房地產(chǎn)項目拓展工作指引(編輯修改稿)
2024-08-16 01:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 靠近一大型高檔住宅小區(qū)或靠近一大型商場，則該開發(fā)地段是一個好的投資地段。如果某住宅規(guī)劃用地附近有化工廠等污染企業(yè)，則不是一個好的投資地段。若某一地區(qū)經(jīng)常發(fā)生盜竊、搶劫、吸毒、殺人犯，則該地段不是一個好的投資地段。如治安狀況良好，在此居住有安全感，則是一個好的投資地段。地段的環(huán)境條件地塊的環(huán)境條件含蓋空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視角效果、清潔程度等?？諝馕廴?、噪音污染的地區(qū)，對人的情緒以及人的健康程度都有影響，人們不愿意在此生活和工作，不是一個好的投資地段?？拷珗@、綠地、森林的地段，綠化程度較高、視角效果好、生活環(huán)境好，地塊越受歡迎，是好的投資地塊。視角效果差的地塊，如洼地給人不愉快的感覺，是不好的投資地塊。城市規(guī)劃影響因素城市規(guī)劃影響因素包含土地用途、容積率、建筑高度、交通道路等。土地用途允許范圍越大，越便于規(guī)劃設(shè)計，越便于投資收益，也就越是好的投資地段。容積率的大小直接決定建筑面積的大小。容積率小的地段，不易得到好的投資收益，不是好的投資地段；容積率大的地段，越容易取得好的投資收益，是好的投資地段。允許建筑高度越高，擬建造的層數(shù)越多，建筑面積越大，越有利于投資收益，是好的投資地段。交通規(guī)劃道路，越靠近地塊，是好的投資地段。但某些高端居住項目的容積率、建筑高度等指標(biāo)往往很低，其投資收益也較好，如果容積率和建筑密度過高，會導(dǎo)致小區(qū)品質(zhì)的下降，因此容積率、建筑密度越高也不一定代表地段投資價值越高，應(yīng)該辯證的看待規(guī)劃因素的影響。二、地段選擇理論選擇地段，目前主要理論主要有：上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論、沿邊發(fā)展理論等。上風(fēng)口發(fā)展理論的涵義是：主要向城市的上風(fēng)口方向發(fā)展，由于城市的煙塵污染嚴(yán)重，為了避免其害，城市居民勢必涌向城市的上風(fēng)口，因此，上風(fēng)口地段是好的投資地段。高走理論涵義是：由于地勢高，受周邊環(huán)境干擾小，有居高臨下的感覺，對人的心理影響較大，因此城市中地勢高的區(qū)域是好的投資地段。近水發(fā)展理論涵義是：城市主要向江邊、湖邊、海邊發(fā)展，有水的地方景色好、空氣清新，所以人們愿意到這里居住和工作。水有財意，近水是人們發(fā)財?shù)脑竿?，所以近水地段是好的投資地段。沿邊發(fā)展理論涵義是：城市公共交通主要道路、軌道交通沿線，由于居民出行交通方便，也是好的投資地段。三、識別有增值潛力的地塊在對地段投資的影響因素進(jìn)行了分析并了解了地段選擇的相關(guān)理論之后，就應(yīng)該判斷判斷那種地塊、地段具有潛在的增值潛力。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、投資，不外乎三種類型的地進(jìn)行開發(fā)：未開發(fā)的土地、開發(fā)中的土地、已開發(fā)的土地。在未開發(fā)的土地上建設(shè)房屋，雖然土地價格較為便宜，但建設(shè)中的配套資金投入?yún)s非常大，政府未在該地塊形成完善的基礎(chǔ)設(shè)施，所有基礎(chǔ)設(shè)施特別是綜合管網(wǎng)部分往往需要開發(fā)商先自行投資完善，對中小型開發(fā)商而言負(fù)擔(dān)不起。但如果城市規(guī)劃的擴(kuò)展方向與擬投資的地塊相一致，則增值空間較大，如城市規(guī)劃擴(kuò)張的方向與地塊不一致，則項目可能成為開發(fā)商的包袱。因此在這種地塊上投資，風(fēng)險大，同時利潤也大。開發(fā)中的地塊，是指完成了區(qū)域規(guī)劃，具備基本的交通條件和水、電、氣有保障，雨、污排放系統(tǒng)已形成，這類地塊是有增值潛力的地塊。在這種地塊中開發(fā)，主要選擇地塊本身的地塊質(zhì)量和周邊樓盤的檔次，如周邊均為高檔樓盤，則這種樓盤增值潛力更大。已開發(fā)用地，是指土地已具備城市規(guī)模，這類土地常指舊城改造。在這類土地上進(jìn)行開發(fā)，關(guān)鍵在于與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，需要把政府有關(guān)舊城改造的法律、法規(guī)研究透徹，最大程度爭取政府的優(yōu)費政策，如拆遷補(bǔ)償費、配套費、危舊房改造優(yōu)費政策等。這種地塊投資風(fēng)險較大，不確定因素也較多，因為前期的拆遷投資往往由開發(fā)商出資，拆遷難度很大，但通過與政府建立的良好關(guān)系也能夠低價獲得其他位置較好的地段。房地產(chǎn)投資地段僅是城市組成的一部分，因此必須從整個城市布局、城市規(guī)劃的全局來考慮，來權(quán)衡利弊。判斷地塊時要考慮短期熱點、中長期熱點，還要判斷出隱蔽的投資熱點。要達(dá)到上述目標(biāo)，首先要從全局觀點來考慮問題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，掌握一手資料；要透過資料看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在。第二節(jié) 房地產(chǎn)項目實地調(diào)研內(nèi)容在確定了擬投資房地產(chǎn)項目的意向后，我們應(yīng)著重開始對具體的項目進(jìn)行深入細(xì)致的實地調(diào)研工作，為撰寫項目投資可行性報告并得出結(jié)論準(zhǔn)備大量的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)，并對其加以提煉和分析。一、項目基本狀況調(diào)查項目的現(xiàn)狀條件進(jìn)行實地調(diào)查主要對房地產(chǎn)項目的宗地位置、四至、土地面積、地上建筑物及附著物狀況、形狀、地形地貌、水文地質(zhì)條件、項目所在地基礎(chǔ)設(shè)施條件等現(xiàn)狀條件進(jìn)行調(diào)查。對項目的權(quán)屬狀況進(jìn)行調(diào)查對項目的土地來源、土地使用權(quán)類型及年限、有無他項權(quán)利等權(quán)屬條件進(jìn)行調(diào)查。對項目的規(guī)劃狀況進(jìn)行調(diào)查對項目的規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑控高、土地獲得成本、合作開發(fā)條件、與項目有關(guān)的規(guī)劃及投資狀況進(jìn)行調(diào)查。二、項目所在區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查研究項目所在區(qū)域環(huán)境調(diào)查一般是對開發(fā)地塊周圍12公里范圍內(nèi)，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。周邊生活配套設(shè)施主要包括周邊商業(yè)中心網(wǎng)點狀況（集聚程度、商業(yè)氛圍、商業(yè)檔次、距離商業(yè)中心的接近程度等）、周邊醫(yī)療、教育、休閑娛樂、餐飲、金融郵政等生活配套的完善程度和分布狀況以及未來發(fā)展預(yù)測。項目周邊交通狀況調(diào)查項目對外交通道路狀況，即項目緊鄰道路和項目對外交通聯(lián)絡(luò)主要道路，對道路等級（主次干道或支路）、路況、對外交通的便捷程度、項目距離道路距離、項目開車至市區(qū)某地標(biāo)地段大概時間、項目周邊道路擁堵狀況以及周邊道路的未來規(guī)劃狀況進(jìn)行調(diào)查分析。調(diào)查項目周邊公共交通狀況，對各種交通工具（公交、地鐵）的通勤半徑
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