房地產(chǎn)投資信托基金(編輯修改稿)
2025-07-24 14:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 理情況及公司治理信息，并在會(huì)計(jì)附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等房地產(chǎn)信托的定義房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。它包括兩個(gè)方面的含義：一是不動(dòng)產(chǎn)信托就是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人《委托人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，使其依照信托合同來管理運(yùn)用的一種法律關(guān)系： 二是房地產(chǎn)資金信托。就是指委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對(duì)其進(jìn)行管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產(chǎn)融資方式。2003年6月，央行發(fā)布121號(hào)文件限制房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，房地產(chǎn)信托開始成為企業(yè)追逐的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營運(yùn)或處理委托人托管的房地產(chǎn)及相關(guān)資財(cái)?shù)囊环N信托行為房地產(chǎn)信托的發(fā)展1883年美國首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托（Boston Personal Property Trust），但直到1920年以后，美國投資事業(yè)才有了劃時(shí)代的發(fā)展，這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始對(duì)投資公司進(jìn)行規(guī)范。為確保投資人的權(quán)益，美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動(dòng)，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（FaceAmount Certificate Companies）、單位信托公司（Unit Investment Trust）和經(jīng)理公司（Management Companies）三類?！ ∑渲校?jīng)理公司在三種投資公司類型中運(yùn)用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Closeend Type）投資公司、開放型（OpenEnd Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non Diversified Type）投資公司四種。馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REIT的前身，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，最初采用信托形式是為規(guī)避州法禁止公司以投資為目的而持有不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動(dòng)產(chǎn)投資組織，而被美國最高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但由于后來的投資信托法規(guī)不斷健全，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)展又日益茁壯起來。著眼于投資信托的優(yōu)點(diǎn)，美國國會(huì)于1960年通過修訂內(nèi)地稅法典，正式開創(chuàng)了REIT，規(guī)定凡具備該法案第856條至859條的有關(guān)組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優(yōu)惠。 換言之，即使REIT是以公司為組織形態(tài)，也可以不必負(fù)擔(dān)公司所得稅，而僅對(duì)股東或投資人課征個(gè)人所得稅，所以REIT一般也被認(rèn)為是具有投資媒介性質(zhì)管道機(jī)能。1976年美國國會(huì)通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信托或社團(tuán)組織的要件，所以現(xiàn)今美國的REIT組織形態(tài)可以是公司組織或信托，但必須是聯(lián)邦所得稅意義下非銀行、儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)或保險(xiǎn)公司類的公司，通過這些機(jī)構(gòu)，向大眾募集資金?；谖ｋU(xiǎn)分散原則，主要從事買賣管理不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的投資或抵押擔(dān)保貸款的信托投資，屬于一種長期投資商品，其基本架構(gòu)由不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金、經(jīng)理公司、保管機(jī)構(gòu)和投資人四個(gè)實(shí)體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規(guī)定，REIT必須雇傭獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)專家來執(zhí)行管理REIT的日常事務(wù)活動(dòng)。[編輯]房地產(chǎn)信托的性質(zhì) 房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為： ?、傥袠I(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等； ?、诖順I(yè)務(wù)，如代理發(fā)行股票債券、代理清理債券債務(wù)、代理房屋設(shè)計(jì)等； ③金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。 相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。[編輯]房地產(chǎn)信托的基本條件 資金是房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)從事信托的基本條件。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)籌集資金的渠道與方式與銀行不大一樣，主要來源有： (1)房地產(chǎn)信托基金：是房地產(chǎn)信托投資公司為經(jīng)營房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)及其它信托業(yè)務(wù)而設(shè)置的營運(yùn)資金。目前我國的信托投資公司資金來源主要有：財(cái)政撥款、社會(huì)集資以及自身留利； (2)房地產(chǎn)信托存款：是指在特定的資金來源范圍之內(nèi)，由信托投資機(jī)構(gòu)辦理的存款。其資金來源范圍、期限與利率，均由中國人民銀行規(guī)定、公布和調(diào)整； (3)集資信托和代理集資：這是信托機(jī)構(gòu)接受企業(yè)、企業(yè)主管部門以及機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位等的委托，直接或代理發(fā)行債券、股票以籌借資金的一種方式； (4)資金信托：是指信托機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，對(duì)其貨幣資金進(jìn)行自主經(jīng)營的一種信托業(yè)務(wù)。信托資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個(gè)人所有的資金，主要有單位資金、公益基金和勞?；?； (5)共同投資基金：即投資基金或共同基金，對(duì)于國內(nèi)公眾而言，它是一種較新型的投資工具，但在國外已有百余年的歷史，并且日趨興旺，是現(xiàn)代證券業(yè)中最有前途的行業(yè)，在發(fā)達(dá)國家的金融市場上，已為實(shí)踐證明是一種相當(dāng)先進(jìn)的投資制度，并已成為舉足輕重的金融工具。[編輯]房地產(chǎn)信托的種類 根據(jù)資
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