【文章內(nèi)容簡介】 開 始 做 三 通 一平 4420 % 8480 8280 8300 7968 商場 未推出 1267 22021 12 （ 3）樓盤銷售情況分析 在調(diào)查的 8 個高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈，荔枝灣廣場和安富花園。（見上表） 西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時僅此一家，市場供少于求，所以 1992 年 5 月剛推出時盡 管均價已高達(dá)每平方米 7000 港元，但僅一年時間已全部售完，現(xiàn)時二手市場住宅價位每平方米在港元 850010000 元之間，比 1992 年推出時價位上升了約 25%左右。 至于荔灣廣場，占盡天時、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，四面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達(dá) 24 萬平方米，同時也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關(guān)部門的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾 5 億港元，僅 以一年時間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對樓盤的宣傳，每期推出均在各報刊（包括香港地區(qū)）刊登。 物業(yè)出租情況（略） 對荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價分析 （ 1）供應(yīng)方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。 （ 3） 需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求，買家香港、國內(nèi)人士各半，自用 客多，中小面積單元的銷路較大。 （ 4） 建議本地區(qū)之開發(fā)項(xiàng)目宜選擇面向大眾的市場策略。通過對附近樓宇的售 價及銷售情況進(jìn)行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時售價不宜過高。均價為每平方 米 85009000 港元左右。商場首層均價宜在每平方米 2100025000 港元左 右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。 功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 （ 1） 交易廣場位于廣州舊城區(qū)人口稠密的地段，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點(diǎn)。從市場調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其它地區(qū)相比，是有較大市場潛力的。但在實(shí)際開發(fā)中仍需要根據(jù)實(shí)際條件加以分析，以確定合適的市場目標(biāo)及開發(fā)營銷方式。 （ 2） 根據(jù)市場調(diào)查報告顯示以及項(xiàng)目所在地 點(diǎn)環(huán)境條件等因素，文昌廣場地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段，市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成在出售和出租上的困難，建議商業(yè)用房在 3 層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。 （ 3） 目前廣州市區(qū)及鄰近供應(yīng)的高層住宅大部以高檔外銷為主，荔海區(qū)的出售樓宇更為突出，人成效情況分析，該區(qū)的外銷住宅成效好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷 成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長，目前較高的外銷率將逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮 1/3外銷， 2/3 內(nèi)銷，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價時應(yīng)充分考慮到這一因素。內(nèi)銷房平均售價不宜超過港幣 8500 元，外銷房不宜超過港幣 9200 元，商場（僅 13 首層）平均價應(yīng)為港幣 23000 元左右?？紤]到銷售對象的變化，以及國內(nèi)行家隨能力，設(shè)計(jì)住宅單元以 4050 平方米為主，并具有較高的實(shí)用率。 （ 4） 由于近年供應(yīng)量增大，把握 好銷售的時機(jī)和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。首期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時推出，鑒于現(xiàn)時樓花一次性付款的客戶甚少。分期付期以及銀行按揭對于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。隨著競爭的加劇，投資者對物業(yè)認(rèn)識的設(shè)計(jì)合理與否，質(zhì)量的高低，企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。 （ 5） 隨著國內(nèi)房地產(chǎn)大規(guī)模的開發(fā)，市場已趨平衡，樓價升幅將相應(yīng)減緩，因此開發(fā)與營銷過程中密切注重市場的變化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯行尤其重要，對營銷的影響甚大。 第 3 章、地塊環(huán)境調(diào)研報告 一、 地塊環(huán)境 調(diào)研的主要內(nèi)容 地塊環(huán)境研究報告一般的結(jié)構(gòu)是： 對開發(fā)地塊周圍 12 公里范圍內(nèi)，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。 （一） 生活方便狀況研究 交通狀況及未來發(fā)展預(yù)測 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況及未來發(fā)展預(yù)測 休閑、體育場所分布及未來發(fā)展預(yù)測 醫(yī)療、教育設(shè)施分布及未來發(fā)展預(yù)測 環(huán)境質(zhì)素現(xiàn)狀及未來變化預(yù)測 （二） 商務(wù)頻繁狀況研究 公司及員工密度 公司流動人口頻度 公司業(yè)務(wù)分類 （三）污染狀況研究 空氣質(zhì)量狀況及未來變化 水質(zhì)狀況及未來變化 土質(zhì)狀況及未來變化 輻射物輻射狀況及未來變 化 能見度狀況及未來變化 水氣及腐蝕狀況及未來變化 （四）供電、供水、供煤氣狀況研究 供電狀況研究 供水狀況研究 14 供煤氣狀況研究 供熱狀況研究 （五） 交通便利狀況研究 各種交通工具的通勤半徑 停車設(shè)施狀況研究 各種公路交通工具維修點(diǎn)狀況 （六）居住文化狀況研究 居民出行規(guī)律 居民起居、聚會習(xí)慣 居住構(gòu)筑物的建筑風(fēng)格比重及使用率 居住構(gòu)筑物的裝修風(fēng)格及裝修費(fèi)用 （七）未來發(fā)展?fàn)顩r研究 交通未來發(fā)展?fàn)顩r研究 教育及醫(yī)療未來發(fā)展?fàn)顩r研究 購物及休閑未來發(fā)展?fàn)顩r研究 體育及旅游景點(diǎn)未來發(fā)展?fàn)顩r研究 （八） 居住圈層狀況研究 居住圈密度分析 居住圈強(qiáng)度分析 （每平方公里的居住人口、流動人口、辦公人口、建筑物密度等） （九） 可利用自然景觀狀況研究 不同天際線的主要觀 不同天際線的景觀結(jié)構(gòu) 不同建筑組合的景觀結(jié)構(gòu) （十） 周邊人口狀況研究 職業(yè)分布特征研究 購買力狀況研究（購買水平、購買意愿） （十一） 周邊競爭者開發(fā)地塊狀況研究 周邊競爭者開發(fā)地塊用途及開發(fā)者 周邊競爭者開發(fā)地塊的規(guī)劃狀況 周邊競爭者開發(fā)地塊的租賃狀況 周邊競爭者開發(fā)地塊的租賃狀況 （十二） 周邊旅游景 點(diǎn)狀況研究 （ 1） 周邊旅游景點(diǎn)景觀結(jié)構(gòu) （ 2） 周邊旅游景點(diǎn)的到訪率及到訪動機(jī) （ 3） 周邊旅游景點(diǎn)的消費(fèi)量及消費(fèi)結(jié)構(gòu) 15 （ 4） 周邊旅游景點(diǎn)的開發(fā)者及經(jīng)營狀況 二、 地塊環(huán)境（區(qū)位）分析 （一）地理位置及道路交通 本項(xiàng)目地處南山區(qū)深南大道以北，金麒麟路立交橋叉口的西北側(cè)，可通運(yùn)輸車輛，能滿足項(xiàng)目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項(xiàng)目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項(xiàng)目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。 標(biāo)的影響，項(xiàng)目各項(xiàng)評價指標(biāo)對這兩種風(fēng)險因素的變化較為敏感，尤其是銷售價格因素。 （二）環(huán)境區(qū)位情況介紹 一個項(xiàng)目的土地坐標(biāo)是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的地塊價值。 土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目面積：約 23689 平方米，地形整體條件較完備，部分用地上原有廠房建筑，實(shí)際上滿足“七通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規(guī)劃中二期工程部分有兩個大坑之外，土地絕大部分平 整。總之，地塊屬較理想的建筑用地。 地塊周圍景觀 （ 1） 自然景觀 A、前方景觀（東方） 該方向上，因有一高壓輸電線路沿麒麟路架設(shè)，使得該方向上的無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾。因此，該方向遠(yuǎn)景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中有水，但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。 B、 后方景觀（西方） 后方景觀，雖然因緊臨的幾個小區(qū)開始未完成，近景尚為未知數(shù)；但遠(yuǎn) 景視線極佳；遠(yuǎn)處青山輪廓清晰可見。中部為高層建筑的彩色，稍近處 則為玉泉花圃；景色層次分明，就如青色 的山景中嵌進(jìn)彩色的建筑圖象 ，如視點(diǎn)在 8 層以上還可看到左后方（西北方）的中山公園的山景。 C、 左方景觀（北方）（略） D、 右方景觀（南方）（略） （ 2） 人文、歷史景觀 A、公園等自然景觀（略） B、歷史古跡，人文景觀（略） （ 3）景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，東、南、西、北四個方向景觀中只有西方景觀尚可，東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣；南方景觀視線亦受阻擋；北方景觀不佳（變電站、工廠）；總之，地塊周圍景觀應(yīng)屬該地塊的弱項(xiàng)。但因該地塊形狀南北方向較長，東西方向較窄，故將來可以設(shè)法通過環(huán)藝設(shè)計(jì)來弱化南北方向上的不佳景觀，消除此弱項(xiàng)。 16 外部景觀如青青世界、世界之窗、動物園等，直達(dá)交通極為方便；且臨近有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡，以及宗教景觀 — 天主教堂。這些外部景觀及其交通的便利程度應(yīng)屬該地塊的優(yōu)勢。 環(huán)境、污染情況： （ 1） 水、空氣、土地污染情況： 地塊周圍工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。 （ 2） 噪音污染（略） （ 3） 社會治安狀況（略） 地塊周圍的交通條件 （ 1） 環(huán)臨的公共交通條件（略） （ 2） 地塊與公 共交通的連接 — 亞交通條件（略） （ 3） 交通條件綜述 環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢條件。 配套設(shè)施 （ 1） 菜市場（略） （ 2） 商店、購物中心（略） （ 3） 小學(xué)（略） （ 4） 中學(xué)（略） （ 5） 醫(yī)院（略） （ 6） 體育娛樂場所（略） （ 7） 銀行、郵局、酒店（略） （三） 周邊樓盤情況介紹 市場特點(diǎn)：內(nèi)部區(qū)域市場發(fā)展的不平衡性 南山區(qū)商品住宅樓市場具有顯著的地域不平衡性特征，可以將其劃分為以下五個子區(qū)域市場： （ 1） 區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，主要為大型政府 微利房和福利房。該區(qū)域位置較偏僻，市場地價低，同時商品樓價格也較低。由于具微利房的特征，將來基本的市政設(shè)施會有配套。 （ 2） 區(qū)域二：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。主要為華僑域和沙河一帶。該區(qū)域是深圳市第一人文景觀概念區(qū)域，其市場地價較高，商品樓檔次和價格也相應(yīng)較高。但市政設(shè)施配套不是很方便。 （ 3） 區(qū)域三：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。主要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。該區(qū)域的主要住宅是南山舊城區(qū)的民房，商品住宅較少，其它是工業(yè)廠房。該區(qū)市場地價較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠(yuǎn)。金麒麟花 園項(xiàng)目正位于該區(qū)域。 （ 4） 區(qū)域四：深南大道以南，內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域。該區(qū)域?yàn)槟仙絽^(qū)商業(yè)文化中心，市場地價中等，同時商品樓價格也適中。隨著南山區(qū)的市政規(guī)劃的實(shí)施，該區(qū)域作為南山區(qū)中心的地位將進(jìn)一步得到強(qiáng)化，在市政設(shè)施方面也將越來越齊方便。 17 （ 5） 區(qū)域五：內(nèi)環(huán)路以南區(qū)域，主要指蛇口、赤灣。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀。是南山區(qū)高檔豪宅的集中區(qū)域。但由于目前位置離深圳中心較遠(yuǎn)，普通商品住宅樓的價位相對較低。 結(jié)論 在深圳市房地產(chǎn)發(fā)展的早中期，南山區(qū)由于區(qū)位因素，發(fā)展較羅湖區(qū)、福田區(qū)滯后，到目前，商品住宅價格 要比前者低 3040%。 深圳市中心的西移，南山區(qū)西部建設(shè)的加速，為南山區(qū)的區(qū)位功能的進(jìn)一步轉(zhuǎn)換提供了催化劑，同時為南山區(qū)房地產(chǎn)，尤其是商品住宅市場提供了契機(jī)。 南山區(qū)商品住宅市場存在明顯的區(qū)域不平衡性，這種不平衡性在短期內(nèi)仍將存在，但隨著南山區(qū)西部建設(shè)的加快，以及發(fā)展商的努力，這種不平衡性將日益縮小。 三、地塊優(yōu)劣勢（ SWOT）分析 （一）地理?xiàng)l件分析 就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項(xiàng)要素及簡要分析結(jié)論，和 SWOT 分析法，列出 SWOT 坐標(biāo)圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢） “七能” +交通 景觀 +拆遷費(fèi) 購物 娛樂 +銀行、郵局