對象如何劃分？ 可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價(jià)差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 二、開發(fā)成本歸集與核算規(guī)則 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 1）出讓金與轉(zhuǎn)讓款 —— 出讓金與轉(zhuǎn)讓款的合規(guī)票據(jù) —— 土地能否自由轉(zhuǎn)讓過戶？ 未開發(fā)土地過戶問題；部分土地過戶問題。請問土地成本應(yīng)該是多少？ —— 土地出讓金返是否繳稅？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 遼寧省大連市地方稅務(wù)局 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》 大地稅函 2023 188號 （一）關(guān)于土地使用權(quán)價(jià)款的扣除問題 納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計(jì)算“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 青島地方稅務(wù)局： 《 青島市土地增值稅清算管理辦法 》 青地稅發(fā) [2023]100號 》 第二十二條 對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。根據(jù) 《 中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則 》 第八條第一款規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 拆遷補(bǔ)償與安置支出是否需要補(bǔ)交契稅？ 《 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知 》 （財(cái)稅（ 2023） 134號）：無論以協(xié)議還是競價(jià)方式出讓，契稅計(jì)稅價(jià)格均應(yīng)包括土地出讓金、各類安置補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)在內(nèi)，而不僅僅是土地出讓金。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。 《 中華人民共和國耕地點(diǎn)用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第四條 經(jīng)申請批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請人。 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅征收管理有關(guān)問題的通知 》 國稅發(fā) [2023]129號 一、關(guān)于納稅人的認(rèn)定。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標(biāo)明用地人的，應(yīng)要求申請用地人舉證實(shí)際用地人，實(shí)際用地人為納稅人；實(shí)際用地人尚未確定的，申請用地人為納稅人。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 4）市政配套費(fèi) （ 5）土地閑置費(fèi) （ 6）土地變更用途和超面積補(bǔ)交的 地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi) （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償類費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。請問該土地成本應(yīng)該是多少？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) —— 補(bǔ)償入賬要不要提供營業(yè)稅發(fā)票？ 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 》 （國稅函 〔 2023〕 277號）規(guī)定： 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈 營業(yè)稅稅目注釋（試行稿） 〉 的通知 》 （國稅發(fā) [1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。請問土地成本如何核算？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一補(bǔ)償如何確定土地成本？ 甲公司從政府手中通過摘牌掛方式取得一塊開發(fā)用地，支付出讓金 1億元，同時(shí)承諾向原土地使用人某國有企業(yè)補(bǔ)償 5000平方商鋪。雙方在簽署的補(bǔ)償協(xié)議中約定補(bǔ)償面積： 120平方內(nèi)不收錢； 120—— 140平方按照每平方 4000元計(jì)算收取價(jià)款； 140—— 160平方按照 6000元收取； 160平方以上按照每平方 8000元收取。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。 成本價(jià)如何確認(rèn)？ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的土地增值稅問題 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》