【正文】 e、停車場(chǎng)管理子系統(tǒng)。高智能化必將換來(lái)本項(xiàng)目物業(yè)管理的高效率、高質(zhì)量及低成本。高檔小區(qū)必須提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)?！?社區(qū)內(nèi)部公共道路的衛(wèi)生和樓梯走廊的衛(wèi)生打掃，做不到每天一次，文生環(huán)境不容樂(lè)觀。2社區(qū)到底要開(kāi)幾個(gè)出入口比較合適？小區(qū)南北西側(cè)和北側(cè)各建二個(gè)入口，總計(jì)4個(gè)入口，二個(gè)車行二個(gè)人行；現(xiàn)在公司爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是小區(qū)西北部是否需要開(kāi)一個(gè)口（人行或者人車混行），從物業(yè)管理的角度出發(fā)，口越多管理的難度越大，越增加社區(qū)的管理成本，但是從規(guī)劃的角度出發(fā)先期預(yù)留的一個(gè)出口可以緩解后期在開(kāi)口的困難，而且從消費(fèi)者的出行的角度考慮從小區(qū)外面西北部進(jìn)入小區(qū)西北部步行的距離近600多米，步行距離明顯過(guò)長(zhǎng)，此處的房產(chǎn)不利于被消費(fèi)者接受。在青島的設(shè)計(jì)方案里已經(jīng)考慮了為了滿足學(xué)生的購(gòu)物需要，在小區(qū)內(nèi)部靠近學(xué)校一側(cè)沿路設(shè)計(jì)了二排網(wǎng)點(diǎn)房，根據(jù)學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)，網(wǎng)點(diǎn)房面積一定要小，控制在40—60平方米/戶左右。因此建議除了沿湖的位置可以滿足觀景的需要，其它樓座最好是直板設(shè)計(jì)。但要注意一點(diǎn)沒(méi)有室外儲(chǔ)藏室的住戶，家里一定要設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏間。17. 小區(qū)戶型設(shè)計(jì)中的廳，臥的位置應(yīng)該如何安排？南廳北臥應(yīng)該作為我項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。13. 小區(qū)的日照間距還是多大合適？小區(qū)的日照間距還是1：。如果要建網(wǎng)點(diǎn)，那么網(wǎng)點(diǎn)可能是要被用來(lái)經(jīng)營(yíng)的，雖然前期我們?cè)阡N售的時(shí)候可以有選擇性的銷售，但是我們不能約束業(yè)主后期不改變經(jīng)營(yíng)用途，一但經(jīng)營(yíng)業(yè)主經(jīng)營(yíng)污染大，檔次不高的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目將對(duì)我項(xiàng)目的高檔形象帶來(lái)致命的影響；此外項(xiàng)目一期不會(huì)有人經(jīng)營(yíng)，二期開(kāi)工后才有可能有業(yè)主過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng)，價(jià)格也不會(huì)和住宅有太大的差距并且有滯銷的危險(xiǎn)。聯(lián)排別墅一般多采用分戶式家庭鍋爐、燃?xì)鉅t、供暖和熱水?！OWNHOUSE一般具有3個(gè)特點(diǎn)：第一、聯(lián)排別墅基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對(duì)市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出也使建筑成本大大降低。 滿足未來(lái)項(xiàng)目業(yè)主的基本生活需求。品質(zhì)檔次——本項(xiàng)目會(huì)所的裝修,服務(wù)一定要與本項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)相符合, (豪華不侈\尊貴不張揚(yáng)的主題思想)，所提供的功能也必然兼顧項(xiàng)目的銷售推廣和未來(lái)物業(yè)服務(wù)檔次及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。6. 整個(gè)小區(qū)的停車位要控制在總戶數(shù)的 %多少合適？ 不超過(guò)5%。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)構(gòu)、古樸的格調(diào)、莊重的造型、宏偉的氣勢(shì)，體現(xiàn)出了歌特式建筑高昂的藝術(shù)特色。 嘎吶風(fēng)情組團(tuán)——嘎吶是法國(guó)的著名風(fēng)景歷史小城，以藍(lán)色與白色為主調(diào)的古典浪漫主義風(fēng)格建筑是城市的主要建筑風(fēng)格。3. 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格總體布局到空間組合以及單體造型借鑒西方古典即“現(xiàn)代歐洲”簡(jiǎn)約、明快設(shè)計(jì)手法進(jìn)行，力求與自然景觀遙相呼應(yīng)的組合模式空間。在廣場(chǎng)部分的鋪地則可采用較靈活的鋪裝方式，以限定空間。本項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀布置以水景為主，大量設(shè)置流動(dòng)的活水小溪、造型各異的噴泉、開(kāi)闊活躍的涌泉生態(tài)水池、層層的疊水、室內(nèi)室外任意轉(zhuǎn)換的游泳池，與小區(qū)外湖與膠河的水景相互呼應(yīng)、相互融合，讓每一個(gè)業(yè)主由內(nèi)而外都能感受鄰水而居、親水而息的浪漫與情趣。 整個(gè)小區(qū)采用人車分流設(shè)計(jì)，●南部區(qū)域是高密市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域，本區(qū)域住宅項(xiàng)目自規(guī)劃和景觀綠化設(shè)計(jì)道建筑戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，處處體現(xiàn)了中檔社區(qū)的應(yīng)有理念，從戶型比例分析來(lái)看以三房居多，主力戶型的面積但是并不大，集中在90－100平方米左右，因此可以判斷出本區(qū)域的客戶群的消費(fèi)能力一般。案名 位置 總開(kāi)發(fā)量 平均單價(jià) 主力戶型 主力面積 主力總價(jià)中國(guó)北方鞋城 西關(guān)路與城南二街交界處區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)楦呙苁惺姓诘?，也是高密市人口最密集的區(qū)域，主要的政府部門都在這個(gè)區(qū)域，市政配套完善，交通便利。2003年中心區(qū)域和南部區(qū)域是房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)地理位置，價(jià)格，產(chǎn)品等特點(diǎn)，高密市的房地產(chǎn)板塊格局初步形成，可以劃分為四個(gè)板塊，分別是北部板塊，中心板塊，南部板塊，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊；房地產(chǎn)價(jià)格略有提成，相比去年平均漲幅200元/平方米，讓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者初步感受到了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的“魅力”。 、 從高密市參加養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)統(tǒng)計(jì)資料分析市區(qū)在職人數(shù)2003年全市有754個(gè)單位參加了養(yǎng)老保險(xiǎn)，參保人數(shù)達(dá)到61336人，其中包含退休的13215人。高密市菲達(dá)巴士公司 222 7568 煙草公司 70 16667市第四中學(xué) 202 10868開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院 78 13282市農(nóng)業(yè)機(jī)械局 45 12533市衛(wèi)生局 33 17444地方稅務(wù)局（事業(yè)） 153 16870、 全市不同行業(yè)的單位的職工統(tǒng)計(jì)和薪酬情況總計(jì) 單位個(gè)數(shù) 人員 職工工資總額（千元） 職工平均工資（元）企業(yè) 150 30152 228678 6542事業(yè)單位 421 16692 173307 10643機(jī)關(guān) 144 4321 52484 11949從上表我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的工作人員和黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位的工作人員的薪金差距較大，從固定工資而言幾乎差了一倍，此外在福利待遇和補(bǔ)助津貼的差距更大，雖然黨政機(jī)關(guān)的福利待遇和補(bǔ)助津貼各個(gè)單位不一樣也從對(duì)外公布，但是通常這部分人工作一定年限之后工資是基本不花的，可見(jiàn)這筆隱形收入還是非常大的；而企業(yè)的職工雖然有福利待遇但是數(shù)額很少，相比之下企業(yè)的高級(jí)管理人員的收入要相對(duì)多些但是通常也就是普通職工工資的1倍差距而已；因此在高密市比較有消費(fèi)實(shí)力的人還是黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位及企業(yè)的高級(jí)管理人員。第三部分: 消費(fèi)者市場(chǎng)分析報(bào)告 對(duì)項(xiàng)目潛在客戶群初步分析、項(xiàng)目潛在客戶群購(gòu)房消費(fèi)的心理特點(diǎn)分析高密作為一個(gè)縣級(jí)城市，民風(fēng)樸實(shí)，購(gòu)房者的心理比較復(fù)雜，即看重形象檔次又深諳精打細(xì)算。還有一個(gè)不利的因素就是為了滿足業(yè)主的生活需求，我們必須要建一些網(wǎng)點(diǎn)，這些網(wǎng)點(diǎn)的后期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目我們很難控制，那么這樣事必也要破壞小區(qū)的高檔品味?！A(yù)計(jì)高密房地產(chǎn)的快速啟動(dòng)，會(huì)有越來(lái)越多的外地規(guī)模開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入本地開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)形式非常嚴(yán)峻優(yōu)勢(shì) 客戶群定位——中上收入消費(fèi)階層，二次置業(yè)者。所謂“新市中心水景豪宅”以產(chǎn)品取信于人，以熱情服務(wù)于人，以國(guó)際化的水準(zhǔn)打造理想中的生活社區(qū)。打河居文化牌有別于高密市場(chǎng)上的老城區(qū)牌，也不同于青島等沿海建筑的觀海牌，容易樹(shù)立市場(chǎng)形象，便于尋找差異化消費(fèi)的置業(yè)者認(rèn)同并購(gòu)買我們的項(xiàng)目多種物業(yè)?？傮w來(lái)說(shuō)高密是的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在濰坊地區(qū)較高，企業(yè)景氣指數(shù)較好，但是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問(wèn)題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)性結(jié)構(gòu)矛盾突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高，人均可支配收入較低，在崗職工人均年收入才8848元，社會(huì)需求不足；但是好的一面我們也要肯定，最近這幾年高密的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，人民生活質(zhì)量有了較大的提高，部分消費(fèi)者開(kāi)始追求舒適的生活模式，且對(duì)未來(lái)的市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展信心十足，隨著新的一輪土地開(kāi)發(fā)熱潮的進(jìn)行，高密市的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局將在盡一兩年年發(fā)生巨大的變化。各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，高密市的房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有培育成拉動(dòng)高密經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的支柱型產(chǎn)業(yè)；地方房地產(chǎn)政策還干擾和制約者當(dāng)?shù)厣唐返拈_(kāi)發(fā)，這從雖然全國(guó)取消福利制度，高密仍然允許部分單位集資建房，允許城市村莊以招商引資的名字進(jìn)行遍地開(kāi)花般的進(jìn)行舊村改造，2003年全年開(kāi)發(fā)了40萬(wàn)平方米，消化了30多萬(wàn)平方米，今年政府審批突然放量，預(yù)計(jì)2004年的開(kāi)發(fā)面積在70多萬(wàn)平方米；由此我們不難看出高密房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的混亂。得水而靜，得水而暢，水因其善變的靈性創(chuàng)造著寂靜與平和。所謂“景觀生態(tài)”絕佳生活福地，超大生態(tài)社區(qū)倡導(dǎo)自然與人文的和諧共融，以極富特色的建筑規(guī)劃、優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營(yíng)造臨水而居的高尚生活社區(qū)，創(chuàng)造純粹純正的生態(tài)社區(qū)生活。依托膠河，突出水景的同時(shí)，也為城市景觀生態(tài)建設(shè)做出了一定的貢獻(xiàn)，成為城市的地標(biāo)性建筑項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位為純粹純正的生態(tài)社區(qū)，以健康、活力、清爽、現(xiàn)代、耳目一新的形象作為主導(dǎo)?！呙芊康禺a(chǎn)市場(chǎng)缺少綜合品質(zhì)較高的高端物業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)空間較大；※周邊還沒(méi)有成型的大規(guī)模社區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少；※當(dāng)?shù)鼐用裼羞h(yuǎn)離污染嚴(yán)重老城區(qū)的置業(yè)心理；※高密物業(yè)管理混亂，可以引進(jìn)品牌物業(yè)，形成絕佳口碑效應(yīng)；※當(dāng)?shù)鼐用竦闹脴I(yè)意識(shí)還是停留在產(chǎn)品主義時(shí)代，我項(xiàng)目可以從社區(qū)內(nèi)外景觀和智能化等方面提升小區(qū)品質(zhì)，做成品牌社區(qū)。如果做成別墅概念區(qū)，這里將是樹(shù)立小區(qū)高檔小區(qū)形象的關(guān)鍵，也是我項(xiàng)目獲得高額利潤(rùn)的重點(diǎn)區(qū)域。從以往多家設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)草圖來(lái)看，都沒(méi)有充分挖掘這一區(qū)域資源的最大化，活動(dòng)空間和提升小區(qū)品味的休閑小品也不夠多，作為一個(gè)開(kāi)發(fā)面積近10萬(wàn)平方米的區(qū)域這是不要要考慮的，此外為社區(qū)居民服務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)該放到道路的北側(cè)，而不是放在南側(cè)，否則同樣是網(wǎng)點(diǎn)但是價(jià)格會(huì)大大折扣。、潛在客戶群不同層面的消費(fèi)心理分析對(duì)比表潛在客戶群銷售對(duì)象分析對(duì)比表因此預(yù)計(jì)近二年房地產(chǎn)投資放量的可能性非常大。人民銀行高密支行 39 13907市規(guī)劃國(guó)土資源局 94 11364市水利局 96 11875第二人民醫(yī)院 96 12719市第二中學(xué)市成人中專 255 11297高密市供電公司 487 10792........（略）第四部分: 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述、市場(chǎng)發(fā)展歷程2002年是高密市房地產(chǎn)發(fā)展的里程碑 高密市的房地產(chǎn)發(fā)展正式啟動(dòng)實(shí)在2002年，那是最活躍的就是沿街商鋪開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)上很少有商品房在售，且市場(chǎng)接受度業(yè)不高，房?jī)r(jià)多數(shù)在100元/平方米以下，銷售情況一般，KK商貿(mào)城就是在那時(shí)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的，留給高密房地產(chǎn)卻是揮之不去的傷痛。幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未出現(xiàn)小高層和高層住宅，但是已經(jīng)在新行政中心出現(xiàn)了由上海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的少量單體別墅，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在初露端倪。案名 位置 總開(kāi)發(fā)量 平均單價(jià) 主力戶型 主力面積 主力總價(jià)交運(yùn)小區(qū) 健康路與經(jīng)貿(mào)街交界 18000平方米 1200元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 華達(dá)新苑 振興街與交通路交界 30000平方米 1135元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 北王新區(qū) 順和路以東，站北街二側(cè) 28000平方米 1123元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 北部板塊在所有的板塊中算是發(fā)展相對(duì)比較緩慢的，這和他的最初的城市定位——工業(yè)園區(qū)導(dǎo)致的，這里的周邊環(huán)境差，污染企業(yè)多，配套不全，消費(fèi)者多是收入較低的工薪階層有很大的相連關(guān)系，因此本區(qū)域的價(jià)格多數(shù)在900－1200元/平方米之間，主力戶型總房款控制在10萬(wàn)元左右，開(kāi)發(fā)的商品房全部是低檔物業(yè)，消費(fèi)者多是周邊工作的人群，雖然在建項(xiàng)目銷售率較高但是消化周期普遍較長(zhǎng)，產(chǎn)品缺乏特色，市場(chǎng)接受度不高，產(chǎn)品去化抗性較大。 1280 三室二廳一衛(wèi) 100 南湖小區(qū) 南湖路以西，康成大街以南 構(gòu)筑建筑生態(tài)、環(huán)境生態(tài)、人文生態(tài)高度協(xié)調(diào)統(tǒng)一的新型居住模式。、 圍合布局以開(kāi)敞圍合式為主，結(jié)合其它形式?！?綠地分為公共綠地、宅基綠地、配套公建綠地、道路綠地?！窬坝^設(shè)計(jì)的目標(biāo)是要營(yíng)造一種具有都市化的休閑，居住環(huán)境。不同的娛樂(lè)設(shè)施、健身設(shè)施分散在中央主題廣場(chǎng)和宅間。同時(shí)還考慮了一定的供行人避雨的設(shè)施。建筑形式要突出個(gè)性，基本上幢幢有變化?！?后現(xiàn)代就是通過(guò)非傳統(tǒng)的方式組合傳統(tǒng)部件。為什么要分區(qū)域而不是分組團(tuán)，因?yàn)榘凑枕?xiàng)目的規(guī)模分成4個(gè)大的組團(tuán)比較合理 ，但是頂部處理比較好的只有三種形式，因此建議小區(qū)主入口以南的位置住宅頂部設(shè)計(jì)成陽(yáng)光室和大露臺(tái)；小區(qū)景觀軸以西，樓座頂部設(shè)計(jì)成平頂；小區(qū)景觀軸以東，樓座頂部設(shè)計(jì)成閣樓為主，平頂為附樣式；這樣就既可以豐富小區(qū)鳥(niǎo)瞰的后視野美感，也可以避免為單一的引導(dǎo)的某種頂部設(shè)計(jì)費(fèi)盡心機(jī)（現(xiàn)在高密人還不怎么接受閣樓設(shè)計(jì)）。原因在于小區(qū)雖然我們要刻意打造成一個(gè)高檔的社區(qū)，但是因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算，總?cè)丝谝?萬(wàn)人左右，這么龐大的社區(qū)居民群體有在步行的，騎自行車的，騎摩托