【文章內(nèi)容簡介】 條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時的最可能價格。 n交易區(qū)間： 賣方在出售物業(yè)時將為該物業(yè)的交易價格設置一個較低的價格下限，而買方則將為此設置一個較高的價格上限。實際成交價格將總是落在這兩個極限之間，這就是交易區(qū)間。 如果一個交易要成功，買方所認為的投資價值必須大于賣方。n投資價值與市場價值的不同： 市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值因投資者不同而不同。 投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。 投資者評估的物業(yè)的投資價值，或者說消費者對物業(yè)的評價，大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 就投資價值與市場價值相對而言，投資價值常為房地產(chǎn)投資分析人員使用；市場價值（或市場價格）常為房地產(chǎn)評估人員使用。關(guān)于現(xiàn)金流量：　　 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把各個時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入與流出之差叫凈現(xiàn)金流量。n開發(fā)后出售房地產(chǎn)項目時的現(xiàn)金流量： 對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤總額）是項目銷售收入扣除總投資（或總成本費用）及償還貸款本息之后的余額。n開發(fā)后持有房地產(chǎn)項目時的現(xiàn)金流量： 這種時候的凈現(xiàn)金流量主要與凈租金收入或凈經(jīng)營收入有關(guān)，同時考慮每年還本付息因素。在持有期或經(jīng)營期結(jié)束后，可能會有轉(zhuǎn)售收益或固定資產(chǎn)余值回收，這些也構(gòu)成了其現(xiàn)金流量的一部分。n置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量： 置業(yè)投資的現(xiàn)金流量通常是由兩部分構(gòu)成：一部分是持有期間內(nèi)物業(yè)每年的凈經(jīng)營收益；另一部分是持有期末物業(yè)的凈轉(zhuǎn)售收益。 當對項目進行投資分析以判斷其投資價值的時候，有些動態(tài)指標需要考慮折現(xiàn)因素，即把上述的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到項目投資的起始點，然后與項目的投入或支出進行比較，從而判斷項目在財務上的可行性。廣義投資與成本的概念： 廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。 成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。 房地產(chǎn)投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務會計中使用的成本概念不完全相同。投資成本n房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大的差異。 對于開發(fā)出售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去了。 房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念較為相似。關(guān)于其他投資經(jīng)濟效果評價指標：n投資回收與投資回報： 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報兩部分。投資回收是指投資者對其所投入的資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。 就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。n收益率： 收益率通常被表示為一個復合年百分率，表明了投資項目在某一計算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。這種收益既包括物業(yè)在持有期間預期可獲得的收益，也包括物業(yè)持有期末轉(zhuǎn)售時所獲得的凈轉(zhuǎn)售收益，這是與投資回報率之間的最大區(qū)別。 投資回報率通常為某年的收益或收入與投資之比。 利息率通常針對信貸資金而言的，因此它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。 折現(xiàn)率也是收益率的一個類型，是一個將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。 內(nèi)部收益率是一個使得該項投資未來收益的現(xiàn)值等于其當前所投入資本價值的收益率。 內(nèi)部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權(quán)益（自有資金）投資收益率。 全部投資收益率是在假設項目的全部投資都是投資者的自有資本的情況下所計算的某個投資項目的內(nèi)部收益率。因為沒有借款，所以它不考慮還本付息對現(xiàn)金流的影響，它反映的是全部已投入的自有資本的收益水平。 權(quán)益投資收益率是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指標。它是在假設項目的全部投資由借貸資金和自有資金兩部分構(gòu)成的情況下，針對其中的自有資金所計算的收益率。自有資金的投入通常也叫做權(quán)益投資。權(quán)益投資收益率是相對借貸資金收益率（通常指利息率）而言的，是投資者在投資項目中所投入的自有資本的內(nèi)部收益率。它考慮了還本付息對自有資金現(xiàn)金流的影響。通常采用方法。42房地產(chǎn)投資過程Part 3　　 房地產(chǎn)投資過程實際上就是房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的全過程。房地產(chǎn)投資周期長、環(huán)節(jié)多，是一個相當復雜的過程，房地產(chǎn)投資過程與開發(fā)過程是類似的，不過其側(cè)重點不同。概括而言， 房地產(chǎn)投資過程大體可分為 投資分析 、 土地開發(fā)權(quán)獲得 、 房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā) 及 房地產(chǎn)銷售經(jīng)營 這四個大的階段 。投資分析　　房地產(chǎn)經(jīng)濟活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。投資決策準確，是確保整個開發(fā)項目成功的關(guān)鍵。反之，投資決策失誤，就會導致重大損失。因此，慎重地進行決策，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎(chǔ)上，認真做好可行性分析研究。（ 1）市場分析　　市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產(chǎn)的收益，進而有助于投資者在進行財務分析時，能夠正確計算出未來現(xiàn)金流量。 （ 2）財務分析 　　投資者經(jīng)由市場分析估計未來房地產(chǎn)的收益，進而估計出未來的現(xiàn)金流量。因此，財務分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計，計算出預期報酬率，并以所得的結(jié)果與要求的報酬率加經(jīng)比較來判定這項投資是否可行。此外，財務分析并對投資的風險進行估計，以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。（ 3）可行性分析 　　可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。而且對房地產(chǎn)開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個重要的關(guān)鍵點。 收益市場研究的深度M成本 總成本總利潤成本利潤 凈利潤　　因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定后，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進行。 投資者必須了解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，并不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。 通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復研究，在正式?jīng)Q策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準確性。土地開發(fā)權(quán)的獲得　　這一過程中包括土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價程序。 當在計劃時期確定投資計劃可行后，土地使用權(quán)以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發(fā)，或是部分使用權(quán)（如地上權(quán)），或長期租賃等。　　在確定產(chǎn)權(quán)形式的同時，要進行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產(chǎn)權(quán)的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個環(huán)節(jié)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。 此外，由于房地產(chǎn)為良好的擔保品，而且其取得成本通常非常巨大，因