地產項目全程策劃案-免費閱讀
【正文】 首創(chuàng)的“理想生活區(qū)”。3） “南山文化中心區(qū)”給人繁華、文明的感覺。帶裝修對他們而言是必不可少的。216。 不了解深圳住宅大致價格水平及房地產市場價格變化行情；216。由于經(jīng)濟基礎的局限，這部分客戶傾向于購買總價較低的中小戶型。價格和付款條件是影響他們購買的最重要因素，當價格適合，付款條件輕松，他們一般會選擇提前開支。 自由職業(yè)者、私營企業(yè)小老板%左右，大多為二次或以上置業(yè)人士，是中大戶型的推廣對象；這部分客戶有自己的事業(yè)基礎，在社會上已闖出自己的一片天地，他們深知創(chuàng)業(yè)艱難，對消費和投資極為謹慎，購房時同樣會非常謹慎，精打細算，多方比較，力求物超所值，價格是影響他們的購買決策的最重要因素之一。小結：基于以上分析，結合本項目各條件因素及市場環(huán)境，預計本項目之客戶以實際用家為主，投資者只占較小比例。目前來說，實力雄厚的發(fā)展商有助于增強用家購買樓花的信心。對于內銷客戶來說，實地樓盤考察更能影響其購買決策，故項目售樓處及示范單位的裝修設計水平將對銷售進度有很大程度的影響。216。（二）內銷市場細分作為內銷市場的深圳本地市場，從地域范圍來分主要分為南山、福田、羅湖三個片區(qū)。216。216。 利用西部跨海大橋即將興建，深港聯(lián)系加強的利好消息。216。216。T（Threat威脅） 緊鄰部分樓盤為尾盤，有價格競爭壓力； 周邊同期開售樓盤多，競爭激烈； 后海片區(qū)海景概念樓盤多、影響大，瓜分市場份額，爭奪有效購買力； 當前樓盤空置壓力大，新推樓盤供給量上升，整體市場競爭更趨激烈。 周邊緊鄰尾盤多，大盤多，價格競爭及品牌競爭壓力大 周邊目前在售的樓盤有創(chuàng)世紀濱?；▓@、西海灣花園、保利城、青春家園等，其皆為尾盤，本項目必將面臨它們降價競爭的壓力；同時，蔚藍海岸、招商海月等大盤造成的品牌優(yōu)勢也對觀海臺形成較大的競爭。同時，網(wǎng)絡化管理平臺，業(yè)主“一卡通”，以及家居化生活服務都有效地增加了項目的附加值。是本項目人本主義的又一體現(xiàn)。本項目的獨特風格將成為中心區(qū)樓盤中一道亮麗的風景。南面是安靜的高尚住宅小區(qū)，道路通暢而不嘈雜，配套齊全而不靠近。隨著南山區(qū)的發(fā)展、西部通道的建設，以及周邊地區(qū)規(guī)劃開發(fā)的不斷完善，該區(qū)的升值潛力將日益顯現(xiàn)。2) 公交建設落后，附近目前尚無大巴上落站，乘車往返市區(qū)非常不便。3) 目前經(jīng)后海路的公交線路較多，但從項目步行至車站約需10——15分鐘。 瀕臨深圳灣，海景資源豐富項目東面緊鄰深圳灣，空氣質素好，環(huán)境優(yōu)美，永享無敵海景。視野開闊無遮擋。 實用性強、利用率高的中式功能性水景園林 目前市場上樓盤的園林設計大部分是以滿足觀賞為主的風格性園林，實用性不強，可利用率低。 花園式半地下車庫，陽光車道，自然為本，體貼入微本項目將園林綠化引入地下，采用地庫上浮半層的設計手法。 1 發(fā)展商實力雄厚，房地產開發(fā)經(jīng)驗豐富 本項目的發(fā)展商——中建蛇口發(fā)展有限公司，有多年的房地產開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)物業(yè)遍布國內各大城市。 部分單位正西正東，推售阻力大 從現(xiàn)場情況可知，本項目西邊的部分單位客廳及主人房全部朝西，西曬強烈。 （二） 相應營銷對策： 綜合前面的SWOT分析，提出相應的針對性營銷策略如下： 針對“S（優(yōu)勢）+W（劣勢）組合”的對策：在項目包裝、宣傳、推售時要靈活運用整合營銷傳播手段和營銷組合工具彰顯項目優(yōu)勢，消除或轉化項目劣勢，力爭達到揚長避短，優(yōu)化項目整體質素，切準市場機會點，實現(xiàn)銷售目標。 針對主導戶型面積偏大的情況 對策:目前市場上大面積戶型滯銷的根本原因是因為該類戶型的總價高，本項目在定價時已充分認識到這一點，將不同質素戶型的單位面積售價定在不同的價格水平上，將目標客戶群再細分，使其盡量貼近目標客戶能承受的總體價格水平；同時采取靈活輕松的付款方式，如5%首期，30年銀行按揭等，盡量減輕客戶的資金壓力，相信可以擴大和發(fā)掘該類戶型的有效需求。 海景是本項目的絕對優(yōu)勢。在物業(yè)升值方面做方向性引導。 針對緊鄰樓盤可能降價競爭的威脅，在整合項目優(yōu)勢的同時，另一方面要堅持加強和優(yōu)化工程管理，控制成本，努力發(fā)掘和提高資金的實際使用效率，盡量爭取價格回旋空間，為靈活實施定價策略奠定堅實的經(jīng)濟基礎。 本項目的戶型及戶型面積設置，不具備外銷優(yōu)勢根據(jù)有關圖文資料介紹，觀海臺的戶型分布為大2房2廳、3房2廳，主導面積為85—110平方米（占全部住宅面積的62%），結合深圳目前外銷市場主導戶型面積需求（3房，面積70—100平方米）的分析比較可知，觀海臺的戶型設置與港人在深置業(yè)的目標戶型很不吻合。就觀海臺的具體情況，分析如下：216。 價格優(yōu)勢：南山區(qū)的商品住宅價格比福田、羅湖區(qū)為低，本項目也有部分小戶型單位占據(jù)價格優(yōu)勢，相信會吸引一部分其它兩個區(qū)域客戶。 內銷客戶群細分內銷客戶群細分為: 實際用家、投資客戶 實際用家：這里實際用家的含義指購房目的為實際需要，自住或給親人住或養(yǎng)老渡假等；購房絕非一時沖動，而是一直在市場上找尋合適的房屋。 投資客戶：這里投資者的含義指購買目的并非自住，而是在于看好物業(yè)前景，打算作長線收租，或將來入伙以后企望樓價升值而購房。同時，認為本項目小戶型（2房2廳），單靠實際用家消化，會直接導致銷售期延長，對項目銷售不利，建議小戶型全部包裝修出售，吸引投資客購買放租，加快銷售速度，縮短銷售期，實現(xiàn)銷售目標。216。對他
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