【正文】 第一篇：房地產(chǎn)信托操作指引房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)類型房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)劃分為融資和投資兩種類型。，是指公司根據(jù)資金需求方的融資需求實(shí)施的，在信托設(shè)立前，信托資產(chǎn)的運(yùn)用方式和收益水平均可事先確定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要形式包括貸款和投資附加回購（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購類又可分為股權(quán)投資附加回購和收益權(quán)投資附加回購等。，是指公司作為受托人發(fā)揮投資管理功能，將信托資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行投資運(yùn)用，信托資產(chǎn)的收益水平主要取決于信托期限內(nèi)市場盈利狀況的信托業(yè)務(wù)。二、融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)交易對手或其控股股東必須具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上。業(yè)務(wù)人員需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際對交易對手或其控股股東進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)測和壓力測試，并運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)信用模型對交易對手或其控股股東信用風(fēng)險進(jìn)行計量。開展融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)確保信托資金運(yùn)用方式合法合規(guī)，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流資貸款、用于繳納土地出讓價款的貸款。（1）所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地 1規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。（2）交易對手在所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，自有資本金投入比例符合國家規(guī)定：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。（3）所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得存在土地閑置達(dá)到1年以上的情形。（1）信托融資期限不低于1年。（2）公司收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或100萬元/年。（3）對于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托計劃，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。（1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資必須采取實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押方式，其中抵（質(zhì)）押物包括在建工程、土地、房產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)、股票等。對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，應(yīng)以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。（2）抵（質(zhì)）押物應(yīng)權(quán)屬明晰，不存在法律糾紛，可依法辦理抵（質(zhì)）押手續(xù)。（3）單純以實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押作為擔(dān)保措施的，抵（質(zhì)）押率原則上不應(yīng)高于40%，抵（質(zhì)）押物價值的評估遵照公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（4）在采取實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押的基礎(chǔ)上，可以追加其他法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證人凈資產(chǎn)為融資本金的2倍以上且無銀行逃廢債記錄。如交易對手能提供實(shí)力較強(qiáng)的法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，即保證人凈資產(chǎn)為融資本金的5倍以上且無銀行逃廢債記錄，可適當(dāng)放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。（5）交易對手為非國有企業(yè)、非上市公司的，交易對手的實(shí)際控制人應(yīng)提供連帶責(zé)任保證。三、投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，應(yīng)選取在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)信譽(yù)較好、誠信度較高的房地產(chǎn)企業(yè)作為合作方。合作方應(yīng)滿足以下基本條件：（1）合作方或其控股股東具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上；（2）最近3年的平均凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年；（3）合作方在全國或項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場排名靠前，具備較大的市場影響力。（1）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目需具備詳實(shí)的項(xiàng)目商業(yè)計劃書，明確列示項(xiàng)目收益預(yù)測和成本支出；（2）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)測的凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年。（1）投資期限不低于2年；（2）公司固定收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或500萬元/年，浮動收益分成不低于超額收益的5%。實(shí)施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，涉及房產(chǎn)和土地評估、項(xiàng)目清算等事項(xiàng)，應(yīng)參考第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的專業(yè)意見。選聘第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）在中國境內(nèi)依法設(shè)立并具備相關(guān)服務(wù)資質(zhì)；（2）具備10年以上的從業(yè)年限；（3）具備200人以上的專業(yè)從業(yè)人員；（4）國內(nèi)分公司或辦事處達(dá)到10家以上；（5）累計在20個以上國內(nèi)城市展業(yè)。第二篇：房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引百瑞信托有限責(zé)任公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)操作指引一、目的為規(guī)范公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的開展，指導(dǎo)公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的項(xiàng)目選擇，促進(jìn)公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，根據(jù)信托法律法規(guī)、監(jiān)管政策和公司規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，制訂本指引。二、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)類型房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)劃分為融資和投資兩種類型。，是指公司根據(jù)資金需求方的融資需求實(shí)施的，在信托設(shè)立前，信托資產(chǎn)的運(yùn)用方式和收益水平均可事先確定的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要形式包括貸款和投資附加回購（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓）等，投資附加回購類又可分為股權(quán)投資附加回購和收益權(quán)投資附加回購等。，是指公司作為受托人發(fā)揮投資管理功能，將信托資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行投資運(yùn)用，信托資產(chǎn)的收益水平主要取決于信托期限內(nèi)市場盈利狀況的信托業(yè)務(wù)。三、融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)交易對手或其控股股東必須具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上。業(yè)務(wù)人員需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際對交易對手或其控股股東進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)測和壓力測試，并運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)信用模型對交易對手或其控股股東信用風(fēng)險進(jìn)行計量。開展融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)確保信托資金運(yùn)用方式合法合規(guī)，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流資貸款、用于繳納土地出讓價款的貸款。（1）所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。（2）交易對手在所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，自有資本金投入比例符合國家規(guī)定：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。（3）所融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得存在土地閑置達(dá)到1年以上的情形。（1）信托融資期限不低于1年。（2）公司收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或100萬元/年。（3）對于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托計劃，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。（1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資必須采取實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押方式，其中抵（質(zhì)）押物包括在建工程、土地、房產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)、股票等。對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，應(yīng)以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。（2）抵（質(zhì)）押物應(yīng)權(quán)屬明晰，不存在法律糾紛，可依法辦理抵（質(zhì)）押手續(xù)。（3）單純以實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押作為擔(dān)保措施的，抵（質(zhì)）押率原則上不應(yīng)高于40%，抵（質(zhì)）押物價值的評估遵照公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（4）在采取實(shí)物資產(chǎn)抵（質(zhì)）押的基礎(chǔ)上，可以追加其他法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證人凈資產(chǎn)為融資本金的2倍以上且無銀行逃廢債記錄。如交易對手能提供實(shí)力較強(qiáng)的法人機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，即保證人凈資產(chǎn)為融資本金的5倍以上且無銀行逃廢債記錄，可適當(dāng)放寬抵押率，但抵押率原則上不得高于70%。（5）交易對手為非國有企業(yè)、非上市公司的，交易對手的實(shí)際控制人應(yīng)提供連帶責(zé)任保證。四、投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，應(yīng)選取在區(qū)域和行業(yè)內(nèi)信譽(yù)較好、誠信度較高的房地產(chǎn)企業(yè)作為合作方。合作方應(yīng)滿足以下基本條件：（1）合作方或其控股股東具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)及以上；（2）最近3年的平均凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年；（3）合作方在全國或項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場排名靠前，具備較大的市場影響力。（1）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目需具備詳實(shí)的項(xiàng)目商業(yè)計劃書，明確列示項(xiàng)目收益預(yù)測和成本支出；（2）擬投資房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)測的凈資產(chǎn)收益率不低于15%/年。（1）投資期限不低于2年；（2）公司固定收益收取標(biāo)準(zhǔn)不低于2%/年或500萬元/年，浮動收益分成不低于超額收益的5%。實(shí)施投資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，涉及房產(chǎn)和土地評估、項(xiàng)目清算等事項(xiàng)，應(yīng)參考第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的專業(yè)意見。選聘第三方房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）在中國境內(nèi)依法設(shè)立并具備相關(guān)服務(wù)資質(zhì)；（2）具備10年以上的從業(yè)年限；（3）具備200人以上的專業(yè)從業(yè)人員；（4）國內(nèi)分公司或辦事處達(dá)到10家以上；（5）累計在20個以上國內(nèi)城市展業(yè)。五、其他房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)實(shí)施過程中，項(xiàng)目人員應(yīng)同時參照公司頒布的可行性研究報告模板、現(xiàn)金流預(yù)測模板和房地產(chǎn)企業(yè)信用模型等相關(guān)文件的要求執(zhí)行。第三篇：18信托貸款業(yè)務(wù)操作指引中融國際信托有限公司信托貸款業(yè)務(wù)操作指引第一章總則第一條 為加強(qiáng)公司信托貸款業(yè)務(wù)的管理，提高公司信托貸款業(yè)務(wù)的運(yùn)作效率，促進(jìn)公司信托貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和和我公司相關(guān)內(nèi)部規(guī)定，制定本操作指引。第二條 本指引所稱信托貸款業(yè)務(wù)，是指公司開展的與以貸款方式運(yùn)用的信托業(yè)務(wù)。第三條 信托貸款業(yè)務(wù)分為單個委托人（指定或不指定用途）信托貸款業(yè)務(wù)和集合型信托貸款業(yè)務(wù)兩大類，將信托資金以貸款方式運(yùn)用于融資企業(yè)。第二章信托貸款業(yè)務(wù)盡職調(diào)查程序第三條 公司在辦理信托貸款業(yè)務(wù)中，根據(jù)資金來源及運(yùn)用方式的不同，確定不同的風(fēng)險防范措施和操作制度，并在執(zhí)行過程中落實(shí)。第四條 單個委托人指定用途信托貸款業(yè)務(wù)盡職調(diào)查程序（一）根據(jù)項(xiàng)目情況，要求委托人、資金使用人或擔(dān)保人提供相應(yīng)資料，信托經(jīng)理對其完整性、合規(guī)性審核無誤后做出相關(guān)分析；（二）合法性材料。包括：公司章程、簡介、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證（國、地）、法定代表人身份證明文件和有權(quán)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件；資金使用人還需提供借款申請書、關(guān)于借款用途說明的書面陳述、貸款卡及密碼、近三年經(jīng)過審計的財務(wù)報告、最近一期財務(wù)報表、對外擔(dān)保情況；（四）涉及到抵、質(zhì)押業(yè)務(wù)的，信托經(jīng)理需到相關(guān)管理部門查詢資產(chǎn)存續(xù)狀態(tài)，并由中介機(jī)構(gòu)對抵押物或質(zhì)押物進(jìn)行評估（或有），根據(jù)評估結(jié)果，確定貸款金額。第五條 單個委托人不指定用途與集合型資金信托貸款業(yè)務(wù)（一）根據(jù)項(xiàng)目情況，要求委托人、資金使用人或擔(dān)保人提供相關(guān)資料，對其完整性、合規(guī)性審核無誤后進(jìn)行相關(guān)分析。（二）合法性材料。包括：公司章程、簡介、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證（國、地）、法定代表人身份證明文件、有權(quán)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件；資金使用人還需提供借款申請書、關(guān)于借款用途說明的書面陳述、貸款卡及密碼、近三年經(jīng)過審計的財務(wù)報告、最近一期財務(wù)報表，對外擔(dān)保情況；（三）資金使用人必須是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、1其他經(jīng)濟(jì)組織、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。（四）資金使用人申請貸款應(yīng)提供債務(wù)擔(dān)保措施。以第三人信用提供保證的，第三人應(yīng)出具承擔(dān)連帶保證責(zé)任的承諾書；以自己或第三人財產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)設(shè)定抵押、質(zhì)押擔(dān)保的，應(yīng)提交抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬證書，并由中介機(jī)構(gòu)對抵押物或質(zhì)押物進(jìn)行評估，第三人還應(yīng)出具承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的承諾書。保證人的資格：具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，可以作保證人，但下列組織不得作為保證人：（1）國家機(jī)關(guān)；（2）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體；（3）企業(yè)法人的職能部門和未經(jīng)授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)。保證人應(yīng)提供的資料（1）保證承諾書，包括保證意愿、保證范圍和保證方式等；（2）調(diào)查人員認(rèn)為需要的資料。對保證人的核查（1）保證人的生產(chǎn)經(jīng)營、市場銷售、發(fā)展前景和行業(yè)水平等基本情況；（2）保證人的資產(chǎn)負(fù)債、償債能力、盈利能力和獲利能力等財務(wù)狀況；（3）保證人的資信情況調(diào)查；（4）保證人提供保證承諾和保證方式的真實(shí)性。（五）項(xiàng)目材料。包括：涉及貸款項(xiàng)目的國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，涉及貸款項(xiàng)目的開發(fā)合同、項(xiàng)目總規(guī)劃和項(xiàng)目前景分析可行性報告及其他相關(guān)資料。（六）對資金使用人進(jìn)行綜合評價經(jīng)濟(jì)評價（1）有按期還本付息的能力，原應(yīng)付貸款利息和到期貸款已清償?shù)?，或已?jīng)做了公司認(rèn)可的償還計劃；（2）經(jīng)營和財務(wù)制度健全，資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%。主要經(jīng)濟(jì)和財務(wù)指標(biāo)達(dá)到行業(yè)平均水平，無不合理資金占用；（3）無偷、漏稅行為和重大訴訟案件，或有負(fù)債未超過凈資產(chǎn)的50％；（4）新建項(xiàng)目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項(xiàng)目所需總投資的比例不低于國家規(guī)定的投資項(xiàng)目的資本金比例。對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款還需進(jìn)行以下調(diào)查：（1）對資金使用人或房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際管理人的基本背景、資信狀況、內(nèi)部控制制度與實(shí)際流程、既往的項(xiàng)目管理與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評價分析。（2）對土地的整體情況進(jìn)行調(diào)查分析，包括土地的性質(zhì)、法律地位、測繪情況、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計開發(fā)計劃是否相符等方面；在此基礎(chǔ)上，考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、土地