房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成ppt講義-文庫吧
2024-12-25 04:12 本頁面
【正文】 辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價格既有機遇也存在風險。因此，開發(fā)商必須因勢利導(dǎo)、有力把握，不給后期項目開發(fā)運作留下隱患。 第二部分 土地獲取費用 (2) 拆遷安置補償費、城市配套費 拆遷安置補償費一般采用貨幣補償。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿足項目開發(fā)用地的時間要求，其費用可參照近期類似項目。 城市配套費均有具體規(guī)定，在某城市配套費在 120元/m2左右。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢，并針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應(yīng)作充分估計，避免市政大配套項目不能滿足項目要求。 第二部分 土地獲取費用 第三部分 前期工程費用 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容： ◆ 項目整體性報批報建費： 項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金 (或墻改專項基金 )、教師住宅基金 (或中小學(xué)教師住宅補貼費 )、拆遷管理費、招投標管理費等。 ◆ 規(guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、專項設(shè)計費、可行性研究費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費等。 ◆ 勘測丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。 文物勘察費用 14/m2；地質(zhì)勘察按進尺長度多層 3040元 /m，高層 5060元 /m ◆ “三通一平”費：臨水費、臨電費、道路 ◆ 臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。 ◆ 預(yù)算編、審費：支付給造價事務(wù)所為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用，一般為工程造價的 % ◆ 其它：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。 第三部分 前期工程費用 前期費用一般由開發(fā)部和設(shè)計部負責控制。前期工程費一般占項目總支出的 3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。對前期工程費用的確定主要考慮以下幾點： (1)“三通一平”和臨時設(shè)施費應(yīng)根據(jù)實際估算，并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設(shè)施對項目建設(shè)的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。 (2)前期工程費用的其它費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費由硬性指標轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益。 第三部分 前期工程費用 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 房屋建筑安裝工程費用主要由以下五項費用組成： 總包合同的承包范圍一般包含下圖中土建工程費用、水電安裝工程費及部分裝修工程費用 (粗裝飾部分 ) 。 房屋建筑安裝工程費用 Ⅰ 土建工程費用 Ⅱ 水電安裝工程費 Ⅲ 室外附屬工程費用 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 景觀綠化工程 熱力工程 Ⅳ 裝修工程 Ⅴ 監(jiān)理費用 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 Ⅰ 土建工程費用主要由以下三項費用組成： ﹡ 基礎(chǔ)工程費：土石方、樁基、降水支護工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢費。 ﹡ 主體工程費：土建結(jié)構(gòu)工程費（含地下室部分），即主體鋼筋砼費用和砌體費用。 ﹡ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。 Ⅱ 水電安裝工程費用又主要由以下九項費用組成，一般占房屋建安成本的 10%左右： ① 電氣 (強電 )安裝工程費：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。 ② 電訊 (弱電 )安裝工程費：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費。 ③ 給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。 ④ 電梯安裝工程費：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。 ⑤ 空調(diào)安裝工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空
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