【正文】 小高層、別墅 公務(wù)員、教師、醫(yī)生、金融工作者、個(gè)體企業(yè)主、企業(yè)中高層、商人、投資者重要客戶 中等消費(fèi)層 36萬(wàn) 多層 個(gè)體企業(yè)主、市區(qū)及外地高收入者潛在客戶 其他消費(fèi)層 610萬(wàn) 多層 外地商，以及外企員工高密市農(nóng)村信用聯(lián)社 510 8742事業(yè)單位 郵政局 194 7994市農(nóng)業(yè)局 102 10418 235 10996高密市自來(lái)水公司 343 115862003年是高密房地產(chǎn)市場(chǎng)試探發(fā)展的一年2003年高密的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)注的目光，政府審批允許開(kāi)工的項(xiàng)目，建筑面積達(dá)到了40余萬(wàn)平方米，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了80％以上的消化率，大大增強(qiáng)了所有開(kāi)發(fā)商的信心。 、南部區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析區(qū)域界定：城南街以南，康成大街二側(cè)，交通路以西，西關(guān)路以東的區(qū)域?！瘛瘛裾麄€(gè)小區(qū)的景觀以人工湖為軸心向其他三大組團(tuán)引入南北軸線步行景觀來(lái)貫穿；一期以小區(qū)入口為起點(diǎn)，向東延伸形成通透性的中軸線景觀；并且每四棟圍合而形成庭院景觀；整個(gè)項(xiàng)目分區(qū)的中心景觀和環(huán)湖的中心景觀形成整個(gè)小區(qū)景觀的四大焦點(diǎn)。景觀設(shè)施主要包括鋪地、噴水、小品雕塑等。為了保證群體統(tǒng)一感受，采取控制整體空間、尺度的協(xié)調(diào)，建筑材料及色彩采取局部變化整體一致的做法。取集傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格與一體的米蘭風(fēng)情能夠吸引到對(duì)老市區(qū)有情結(jié)的消費(fèi)者。小區(qū)主入口最好做成10米寬，因?yàn)樾^(qū)主入口是小區(qū)的門面所在，如果和主干道一樣寬，加上門柱的視線遮擋，顯得社區(qū)不夠氣派和過(guò)于拘謹(jǐn)。、會(huì)所功能建議對(duì)于任何聯(lián)排別墅的業(yè)主來(lái)說(shuō)，不論樓梯設(shè)計(jì)寬窄或坡度如何，都少不了頻繁地上下樓爬樓梯，這對(duì)于中青年來(lái)說(shuō)不一定是壞事，但對(duì)于家有老人或小孩的業(yè)主則較困難并有一定危險(xiǎn)。12. 外立面的裝飾裝修據(jù)實(shí)地調(diào)研，目前在高密所有在建的項(xiàng)目的外立面的裝修選材都是采用墻面磚，占總開(kāi)發(fā)體量的80％，部分項(xiàng)目采用外墻涂料，占總體量的20％。19. 儲(chǔ)藏室的占總戶數(shù)的比例？?jī)?chǔ)藏室占總戶數(shù)的90%以上比較合理。—9米，小學(xué)的門口還要向東移二米，以滿足家長(zhǎng)等人的需要。據(jù)調(diào)查在目前的高密市場(chǎng)居民普遍對(duì)物業(yè)公司認(rèn)可度較差，多數(shù)高端消費(fèi)群認(rèn)為本地的物業(yè)管理和服務(wù)不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：□ 代交費(fèi)服務(wù)跟不上，以至于業(yè)主必須跑到很遠(yuǎn)的地方去交納各種費(fèi)用；小區(qū)沒(méi)有統(tǒng)一的收電費(fèi)的人員，必須由業(yè)主輪流收取，非常的不方便。建議： ◆申報(bào)“濰坊社區(qū)文化建設(shè)試點(diǎn)小區(qū)”；◆在小區(qū)環(huán)境建設(shè)中，增加人性化設(shè)施；◆辦項(xiàng)目?jī)?nèi)部刊物，定期出版發(fā)表在小區(qū)文化宣傳欄內(nèi)；◆不定期的組織各類社區(qū)活動(dòng)；第八部分：提升產(chǎn)品價(jià)值的其它建議智能化配置根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃主題的需求，智能化是本項(xiàng)目凸現(xiàn)的重要訴求點(diǎn)。 采用新材料和新的施工工藝（略）為了項(xiàng)目良好形象的推出，我們可要求其提前進(jìn)駐銷售現(xiàn)場(chǎng)。2一期的網(wǎng)點(diǎn)和公建到底建多大面積合適？一期的網(wǎng)點(diǎn)和公建不超過(guò)6500平方米比較合適。23. 景觀好的樓座面積如何安排？按照青島的設(shè)計(jì)方案，小區(qū)內(nèi)的大面積房子所占比例有些過(guò)大。據(jù)了解密水景苑是高密第一個(gè)采用南廳北臥設(shè)計(jì)的住宅小區(qū)，雖然只有部分房源是這種戶型設(shè)計(jì)，但一經(jīng)推出短期內(nèi)就銷售一空。11. 一期公建的面積（不含網(wǎng)點(diǎn)）應(yīng)該是多少？公建是按照L型設(shè)計(jì)的，建議公建不超過(guò)3500平方米，主要這么考慮的售樓大廳要向安排好各個(gè)功能區(qū)間最好是500平方米左右，因?yàn)槭蹣翘幰才趴蛻艚哟齾^(qū)，客戶洽談區(qū)，合同簽約區(qū)，銷售人員辦公區(qū)，銷售人員更衣室和洗手間。聯(lián)排別墅的綠化率一般在50％以上。 會(huì)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)用—能方便業(yè)主使用，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次。應(yīng)該說(shuō)這種地下車位存在較大的滯銷風(fēng)險(xiǎn)。倡導(dǎo)自然與人文的和諧共融，以極富特色的建筑規(guī)劃、優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營(yíng)造臨水而居的高尚生活社區(qū)，創(chuàng)造純粹純正的生態(tài)社區(qū)生活。 單元入口設(shè)殘疾人通道。、綠地：●因此觀景以小組團(tuán)為主、中心廣場(chǎng)景觀為輔，因此主要以圍合布局組團(tuán)方式排列樓宇。第五部分：項(xiàng)目規(guī)劃理念營(yíng)銷建議“規(guī)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一生產(chǎn)力”。案名 位置 總開(kāi)發(fā)量 平均單價(jià) 主力戶型 主力面積 主力總價(jià)密水景苑 利群路和鳳凰大街交界處 60800平方米 1500元/平方米 三室二廳二衛(wèi) 131平方米 碾頭小區(qū) 順和路以東，農(nóng)豐街以南 48000平方米 1324元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 87平方米 蓮花苑 利群路和立新街交界處 20000平方米 1488元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 96平方米 鳳凰公寓 古城路中段 8000平方米 1380元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 90平方米 醴泉商住樓 人民大街和利群路交界處 10800平方米 1394元/平方米 三室二廳二衛(wèi) 130平方米 中心區(qū)域板塊是高密市房地產(chǎn)發(fā)展最快的區(qū)域，房產(chǎn)均價(jià)也最高，也是外來(lái)勢(shì)力介入最多的，開(kāi)發(fā)的商品房的檔次明顯高于其它板塊；從整體規(guī)劃來(lái)看，新建項(xiàng)目注重了小區(qū)內(nèi)部景觀的營(yíng)造，出現(xiàn)了休閑廣場(chǎng)，健身場(chǎng)所，中心廣場(chǎng)，噴泉水景等，有了人車分流的概念，建筑風(fēng)格突破了原來(lái)“鴿子籠”宿舍樓窠臼，引進(jìn)了現(xiàn)代海派風(fēng)格和歐路風(fēng)情，并加了一些智能化設(shè)備，采用了部分新材料，新的施工工藝，建筑成本略高于其它板塊。省石化公司高密分公司 123 8707市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué) 123 11303市民政局 26 13400農(nóng)業(yè)銀行高密支行 168 11631體現(xiàn)在如下幾個(gè)特點(diǎn)：※ 對(duì)價(jià)格敏感，尤其對(duì)總價(jià)的敏感性高與單價(jià)，整體購(gòu)買力并非特別強(qiáng)；※ 對(duì)戶型設(shè)計(jì)較為挑剔，看重方正實(shí)用的房子，對(duì)南北朝向非常在意；※ 對(duì)城市人和鄉(xiāng)下人的心理差異大，郊區(qū)大盤引導(dǎo)工作難度大；※ 硬件條件是影響消費(fèi)者的重要決定因素，軟件次之；※ 首次置業(yè)比重較大，但本項(xiàng)目更多的需要二次置業(yè)者；※ 隨著城市改造的發(fā)展，市民對(duì)郊區(qū)購(gòu)買欲望逐漸增強(qiáng)；※ 消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的偏遠(yuǎn)意識(shí)很強(qiáng)；※ 消費(fèi)者看重相關(guān)的配套：交通、生活、教育等；※ 以三口之家為主，年齡集中在35－50歲；多數(shù)客戶目前沒(méi)有私家車，他們主要以自行車和摩托車為主要交通工具，部分人做公交車。劣勢(shì) ※當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，本地消費(fèi)者素質(zhì)又較低，舊的消費(fèi)習(xí)慣短期內(nèi)很難消除，他們對(duì)新的置業(yè)理念有一定的排斥心理，引導(dǎo)有風(fēng)險(xiǎn)；※政府什么時(shí)間東遷不定，對(duì)我項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣影響很大；※吸引外地置業(yè)者的只有別墅物業(yè)，因此價(jià)格是個(gè)門檻※如果項(xiàng)目不在多個(gè)方面創(chuàng)新，將很難吸引眾多的消費(fèi)者，但是這樣也間接的加大了開(kāi)發(fā)成本；※只有部分當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可我下項(xiàng)目所在地，推廣難度很大，需要長(zhǎng)期引導(dǎo)，倘若不能夠借政府東遷之勢(shì)，公司將投入巨額宣傳資金；※地塊東西長(zhǎng)600多米，東西寬為500多米，交通路線長(zhǎng)；※本地的房產(chǎn)按揭政策過(guò)于死板，當(dāng)?shù)厝艘淮涡愿犊畲蠊P資金難度很大。我國(guó)的水景住宅開(kāi)發(fā)，從設(shè)計(jì)角度來(lái)看，有三個(gè)方面的趨勢(shì)：在自然水景的開(kāi)發(fā)上，臨湖的設(shè)計(jì)特別重視水景空間的開(kāi)發(fā)；另外，開(kāi)發(fā)商對(duì)水景的開(kāi)發(fā)已經(jīng)從“觀景”向“用景”轉(zhuǎn)變，給居住者的日常休閑帶來(lái)很多便利，強(qiáng)調(diào)居住者與水環(huán)境的融合和參與性；第三個(gè)方面是與國(guó)際接軌的趨勢(shì)，就是從“人造水景”向“親自然水景”轉(zhuǎn)變。我項(xiàng)目最佳的開(kāi)發(fā)定位項(xiàng)目最佳的開(kāi)發(fā)定位——“高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū) ”根據(jù)項(xiàng)目所在的區(qū)域的地理位置和我們現(xiàn)在的規(guī)劃思路，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目具有以下幾大賣點(diǎn)：項(xiàng)目毗鄰新市政府，有著巨大的政治，金融，科技優(yōu)勢(shì)，未來(lái)升值潛力巨大是新城市生活中心；沿河居住自然生態(tài)保存完整，景觀豐富，適合休閑和養(yǎng)老；周邊沒(méi)有污染源，空氣清新，具有發(fā)展健康住宅的條件；項(xiàng)目周邊規(guī)劃了小學(xué)和幼兒園，為了教育有保證，如果能夠引進(jìn)名牌學(xué)校或者引進(jìn)特色教育更可以滿足家長(zhǎng)望子成龍的心情；項(xiàng)目要建成一個(gè)高檔小區(qū)，居住在這里是一種身份和地位的象征；綜合上述情況項(xiàng)目的最終開(kāi)發(fā)主題是：“高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū) ”。 消費(fèi)者市場(chǎng)分析報(bào)告第四部分:（具體分析見(jiàn)“消費(fèi)者市場(chǎng)分析”）第二部分： 項(xiàng)目地塊SWOT分析報(bào)告根據(jù)我地塊的現(xiàn)狀河設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)圖稿，可以把建設(shè)用地大致分成五個(gè)區(qū)域，現(xiàn)把整個(gè)地塊的SWOT分析如下。倘若政府沒(méi)有具體的東遷時(shí)間，我項(xiàng)目也沒(méi)有談下一個(gè)集團(tuán)戶，那么我們就只能開(kāi)發(fā)沿濱河綠化帶的別墅區(qū)，吸引高端客戶。市公安局 512 14978市立醫(yī)院 136 13807市檔案局 20 12600孚日家紡股份有限公司 7416 8893從營(yíng)銷角度來(lái)看，所有的開(kāi)發(fā)公司都認(rèn)識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，因此加強(qiáng)了對(duì)營(yíng)銷工作重視力度，青島的代理公司紛紛進(jìn)入高密本地市場(chǎng)，代理公司有上海鵬祥，青島和志行，青島世紀(jì)恒昌，青島昊?！砉镜慕槿朐谔嵘镜胤康禺a(chǎn)營(yíng)銷水平的同時(shí)，也帶來(lái)了房?jī)r(jià)炒作的空間，使房?jī)r(jià)基本符合價(jià)值。 1278 三室二廳一衛(wèi) 華易家園 康成大街以南。、 樓宇朝向與景觀的關(guān)系。在社區(qū)園林的不同角度配以不同的花木創(chuàng)造不同季節(jié)的色澤、質(zhì)感及香氣。座椅的設(shè)置可與綠化布局綜合考慮，充分利用樹(shù)池、花壇的邊緣。引入巴斯風(fēng)情主要突出別墅和類別墅產(chǎn)品的景觀性和休閑和諧性，賦予生態(tài)、親和、健康的田園風(fēng)情為背景的鄉(xiāng)村別墅，打造一個(gè)風(fēng)光生態(tài)、親和人家的英式田園小鎮(zhèn)。別墅的特性是它的獨(dú)立性、稀缺性、私密性，最重要的——它是第二居所。四是、壁爐冬季抽風(fēng)。之所以定為這二種戶型是有市場(chǎng)根據(jù)的，根據(jù)以前多個(gè)代理公司市調(diào)反饋的信息表明，高密房產(chǎn)市場(chǎng)雖然處于剛剛起步階段，但是消費(fèi)者有著旺盛的消費(fèi)熱情，不同的消費(fèi)群體對(duì)房屋消費(fèi)面積有著不同的定義，建筑面積7595平方米多數(shù)屬于首次置業(yè)的年輕人或者經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力比較弱的群體；而建筑面積110140平方米的大戶型則多數(shù)屬于消費(fèi)能力較強(qiáng)的個(gè)體工商企業(yè)主或者二次置業(yè)的人。在安全防衛(wèi)設(shè)施上，裝的多市低劣的語(yǔ)音對(duì)講門，裝可視對(duì)講系統(tǒng)的還很少，紅外線周界防范，電子巡更，閉路電視監(jiān)控更是少見(jiàn)；因此在社區(qū)生活配套設(shè)施的完善上，項(xiàng)目還有很多潛力可以挖掘，用配套設(shè)施的完善和先進(jìn)性去吸引更多的客戶過(guò)來(lái)置業(yè)。綜合考慮上述情況小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口?！?所有的社區(qū)都是由開(kāi)發(fā)商自己組建的隊(duì)伍管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受政府干擾較大，過(guò)低的利潤(rùn)很難吸引品牌的介入和發(fā)展業(yè)務(wù)?！?有利于促進(jìn)銷售盡快回籠資金。家庭部分：a、提供舒適、安全、高品位且宜人的智能化、自動(dòng)化的家庭生活設(shè)施和生活空間；b、信息高速公路家庭入口的信息交換和服務(wù)功能；c、借助智能化網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，提供豐富多彩、高品位的社區(qū)文化生活。調(diào)查顯示，大型住宅項(xiàng)目30%以上的銷售單位是通過(guò)介紹、人際傳播來(lái)實(shí)現(xiàn)的。為了欣賞沿湖優(yōu)美的景觀可以把第一排部分樓座的朝向略做調(diào)整，根據(jù)規(guī)劃應(yīng)該是朝東不超過(guò)15度；建議不要超過(guò)10度。22. 社區(qū)樓座單元設(shè)計(jì)如何分布比較合理？15. 各種戶型的面積比例如何安排？7585平方米 86100平方米 101115平方米 116150平方米8% 30% 44% 18%這種戶室面積比只是根據(jù)市調(diào)反饋的信息做出的分析判斷，各種面積范圍分配的相對(duì)合理。綜合所述結(jié)合高密本地的實(shí)際情況，顯然風(fēng)格迥異的單體別墅市場(chǎng)前景要明顯好于聯(lián)排別墅和疊加別墅，但是如果項(xiàng)目資源較好的位置做成一單體別墅為主的形式雖然售價(jià)會(huì)上去，但是卻也占用了大量土地資源；如果做成聯(lián)排別墅和疊加別墅為主，單體為輔的化，市場(chǎng)引導(dǎo)的難度又會(huì)很大，因此我們陷在一個(gè)二難的境地?！隘B拼別墅”則由兩個(gè)復(fù)式住宅疊落起來(lái)，下層有花園，上層有屋頂花園。這樣的設(shè)計(jì)即顯的很大氣，很現(xiàn)代，成本相比磚混結(jié)構(gòu)又不會(huì)增加多少。為什么要分區(qū)域而不是分組團(tuán)，因?yàn)榘凑枕?xiàng)目的規(guī)模分成4個(gè)大的組團(tuán)比較合理 ，但是頂部處理比較好的只有三種形式，因此建議小區(qū)主入口以南