【正文】 200 8300 8500 8500 商場 1253（ 層） 4000 未推出 5 西關(guān)大廈 外墻天然石片彩釉，磚大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂 住：名廠電梯 8 部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯 8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場，租金待定 住宅 71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500 商場：共四上一大客包租 商場共四層由一大客包 租 8500 6 荔灣城 玻璃幕花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 ?。焊呒夒娞?2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1 、 2層為停車場只3000 平方米，約 300個(gè) 住宅： 98120 現(xiàn)已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100 商場： 1373 4500 75% 28972 20613 24300 21870 7 荔怡中心 外墻高級配色陶瓷住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級防滑地震驚，高級瓷磚到天花 住宅每座名廠高速電梯 2 部，配廚柜，熱炎爐，抽煙煙機(jī)，煮食爐，IDD 線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，冷氣機(jī)等 地下車庫 1層 租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅64165 復(fù)式： 186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 7971 商場 13170 （首層） 2770 41000 28000 36980 32172 8 逢源大廈 外墻錦磚及高級紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚面高級 防滑地磚，高級瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯 2 部，配廚柜，熱炎爐，抽煙煙機(jī)，煮食爐，IDD 線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，冷氣機(jī)等 地下車庫 1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅88110 復(fù)式： 151 地面 2 層 17000 % 93 年 12400 7500 8500 76500 沒有商場 9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗少校盆，抽油煙機(jī)，坐廁，排氣扇，洗面盆 有停車場，租金待定 住宅 53100 地面 8 層 3800 60% 94 年 7400 4200 6500 6305 3140 商場 不賣 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克，住宅內(nèi)墻灰批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗 沒有 沒有 住宅 7298 地面 1 層 3450 % 7700 6670 7200 6264 商場 不賣 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚住宅內(nèi)鋪釉面磚乳膠漆，廚 廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗 一部國產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁 沒有停車位 住宅 3268 開 始 做 三 通 一平 4420 % 8480 8280 8300 7968 商場 未推出 1267 22021 12 （ 3）樓盤銷售情況分析 在調(diào)查的 8 個(gè)高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈，荔枝灣廣場和安富花園。 （ 3） 需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求，買家香港、國內(nèi)人士各半，自用 客多，中小面積單元的銷路較大。商場首層均價(jià)宜在每平方米 2100025000 港元左 右（指整個(gè)商場已有基本裝修和間隔）。 （ 2） 根據(jù)市場調(diào)查報(bào)告顯示以及項(xiàng)目所在地 點(diǎn)環(huán)境條件等因素，文昌廣場地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。內(nèi)銷房平均售價(jià)不宜超過港幣 8500 元，外銷房不宜超過港幣 9200 元，商場（僅 13 首層）平均價(jià)應(yīng)為港幣 23000 元左右。分期付期以及銀行按揭對于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。 （一） 生活方便狀況研究 交通狀況及未來發(fā)展預(yù)測 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況及未來發(fā)展預(yù)測 休閑、體育場所分布及未來發(fā)展預(yù)測 醫(yī)療、教育設(shè)施分布及未來發(fā)展預(yù)測 環(huán)境質(zhì)素現(xiàn)狀及未來變化預(yù)測 （二） 商務(wù)頻繁狀況研究 公司及員工密度 公司流動(dòng)人口頻度 公司業(yè)務(wù)分類 （三）污染狀況研究 空氣質(zhì)量狀況及未來變化 水質(zhì)狀況及未來變化 土質(zhì)狀況及未來變化 輻射物輻射狀況及未來變 化 能見度狀況及未來變化 水氣及腐蝕狀況及未來變化 （四）供電、供水、供煤氣狀況研究 供電狀況研究 供水狀況研究 14 供煤氣狀況研究 供熱狀況研究 （五） 交通便利狀況研究 各種交通工具的通勤半徑 停車設(shè)施狀況研究 各種公路交通工具維修點(diǎn)狀況 （六）居住文化狀況研究 居民出行規(guī)律 居民起居、聚會(huì)習(xí)慣 居住構(gòu)筑物的建筑風(fēng)格比重及使用率 居住構(gòu)筑物的裝修風(fēng)格及裝修費(fèi)用 （七）未來發(fā)展?fàn)顩r研究 交通未來發(fā)展?fàn)顩r研究 教育及醫(yī)療未來發(fā)展?fàn)顩r研究 購物及休閑未來發(fā)展?fàn)顩r研究 體育及旅游景點(diǎn)未來發(fā)展?fàn)顩r研究 （八） 居住圈層狀況研究 居住圈密度分析 居住圈強(qiáng)度分析 （每平方公里的居住人口、流動(dòng)人口、辦公人口、建筑物密度等） （九） 可利用自然景觀狀況研究 不同天際線的主要觀 不同天際線的景觀結(jié)構(gòu) 不同建筑組合的景觀結(jié)構(gòu) （十） 周邊人口狀況研究 職業(yè)分布特征研究 購買力狀況研究（購買水平、購買意愿） （十一） 周邊競爭者開發(fā)地塊狀況研究 周邊競爭者開發(fā)地塊用途及開發(fā)者 周邊競爭者開發(fā)地塊的規(guī)劃狀況 周邊競爭者開發(fā)地塊的租賃狀況 周邊競爭者開發(fā)地塊的租賃狀況 （十二） 周邊旅游景 點(diǎn)狀況研究 （ 1） 周邊旅游景點(diǎn)景觀結(jié)構(gòu) （ 2） 周邊旅游景點(diǎn)的到訪率及到訪動(dòng)機(jī) （ 3） 周邊旅游景點(diǎn)的消費(fèi)量及消費(fèi)結(jié)構(gòu) 15 （ 4） 周邊旅游景點(diǎn)的開發(fā)者及經(jīng)營狀況 二、 地塊環(huán)境（區(qū)位）分析 （一）地理位置及道路交通 本項(xiàng)目地處南山區(qū)深南大道以北，金麒麟路立交橋叉口的西北側(cè)，可通運(yùn)輸車輛，能滿足項(xiàng)目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項(xiàng)目建成后將三面臨街。 （二）環(huán)境區(qū)位情況介紹 一個(gè)項(xiàng)目的土地坐標(biāo)是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的地塊價(jià)值。因此，該方向遠(yuǎn)景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中有水，但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。但因該地塊形狀南北方向較長，東西方向較窄，故將來可以設(shè)法通過環(huán)藝設(shè)計(jì)來弱化南北方向上的不佳景觀，消除此弱項(xiàng)。 （ 2） 噪音污染（略） （ 3） 社會(huì)治安狀況（略） 地塊周圍的交通條件 （ 1） 環(huán)臨的公共交通條件（略） （ 2） 地塊與公 共交通的連接 — 亞交通條件（略） （ 3） 交通條件綜述 環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢條件。 （ 2） 區(qū)域二：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。 （ 3） 區(qū)域三：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。金麒麟花 園項(xiàng)目正位于該區(qū)域。 17 （ 5） 區(qū)域五：內(nèi)環(huán)路以南區(qū)域，主要指蛇口、赤灣。 結(jié)論 在深圳市房地產(chǎn)發(fā)展的早中期，南山區(qū)由于區(qū)位因素，發(fā)展較羅湖區(qū)、福田區(qū)滯后，到目前，商品住宅價(jià)格 要比前者低 3040%。 從以上四個(gè)象限中的因素分布情況可以看出：地塊環(huán)臨的幾個(gè)訂條件如交通、購物、醫(yī)療都非弱勢；地形地貌亦無特別的劣勢；幾個(gè)劣勢因素（污染、景觀）都可經(jīng)過未來小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)得到不同程度的改善。 （三）結(jié)論 從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來看，金麒麟花園地塊是較理想的住宅建筑用地。金麒麟項(xiàng)目常規(guī)類比土地價(jià)值在 3500/平米左右。 上、兩頭都靠不上，地價(jià)較低房屋成本低，售價(jià)低。因此，中低檔價(jià)位住宅更適合該地區(qū)的中高層企業(yè)人員和部分科研人員。 （二） 綜上所述，對金麒麟花園主力客戶群的判斷，應(yīng)基于以下幾個(gè)基礎(chǔ)： 中等收入的企業(yè)中，高級管理人員，部分政府機(jī)關(guān)工作人員（集體購買），這些人更趨向選擇于中、小戶型（ 5090 平方米）。 （二） 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的概念及其決定因素 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是指在 當(dāng)前的市場條件下，某項(xiàng)目與周邊一地價(jià)圈內(nèi)同類項(xiàng)目相比，所具備的比較價(jià)值。這些地產(chǎn)因子包括交通條件、環(huán)境景觀條件和市政配套條件等等，在某個(gè)時(shí)期內(nèi)是難以改變的。房地產(chǎn)市場的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用。 二、價(jià)值分析的相關(guān)指標(biāo) （一）類比樓盤價(jià)值評價(jià) 分析項(xiàng)目 2 公里半徑內(nèi)的可類比項(xiàng)目，并對各樓盤的價(jià)值要素進(jìn)行評價(jià)，以下為類比樓盤價(jià)值評價(jià)表： 評判項(xiàng)目 評價(jià) A、地塊周邊環(huán)境及配套評判 A1 地理位置 A2 周邊環(huán)境、景觀 A3 周邊市政配套 A4 周邊小區(qū)整體素質(zhì) B、樓盤素質(zhì)評判 B1 建筑風(fēng)格和立面 B2 建筑布局和空間規(guī)劃 B3 小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃 B4 戶型設(shè)計(jì) B5 小區(qū)配套 B6 車流組織 B7 物業(yè)管理 C、物業(yè)形象 C1 發(fā)展商品牌 C2 項(xiàng)目包裝及營銷手法 D、項(xiàng)目期間的經(jīng)濟(jì)、政策特征 綜合評價(jià) （二）項(xiàng)目價(jià)值類比分析 在以上對項(xiàng)目周邊同類商品住宅之價(jià)值評價(jià)分析的基礎(chǔ)上，將本項(xiàng)目同其可類比樓盤進(jìn)行價(jià)值要素的對比分析，判斷本項(xiàng)目在目前市場形勢下的可實(shí)現(xiàn)的類比市場價(jià)值。 人們對于居住小區(qū)的選擇，不僅是對戶型和房價(jià)的選擇，更是對戶型、價(jià)格、區(qū)域環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、配套設(shè)施等一系列要素的比較、選擇的綜合結(jié)果。 A、成熟的發(fā)展商。 C、廣告宣傳優(yōu)勢：背山而居，規(guī)劃中自然森林公園（待確認(rèn)），超大型百貨超市。借助外力，如知名的物業(yè)公司將是提升物業(yè)價(jià)值的捷徑之一。對于工地、銷售現(xiàn)場的氣氛營造，對于客戶的跟蹤服務(wù)將會(huì)彌補(bǔ)此項(xiàng)不足。 i、 項(xiàng)目二期的規(guī)模效應(yīng)，仍具備心理價(jià)格提示作用； j、 以上各項(xiàng)完整實(shí)現(xiàn)的綜合效應(yīng)，將會(huì)有形象價(jià)值回報(bào)。 品牌是什么？ 在英語來說，品牌就是形象的標(biāo)簽。 那么，品牌的好處有哪些呢？ （ 1） 額外資產(chǎn)：容易被大眾認(rèn)同 （ 2） 真正的與眾不同：不易被模仿 （ 3） 牢固的忠誠度：顧客不易被拉走 基于此，奧美建立了品牌管家是一套完整的企劃，用以確保所有與品牌相關(guān)的活動(dòng)都反映到品牌本身獨(dú)有的核心價(jià)值及精神，這就是“品牌管家”。即使大家手中均有消費(fèi)者的研究資料，但它們經(jīng)常不是以產(chǎn)品如何融入人們“整體生活層面”的方式被探討或陳述。其目的系為創(chuàng)造深入的洞察力。 三、品牌策略操作實(shí)務(wù) （一）品牌檢驗(yàn)流程設(shè)計(jì) 探索品牌的有形和無形資產(chǎn) 理想品牌價(jià)值觀的定義 28 品牌檢驗(yàn) 品牌寫真 奧美對品牌檢驗(yàn)的定義如下： （ 1）是一種特別設(shè)計(jì)的驗(yàn)定方式，目的是去尋找及定義品牌與消費(fèi)者之間的關(guān) 系。 一、 使用這個(gè)品牌時(shí)，你有什么特別的感覺和情緒？ 二、 使用這個(gè)品牌讓你如何看待自己？ 三、 使用這個(gè)品牌時(shí)，你有什么感覺？ 四、 這個(gè)品牌的情緒？ 五、 使用這個(gè)品牌與使用主要競爭品牌的心情和感受有何不同？ 品牌檢驗(yàn)之三 既然使用一個(gè)品牌會(huì)成為你生活的一部分，所以品牌維系著一個(gè)人的記憶和聯(lián)想。 它通常是寫下來以形容消費(fèi)者與品牌之間獨(dú)一無二的關(guān)系的文字描繪