【文章內(nèi)容簡介】 60。 目前項目附近的商業(yè)氛圍還不濃厚，無法和步行街商業(yè)繁華地段相比。252。 項目的定位是高檔住宅區(qū)，不宜布置太多的商業(yè)。一、規(guī)劃建議本地塊比較狹長，南北方向較長。建議將本地塊劃分為住宅區(qū)、獨(dú)棟別墅區(qū)和排屋洋房區(qū)，三個大區(qū)域。如下圖所示，我們提供三個比較方案給開發(fā)公司參考。方案分析： 產(chǎn)品組合豐富，滿足了不同層次客源對不同屬性產(chǎn)品的需求。 整體規(guī)劃將樓盤的聚焦點(diǎn)集中在暨陽湖，將湖景的賣點(diǎn)發(fā)揮到極致。 整體樓盤天際綫過渡合理，佈局上充分保證高端產(chǎn)品的私密性和尊貴性，同時也使得開發(fā)利益得以最大化。 利用旅遊地產(chǎn)概念規(guī)劃了產(chǎn)權(quán)式酒店，最大化利用和開發(fā)了暨陽湖的背景資源。方案（一）占地面積占總占地面積比例預(yù)估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）100畝56%170000m268%產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）5畝3%517000m27%獨(dú)棟別墅（villa）30畝17%7000m23%排屋洋房（townhouse）30畝17%18000m27%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝96%219000m288%方案分析： 區(qū)塊劃分明確，開發(fā)秩序一目了然。 獨(dú)棟別墅的佔地面積擴(kuò)大，項目利潤空間變大。 天際綫過渡不是很順暢，和規(guī)劃要求上由一定出入。 住宅部分的建設(shè)面積受到限制，縂銷售金額有影響；若住宅部分的容積率調(diào)高，則整體住宅部分的空間感覺將比較突兀。方案（二）占地面積占總占地面積比例預(yù)估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）80畝44%3160000m264%產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）5畝3%517000m27%獨(dú)棟別墅（villa）40畝22%10000m24%排屋洋房（townhouse）40畝22%24000m210%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝96%218000m288%方案（三）占地面積占總占地面積比例預(yù)估容積率總建筑面積占總建筑面積比例住宅（house）85畝47%3170000m268%獨(dú)棟別墅（villa）40畝22%10000m24%排屋洋房（townhouse）40畝22%24000m210%商鋪（business）5畝3%27000m23%TOTAL170畝94%228000m285%方案（一）~（三）利潤回報評估比較，平均價格參照第二章節(jié)中建議價格：方案（一）建筑面積預(yù)估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）170000m24500產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）17000m258000獨(dú)棟別墅（villa）7000m212000排屋洋房（townhouse）18000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL219000m2方案（二）建筑面積預(yù)估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）160000m234500產(chǎn)權(quán)式酒店（hotel）17000m258000獨(dú)棟別墅（villa）10000m212000排屋洋房（townhouse）24000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL218000m2方案（三）建筑面積預(yù)估容積率平均單價總銷售金額住宅（house）170000m234500獨(dú)棟別墅（villa）10000m212000排屋洋房（townhouse）24000m27500商鋪（business）7000m226000TOTAL228000m2比較分析：u 從粗略的總銷售金額來看，方案（二）的吸引力比較大，但是必須正視的是方案（二）的局限性，有其在住宅部分的容積率方面，已經(jīng)沒有余地了，這樣的情況下的總銷售金額可以認(rèn)為是比較飽和的。但是，方案（一）就不存在這樣的問題了，除了產(chǎn)品規(guī)劃上的利好外，住宅部分的容積率也由比較大的調(diào)整空間，也就以為著該規(guī)劃方案由著更多的利潤空間。u 從各類型產(chǎn)品的建筑面積來看，方案（一）是比較合理的，這樣的合理不單單是體現(xiàn)在總銷售金額和容積率上，更多的是在未來市場態(tài)勢發(fā)展瞬息萬變的情況下，樓盤各類產(chǎn)品銷售單價不僅可以創(chuàng)造區(qū)域指針性價格，更可以保證去化的周期和速度，從而在盈利豐厚的同時，大大降低了開發(fā)企業(yè)的市場經(jīng)營風(fēng)險。u 從三個方案的整體來看，商業(yè)部分都不是我們建議的主要開發(fā)對象，只是作為項目生活配套的補(bǔ)充來完善產(chǎn)品組合結(jié)構(gòu)的，從而整體商業(yè)產(chǎn)品總銷售金額不高也是正常的，這是和項目規(guī)劃理念密切相關(guān)的。比較結(jié)論：綜上比較平面的規(guī)劃分布和利潤回報數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：方案（一）是最好的選擇。原因如下： 開發(fā)順序上可以有良好的保證和協(xié)調(diào)，有利于滾動開發(fā)。 產(chǎn)品組合合理，項目利潤空間高。 產(chǎn)品單體市場競爭力表現(xiàn)突出，銷售周期有保證，去化速度快，市場操作風(fēng)險小。所以，我們向開發(fā)公司推薦方案（一）作為本案的規(guī)劃分布方案。二、開發(fā)建議按照系統(tǒng)研究后的平面規(guī)劃方案，我們建議開發(fā)公司按照以下的順序開發(fā)“先北后南，由西往東”這樣建議的理由如下：u 開發(fā)匯龍資金快的產(chǎn)品類型，為后期形成滾動開發(fā)奠定基礎(chǔ)。u 住宅的開發(fā)可以為后續(xù)推廣的別墅類和投類產(chǎn)品奠定客源基礎(chǔ)。u 保證臨湖景觀面的建設(shè)，可以體現(xiàn)工地完整、有序、出眾的樓盤形象給外界，有利于提高樓盤高檔品質(zhì)、精品工程的包裝。u 從未來營銷的角度看，這樣的開發(fā)進(jìn)度配合合理的推案程序，將使得本案的營銷高質(zhì)、有序地循序漸進(jìn)式的展開，使得項目的開發(fā)利益得以最大化。三、產(chǎn)品建議住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議（1）住宅配套建議以運(yùn)動配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，；依托2008北京奧運(yùn)之背景，強(qiáng)化健康生活源自運(yùn)動的時代生活理念。同時，從營銷角度看，一來彌補(bǔ)了張家港目前所有社區(qū)都沒有運(yùn)動主題的空白，市場立意清新、健康，對未來的推廣具有非常具有話題性的素材補(bǔ)充；二來真正做到國際化精品社區(qū)的一個標(biāo)志是擁有高爾夫練習(xí)場，作為外籍業(yè)主非常喜歡的運(yùn)動形式，這是個賣點(diǎn)的同時，也是代表國際化標(biāo)準(zhǔn)樓盤的訴求是有的放矢。建議項目：l 標(biāo)準(zhǔn)塑料網(wǎng)球場l 音樂燈光（3隊3）籃球場l 高爾夫推桿練習(xí)場l 道路可以設(shè)計成為塑料跑道l 綜合活動器械、兒童娛樂器械（針對中老年人）l 土地門球場l 壁球館、乒乓球室、羽毛球室……（這些部分可以規(guī)劃在住宅會所中）（2）住宅戶型建議l 結(jié)合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時也是熱賣的“入戶陽光花園戶型”引入本案，在未來的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上可以成為一個參考，在未來營銷中可以成為產(chǎn)品力在市場競爭中重大優(yōu)勢。l 謂了突出湖景資源對產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品弧形設(shè)計時，對客廳的窗和朝南的景觀陽臺，充分考慮：窗戶和陽臺均采用大面寬，盡可能擴(kuò)大未來入住者的視野拓展面。l 住宅產(chǎn)品的樓層建議以18~24層的小高層、高層為主，考慮到樓盤整體視覺效果會比較整齊。l 戶型和面積配比方面，建議以110~140m2為主力產(chǎn)品，將產(chǎn)品的戶型主力定位在三房兩廳雙衛(wèi)。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對95~110m2小三房（或者是大兩