【正文】 野和優(yōu)美的綠化吸引客戶關(guān)注的目光，提升小區(qū)的休閑，安靜的高檔氛圍；同時(shí)還要增加公共活動(dòng)空間，畢竟這個(gè)區(qū)域建筑面積要在10萬(wàn)平方米左右。倘若政府沒(méi)有具體的東遷時(shí)間，我項(xiàng)目也沒(méi)有談下一個(gè)集團(tuán)戶，那么我們就只能開(kāi)發(fā)沿濱河綠化帶的別墅區(qū)，吸引高端客戶。從以往多家設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)草圖來(lái)看，都沒(méi)有充分挖掘這一區(qū)域資源的最大化，活動(dòng)空間和提升小區(qū)品味的休閑小品也不夠多，作為一個(gè)開(kāi)發(fā)面積近10萬(wàn)平方米的區(qū)域這是不要要考慮的，此外為社區(qū)居民服務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)該放到道路的北側(cè)，而不是放在南側(cè)，否則同樣是網(wǎng)點(diǎn)但是價(jià)格會(huì)大大折扣。綜合上述五個(gè)區(qū)域的多角度分析，我認(rèn)為項(xiàng)目分成五期開(kāi)發(fā)比較理想，每期各成組團(tuán)開(kāi)發(fā)面積大約在7萬(wàn)平方米左右，這應(yīng)該算是每期目前開(kāi)發(fā)面積最大的組團(tuán)了，根據(jù)現(xiàn)在的銷售情況6萬(wàn)平方米左右的社區(qū)，一年可以消化調(diào)80％左右，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)如此分配開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此總的開(kāi)發(fā)面積最好控制在35萬(wàn)平方米左右。消費(fèi)者市場(chǎng)分析報(bào)告 對(duì)項(xiàng)目潛在客戶群初步分析、項(xiàng)目潛在客戶群購(gòu)房消費(fèi)的心理特點(diǎn)分析高密作為一個(gè)縣級(jí)城市，民風(fēng)樸實(shí)，購(gòu)房者的心理比較復(fù)雜，即看重形象檔次又深諳精打細(xì)算。體現(xiàn)在如下幾個(gè)特點(diǎn)：※對(duì)戶型設(shè)計(jì)較為挑剔，看重方正實(shí)用的房子，對(duì)南北朝向非常在意；※硬件條件是影響消費(fèi)者的重要決定因素，軟件次之；※隨著城市改造的發(fā)展，市民對(duì)郊區(qū)購(gòu)買欲望逐漸增強(qiáng)；※消費(fèi)者看重相關(guān)的配套：交通、生活、教育等；※※※、潛在客戶群不同層面的消費(fèi)心理分析對(duì)比表潛在客戶群銷售對(duì)象分析對(duì)比表家庭收入水平銷售對(duì)象核心客戶610萬(wàn)，以及10萬(wàn)以上公務(wù)員、教師、醫(yī)生、金融工作者、個(gè)體企業(yè)主、企業(yè)中高層、商人、投資者重要客戶36萬(wàn)個(gè)體企業(yè)主、市區(qū)及外地高收入者潛在客戶610萬(wàn)外地商，以及外企員工、目標(biāo)客戶職業(yè)特征□改革開(kāi)放以來(lái)涌現(xiàn)出的高素質(zhì)私營(yíng)企業(yè)主□具有中高級(jí)職稱的教、工程師，以及各類市場(chǎng)匱乏的高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才；□金融工作者、醫(yī)療機(jī)構(gòu)；□三資、外資企業(yè)中的各級(jí)各類白領(lǐng)；□項(xiàng)目周邊的村鎮(zhèn)的二委領(lǐng)導(dǎo)和集體企業(yè)負(fù)責(zé)人；□青島和濰坊的追求舒適生活格調(diào)和受低廉房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)吸引的人。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最近二年的統(tǒng)計(jì)資料分析2002年增長(zhǎng)幅度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額%從上表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析來(lái)看，雖然2003年比2002年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額幅度增長(zhǎng)很快，％，但是總額并不大，也就是平均高密市每家房地產(chǎn)公司，也不過(guò)是近2000－3000萬(wàn)元。.2002年增長(zhǎng)幅度全部職工年平均工資8169元/人8005元/人%農(nóng)民人均純收入3755元/人按照統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)的職工工資數(shù)額市平均了普通工人和企業(yè)管理層的平均數(shù)額，因此可以預(yù)見(jiàn)企業(yè)管理層的員工的工資可以支付的總房款也就是在15－20萬(wàn)/套之間；部分效益較好的企業(yè)和有摸高心理的消費(fèi)群體總購(gòu)放款應(yīng)該在20－25萬(wàn)/套之間。全市不同行業(yè)的單位的職工統(tǒng)計(jì)和薪酬情況總計(jì)人員職工平均工資（元）企業(yè)301526542事業(yè)單位1669210643機(jī)關(guān)432111949從上表我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的工作人員和黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位的工作人員的薪金差距較大，從固定工資而言幾乎差了一倍，此外在福利待遇和補(bǔ)助津貼的差距更大，雖然黨政機(jī)關(guān)的福利待遇和補(bǔ)助津貼各個(gè)單位不一樣也從對(duì)外公布，但是通常這部分人工作一定年限之后工資是基本不花的，可見(jiàn)這筆隱形收入還是非常大的；而企業(yè)的職工雖然有福利待遇但是數(shù)額很少，相比之下企業(yè)的高級(jí)管理人員的收入要相對(duì)多些但是通常也就是普通職工工資的1倍差距而已；因此在高密市比較有消費(fèi)實(shí)力的人還是黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位及企業(yè)的高級(jí)管理人員。不同單位的收入差別對(duì)比表單位職工平均工資（元）金融機(jī)25農(nóng)業(yè)銀行高密支行11631156中國(guó)建設(shè)銀行高密支行1151571人民銀行高密支行13907510郵政局799413地方稅務(wù)局（事業(yè)）16870218市工商局10330512市公安局交警大隊(duì)853894市建設(shè)局1388927市衛(wèi)生局1744449市民政局1340042市交通局1120096市農(nóng)業(yè)局10418160市農(nóng)業(yè)機(jī)械局1253360市人民醫(yī)院13281136市中醫(yī)院1022396市婦幼保健醫(yī)院11356127開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院1328254市第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)12200123市育才實(shí)驗(yàn)中學(xué)13437304市第二中學(xué)235市第三中學(xué)15527202市第五中學(xué)1196431市檔案局1260054市成人中專11297189新華書店16948企業(yè)煙草公司16667134省石化公司高密分公司8707222高密市高源企業(yè)集團(tuán)7702487高密市自來(lái)水公司11586194高密市菲達(dá)巴士公司7568208家樂(lè)佳超市有限公司149547416高密化纖股份有限公司7780從上表各個(gè)不同性質(zhì)的單位和人員構(gòu)成來(lái)看，黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位以及金融機(jī)構(gòu)和教育系統(tǒng)以及壟斷性質(zhì)的國(guó)企人均年收入都在1萬(wàn)余元左右，屬于我項(xiàng)目的潛在購(gòu)買者，這部分可能絕大部分都有住房，他們?nèi)绻I房的話應(yīng)該是二次置業(yè)，因此需求特征比較明顯:大面積的房子，戶型設(shè)計(jì)適當(dāng)超前，對(duì)置業(yè)的位置比較敏感，追求生活舒適度，他們不僅關(guān)注小區(qū)內(nèi)部的景觀設(shè)計(jì)和布局，更關(guān)心子女求學(xué)受良好教育的問(wèn)題，此外對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)和提供的服務(wù)內(nèi)容也非常重視。從高密市參加養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)統(tǒng)計(jì)資料分析市區(qū)在職人數(shù)2003年全市有754個(gè)單位參加了養(yǎng)老保險(xiǎn)，參保人數(shù)達(dá)到61336人，其中包含退休的13215人。青島的代理公司對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)的市調(diào)報(bào)告匯總根據(jù)多家代理公司對(duì)潛在客戶的調(diào)查，我們可以發(fā)現(xiàn)高密本地我項(xiàng)目潛在客戶的諸多共性。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述、市場(chǎng)發(fā)展歷程2002年是高密市房地產(chǎn)發(fā)展的里程碑2003年是高密房地產(chǎn)市場(chǎng)試探發(fā)展的一年2003年高密的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)注的目光，政府審批允許開(kāi)工的項(xiàng)目，建筑面積達(dá)到了40余萬(wàn)平方米，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了80％以上的消化率，大大增強(qiáng)了所有開(kāi)發(fā)商的信心。2003年中心區(qū)域和南部區(qū)域是房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)地理位置，價(jià)格，產(chǎn)品等特點(diǎn)，高密市的房地產(chǎn)板塊格局初步形成，可以劃分為四個(gè)板塊，分別是北部板塊，中心板塊，南部板塊，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊；房地產(chǎn)價(jià)格略有提成，相比去年平均漲幅200元/平方米，讓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者初步感受到了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的“魅力”。產(chǎn)品的綜合品質(zhì)有了明顯的提高，產(chǎn)品的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)，社區(qū)景觀的文化內(nèi)涵，社區(qū)綜合配套，建筑風(fēng)格，單體外力面，都有了較大改善。今年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)在均價(jià)在1400－1500元/平方米左右，與去年同期相比漲幅預(yù)計(jì)在300元左右。、市場(chǎng)特征高密房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，初步形成以下的特征：◆小區(qū)規(guī)模普遍不大，零星住宅單體開(kāi)發(fā)較多，5－6萬(wàn)平方米的小區(qū)已經(jīng)算是目前較大的開(kāi)發(fā)規(guī)模；◆房地產(chǎn)公司開(kāi)始加大提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)的工作力度，產(chǎn)品有所創(chuàng)新；◆雖然房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，但是銷售周期普遍較短◆物業(yè)管理落后，沒(méi)有服務(wù)意識(shí)，雖然物業(yè)管理收繳率較高達(dá)到90％，低廉的費(fèi)用不足以吸引外地品牌物業(yè)公司的介入。區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)楦呙苁惺姓诘?，也是高密市人口最密集的區(qū)域，主要的政府部門都在這個(gè)區(qū)域，市政配套完善，交通便利。案名總開(kāi)發(fā)量主力戶型主力總價(jià)密水景苑60800平方米三室二廳二衛(wèi)碾頭小區(qū)48000平方米二室二廳一衛(wèi)蓮花苑20000平方米二室二廳一衛(wèi)鳳凰公寓8000平方米二室二廳一衛(wèi)醴泉商住樓10800平方米三室二廳二衛(wèi)中心區(qū)域板塊是高密市房地產(chǎn)發(fā)展最快的區(qū)域，房產(chǎn)均價(jià)也最高，也是外來(lái)勢(shì)力介入最多的，開(kāi)發(fā)的商品房的檔次明顯高于其它板塊；從整體規(guī)劃來(lái)看，新建項(xiàng)目注重了小區(qū)內(nèi)部景觀的營(yíng)造，出現(xiàn)了休閑廣場(chǎng)，健身場(chǎng)所，中心廣場(chǎng)，噴泉水景等，有了人車分流的概念，建筑風(fēng)格突破了原來(lái)“鴿子籠”宿舍樓窠臼，引進(jìn)了現(xiàn)代海派風(fēng)格和歐路風(fēng)情，并加了一些智能化設(shè)備，采用了部分新材料，新的施工工藝，建筑成本略高于其它板塊。、北部板塊的競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域界定：振興街以北區(qū)域，交通路以西，鐵道二側(cè)區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)楦呙苁谢疖囌荆L(zhǎng)途汽車站，10條公交總站所在地，交通雖然便利，但是路況較差，生活配套不完善，是高密市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差。位置平均單價(jià)主力面積健康路與經(jīng)貿(mào)街交界1200元/平方米振興街與交通路交界1135元/平方米順和路以東，站北街二側(cè)1123元/平方米 、南部區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析區(qū)域界定：城南街以南，康成大街二側(cè)，交通路以西，西關(guān)路以東的區(qū)域。案名總開(kāi)發(fā)量主力戶型主力總價(jià)中國(guó)北方鞋城二室一廳一衛(wèi)康成花園三室二廳一衛(wèi)翠華庭三室二廳一衛(wèi)華易家園國(guó)稅據(jù)以東1280100南湖路以西，康成大街以南159088康成大街與南湖路120090－100、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局分析本區(qū)域房地產(chǎn)起步較晚，在2003年才出現(xiàn)商品房，售價(jià)在900－1100元/平方米左右，在售項(xiàng)目較少，較大規(guī)模的社區(qū)是紫薇花園，周邊市政配套不到位，銷售周期較長(zhǎng)，銷售律不高；但是隨著市政東遷的力度的加大，區(qū)域成長(zhǎng)空間較大，這里必將成為高密高端物業(yè)集中的板塊，也是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的板塊。通過(guò)嚴(yán)格、科學(xué)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研，定位為符合市場(chǎng)需求的規(guī)劃，把本項(xiàng)目做成“深思熟慮的具有創(chuàng)新意識(shí)的產(chǎn)品”。總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)思路●構(gòu)筑建筑生態(tài)、環(huán)境生態(tài)、人文生態(tài)高度協(xié)調(diào)統(tǒng)一的新型居住模式?！裨诃h(huán)境景觀均好性基礎(chǔ)上，適當(dāng)根據(jù)建筑類別、戶型大小給予一定環(huán)境景觀的差異化分層。；與周邊人文氣息的鏈接；與區(qū)域總體建設(shè)環(huán)境相結(jié)合。、設(shè)計(jì)細(xì)化要點(diǎn)●因此觀景以小組團(tuán)為主、中心廣場(chǎng)景觀為輔，因此主要以圍合布局組團(tuán)方式排列樓宇。圍合布局以開(kāi)敞圍合式為主，結(jié)合其它形式。樓宇朝向與景觀的關(guān)系?！駟卧獞魯?shù)：、綠地：●綠地分為公共綠地、宅基綠地、配套公建綠地、道路綠地。、道路網(wǎng)絡(luò)與人車關(guān)系：●●整個(gè)小區(qū)采用人車分流設(shè)計(jì)，2.、設(shè)計(jì)理念景觀設(shè)計(jì)理念是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化和參與性，使居民在豐富多彩的生活中最大限度地享受大自然的清新，同時(shí)又向小區(qū)住戶提供足夠的可供交流參與的社區(qū)活動(dòng)空間。整個(gè)小區(qū)的景觀以人工湖為軸心向其他三大組團(tuán)引入南北軸線步行景觀來(lái)貫穿；一期以小區(qū)入口為起點(diǎn)，向東延伸形成通透性的中軸線景觀；并且每四棟圍合而形成庭院景觀；整個(gè)項(xiàng)目分區(qū)的中心景觀和環(huán)湖的中心景觀形成整個(gè)小區(qū)景觀的四大焦點(diǎn)。本項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀布置以水景為主，大量設(shè)置流動(dòng)的活水小溪、造型各異的噴泉、開(kāi)闊活躍的涌泉生態(tài)水池、層層的疊水、室內(nèi)室外任意轉(zhuǎn)換的游泳池，與小區(qū)外湖與膠河的水景相互呼應(yīng)、相互融合，讓每一個(gè)業(yè)主由內(nèi)而外都能感受鄰水而居、親水而息的浪漫與情趣。在社區(qū)園林的不同角度配以不同的花木創(chuàng)造不同季節(jié)的色澤、質(zhì)感及香氣?！醪煌膴蕵?lè)設(shè)施、健身設(shè)施分散在中央主題廣場(chǎng)和宅間。鋪地中的一般部分，是根據(jù)行道樹(shù)和照明柱的間隔布置進(jìn)行設(shè)置的，使行人感受到具有導(dǎo)向性的韻律感。噴水、小品雕塑等則從尺度、色彩等方面加以推敲。座椅的設(shè)置可與綠化布局綜合考慮，充分利用樹(shù)池、花壇的邊緣。同時(shí)還考慮了一定的供行人避雨的設(shè)施。局部路段還可采用可移動(dòng)式的花架，以各種形式創(chuàng)造一個(gè)綠蔭園區(qū)。項(xiàng)目的建筑風(fēng)格總體布局到空間組合以及單體造型借鑒西方古典即“現(xiàn)代歐洲”簡(jiǎn)約、明快設(shè)計(jì)手法進(jìn)行，力求與自然景觀遙相呼應(yīng)的組合模式空間。建筑形式要突出個(gè)性，基本上幢幢有變化。嘎吶風(fēng)情組團(tuán)——