【正文】 區(qū)影響必將聚集人氣。面積：主導(dǎo)面積80—130次推130—180及180—260。運(yùn)城市的經(jīng)濟(jì)至今仍以重工業(yè)為主導(dǎo)。有色金屬冶煉、黑色金屬冶煉、煉焦加工業(yè)和電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)這四大行業(yè)是拉動本市工業(yè)增加值增速的主要因素；規(guī)模不大，使城市建設(shè)投資偏??；運(yùn)城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）居民耐用消費(fèi)品擁有量增長，享受型消費(fèi)品成為時(shí)尚，小汽車進(jìn)入家庭，這部分人有改善居住環(huán)境的愿望；城市化進(jìn)程不斷加快，城市改造建設(shè)和人們對居住環(huán)境的高要求推動住宅革命，樓盤產(chǎn)品將逐步向高檔次、高品質(zhì)、高價(jià)位方向發(fā)展；商鋪是本地房地產(chǎn)中小投資者的最愛，大型商鋪數(shù)量不斷增加，價(jià)格高起，寫字樓產(chǎn)品開始露出頭角，但不適合大規(guī)模開發(fā)；根據(jù)運(yùn)城市居民喜城東，其次東北、城北的居住喜好，普通住宅應(yīng)在城北開發(fā)；第五節(jié)旅游服務(wù)及相關(guān)配套市場調(diào)查與分析現(xiàn)狀分析：酒店賓館總體來看，規(guī)模不大，檔次一般，而且都處于較繁華地段，但整體經(jīng)營狀況較好。運(yùn)城的娛樂休閑業(yè)如洗浴中心、酒吧、KTV歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)發(fā)展多年，洗浴中心以溫莎堡、水世界、親水彎最具代表性，其中溫莎堡、水世界規(guī)模大，檔次高，年?duì)I業(yè)額在1000萬元以上，生意相當(dāng)火暴，親水彎次之?？傮w來看，運(yùn)城市缺少一個(gè)可供大數(shù)人休閑娛樂的綜合性場所。近年來，城鄉(xiāng)居民購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，消費(fèi)品市場繁榮活躍，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級明顯加快。年份 食品 衣著 居住 文教娛樂服務(wù) 其它 總計(jì)02年 128 138603年 168403年比02年增 12% % % 32% % %從以上統(tǒng)計(jì)情況易得出人們對衣著、居住、娛樂方面的投入比重不斷增加，增長速度令人震驚，這標(biāo)志著運(yùn)城人的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)理念日趨成熟，逐漸由工作型向享受型轉(zhuǎn)變，更加注重生活品質(zhì)。1)、運(yùn)城城市布局與發(fā)展方向整個(gè)城市朝東北方向發(fā)展，以高專、禹都、機(jī)場工業(yè)園、鹽湖工業(yè)園為四大核心區(qū)向周邊，新區(qū)（城東）建設(shè)初具雛形拓展，道路系統(tǒng)以工農(nóng)街、禹都大道、河?xùn)|街、紅旗街為東西四條干道，南北以解放路、人民路、中銀大道、槐中路、學(xué)苑路為主，構(gòu)成了整個(gè)城市的道路框架。2)、運(yùn)城商圈概況目前運(yùn)城市的商業(yè)圈仍以老商業(yè)圈為主，范圍為：河?xùn)|西街、紅旗西街、解放路中段、鳳凰路、其中解放路為核心商業(yè)地帶。主導(dǎo)產(chǎn)品：服裝鞋帽，主要匯聚在解放路與河?xùn)|西街；酒店餐飲、煙酒批發(fā)部主要聚集在鳳凰路火車站、汽車站附近；醫(yī)院與醫(yī)藥批發(fā)零售聚集在紅旗街；產(chǎn)品檔次以高中檔為主，世界級名牌與國內(nèi)名牌、所占比例在30%，中等檔次能以大多數(shù)人所接受的占到50% ，整個(gè)商圈內(nèi)、商業(yè)氣氛濃、人流量大。酒店賓館不少但普遍規(guī)模不大，檔次一般，基本都處于市中心較繁華地段，整體經(jīng)營狀況較好。這是典型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在上升時(shí)期的小城市娛樂休閑業(yè)特征。運(yùn)城市缺少一個(gè)可供大數(shù)人（中低端收入人群）休閑娛樂的綜合性場所，但目前運(yùn)城不可能產(chǎn)生這種定位的大型娛樂場所。運(yùn)城的專業(yè)批發(fā)市場（家電市場、家私城、摩托城、建材市場，陶瓷市場）聚集了運(yùn)城市專業(yè)經(jīng)營95%的店鋪，是政府規(guī)劃成專業(yè)區(qū)后入駐的。第六節(jié)運(yùn)城市住宅市場需求調(diào)查及分析1 現(xiàn)住房狀況 1)、現(xiàn)在住在運(yùn)城哪一個(gè)區(qū)域（百分比）本次調(diào)研對象居住區(qū)域分布如上圖，市中心最多占到39%，城西次之，占到26%，由此得出市中心和城西仍為主要人群聚集地。3)、現(xiàn)住房建筑面積（百分比）可以看到：%，%，%% ，隨著生活水平的不斷提高，人們向往更高層次的生活，本項(xiàng)目的順勢推出，將正好迎合這部分人群的需求。2. 目標(biāo)住房篇1)、 區(qū)域偏好順序項(xiàng)目 禹都 市中心 城北 城西 城東頻率 11 77 13 14 2百分比 通過調(diào)查，%，第二位是城西有14人選擇（%），依次是城北（%）、禹都區(qū)域（）、城東（）。2)、對住宅朝向偏好順序項(xiàng)目 朝東 朝南 朝北 朝西頻率 14 95 29 7百分比 20 住宅朝向南自古就是一個(gè)中國老百姓的居住習(xí)慣，在這里也不例外，住宅朝南占絕對優(yōu)勢，占到65%，其二是朝北20%，%%。4)、你喜歡住宅哪種外觀色調(diào)清新、風(fēng)格淡雅排首位，有52人選擇；立面簡潔、格調(diào)高雅為其二43人選擇；水中樓閣、浪漫溫馨有36人選擇；5)、喜好的住宅風(fēng)格（百分比）田園風(fēng)格的住宅是消費(fèi)者的首選，占到34%，%，%的選擇。升值空間和投資價(jià)值、造型、交通反而不太被重視。 作為中銀大道同禹都大道的十字路口，作為高教園區(qū)、機(jī)場新區(qū)、東城住宅區(qū)、運(yùn)城政務(wù)區(qū)的交通口岸，總面積2萬㎡的項(xiàng)目，此項(xiàng)目獨(dú)享中銀大道優(yōu)勢地段唯一的黃金絕版口岸，其項(xiàng)目雖然優(yōu)勢與劣勢并存，卻顯示眾多的突破口。第一節(jié)項(xiàng)目業(yè)態(tài)方案選擇我們設(shè)計(jì)了三種定位方案，根據(jù)其功能的不同，我們將對其進(jìn)行不同的分析和闡述。三種　定位　方　案方案分類 方　案　一 方　案　二 方　案　三物業(yè)類型 2百貨，以上為住宅 2百貨，4賓館，以上為住宅 餐飲、金融、購物、休閑、娛樂、寫字間、住宅定位 中銀大道上首棟擁有配套商業(yè)的單體住宅 中銀大道十字路口的地標(biāo)建筑 運(yùn)城首席復(fù)合地產(chǎn)口岸地標(biāo)項(xiàng)目盲點(diǎn) 商場過大，體量難以支撐 較為單一，同方案一盲點(diǎn) 口岸價(jià)值需要推廣傳播項(xiàng)目印象 普通 一般 易成為運(yùn)城地產(chǎn)地標(biāo)建筑評價(jià) 較為單一 與所在位置不夠協(xié)調(diào) 口岸價(jià)值，運(yùn)城首席第二節(jié) 項(xiàng)目定位方案一、 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析： 地段優(yōu)勢強(qiáng)：位于運(yùn)城市區(qū)金融一條街中銀大道和商業(yè)一條街禹都大道交匯處，作為高教園區(qū)、機(jī)場新區(qū)、東城住宅區(qū)、運(yùn)城政務(wù)區(qū)的交通口岸，此項(xiàng)目獨(dú)享中銀大道優(yōu)勢地段唯一的黃金絕版口岸； 交通便利，而且隨著運(yùn)城新城向東移動的發(fā)展趨勢，具有較大的商業(yè)價(jià)值。 價(jià)值趨勢走向?qū)⑼宫F(xiàn)本項(xiàng)目未來潛值：禹都大道是貫穿在運(yùn)城新老城的一條樞紐公路，而中銀大道又是將新老城劃分開來的一條主要道路，圍繞南風(fēng)廣場的休閑娛樂商業(yè)中心以及運(yùn)城市政府的建設(shè)，以及東區(qū)的新城區(qū)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的配套完善，商業(yè)地區(qū)必然將向東進(jìn)行輻射，本項(xiàng)目的商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機(jī)無限。 南風(fēng)廣場周圍以及新城區(qū)的新天地廣場已有較為豐富的業(yè)態(tài)，且檔次不低，而本項(xiàng)目規(guī)模較大，對招商需求相當(dāng)大，因此面對招商的壓力也大。毗鄰市政府一條街，凝聚了一群休閑、娛樂的人群，這個(gè)人群也為項(xiàng)目帶來一定的商機(jī)。 現(xiàn)時(shí)運(yùn)城傳統(tǒng)商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，它們大都是百貨或超市的形式與本項(xiàng)目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會使將整個(gè)項(xiàng)目提升。項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 市中心成熟商業(yè)區(qū)和新城商業(yè)區(qū)在消費(fèi)人流和招商上對市場客戶的分流。 由于商鋪所占比例較大，所以必須和住宅同時(shí)推廣，導(dǎo)致推廣過程中信息點(diǎn)過大，信息分散，給宣傳推廣帶來的困難。差異化就是競爭優(yōu)勢。目標(biāo)群體和競爭者是定位的依據(jù)。本項(xiàng)目的總體定位基本模型如下圖： 項(xiàng)目功能定位本項(xiàng)目所處的位置，決定了項(xiàng)目本身的功能定位及所能依存的業(yè)態(tài)。在商務(wù)住宅中，將全面引入辦公信息化網(wǎng)絡(luò)體系，并建立“中銀國際”網(wǎng)絡(luò)空間網(wǎng)站 ，同時(shí)發(fā)布入住公司的各類供求信息，在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上統(tǒng)一形象為其作全面的系統(tǒng)性宣傳，既可以提高其“中銀國際”的品牌形象，也可以最大價(jià)值的提升入伙企業(yè)及置業(yè)者的價(jià)值。依照價(jià)值最大化的原則，本項(xiàng)目將集中進(jìn)行商業(yè)的包裝，做到統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一物業(yè)、統(tǒng)一形象項(xiàng)目主題定位根據(jù)《市場調(diào)研報(bào)告》提供的分析結(jié)論，結(jié)合上述項(xiàng)目定位的目的與模