房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成ppt講義-wenkub
2023-01-23 04:12:34 本頁(yè)面
【正文】 等。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金 (或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金 )、教師住宅基金 (或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi) )、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定，在某城市配套費(fèi)在 120元/m2左右。土地出讓金受政府控制因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價(jià)格既有機(jī)遇也存在風(fēng)險(xiǎn)。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶(hù)需要原地回遷，在前期騰地時(shí)只需付少量的補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)或搬家費(fèi)等，因此相對(duì)于購(gòu)地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶(hù)回遷，剩余商品房減少，因此因銷(xiāo)售產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅額也相應(yīng)會(huì)減少。 ※ 其他：如土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)。 銷(xiāo)售費(fèi)用 第九部分 結(jié)束語(yǔ) 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析 引言 房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)： ，目前處于景氣時(shí)期，依據(jù)城市化進(jìn)程及人均GDP等因素判斷，未來(lái) 10年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于增長(zhǎng)期，到 2023年后會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定期； (平均 3年 )，開(kāi)發(fā)過(guò)程中受政策和市場(chǎng)影響大，屬高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，因此需要較高的安全邊際和銷(xiāo)售利潤(rùn)率，但判斷一個(gè)行業(yè)是否屬于暴利行業(yè)，應(yīng)該看這個(gè)行業(yè)的年凈資產(chǎn)收益率。 開(kāi)發(fā) 成本 =土地獲取成本 +前期工程費(fèi) +房屋建安費(fèi)用 +公共配套設(shè)施費(fèi) +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +銷(xiāo)售費(fèi)用 7%45%2%4%4%4%土地獲取成本前期工程費(fèi)房屋建安費(fèi)用公共配套設(shè)施費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，其中主要包括以下七項(xiàng)費(fèi)用： 房地產(chǎn)企業(yè)成本 前期階段 ： 土地獲取成本 前期工程費(fèi) 施工階段 ： 房屋建安工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成 河南地區(qū)七項(xiàng)費(fèi)用金額及比例大致如下： √土地獲取成本 √前期工程費(fèi) √ 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 (含室外附屬工程費(fèi)用 ) √ 公共配套設(shè)施費(fèi) √ 管理費(fèi)用 √ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 √ 銷(xiāo)售費(fèi)用 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)成本 ?這些費(fèi)用便構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)總的成本，而每個(gè)費(fèi)用都有自己的特點(diǎn)。 其中土地出讓金占土地費(fèi)用的絕大部分。但需要有“高素質(zhì)”的拆遷工作人員，否則若拆遷工作不力，出現(xiàn)幾個(gè)“釘子戶(hù)”，不會(huì)延長(zhǎng)騰地時(shí)間，使建設(shè)周期延長(zhǎng)，從而加大土地成本。因此，開(kāi)發(fā)商必須因勢(shì)利導(dǎo)、有力把握，不給后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作留下隱患。開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，并針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應(yīng)作充分估計(jì)，避免市政大配套項(xiàng)目不能滿足項(xiàng)目要求。 ◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)等。 第三部分 前期工程費(fèi)用 前期費(fèi)用一般由開(kāi)發(fā)部和設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)控制。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。 ﹡ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 ④ 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。 ⑧ 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。 毛坯房交工的項(xiàng)目裝修工程費(fèi)包括主要外墻飾面 (找平層 +保溫層 +面層 )、內(nèi)墻及頂棚抹灰、樓地面、單元門(mén)、入戶(hù)門(mén)、外窗、雨棚、電梯廳 (走廊 )、單元門(mén)廳的精裝修等。 (2)區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 (4)景觀環(huán)境工程一般為項(xiàng)目總支出的 35％，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。做好室外管網(wǎng)綜合，最好 一溝多用 ，降低成本。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)
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