【正文】 n 項(xiàng)目經(jīng)理（部）對(duì)本項(xiàng)目的最終投資效果負(fù)責(zé)，責(zé)任明確n 有利于對(duì)各責(zé)任人進(jìn)行綜合考核n 有利于公司的各種資源在項(xiàng)目上進(jìn)行有機(jī)集成，打造精品、名品n 項(xiàng)目是成本中心，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程集成管理有利于控制投資（3）項(xiàng)目制開發(fā)模式的主要內(nèi)容1）包括項(xiàng)目組織形式在內(nèi)的分層次和不同權(quán)限的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)。3）建立健全以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為核心的各項(xiàng)管理制度，如項(xiàng)目經(jīng)理聘任制度、項(xiàng)目成本核算制度，以及使項(xiàng)目處于受控狀態(tài)的其他管理制度，如要求項(xiàng)目定期上報(bào)各種報(bào)告、報(bào)表及其內(nèi)容、格式等。5）項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。7）項(xiàng)目目標(biāo)體系設(shè)立。9）項(xiàng)目考核評(píng)價(jià)指標(biāo)及評(píng)價(jià)，如對(duì)項(xiàng)目設(shè)立總體考核目標(biāo)（可以在責(zé)任合同中明確）：項(xiàng)目建設(shè)期目標(biāo)、銷售期目標(biāo)、投資回收期目標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量目標(biāo)、施工質(zhì)量目標(biāo)，分階段的投資（成本）控制目標(biāo)，安全健康目標(biāo)等；還需設(shè)立年度考核目標(biāo)、管理措施和手段，如簽訂項(xiàng)目責(zé)任合同。（4）項(xiàng)目制開發(fā)模式的成功因素一個(gè)成功的項(xiàng)目運(yùn)作，應(yīng)該達(dá)到出效益、出精品、出人才、出成果這樣幾個(gè)目的，為此，項(xiàng)目制開發(fā)模式的成功因素至少包括以下內(nèi)容：1) 一個(gè)好的項(xiàng)目班子及項(xiàng)目經(jīng)理；2) 科學(xué)的項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制制度；3) 明確合理的合同責(zé)任體系（企業(yè)內(nèi)部承包合同，明確項(xiàng)目部和公司在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的責(zé) 權(quán)利）；4) 考核目標(biāo)體系；5) 總公司對(duì)項(xiàng)目的支撐與控制；6) 如何將公司的品牌、文化、人力資源、技術(shù)、資金等在項(xiàng)目上進(jìn)行集成。我們提出這一標(biāo)題的目的是要強(qiáng)調(diào)“全壽命周期”這一概念，因?yàn)閺南到y(tǒng)角度出發(fā)，局部投資最優(yōu)非全局投資最優(yōu)。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)程序包括八個(gè)步驟：投資機(jī)會(huì)尋找——投資機(jī)會(huì)篩選——可行性研究——獲取土地使用權(quán)——規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批——簽署有關(guān)合作協(xié)議——施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收——市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理。 投資機(jī)會(huì)研究及土地競(jìng)投階段 項(xiàng)目全程策劃階段 工程施工階段 物業(yè)管理階段由于本公司已經(jīng)通過(guò)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，上述階段劃分應(yīng)與質(zhì)量文件中的過(guò)程劃分結(jié)合起來(lái)，保證投資控制與質(zhì)量控制的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 各階段主要工作（1）投資機(jī)會(huì)研究及土地競(jìng)投階段這一階段的主要工作有：開發(fā)商根據(jù)自己對(duì)某一房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析及認(rèn)識(shí)，尋找投資的可能性，即所謂“看地”；通過(guò)市場(chǎng)分析和擬選項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估（評(píng)價(jià)）工作進(jìn)行決策，將投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)或幾個(gè)具體地塊上。這是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。獲取土地使用權(quán)的方式有多種，其中最主要的是通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式競(jìng)投獲得。應(yīng)該說(shuō)，土地使用權(quán)競(jìng)投是一般開發(fā)企業(yè)比較陌生的，但又是很重要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，有必要引起足夠重視并加以研究。這一階段的很多工作可以和項(xiàng)目全程策劃階段的工作結(jié)合起來(lái)做，即全程策劃的工作成果可以用來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)審批。（3）項(xiàng)目全程策劃階段這是房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期中很重要的一個(gè)階段，需進(jìn)行全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，評(píng)價(jià)選擇擬建項(xiàng)目的最佳投資方案。投資環(huán)境包括：宏觀環(huán)境與整體行業(yè)環(huán)境，區(qū)域環(huán)境，項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等，通過(guò)對(duì)這些環(huán)境的分析，為擬建項(xiàng)目的定位、定價(jià)和營(yíng)銷等提供有利的參考依據(jù)；投資方向、投資組合分析：選擇合適的投資類型，并對(duì)不同類型房地產(chǎn)進(jìn)行合理的投資組合，可以利用其相互影響提升項(xiàng)目的整體價(jià)值，使項(xiàng)目綜合效益最大化。項(xiàng)目資金運(yùn)作方案包括資金籌集、資金分配使用和資金回收等內(nèi)容。（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段這一階段的主要工作有：申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃條件通知書等，根據(jù)項(xiàng)目全程策劃內(nèi)容，通過(guò)方案競(jìng)賽等方式優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，通過(guò)招標(biāo)方式優(yōu)選設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，最終提供高質(zhì)量的設(shè)計(jì)圖紙。這一階段還必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等政府許可證書。設(shè)計(jì)質(zhì)量不僅關(guān)系到項(xiàng)目的一次性投資，而且影響到建成后運(yùn)營(yíng)階段經(jīng)濟(jì)效益的良好發(fā)揮，如經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、物業(yè)日常維護(hù)費(fèi)用、大修更新費(fèi)用的高低，還關(guān)系到合理利用有限資源以及消費(fèi)者生命財(cái)產(chǎn)安全等重大問(wèn)題。（6）市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段這一階段的主要工作有：市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷方案策劃、實(shí)施。好的市場(chǎng)營(yíng)銷有利于項(xiàng)目投資順利收回，并實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。（7）物業(yè)管理階段本企業(yè)集團(tuán)所屬全資子公司參與本公司出售、出租房產(chǎn)的物業(yè)管理，將延續(xù)對(duì)公司前期出售、出租承諾的兌現(xiàn)，如果物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很高，將在很大程度上完善、提升公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商的形象，這一效果會(huì)在公司下一輪房產(chǎn)的銷售價(jià)格中得到體現(xiàn)。（8）物業(yè)拆除與報(bào)廢階段由于土地使用權(quán)期限屆滿、不符合城市規(guī)劃、物業(yè)確認(rèn)為危房等原因，物業(yè)需報(bào)廢與拆除。開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要參與方參見表21，開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同參見表22。市場(chǎng)調(diào)研；市場(chǎng)定位；產(chǎn)品定位；經(jīng)濟(jì)效益分析；營(yíng)銷方案。獲取施工許可證；編制施工總體組織設(shè)計(jì)；委托施工監(jiān)理；組織施工招標(biāo)；簽訂施工合同；工程實(shí)施項(xiàng)目管理；工程竣工驗(yàn)收；物業(yè)交接。編制物業(yè)管理方案；物業(yè)管理招標(biāo)；物業(yè)交接和住戶入?。晃飿I(yè)維護(hù)和管理。圖2－1 投資機(jī)會(huì)研究階段的工作流程確定競(jìng)投地塊報(bào) 審終止競(jìng)投正式競(jìng)投NY獲取土地出讓信息企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略NY對(duì)出讓地塊信息進(jìn)行分析、研究土地儲(chǔ)備計(jì)劃，具體特點(diǎn)各地塊城市規(guī)劃、交通、發(fā)展前景等因素分析對(duì)各匹配地塊實(shí)地勘察、分析NY地塊篩選競(jìng)投決策是否參與競(jìng)投是否有合適地塊是否決定準(zhǔn)備競(jìng)投該地塊土地競(jìng)投階段獲取土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓信息投資機(jī)會(huì)的研究確定競(jìng)投地塊詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)形成、優(yōu)選出項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案規(guī)劃限制條件分析項(xiàng)目策劃地塊優(yōu)劣勢(shì)分析規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及比選競(jìng)投報(bào)價(jià)計(jì)算競(jìng)投結(jié)束報(bào)價(jià)評(píng)估及決策實(shí)地競(jìng)投競(jìng)投后評(píng)估獲取土地使用權(quán)NY反饋 饋是否中標(biāo)圖2－2 土地競(jìng)投工作流程項(xiàng)目立項(xiàng)階段投資環(huán)境分析和選址研究項(xiàng)目投資方案策劃參與土地競(jìng)投，簽訂土地使用權(quán)出讓合同申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)和用地紅線圖申報(bào)立項(xiàng)政府有關(guān)部門項(xiàng)目可行性研究報(bào)審可研報(bào)告政府有關(guān)部門下達(dá)立項(xiàng)項(xiàng)目批復(fù)征地及前期規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備，委托進(jìn)行初步設(shè)計(jì)向土地管