【正文】 消火栓等費用；雨污水系統(tǒng)費用。室內(nèi)設(shè)備及其安裝費：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；電梯及其安裝費；發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。主要包括基礎(chǔ)造價、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內(nèi)精裝修費。臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。 ? 臨時設(shè)施費。臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。建筑研究用房費：包括材料及施工費。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。 ?（二）前期工程費 ? 是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標(biāo)代理費、臨時設(shè)施費以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。 ? 成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 ? 對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。 根據(jù)財政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。 ?逐步引進科學(xué)的成本管理方法 ? 具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。施工階段的設(shè)計變化和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但這項工作應(yīng)有一個嚴(yán)密的管理控制體系。主要包括：編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務(wù) 。另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制。二是設(shè)計階段的成本控制。對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。主要包括制定項目成本計劃和期間費用計劃兩部分。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。有些收費項目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本 (俗稱樓面地價 )，以此來進行項目的可行性評估。 土地、土建、設(shè)備占有比例較大 這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的 80%。主講 胡勤勇 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述 1 3 二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象 目 錄 2 三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項目 1 5 4 四、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集、分配 和結(jié)轉(zhuǎn) 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述 （一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的特點 房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營活動為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實際消耗量和實際價格計算的實際成本。其中最重要的是土地費用。 ? 配套及其他收費支出標(biāo)準(zhǔn)不一 ? 主要是指水、電、熱能、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的 10%~15%。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。制定項目成本計劃具體包括：一是通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標(biāo)，項目批準(zhǔn)立項后，該項目總投資目標(biāo)可確定為項目總成本計劃目標(biāo)，這種計劃總成本對以后每一步設(shè)計與計劃起著總控制作用。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。設(shè)計階段的成本控制是項目建設(shè)中成本管理的重點，其對工程造價的影響在 75%以上，一般采用限額設(shè)計方式保證有效的成本管理。四是招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象 。六是結(jié)算階段的成本控制。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。 （一）對單體開發(fā)項目 一般以獨立編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目為成本核算對象。 ? 實務(wù)中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分配的做法。 ? 三、 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項目 產(chǎn)品成本項目一般是指計入產(chǎn)品成本的費用按經(jīng)濟用途劃分的項目，是對產(chǎn)品成本構(gòu)成內(nèi)容所作的分類。 ? 勘察設(shè)計費。規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。 ? 報批報建增容費。增容費：包括水、電、煤氣增容費。臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時設(shè)施費包括臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用費、臨時圍擋。臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用?；A(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。弱電系統(tǒng)費：居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用；有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用等。 ? 室外采暖系統(tǒng)費。包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用。園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括綠化建設(shè)費、建筑小品、道路、廣場建造費、圍墻建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施。主要包括以下幾類： ? 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等； ? 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出； ? 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用； ? ? 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。 ? 營銷設(shè)施建造費。 ? ?（七）借款費用 ? 是指符合資本化條件的借款費用。終止資本化的條件有三個：符合資本化條件的資產(chǎn)的實體建造 (包括安裝 )或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實質(zhì)上已經(jīng)完成；所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個別與設(shè)計、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其正常使用或者銷售；繼續(xù)發(fā)生在所購建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生。為了便于管理，其明細(xì)科目應(yīng)與合同上對方單位名稱一致。核算各種商品房、經(jīng)濟適用房、還建房的在建項目成本。核算各種商品房、經(jīng)濟適用房、還建房的已