【正文】 為主，輔以少量的四居室和二居室，沒有人選擇一居室；購房面積集中在80－130平方米之間；消費單價普遍偏低，以1200元/平方米以下的選擇居多?？蛻魧用?家庭收入水平 產(chǎn)品類型 銷售對象核心客戶 高消費層 610萬，以及10萬以上 多層、小高層、別墅 公務員、教師、醫(yī)生、金融工作者、個體企業(yè)主、企業(yè)中高層、商人、投資者重要客戶 中等消費層 36萬 多層 個體企業(yè)主、市區(qū)及外地高收入者潛在客戶 其他消費層 610萬 多層 外地商，以及外企員工根據(jù)官方統(tǒng)計資料（統(tǒng)計局）對消費者消費能力和消費心態(tài)的分析、 對房地產(chǎn)行業(yè)最近二年的統(tǒng)計資料分析 類別 2002年 2003年 增長幅度房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 %固定資產(chǎn)投資總額 %從上表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看，雖然2003年比2002年的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額幅度增長很快，％，但是總額并不大，也就是平均高密市每家房地產(chǎn)公司，也不過是近2000－3000萬元。. 對高密市我項目潛在客戶群體的統(tǒng)計分析高密人均收入對比表類別 2002年 2003年 增長幅度全部職工年平均工資 7345元/人 8169元/人 %在崗職工年平均工資 8005元/人 8848元/人 %農(nóng)民人均純收入 3422元/人 3755元/人 %按照在崗職工的年平均工資數(shù)，以每家三口人，二人上班計算，家庭年收入在17696元，扣調(diào)日常開支和人情事故的費用能夠有1萬元的節(jié)余的理想結(jié)果計算，他們工作3年左右年就應該有購房需求，如果他們做銀行按揭，可以不依靠其它人的經(jīng)濟幫助購買10－15萬一套的房子，這也是為什么現(xiàn)在高密市10－15萬/套熱銷的原因。、 全市不同行業(yè)的單位的職工統(tǒng)計和薪酬情況總計 單位個數(shù) 人員 職工工資總額（千元） 職工平均工資（元）企業(yè) 150 30152 228678 6542事業(yè)單位 421 16692 173307 10643機關(guān) 144 4321 52484 11949從上表我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的工作人員和黨政機關(guān)事業(yè)單位的工作人員的薪金差距較大，從固定工資而言幾乎差了一倍，此外在福利待遇和補助津貼的差距更大，雖然黨政機關(guān)的福利待遇和補助津貼各個單位不一樣也從對外公布，但是通常這部分人工作一定年限之后工資是基本不花的，可見這筆隱形收入還是非常大的；而企業(yè)的職工雖然有福利待遇但是數(shù)額很少，相比之下企業(yè)的高級管理人員的收入要相對多些但是通常也就是普通職工工資的1倍差距而已；因此在高密市比較有消費實力的人還是黨政機關(guān)事業(yè)單位及企業(yè)的高級管理人員。農(nóng)業(yè)銀行高密支行 168 11631中國銀行高密支行 71 17809高密市農(nóng)村信用聯(lián)社 510 8742事業(yè)單位 郵政局 194 7994地方稅務局（事業(yè)） 153 16870市工商局 227 10330市公安局交警大隊 199 8538市建設(shè)局 56 13889市衛(wèi)生局 33 17444市民政局 26 13400市交通局 202 11200市農(nóng)業(yè)局 102 10418市農(nóng)業(yè)機械局 45 12533市人民醫(yī)院 622 13281市中醫(yī)院 231 10223市婦幼保健醫(yī)院 105 11356開發(fā)區(qū)醫(yī)院 78 13282市第二實驗小學 123 11303市第一中學 304 11664 235 10996市第四中學 202 10868市文化館 31 10800市藝術(shù)劇院 54 8021高密中專 189 11886 煙草公司 70 16667省石化公司高密分公司 123 8707高密市高源企業(yè)集團 1349 7702高密市自來水公司 343 11586高密市菲達巴士公司 222 7568家樂佳超市有限公司 69 14954高密化纖股份有限公司 2236 7780從上表各個不同性質(zhì)的單位和人員構(gòu)成來看，黨政機關(guān)和事業(yè)單位以及金融機構(gòu)和教育系統(tǒng)以及壟斷性質(zhì)的國企人均年收入都在1萬余元左右，屬于我項目的潛在購買者，這部分可能絕大部分都有住房，他們?nèi)绻I房的話應該是二次置業(yè)，因此需求特征比較明顯:大面積的房子，戶型設(shè)計適當超前，對置業(yè)的位置比較敏感，追求生活舒適度，他們不僅關(guān)注小區(qū)內(nèi)部的景觀設(shè)計和布局，更關(guān)心子女求學受良好教育的問題，此外對物業(yè)管理的收費和提供的服務內(nèi)容也非常重視。 、 從高密市參加養(yǎng)老保險的人數(shù)統(tǒng)計資料分析市區(qū)在職人數(shù)2003年全市有754個單位參加了養(yǎng)老保險，參保人數(shù)達到61336人，其中包含退休的13215人。青島的代理公司對消費者市場的市調(diào)報告匯總根據(jù)多家代理公司對潛在客戶的調(diào)查，我們可以發(fā)現(xiàn)高密本地我項目潛在客戶的諸多共性。2003年是高密房地產(chǎn)市場試探發(fā)展的一年2003年高密的房地產(chǎn)市場吸引了眾多開發(fā)商關(guān)注的目光，政府審批允許開工的項目，建筑面積達到了40余萬平方米，當年實現(xiàn)了80％以上的消化率，大大增強了所有開發(fā)商的信心。2003年中心區(qū)域和南部區(qū)域是房地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域，根據(jù)地理位置，價格，產(chǎn)品等特點，高密市的房地產(chǎn)板塊格局初步形成，可以劃分為四個板塊，分別是北部板塊，中心板塊，南部板塊，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊；房地產(chǎn)價格略有提成，相比去年平均漲幅200元/平方米，讓當?shù)氐南M者初步感受到了房產(chǎn)經(jīng)濟的“魅力”。產(chǎn)品的綜合品質(zhì)有了明顯的提高，產(chǎn)品的建筑規(guī)劃設(shè)計，戶型設(shè)計，社區(qū)景觀的文化內(nèi)涵，社區(qū)綜合配套，建筑風格，單體外力面，都有了較大改善。今年房價預計在均價在1400－1500元/平方米左右，與去年同期相比漲幅預計在300元左右。、市場特征高密房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，初步形成以下的特征：◆ 市場供應量猛增，多層住宅是市場上的絕對主力，未出現(xiàn)小高層和高層住宅；◆ 小區(qū)規(guī)模普遍不大，零星住宅單體開發(fā)較多，5－6萬平方米的小區(qū)已經(jīng)算是目前較大的開發(fā)規(guī)模；◆ 開發(fā)項目多集中在中心區(qū)域和南部地區(qū)，北部地區(qū)次之；◆ 房地產(chǎn)公司開始加大提升開發(fā)項目的綜合品質(zhì)的工作力度，產(chǎn)品有所創(chuàng)新；◆ 高密本地市場還是屬于賣方市場，客戶需求不明顯，購房心理不成熟，沒有投資意識和旅游度假意識；◆ 雖然房地產(chǎn)價格漲幅較大，但是銷售周期普遍較短◆ 市場上鮮見小戶型開發(fā)的項目，大面積戶型是絕對被消化主力；◆ 物業(yè)管理落后，沒有服務意識，雖然物業(yè)管理收繳率較高達到90％，低廉的費用不足以吸引外地品牌物業(yè)公司的介入。區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為高密市市政府所在地，也是高密市人口最密集的區(qū)域，主要的政府部門都在這個區(qū)域，市政配套完善，交通便利。案名 位置 總開發(fā)量 平均單價 主力戶型 主力面積 主力總價密水景苑 利群路和鳳凰大街交界處 60800平方米 1500元/平方米 三室二廳二衛(wèi) 131平方米 碾頭小區(qū) 順和路以東，農(nóng)豐街以南 48000平方米 1324元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 87平方米 蓮花苑 利群路和立新街交界處 20000平方米 1488元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 96平方米 鳳凰公寓 古城路中段 8000平方米 1380元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 90平方米 醴泉商住樓 人民大街和利群路交界處 10800平方米 1394元/平方米 三室二廳二衛(wèi) 130平方米 中心區(qū)域板塊是高密市房地產(chǎn)發(fā)展最快的區(qū)域，房產(chǎn)均價也最高，也是外來勢力介入最多的，開發(fā)的商品房的檔次明顯高于其它板塊；從整體規(guī)劃來看，新建項目注重了小區(qū)內(nèi)部景觀的營造，出現(xiàn)了休閑廣場，健身場所，中心廣場，噴泉水景等，有了人車分流的概念，建筑風格突破了原來“鴿子籠”宿舍樓窠臼，引進了現(xiàn)代海派風格和歐路風情，并加了一些智能化設(shè)備，采用了部分新材料，新的施工工藝，建筑成本略高于其它板塊。、北部板塊的競爭格局區(qū)域界定：振興街以北區(qū)域，交通路以西，鐵道二側(cè)區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為高密市火車站，長途汽車站，10條公交總站所在地，交通雖然便利，但是路況較差，生活配套不完善，是高密市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差。 、南部區(qū)域競爭格局分析區(qū)域界定：城南街以南，康成大街二側(cè)，交通路以西，西關(guān)路以東的區(qū)域。案名 位置 總開發(fā)量 平均單價 主力戶型 主力面積 主力總價中國北方鞋城 西關(guān)路與城南二街交界處 1350 三室二廳一衛(wèi) 翠華庭 康成大街以北，國稅據(jù)以西國稅據(jù)以東 1590 三室二廳一衛(wèi) 88 文苑小區(qū) 康成大街與南湖路南部區(qū)域是高密市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域，本區(qū)域住宅項目自規(guī)劃和景觀綠化設(shè)計道建筑戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計，處處體現(xiàn)了中檔社區(qū)的應有理念，從戶型比例分析來看以三房居多，主力戶型的面積但是并不大，集中在90－100平方米左右，因此可以判斷出本區(qū)域的客戶群的消費能力一般。第五部分：項目規(guī)劃理念營銷建議“規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第一生產(chǎn)力”。 總平面規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計思路●●●例如：景觀的動線變化，組團景觀與中心景觀與其他公共建筑的相互協(xié)調(diào) ；與周邊人文氣息的鏈接；與區(qū)域總體建設(shè)環(huán)境相結(jié)合。、設(shè)計細化要點 總平面布局形式。因此觀景以小組團為主、中心廣場景觀為輔，因此主要以圍合布局組團方式排列樓宇?！瘛⒕G地：●●、道路網(wǎng)絡(luò)與人車關(guān)系：● 遵循方便、經(jīng)濟、安全和無障礙原則，盡量避免直線交割式路網(wǎng)，主要采用放射狀、環(huán)狀路網(wǎng)設(shè)計，減少交通死角、增加道路層次、保證各區(qū)域連接暢順。 整個小區(qū)采用人車分流設(shè)計， 單元入口設(shè)殘疾人通道。、設(shè)計理念景觀設(shè)計理念是強調(diào)生態(tài)化和參與性，使居民在豐富多彩的生活中最大限度地享受大自然的清新，同時又向小區(qū)住戶提供足夠的可供交流參與的社區(qū)活動空間。整個小區(qū)的景觀以人工湖為軸心向其他三大組團引入南北軸線步行景觀來貫穿；一期以小區(qū)入口為起點，向東延伸形成通透性的中軸線景觀；并且每四棟圍合而形成庭院景觀；整個項目分區(qū)的中心景觀和環(huán)湖的中心景觀形成整個小區(qū)景觀的四大焦點。本項目內(nèi)部景觀布置以水景為主，大量設(shè)置流動的活水小溪、造型各異的噴泉、開闊活躍的涌泉生態(tài)水池、層層的疊水、室內(nèi)室外任意轉(zhuǎn)換的游泳池，與小區(qū)外湖與膠河的水景相互呼應、相互融合，讓每一個業(yè)主由內(nèi)而外都能感受鄰水而居、親水而息的浪漫與情趣。 園林景觀總體布局從每個組團主入口的步行景觀大道通向中央主題廣場，延續(xù)到湖心景觀，以中央主題廣場為每一組團的景觀中心，向圍合式建筑群參透，形成建筑、景觀、自然一體化?！?適當拉大樓間距，達到綠化豐富層次感，用精致園林小品加以點綴，做到移步換景的效果，各有特色及千秋。景觀設(shè)施主要包括鋪地、噴水、小品雕塑等。在廣場部分的鋪地則可采用較靈活的鋪裝方式，以限定空間。休息設(shè)施主要包括座椅、連廊等。木制連廊可為廣場的構(gòu)成要素之一，結(jié)合露天茶座等設(shè)置。綠化以草坪為基調(diào)，輔以灌木、喬木，豐富綠化在空間上的層次感。3. 項目的建筑風格總體布局到空間組合以及單體造型借鑒西方古典即“現(xiàn)代歐洲”簡約、明快設(shè)計手法進行，力求與自然景觀遙相呼應的組合模式空間。 形成建筑群體風格時注意使其在建筑形式上單體有個性、群體有共性，即變化中求統(tǒng)一、整體協(xié)調(diào)中求變化。為了保證群體統(tǒng)一感受，采取控制整體空間、尺度的協(xié)調(diào)，建筑材料及色彩采取局部變化整體一致的做法。 嘎吶風情組團——嘎吶是法國的著名風景歷史小城，以藍色與白色為主調(diào)的古典浪漫主義風格建筑是城市的主要建筑風格。倡導自然與人文的和諧共融，以極富特色的建筑規(guī)劃、優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營造臨水而居的高尚生活社區(qū)，創(chuàng)造純粹純正的生態(tài)社區(qū)生活。米蘭風情組團——米蘭是意大利的著名文化藝術(shù)、經(jīng)濟中心，其建筑既有傳統(tǒng)的巴洛克風格、羅馬風格、文藝復興風格，也有現(xiàn)代主義的建筑風格□ 美國建筑