房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成ppt講義(編輯修改稿)
2025-01-22 04:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。 ⑥ 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。 ⑦ 天燃?xì)獍惭b工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的天燃?xì)夤芫€等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。 ⑧ 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。 ⑨ 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅲ 室外附屬工程費(fèi)用：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外 2m與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要由以下七項(xiàng)費(fèi)用組成： ﹡ 供電工程 ： 高壓電纜、開(kāi)閉所、中心配、箱變、低壓電纜、樓宇箱、用戶箱、電表等 ﹡ 供水工程： 管道、閥門(mén)、檢查井、井蓋、水表、水箱等 ﹡ 供 (天燃 )氣工程： ﹡ 雨污水工程： 化糞池、管道、檢查井、雨水井、井蓋等 ﹡ 景觀工程： 中檔樓盤(pán)鋪裝及綠化按景觀面積 200～ 400元 /m2左右，按建筑面積計(jì)算 30～ 40元 /m2 ﹡ 熱力工程： 熱力交換站、管道 (保溫直埋管 )、檢查井、熱表等 ﹡ 樓宇智能化： 樓宇對(duì)講、監(jiān)控、周界防范、背景音樂(lè)、電子巡更、刀閘等 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅳ 裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板、門(mén)窗、廚潔具、電梯間、天 (頂 )蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 毛坯房交工的項(xiàng)目裝修工程費(fèi)包括主要外墻飾面 (找平層 +保溫層 +面層 )、內(nèi)墻及頂棚抹灰、樓地面、單元門(mén)、入戶門(mén)、外窗、雨棚、電梯廳 (走廊 )、單元門(mén)廳的精裝修等。 Ⅴ 工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用，一般每 5～ 7元 /m2。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 室外附屬工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)： (1)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤(pán)社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的 6％左右。成本分析的主要重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。 (2)區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會(huì)所，而用商業(yè)街代替相應(yīng)的功能。當(dāng)然，這些設(shè)計(jì)配套，是規(guī)劃定位和經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容，本文不作太多研討。 (3)小區(qū)智能化的定位也應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非?？?。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 (4)景觀環(huán)境工程一般為項(xiàng)目總支出的 35％，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。嚴(yán)格控制園林環(huán)境工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，水景做到面寬水淺，園林景觀在保證突出重點(diǎn)的情況下多做減法，提前進(jìn)行苗木的調(diào)研采購(gòu)工作，當(dāng)?shù)夭荒軡M足的可跨省市采購(gòu)，優(yōu)化苗木的品種、高度、胸徑和樹(shù)型等，有效控制成本。此外，綠化施工選擇合適的栽植季節(jié)對(duì)招標(biāo)成本及成活率影響巨大。 (5)室外工程施工前，做好圖紙會(huì)審；在室外工程施工時(shí)，要注意各種管線盡可能集中一次開(kāi)挖、鋪設(shè)，避免多次開(kāi)挖造成過(guò)大損失。做好室外管網(wǎng)綜合，最好 一溝多用 ，降低成本。 (6)高低壓供電系統(tǒng)的費(fèi)用較高，要求項(xiàng)目所在公司充分利用政策規(guī)定，采取多種方式與供電部門(mén)協(xié)調(diào)關(guān)系，在供電外網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)盡可能利用附近的變電所等資源、外網(wǎng)費(fèi)用政府負(fù)擔(dān)或幾家單位共同承擔(dān)等，合理降低該部分費(fèi)用 。 房屋建安費(fèi)用各階段的控制： 房屋建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的 4055％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。對(duì)建筑安裝工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)： 一、設(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)建筑安裝工程造價(jià)的影響在 75％以上。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有： （ 1）根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率。項(xiàng)目
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