房地產(chǎn)投資基金概述(編輯修改稿)
2025-03-03 16:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 同 ， 有利于減少兩個(gè)公司在公司目標(biāo)上的利益沖突 。 （五）紙夾（ paperclipped）結(jié)構(gòu) ? 紙夾結(jié)構(gòu) REITs至少在成立之初具有與合股結(jié)構(gòu) REITs類似的優(yōu)勢。但是，隨著 REIT股票持有人和運(yùn)營公司股份持有人之間的差異越來越大，這種優(yōu)勢逐漸削弱。另外，紙夾結(jié)構(gòu)REITs還為 REITs投資者提供了以下靈活性：投資者根據(jù)自己的投資目標(biāo)，可以投資于 REITs股票，以享受穩(wěn)定股利收益；也可以投資于運(yùn)營公司股票，享受“ C類公司”形式所能提供的投資收益；還能同時(shí)投資于兩個(gè)公司的股票，組建自己的投資組合。如圖 7所示，在紙夾結(jié)構(gòu)中， REITs仍然可以跟房地產(chǎn)所有者組建合伙企業(yè)，并采用“有限責(zé)任合伙單位”（ unit of limited partnership）充當(dāng)收購房地產(chǎn)所有者的房地產(chǎn)，從而獲得延遲納稅優(yōu)惠。 三、 REITs的特點(diǎn) （一） REITs為房地產(chǎn)商提供了良好的投資和融資機(jī)會(huì) ? 投資 REITs的收益。房地產(chǎn)商與 REITs組建經(jīng)營性合伙企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營，可以享受多重收益。 ? （ 1）穩(wěn)定的收益和稅收優(yōu)惠。 ? 房地產(chǎn)所有者成為有限責(zé)任合伙人之后，可以按照自己持有“經(jīng)營性合伙單位”的多少，與 REITs的股東一樣，定期收取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入（主要是房地產(chǎn)租金收入）。 ? 根據(jù)美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)所有者的出資和換取“經(jīng)營性合伙單位”的行為不涉及稅收問題，房地產(chǎn)所有者并不因此行為納稅。他們可以在一段時(shí)間后，把“經(jīng)營性合伙單位”轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金或 REIT股票。這時(shí)，他們必須對房地產(chǎn)的“內(nèi)含收益”（ builtin gain）納稅。因此，對于房地產(chǎn)所有者來說，與 REITs組建 UPREIT和DOWNREIT結(jié)構(gòu)的經(jīng)營性合伙企業(yè)是非常合算的事，這有助于延遲對“內(nèi)含收益”的納稅。 ? （ 2）良好的流動(dòng)性和分散風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。 ? 房地產(chǎn)所有者在出資換取“經(jīng)營性合伙單位”時(shí)，同時(shí)也獲得了一種“看漲期權(quán)”：在一定時(shí)間（通常是 1年）后，按照商定的比例用“經(jīng)營性合伙單位”換取現(xiàn)金或REIT股票。 14 當(dāng)有限責(zé)任合伙人行使這一期權(quán)時(shí)，就能改變自己的投資組合，做到多樣化投資；同時(shí)增加資產(chǎn)的流動(dòng)性，并獲取 REIT股票（在換取 REIT股票的情況下）升值收益。 ? 良好的融資渠道。 ? （ 1） 股權(quán)融資 。 REIT可以通過發(fā)行股票為經(jīng)營性合伙企業(yè)融資 。 在 REITs推出以前 ， 房地產(chǎn)融資對象主要是機(jī)構(gòu)投資者 ， 而且房地產(chǎn)的種類也有限 。 但是 REITs不同 ， 它通過發(fā)行股票 ， 具有集聚大量散戶投資者資金的功能 ， 有助于提高房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性和效率 。 ? （ 2） 債權(quán)融資 。 美國對 REITs進(jìn)行債權(quán)融資沒有比例限制 。 （二） REITs股票的投資特性 ? 收益率相對較高 。 ? REITs股票的高收益主要有以下三方面的原因： ? （ 1） 股利支付比例高 。 由于 REITs必須要把 90%的應(yīng)稅收入作為股利分配 ，因此 ， REITs的股東能夠獲得穩(wěn)定的即期收入 。 從歷史上來看 ， REITs的收益率比其他股票綜合指數(shù)的回報(bào)率相對要高一些 ， 年收益率為 10%～ 17%。 ? （ 2） REITs的收入以相對穩(wěn)定的租金收入為主 。 由于股利源自 REITs所持有房地產(chǎn)的定期租金收入 ， 因此 REITs的股利較為穩(wěn)定 ， 波動(dòng)性小 。 盡管 REITs的股票價(jià)格也受到市場力量的影響 ， 但是基于穩(wěn)定的租金收入 ， 因此股票價(jià)格波動(dòng)也較小 。 由于租金水平一般隨通貨膨脹的變動(dòng)而調(diào)整 ， 因此 ， 相對固定收益證券而言 ， REITs股票具有對抗通貨膨脹的保值功能 。 ? （ 3） 稅收優(yōu)惠 。 對于投資者來說 ， 稅收優(yōu)惠包括兩個(gè)方面 。 一方面 ， REITs具有避免雙重征稅的特征 。 由于 REITs屬于利潤傳遞機(jī)構(gòu) ， REITs經(jīng)營利潤大部分轉(zhuǎn)移給 REITs股東 ， 因此 ， REITs在公司層面是免征公司所得稅的 ， 這對于投資者來說具有很大的吸引力 。 另一方面 ， REITs在支付股利時(shí)具有遞延納稅功能 ， 這也是許多投資者投資 REITs股票的主要原因之一 。 圖 REITs 和資產(chǎn)市場收益比較 ? 風(fēng)險(xiǎn)較低 圖 權(quán)益型 REITs的收益率及其波動(dòng)性 (19712023年 ) 注：收益率為復(fù)利計(jì)算的總收益率（ total return）；收益率的波動(dòng)性為月收益率的標(biāo)準(zhǔn)差。 ? 不過 ， REITs股票作為一種金融產(chǎn)品 ， 仍然存在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn) 。 一般說來 ， 投資者購買 REITs股票面臨以下風(fēng)險(xiǎn)： ? 1) 市場風(fēng)險(xiǎn) 。 上市交易的 REITs股票價(jià)格同樣受到供求關(guān)系 、 利率和房地產(chǎn)市場狀況等因素的影響 。 投資者交易 REITs股票時(shí) ， 面臨 “ 高買低賣 ” 的風(fēng)險(xiǎn) 。 利率的大幅度波動(dòng)可能影響 REITs股票作為金融投資工具的吸引力的大小 。 房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和前景 、 總體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和前景均會(huì)影響 REITs租金收入的穩(wěn)定性和 REITs股價(jià) ， 從而影響REITs的收益性 。 ? 2)管理風(fēng)險(xiǎn) 。 房地產(chǎn)管理公司的專業(yè)性和經(jīng)驗(yàn)豐富程度影響其管理REITs房地產(chǎn)的績效 。 美國法律允許 REITs進(jìn)行債務(wù)融資 ， 這就意味著利息支出 。 因此債務(wù)融資比例的高低也影響 REITs股票的收益性 。 ? 3) 房地產(chǎn)質(zhì)量下降風(fēng)險(xiǎn) 。 與一般的金融
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