【正文】 活中認(rèn)識(shí)的某個(gè)人對(duì)這種品牌的特殊感受。 （ 2）其創(chuàng)新之外是在于可以收集到有形及無形的信息。 品牌檢驗(yàn)的問卷包括： （ 1） 使用經(jīng)驗(yàn)的感受及情感 （ 2） 品牌給人們何種感覺 （ 3） 相關(guān)的記憶及聯(lián)想 （ 4） 勾起人們心目中以品牌識(shí)別的事物 （ 三）品牌寫真（ Brand Print） 品牌檢驗(yàn)歸納整理出來的繅就是品牌寫真切。 “品牌管家”是一個(gè)完整的規(guī)劃過程。 簡(jiǎn)單地說，“品牌管家”意味著理解消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的感受，并將之轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者與品牌之間的關(guān)系。 “品牌”在現(xiàn)今社會(huì)來說，就是透過傳播介紹給消費(fèi)者的產(chǎn)品。 評(píng)價(jià)以上各項(xiàng)所帶來的回報(bào)，每項(xiàng)均可能有 80200/平米的價(jià)值現(xiàn)，總體價(jià) 值回饋約在 8001200 元。 （四）樓盤價(jià)值量化分析 常規(guī)價(jià)值分析 根據(jù)對(duì)該市場(chǎng)的基本判斷，常規(guī)認(rèn)為可實(shí)現(xiàn)價(jià)格為：高于長(zhǎng)富花園、松泉山莊、泰和花園，與金麗廣場(chǎng)、新港鴻花園持平，低于進(jìn)士達(dá)、中海苑入市將會(huì)有比較適合的回報(bào)周期與回報(bào)率。 進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)不甚理想， 97 概念已漸入平靜狀，香港回歸題材淡化，地產(chǎn)信息充斥市場(chǎng)，可能會(huì)出現(xiàn) 短時(shí)間的“死寂”。 劣勢(shì) 地處傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，市府雖有改造規(guī)劃，但仍需假以時(shí)日才會(huì)成為居民生活區(qū)。此項(xiàng)列位僅次于大環(huán)境的因素，表現(xiàn)在對(duì)于建筑立面、環(huán)境規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣的足夠重視及對(duì)于市場(chǎng)狀況的敏銳反映。 專業(yè)策劃公司通過對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，對(duì)大量成熟社區(qū)分析認(rèn)為，影響住宅小區(qū)質(zhì)素（物化為價(jià)值）的要素有以下幾個(gè)方面 ： 23 [A] 舒適： 戶型 針對(duì)特定客戶群“量身訂做”，周到細(xì)致的考慮使用者對(duì)于實(shí)際功能的需求，其次是滿足心理上的認(rèn)同感 服務(wù)設(shè)施 小區(qū)文化、娛樂、購物場(chǎng)所設(shè)施齊全 小區(qū)環(huán)境規(guī)劃 由綠化帶、建筑小品、硬地、道路組成社區(qū)環(huán)境成為居民獲得心理、感情休閑的空間 [B] 便利： 出行與停車方便 距交通干道距離合適，足夠停車位 生活方便 購物、醫(yī)療、餐飲滿足身份要求，且方便 子女接受教育方便 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中 [C] 衛(wèi)生 a、無有害氣體、煙塵、噪音污染 b、 完善的供水、煤氣系統(tǒng) c、日照充足、通風(fēng)良好 [D] 物業(yè)管理： 為小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境 防火、防盜、交通安全，各項(xiàng)措施周密 提供管家式服務(wù) 熱線電話或維護(hù)、搶修，環(huán)衛(wèi)、交通生活、財(cái)務(wù)；家庭清潔、送餐、送奶、送書報(bào)等 創(chuàng)造小區(qū)文化氛圍 形成有特色的小區(qū)活動(dòng)，使小區(qū)成為溫暖的大家庭 [E] 景觀： 外景觀 山景、小景、公園、綠地。 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素 價(jià)值 權(quán)重 價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度 本項(xiàng)目 類比項(xiàng)目 1 類比項(xiàng)目 2 類比項(xiàng)目 3 21 A、類比土地價(jià)值 —— 地段資源 35% A— 1 市政交 通及直入交通 10% A— 2 周邊環(huán)境（景觀、污染） 15% A— 3 市政配套 10% B、可提升價(jià)值比較 60% B— 1 建筑風(fēng)格及立面 13% B— 2 戶型 8% B— 3 建筑布局和環(huán)藝 13% B— 4 小區(qū)內(nèi)配套和物業(yè)管理 10% B— 5 形象包裝和營(yíng)銷策劃 8% B— 6 發(fā)展商品牌和實(shí)力 8% C、價(jià)值實(shí)現(xiàn)制約因素 —— 經(jīng)濟(jì)、政策因素 5% 總計(jì) 100% 加權(quán)類比較 項(xiàng)目類比價(jià)值 計(jì)算 樓盤 A、權(quán)值 B、已實(shí)現(xiàn)之價(jià)值 C、本項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn) =B、 A D、本項(xiàng)目類比價(jià)值算 術(shù) 平 均 值 =（ C1+C2+C3+C4） /4 項(xiàng)目所在板塊近期同類樓盤均價(jià) C1= 類比項(xiàng)目 1 C2= 類比項(xiàng)目 2 C3= 類比項(xiàng)目 3 C4= 以上算術(shù)平均 D （ 1177。一般來說。在同一地價(jià)圈內(nèi)的不同項(xiàng)目，其類比土地價(jià)值的 差異主要決定于以下要素： *市政交通及直入交通的便利性的差異； *項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括項(xiàng)目周邊自然和綠化景觀的差異，教育人文景 觀的差異、各種污染程度的差異以及周邊社區(qū)素質(zhì)的差異； *周邊市政配套便利性的差異。在具體的數(shù)量計(jì)算中，需全面考察比較各類比樓盤的諸價(jià)值要素。 購房更注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，較少關(guān)注“人以群分”而產(chǎn)生的明顯社會(huì)階層界限（如“萬科城市花園”，被多數(shù)人認(rèn)為是“成功人士”的選擇）。這就必然導(dǎo)致在該區(qū)內(nèi)同一收入水平上的各行各業(yè)的人都可能購置同樣的住房，使這些小區(qū)的居民萬分復(fù)雜化。因此，這種低價(jià)位的住宅覆蓋的社會(huì)層次越寬，往往客戶群的社會(huì)萬分越復(fù)雜，也就越難以在職業(yè)上區(qū)分他們，而只能用其收入水平（中等收入，年收入 58 萬元，即有能力購房）來界定。若導(dǎo)入國企的全程服務(wù)，在小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格、營(yíng)銷推廣等方面進(jìn)行綜合提升，則項(xiàng)目單位平均價(jià)值可上升至 5000 元以上。 根據(jù) SWOT 分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫的 18 劣勢(shì)，并考慮到地塊直臨麒麟立交橋和兩大 交通主干道，且與交通主干道（深南大道和麒麟道）之間沒有足夠的空間進(jìn)行環(huán)藝設(shè)計(jì)以屏蔽交通的喧囂，故在此塊地上難以開發(fā)出豪華住宅區(qū)。因此該地塊無完全劣勢(shì)。 深圳市中心的西移，南山區(qū)西部建設(shè)的加速，為南山區(qū)的區(qū)位功能的進(jìn)一步轉(zhuǎn)換提供了催化劑，同時(shí)為南山區(qū)房地產(chǎn)，尤其是商品住宅市場(chǎng)提供了契機(jī)。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀。 （ 4） 區(qū)域四：深南大道以南，內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域。主要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。主要為華僑域和沙河一帶。 配套設(shè)施 （ 1） 菜市場(chǎng)（略） （ 2） 商店、購物中心（略） （ 3） 小學(xué)（略） （ 4） 中學(xué)（略） （ 5） 醫(yī)院（略） （ 6） 體育娛樂場(chǎng)所（略） （ 7） 銀行、郵局、酒店（略） （三） 周邊樓盤情況介紹 市場(chǎng)特點(diǎn)：內(nèi)部區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的不平衡性 南山區(qū)商品住宅樓市場(chǎng)具有顯著的地域不平衡性特征，可以將其劃分為以下五個(gè)子區(qū)域市場(chǎng)： （ 1） 區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，主要為大型政府 微利房和福利房。 16 外部景觀如青青世界、世界之窗、動(dòng)物園等，直達(dá)交通極為方便；且臨近有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡，以及宗教景觀 — 天主教堂。 B、 后方景觀（西方） 后方景觀，雖然因緊臨的幾個(gè)小區(qū)開始未完成，近景尚為未知數(shù)；但遠(yuǎn) 景視線極佳；遠(yuǎn)處青山輪廓清晰可見。 土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目面積：約 23689 平方米，地形整體條件較完備，部分用地上原有廠房建筑，實(shí)際上滿足“七通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規(guī)劃中二期工程部分有兩個(gè)大坑之外，土地絕大部分平 整。加上首期地鐵長(zhǎng)壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會(huì)十分便利。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否，質(zhì)量的高低，企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作?？紤]到銷售對(duì)象的變化，以及國內(nèi)行家隨能力，設(shè)計(jì)住宅單元以 4050 平方米為主，并具有較高的實(shí)用率。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段，市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場(chǎng)改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成在出售和出租上的困難，建議商業(yè)用房在 3 層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。 功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷的建議 （ 1） 交易廣場(chǎng)位于廣州舊城區(qū)人口稠密的地段，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長(zhǎng)壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點(diǎn)。 （ 4） 建議本地區(qū)之開發(fā)項(xiàng)目宜選擇面向大眾的市場(chǎng)策略。（見上表） 西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時(shí)僅此一家，市場(chǎng)供少于求，所以 1992 年 5 月剛推出時(shí)盡 管均價(jià)已高達(dá)每平方米 7000 港元，但僅一年時(shí)間已全部售完，現(xiàn)時(shí)二手市場(chǎng)住宅價(jià)位每平方米在港元 850010000 元之間，比 1992 年推出時(shí)價(jià)位上升了約 25%左右。 19931994 年荔灣區(qū)商品房銷售情況 單位：平方米 住宅 商場(chǎng) 寫字樓 合計(jì) 93 年 成交面積 87678 2420 0 90098 占該年總成交 % % 0% 100% 94 年 成交面積 6141 31065 29777 122258 占該年總成交量比例 % % % 100% 合計(jì) 總成交量 149094 33485 29777 212356 所占比例 % % % 100% 由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過對(duì)典型樓盤的調(diào)查可對(duì)商品房的需求 情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。其中內(nèi)銷成交量占 13%，外銷占 87%。而高層所占比例大大超于前者 ,為 89%,總建筑面積一般在 24 萬平方米左右 (荔灣廣場(chǎng)除外 ),主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。房管局負(fù)責(zé)開發(fā)一棟 9 層住宅，總建筑面積約 9000 平方米。）（表 ） 表 RJ10 周邊商業(yè) 19951999 年的 供應(yīng)量 合同號(hào) 地點(diǎn) 發(fā)展商 面積 (平方米 ) 95 年批準(zhǔn) 95049 北京路 374 號(hào) A 座 廣州市人民政府招待所 58748 95090 北京路 374 號(hào) B 座 廣州瑞榕 58001 95060 中山五路以北、起義 地下鐵道總公司 100000 路以西 95090 惠福西 208214 市供銷 2325 95103 中山五路 193215 號(hào) 埔麗房地產(chǎn) 26600 95104 西湖路、龍藏街、 光明房產(chǎn) 約 20210 惠新西 95128 北京南 315 第三建筑工程 10864 95249 惠福西路甜水巷 越秀房地產(chǎn) 約 5000 929 號(hào) 95253 北京路文明路 145 號(hào) 南輝 65461 95263 文德北路大塘街 興勝房地產(chǎn) 67175 95346 西湖路 83 號(hào) 市教育局 2903 96 年批地 96031 惠福西路 3751 市政總公司 1425 96056 越華路興廣仁路 億麗地產(chǎn) 42021 96069 解 放中路 421459 富都房地產(chǎn) 39000 合計(jì) 499502 05000100001500020210250003000035000400004500050000供應(yīng)量 1066 0 3538 2142 1021 242 20833需求量 65 2596 17522 0 15750 0 446002/95 3/95 4/95 1/96 2/96 3/96 4/96 8 注：以項(xiàng)目周