房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險防范(存儲版)
【正文】 作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn) ，可以作為自建固定資產(chǎn)，不作視同銷售處理，但在交付使用時必須按照成本價轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)。 51 交付使用后的納稅風(fēng)險（續(xù) 7） ? 產(chǎn)權(quán)如果屬于開發(fā)商，由于尚未轉(zhuǎn)作經(jīng)營性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)， 開發(fā)商將其對外租賃，計算所得稅時應(yīng)按照租賃收入扣除銷售稅金后的余額并入到當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，不扣除開發(fā)成本，但對外轉(zhuǎn)讓時按照原始成本扣除。 ? 對于內(nèi)資企業(yè)來說，預(yù)征所得稅的所得額與年度申報表申報的利潤是一致的，即取得預(yù)售收入不一定能夠繳納所得稅。 35 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù) 13） ? 一般的說，房地產(chǎn)企業(yè)的收入和期間費用在開發(fā)過程和銷售過程都可以準(zhǔn)確核算，但工程成本的核算由于專業(yè)性較強(qiáng)，即使企業(yè)財務(wù)人員也很難做到準(zhǔn)確核算，實際工作中都借助會計師事務(wù)所中的造價工程師來具體計算，對外出具工程結(jié)算報告，作為與建筑安裝企業(yè)結(jié)算工程價款的依據(jù)，同時依據(jù)財務(wù)決算報告，核算開發(fā)總成本和單位開發(fā)成本。 18問 ? 交付定金的購買者不履行購房義務(wù)而被開發(fā)商沒收或不再返還的定金，會計處理一般計入營業(yè)外收入。 22 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險 ? 變相廣告費的檢查 ? 定金和訂金的檢查 ? 預(yù)征所得稅的時間 ? 預(yù)征所得稅的計算 ? 預(yù)征所得稅的前提 ? 會計處理規(guī)范的檢查 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù) 1） ? 1998關(guān)于房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 ? 2020關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知 ? 取得預(yù)售許可證前變相發(fā)布的廣告，應(yīng)按照業(yè)務(wù)宣傳費的標(biāo)準(zhǔn)扣除； 23 24 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù) 2） ? 《 中華人民共和國擔(dān)保法 》 摘要 ? 第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。 15 建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù) 7） ? 國稅函 【 2020】 1114號關(guān)于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù) ? 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 》 規(guī)定，納稅人向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)持有建設(shè)用地不符合無形資產(chǎn)的定義，因此不應(yīng)該將取得的土地使用權(quán)的價值計入到無形資產(chǎn)科目，在尚未開工建設(shè)前計提攤銷，而應(yīng)該直接計入到開發(fā)成本科目，不允許在開工建設(shè)前計提攤銷。 ? 企業(yè)取得發(fā)改委的立項文件，就意味著籌建期間的結(jié)束，必須分別確認(rèn)管理費用、財務(wù)費用、營業(yè)外收入、營業(yè)外支出等，不考慮是否開工建設(shè)。 12 建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù) 4） ? 財政部 1999文 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定 》 中第十三條規(guī)定：企業(yè)在當(dāng)年無營業(yè)收入或取得少量營業(yè)收入，但發(fā)生業(yè)務(wù)招待費的，經(jīng)主管財政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量的 60%預(yù)計營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實列入待攤費用：預(yù)計收入 1500萬元以下的， %； 1500萬元到5000萬元的， %； 5000萬元到 1億元的，%；超過 1億元的， %。 ? 借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除。 ? 訂金不是一個規(guī)范的法律術(shù)語，只是約定俗成的稱呼，目前沒有一個規(guī)范的定義。 30 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù) 8） ? 中華人民共和國建設(shè)部令（ 2020）第 131號 ? 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 5 6 ? 是否屬于違法預(yù)售房地產(chǎn)，應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)管理部門來確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)即使證據(jù)確鑿，也不能界定收取的款項為非法收入，不計算繳納營業(yè)稅和所得稅。 37 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù) 15） ? 房地產(chǎn)項目達(dá)到竣工交付狀態(tài)，即房屋的使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應(yīng)停止預(yù)征所得稅 ? 注：個別地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求現(xiàn)房的銷售成本如果不能夠可靠的計量，仍然按照預(yù)計利潤率計算營業(yè)利潤預(yù)征所得稅，可靠計量的一般標(biāo)志是辦理了工程結(jié)算和財務(wù)決算手續(xù) 38 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù) 16） ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 二 ? ? 實際工作中，當(dāng)企業(yè)的實際毛利率高于預(yù)計計稅毛利率時，開發(fā)商失去辦理財務(wù)決算的積極性，稅務(wù)機(jī)關(guān)才介入 核算成本，并不是說稅務(wù)機(jī)關(guān)一定要介入核算成本 39 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù) 16） ? 財政部關(guān)于對 “ 企業(yè)會計制度 ” 有關(guān)問題的復(fù)函 ? 財會便 [2020]53號 ? 四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)
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