【文章內容簡介】 利率、加強對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算、增加二手房個人所得稅、嚴厲查處限制土地、90/70方針等等, 對房地產和金融市場都產生了一定的波動, 也給處于發(fā)展初期的房地產信托帶來了巨大的風險。如果投資者投資項目選擇不當, 必然會遭受損失。(2)房地產行業(yè)風險。除了國家政策的宏觀調控, 房地產行業(yè)還面臨著市場及自身周期波動帶來的風險。城市居民年均收入水平、人口數量及結構、產業(yè)結構的演進、自然條件等因素都會對城市或地區(qū)的城市建設、房地產物業(yè)形態(tài)等需求產生影響。這些供需變化帶來的市場波動以及建材價格、自然災害等外部因素都會影響到房產價格和租金收益。如果遇到房地產市場的不利情況, 會使信托計劃的預期收益降低甚至出現損失。房地產業(yè)的周期波動也可能給投資者帶來風險。當房地產業(yè)從繁榮階段進入危機與衰退階段進而進入蕭條階段時, 房地產業(yè)將出現持續(xù)時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況, 給房地產投資者造成損失。最后, 由于房產本身既是耐用消費品又是投資品, 在一定市場環(huán)境下還可能滋生開發(fā)商圈地、投資者炒房等投機風險, 產生房地產泡沫。(3)利率風險。利率風險是指投資者面臨的未來利率波動所帶來的風險。國家通過調整利率可以引導資金的走向。房地產投資所需資金量大, 利率的升高會對房地產投資信托產生兩方面的影響: 一是對房地產實際價值的折減, 利用升高的利率對現金流折現, 會使凈現值減小, 尤其是中長期信托項目, 甚至宏觀經濟可能出現負的凈現值。二是會抑制對房地產的購買需求, 從而導致房地產價格下降。(4)信息不對稱導致的風險。房地產投資信托中存在的信息不對稱主要來源于兩個方面: 房地產開發(fā)商及信托投資公司。在我國目前監(jiān)管制度還不健全的情況下, 房地產開發(fā)企業(yè)為獲得房地產投資信托公司的青睞, 往往會利用財務手段制造虛假報表。此外, 房地產開發(fā)企業(yè)超越自身資金實力搞滾動式開發(fā)和“拆東墻補西墻”已是眾所周知的秘密, 這種短期盈利模式也使得中國的房地產業(yè)缺乏系統(tǒng)性的風險轉化平臺。一旦房地產開發(fā)企業(yè)“資金鏈”斷裂, 就會造成項目停工, 信托資金必然會遭受到毀滅性損失。投資信托公司同樣也存有信息“失真”風險。例如, 有些投資信托公司只宣傳了“預期收益率”, 卻沒有講清楚風險投資帶來的“實際收益率”。由于房地產信托不作保底承諾,“預期收益”是不受法律保護的, 這意味著一旦項目出現問題, 很可能無法獲得先前承諾的高收益, 甚至連本金的歸還都會有危險。此外, 房地產投資信托在本質上是一種委托代理關系, 由于其在我國剛剛起步, 尚未形成完善的運作機制, 也未形成對受托人的有效約束和激勵機制, 可能會發(fā)生受托人道德風險, 即信托公司借項目之名挪用資金或投資于與自己相關聯的房地產企業(yè)等, 這些都可能影響項目的進展和信托收益, 導致委托人利益受損。(5)運營風險。運營風險產生于適應競爭環(huán)境的管理能力和創(chuàng)新能力以及業(yè)務經營的效率。它主要是由于信托公司對信托資金的運作管理不善而造成收益損失的風險, 主要包括項目的選擇和評估失誤、違規(guī)經營、投資者不能勝任經營管理工作、運作模式和產品結構單一等。(6)相關法律法規(guī)不完善。房地產投資信托面臨的法律保護的缺失風險主要是指信托合同的內容在法律上有缺陷或不完善而發(fā)生法律糾紛甚至無法履約,法律的不完善或修訂使信托收益產生的不確定性。目前信托配套法規(guī)建設步子過慢已經成為制約房地產投資信托進一步發(fā)展的瓶頸,也為很多的房地產信托項目留下了隱患。(7)信用風險。信用風險也稱為道德風險，是指交易對手（主要是借款人、擔保人等）不履行合約承諾而造成的經濟損失的風險，主要是由各方的信息不對稱導致，由于信托各參與者有不同的利益要求，這樣就可能造成損害其他投資者以使自己利益最大化的行為，同時其約束機制不夠完善，從而導致兌付風險的發(fā)生。四、我國房地產信托的風險對策(1)建立我國房地產投資信托的法律法規(guī)體系。房地產投資信托業(yè)務涉及很復雜的權利義務關系, 而且這種權利關系需要專門的法律予以調整確認。建立成套的法律法規(guī)體系, 可以有效地防范房地產投資信托帶來的風險, 為控制風險提供法制基礎。海外的立法和實踐能給中國很多的借鑒, 美國等國家己經積累了豐富的經驗。在亞洲國家和地區(qū), 韓國 1998 年 7 月通過了《資產證券化法案》。中國臺灣地區(qū)也于 2004 年出臺了《金融資產證券化條例》。亞洲國家這一系列立法變革, 無疑能給中國房地產投資信托的順利開展提供有益的參考。我國可以借鑒美國等經濟發(fā)達國家的做法, 建立對房地產投資信托的嚴格管理, 在資產負債結構、業(yè)務種類、資金投向、利潤分配等方面對加強限定。另一方面相應配套的信托稅收、財會制度等要做相應的特殊調整, 盡快出臺工商升記、信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產等專項信托管理辦法。同時還要針對我國房地產信托業(yè)務發(fā)展, 設定相關的約束機制, 確認有效房產所有權, 建立銀行托管制度, 保護投資者的合法利益。(2)加強對信托業(yè)務的嚴格監(jiān)管。為了真正有效地防范和控制房地產投資信托業(yè)務風險, 必須建立對信托業(yè)務的監(jiān)管機制, 并建立起科學的監(jiān)管模式。首先要制定有關監(jiān)管的法律法規(guī), 使監(jiān)管部門對房地產投資信托機構各項業(yè)務的監(jiān)管具有相應的法律依據, 如對投資信托公司直接參股股東的企業(yè)進行資格審查, 投資信托公司內部要有獨立管理機構, 項目資金要嚴格分賬管理、獨立運營等。其次, 要盡力構造相關業(yè)務監(jiān)管的統(tǒng)一框架, 實現監(jiān)管模式的統(tǒng)一化和集中化, 這樣可以減少監(jiān)管部門之間的摩擦, 有利于實現監(jiān)管對象、監(jiān)管方法、監(jiān)管目標的統(tǒng)一, 從而有利于提高監(jiān)管的效率, 而且可以為房地產投資信托業(yè)務經營主體創(chuàng)造一個公平合理的競爭環(huán)境。再次, 根據目前我國房地產投資信托的發(fā)展情況, 為了最大限度地防范和控制信托業(yè)務風險, 應強化中央銀行對信托業(yè)的監(jiān)管職能。中央銀行應從機構管理、資信管理、資本金管理、高級管理人員管理、財務管理、資產負債比例管理等方面著手, 逐步構建一套針對信托投資公司的監(jiān)管系統(tǒng)。(3)強制信息披露制度。我國房地產投資信托的健康發(fā)展,必然依賴于信托市場對投資者利益的切實保護和投資者對市場的信心。政府必須實行強制信息披露制度, 約束房地產開發(fā)企業(yè)行為, 并將所有相關信息公之于眾, 以免投資者因信息不對稱遭受損失。銀監(jiān)會已于 2004 年出臺了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》, 確定了 30 家信托公司首批公布年報, 并要求 3 年內所有信托公司實施年報披露制度, 應以此為契機, 督促信托公司加強房地產投資業(yè)務數據的統(tǒng)計和披露工作。另一方面, 房地產企業(yè)與信托公司應該形成長期有效合作機制, 提高信息透明度, 規(guī)范運作, 共同提高抗風險能力。在美國, 證券管理委員會負責監(jiān)管工作, 房地產投資信托的投資計劃、則務計劃、管理費用及投資期限均需主管部門批準, 而且其財務必須完全公開化、透明化。我國可以借鑒美國的經驗, 提高信息披露的有效性。(4)信托公司提高自身風險管理水平。信托公司應提高自身風險管理水平, 降低管理風險。一是要做好投資項目的風險分析和對房地產企業(yè)的貸款資格審查。由于房地產各個項目的特點和經營方式不同, 這些不同又影響著投資項目的風險大小, 因此投資項目風險分析的關鍵是要做好項目評估和可行性研究, 同時還應加強對貸款人信用等級、財務狀況、償還能力的審查和評判, 從源頭上控制信托財產風險。二是要為信托資金的安全保障引入擔保措施, 以分散風險, 并保證擔保機構的資質。三是要對合同執(zhí)行情況, 房地產開發(fā)商的財務情況, 以及項目的進展情況進行跟蹤了解, 當發(fā)現資金違規(guī)使用或項目出現風險時, 要及時采取補救措施, 如按合同約定向擔保人追索或及時處置抵押物, 盡量將信托財產的損失降到最低限度。信托公司應通過加強對信托財產的日常管理, 提高信托財產的安全性與效益性, 降低投資人的風險和損失。(5)引入第三方評價機構或仲裁機構。目前, 大多數投資信托公司房地產專業(yè)投資分析和管理能力不足, 風險控制能力較差。因此, 引進或建立專業(yè)的房地產經營管理機構或中介機構,讓他們提供專業(yè)化管理、咨詢服務, 借助專業(yè)機構的判斷和管理, 可預見并有效控制房地產金融風險。房地產信托可將部分信托事務委托專業(yè)機構處理, 以契約形式明確專業(yè)機構的權利、義務和承擔的責任, 既可以加強房地產信托的專業(yè)管理能力, 各專業(yè)機構又分擔了其責任范圍內的風險。同時, 各專業(yè)機構也以自身信謄為信托計劃提供了無形擔保, 具有信用增強作用。出現相關的法律問題時, 信托公司如果以單方決定, 或者以主觀意志為轉移地判斷, 變現價值與市場價值是公允的、通過主張抵押權或質押權實現信托受益時而支付的成本是合理的等行為, 往往不能得到投資者的真正認同。因此, 引入專業(yè)會計事務所運用多種評估方法對信托財產進行評估, 并引入專業(yè)律師事務所對評估材料的正確性和合法性給出法律意見, 能有效地解決很多法律問題, 更有效地控制房地產投資信托的風險。(6)不斷進行產品創(chuàng)新。信托公司要不斷進行創(chuàng)新, 不僅要在房地產投資信托的投資組合、期限、規(guī)模等方面進行優(yōu)化改進, 還應進行產品的創(chuàng)新。121 號文件之后, 房地產信托進行了一些創(chuàng)新, 出現了股權信托模式和財產信托模式, 但仍以貸款給房地產項目為主, 這種方式不僅規(guī)模有限還面臨巨大的信用風險。目前, 房地產投資信托基金(REITs)模式越來越成為房地產投資信托的新方向, 其核心特征是以出租型物業(yè)的租金收入為基礎向股東分紅派息, 而我國的商業(yè)房地產自 2005 年以來快速發(fā)展, 存在大量在優(yōu)質的可供持有和運營的物業(yè)。由于 REITs可以公開發(fā)售上市, 并且需要定期向投資人分配信托利益, 因此可以很好的降低房地產信托的流動性風險。(7)加強人才的培養(yǎng)和儲備。信托公司應重視對專業(yè)人才的培養(yǎng), 在房地產投資信托的運作過程中以投資方向明確、業(yè)務清晰、運作規(guī)范為基本原則, 培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務知識又具有房地產運營管理理念的專業(yè)人才。但從本質上講, 房地產投資信托運作更偏重于理財, 而非單純的房地產專業(yè)技術, 其注重的是房地產資產的運作, 而非項目的具體實施。所以必須加強培養(yǎng)一批具有戰(zhàn)略投資眼光、精投資銀行業(yè)務、懂財務通法律的理財專家, 同時, 這些人員又必須對房地產業(yè)有一個比較全面的把握能力。按照通行的定律, 公司的核心業(yè)務 80%的利潤實際上是由 20%的高管或專業(yè)人員承擔和完成的, 能否建立一支經過專門訓練, 具備良好的心理素質、完美的人格品質、靈敏的市場嗅覺和綜合的業(yè)務能力的管理隊伍, 將是房地產投資信托興衰的關鍵所在。（8）控制風險，嚴格內部審查由于房地產項目涉及的資金量比較多，在項目初期就應做好項目的審核工作，首先通過對融資人及擔保人的信用評級和盡職調查進行嚴格的事前控制，通過設定較嚴格的抵押擔保措施、設定各指標底線并適當引入風險轉移措施規(guī)避或減少風險，最大限度地做到風險可控。其次，對其后期管理要進行持續(xù)的追蹤，包括其評級情況，建設進度，財務狀況等。信托公司應保證風險管理部門和合規(guī)部門對項目出具獨立意見。再次，信托公司應聘請評估團隊對項目抵押物等進行合理估價，并聘外部律師為項目的法律風險做出評估。（9）加強人才培養(yǎng)房地產信托的發(fā)展限制引發(fā)創(chuàng)新的需求，從資金的募集到項目的選擇多個環(huán)節(jié)都可實現創(chuàng)新，設計多渠道、多類型的房地產信托產品，以適應市場多元化的需求。為此，信托公司應加大人才培養(yǎng)，針對其產品的多樣性和復雜性，應注重對產品設計人員、風險審核人員、交易人員的培養(yǎng)。設計人員應加強對市場的敏感度，熟知企業(yè)運作及經濟環(huán)境的變化，通過產品 的創(chuàng)新增強競爭力，為投資人提供更廣泛的投資方式，有效的風險審核人員最好是經過專業(yè)訓練，具有律所或會計師事務所的從業(yè)經驗，并能獨立公正出具風險意見，而交易人員要有快速的反應能力，快速應對交易中出現的變化。第五篇：房地產信托房地產信托 研究分析報告葉俊 金融082 3080113081光大證券寧波分部業(yè)務分析報告光大證券股份有限公司創(chuàng)建于1996年，由中國光大集團總公司投資控股的全國性綜合類股份制證券公司，是中國證監(jiān)會批準的首批三家創(chuàng)新試點公司之一。2009年8月成功發(fā)行A股股票，并于8月18日在上海證券交易所掛牌上市。截至2010年6月30日，。走訪了寧波光大證券解放南路營業(yè)部，得到了客戶經理錢立明先生的熱情接待。錢經理簡單介紹光大證券的概況。光大證券在業(yè)務方面主要分三大部：資產管理部、經紀業(yè)務部、投資銀行部。資產管理部，是公司開展資產管理業(yè)務的唯一部門，負責設計理財產品，推出集合資產管理計劃，實現委托資產收益最優(yōu)化。目前資產管理業(yè)務部總計