【正文】 邊的主要樓盤情況、交通狀況、教育環(huán)境、生活購(gòu)物以及休閑娛樂等方 面的內(nèi)容。 （二） 房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查 根據(jù)價(jià)格規(guī)律可以知道， 供求情況直接影響著價(jià)格，要對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確的定位就必須要進(jìn)行完善的 房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查 。 （三） 開發(fā)場(chǎng)地的調(diào)查 開發(fā)場(chǎng)地周邊的情況調(diào)查的內(nèi)容包括了 【 地中海 （四） 市場(chǎng)調(diào)查的成果 根據(jù) 【 地中海 詳情如下表所示： 樓盤 名稱 項(xiàng)目 地址 開盤 時(shí)間 總套數(shù) （套） 在售套 數(shù)（套） 面積區(qū) 間（㎡） 開盤價(jià)格 （元 /㎡） 目前價(jià)格 （元 /㎡） 漲 幅 備 注 陽(yáng)光 100城市廣場(chǎng) 桂中大道 2 號(hào) 20 97116 3840 起 均價(jià) 4800 25% 國(guó)際公寓三期 7 號(hào)樓 南亞龍城世家 高新區(qū) 120140 待定 即將開售 興佳清華坊 河?xùn)|新 柳高東門 90150 1 期 —— 均價(jià) 4400 已銷售 90% 1 期 準(zhǔn)現(xiàn)房推售 金盛廣場(chǎng) 東環(huán)大道 47 號(hào) 150 30 112125 3480 3530 % 年前持續(xù)高性價(jià)比銷售 國(guó)信青年匯 潭中東路 3 號(hào) . 300 少量 4065 均價(jià) 3380 4200 24% 少量精裝小戶型限量發(fā)售 新東方 桂柳路與學(xué)院路交會(huì)處 預(yù)計(jì) 5 月 3300 400 45250 待定 1 期工程已啟動(dòng)售樓部已開放 中房 】 項(xiàng)目 市場(chǎng)環(huán)境分析 一、 宏觀環(huán)境把握（ 國(guó)內(nèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)） （一） 近年 房地產(chǎn)政策分析 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 土地 政策 國(guó)土資源部《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》 國(guó)土資源部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 國(guó)土資源部、監(jiān)察部 71 號(hào)令（ 大限） 國(guó)土資源部《關(guān)于開展全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項(xiàng)調(diào)查工作的緊急通知》 《國(guó)務(wù) 院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 《關(guān)于開展 2021 年度土地變更調(diào)查工作的通知》 提高了土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) —— 金融 政策 央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，提高行業(yè)經(jīng)營(yíng)門檻，抑制消費(fèi)需求 央行 10 年來(lái)首次加息 提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例 央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》 央行提高個(gè)人住房貸款利率 調(diào)整首付比例 央行提高人民幣貸款基準(zhǔn)利率 提高首付比例 基準(zhǔn)利率上調(diào) 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 基準(zhǔn)利率上調(diào) 存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 財(cái)稅政策 —— —— 調(diào)整房地產(chǎn)購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓稅 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》 調(diào)整房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理通知》 行政法規(guī) 《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》 七部委《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》 國(guó)六條，國(guó)十五條 —— 調(diào)控目的 控制投資過快增長(zhǎng)，要求房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展 控制投資過快增長(zhǎng)，控制信 貸風(fēng)險(xiǎn) 抑制投機(jī)，穩(wěn)定房?jī)r(jià) 調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制投機(jī)，穩(wěn)定房?jī)r(jià) 將以落實(shí)細(xì)化嚴(yán)格執(zhí)行之前政策 圖表 13：近年房地產(chǎn)政策分析 9 （二） 近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控特點(diǎn) 調(diào)控手段不斷增多，調(diào)控范圍不斷擴(kuò)大 從參與宏觀調(diào)控的國(guó)家行政部門的數(shù)量不斷增加可以看出，全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從原先單一只是從土地以及銀根上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，過渡至多部門運(yùn)用多種綜合手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全范圍的調(diào)控，且調(diào)控范圍在不斷的擴(kuò)大。 調(diào)控的方向由表及里的轉(zhuǎn)變 從早期的政策制定方式，即針對(duì)該年份出現(xiàn)的問題制定相應(yīng)的解決辦法，到后期認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上這一深層次的矛盾以及相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)在政策的制定上還有所不足的特點(diǎn)，開始將政策的調(diào)控方向由表向里轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將貫徹長(zhǎng)期性。 （三） 房地產(chǎn)政策對(duì)本項(xiàng)目的影響 2021 年，中央政府出臺(tái) “國(guó)六條 ”等一系列宏觀調(diào)控政策，其中的要點(diǎn)是 “穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu) ”。如 07 年 1 月開始清算土地增值稅、對(duì) 07 年公開交易市場(chǎng)出讓的土地開始嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行 “90/70”政策，國(guó)家八部委還將聯(lián)手全面清理預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目。 對(duì)于本項(xiàng)目，房地產(chǎn)政策是一把雙刃劍，有利有弊。同時(shí)隨著 “90/70”政策的執(zhí)行，整體市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，有利于提升項(xiàng)目產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)不斷加息也令購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)加重，購(gòu)房門檻進(jìn)一步提高。 而且，本項(xiàng)目為拆遷安置房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及公共利益的管理 。 在消費(fèi)力方面 ,隨著城市的幅射力的增強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平逐年提高，表現(xiàn)在可支配收入提高、消費(fèi)性支出增加、住房支出 比及恩格爾系數(shù)逐漸下降等，在住房消費(fèi)方面也有了不少的增長(zhǎng)。 在國(guó)家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下， 市商品房基本保持供需兩旺的態(tài)勢(shì)，成交價(jià)格逐年微幅上升。 從長(zhǎng)期來(lái)看， 房地產(chǎn)市場(chǎng)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)保持健康、平穩(wěn)的增長(zhǎng)前提下，供求平衡、產(chǎn)銷兩旺的局面會(huì)持續(xù)保持，但增速會(huì)有所放緩。 初步核算，全年生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和 %。按常住人口計(jì)算全區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到 12408 元 。商品零售價(jià)格上漲 %。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲 %。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 %。房屋銷售價(jià)格上漲 %。城鎮(zhèn)新增就業(yè) 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資 21898 元，比上年增加 3834 元，增長(zhǎng) %。各項(xiàng)稅收收入 億元，增長(zhǎng) %。 一至四季度企業(yè)家信心指數(shù)分別為 、 、 、 ，處于景氣區(qū)間，分別比上年同期提高 點(diǎn)、 點(diǎn)、 點(diǎn)、 點(diǎn)。 100200企業(yè)家信心指數(shù)及較上年同期增量企業(yè)家信心指數(shù)/點(diǎn)比上年同期增長(zhǎng)/點(diǎn)企業(yè)家信心指數(shù)/點(diǎn) 比上年同期增長(zhǎng)/點(diǎn) 第一季 第二季 第三季 第四季 圖表 19：全區(qū) 2021 年企業(yè)家信心指數(shù)及較上年同期增量 13 全年全社會(huì)建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 全年商品住宅投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中住宅 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %,其中住宅 億元，增長(zhǎng) %。 （以上數(shù)據(jù)來(lái)源： 壯族自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 調(diào)查總隊(duì) ） （二） 市城市建設(shè)現(xiàn)狀 市是 壯族自治區(qū)的 傳統(tǒng)工業(yè)中心，位于 中 部，地處亞熱帶，北回歸線以南， 地處柳江中游，是一座有著 2100多年歷史的古城。 地理位置優(yōu)越，處于中國(guó)華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸重要經(jīng)濟(jì)中心；具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，是華南沿海和 西南腹地兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部以及東南亞經(jīng)濟(jì)圈的連接點(diǎn)，是新崛起的大西南出海通道樞紐城市。 市是 最大的工業(yè)基地、貨運(yùn)中心和鐵路樞紐。經(jīng)過改革開放 20年的發(fā)展，目前全市已形成汽車及零配件工業(yè)、以工程機(jī)械和通用機(jī)械為主的機(jī)械工業(yè)、以鋼材和有色金屬深加工為主的冶金工業(yè)、造紙及包裝印刷業(yè)、日化工業(yè)等 5大支柱產(chǎn)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代化工業(yè)體系。 市現(xiàn)已擁有一批在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和較高市場(chǎng)占有率的優(yōu)勢(shì)企業(yè)和名牌產(chǎn)品。 自古以來(lái)， 市就有 桂中商埠 的美稱。三條鐵路干線在此交匯，公路四通八達(dá)，經(jīng)桂柳高速公路 1個(gè)多小時(shí)可達(dá)兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)，水運(yùn)可直達(dá)港澳。 市具有豐富的歷史文化遺產(chǎn)和 旅游 14 資源，早在 5萬(wàn)年前這里就是舊石器時(shí)代晚期 新人 繁衍生息的地方，市區(qū)四周群峰林立、山清水秀、名勝眾多，具有獨(dú)特的民族風(fēng)情，是國(guó)家歷史文化名城和甲類旅游城市。城市綜合實(shí)力曾兩次列全國(guó) 450 個(gè)城市中 50 強(qiáng)之內(nèi)。 在 “十五 ”中， 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展再次得到質(zhì)的變化。雖仍面臨一些長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾和一些短期問題的約束 ,但隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)進(jìn)一步釋放， 市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中不穩(wěn)定、不健康因素將進(jìn)一步得到遏制。 當(dāng)今， 隨著國(guó)家政策的出臺(tái)，泛北部灣經(jīng)濟(jì)圈的開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施對(duì) 產(chǎn)生了巨大的影響， 作為 工業(yè)重鎮(zhèn)變化也很明顯。特別是以河?xùn)|區(qū)為代表的城市新區(qū)，已經(jīng)逐漸成為 市的新興的經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、體育中心。這是近日出臺(tái)的《 市近期建設(shè)規(guī)劃》發(fā)出的信息。重塑高新技術(shù)改造和提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，探索出 “一區(qū)多園 ”良性發(fā)展的模式。近期，將完成二期征地及土地平整工作，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；古亭片區(qū)完成列入規(guī)劃的 5 平方公里范圍內(nèi)余下的征地拆遷工作，完善路網(wǎng)及配套設(shè)施，增強(qiáng)陽(yáng)和中心服務(wù)區(qū)功能。 除了作為重點(diǎn)建設(shè)的新區(qū)外，城中區(qū)將以強(qiáng)化風(fēng)貌保護(hù)，加速舊城改造，疏解城市功能，彰顯城市特色為策略；柳北區(qū)將以整合工業(yè)交通用地、優(yōu)化生態(tài)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行環(huán)境整治為策略；柳南區(qū)將以拓展建設(shè)用地、優(yōu)化用地功能、加強(qiáng)園林綠化為策略；魚峰區(qū)將以完善基礎(chǔ)設(shè)施、拉開城市框架為策略。形成以發(fā)展新型 工業(yè)、科教文化為重點(diǎn)，西南地區(qū)交通樞紐，山水風(fēng)貌獨(dú)特的歷史文化名城、區(qū)域性中心城市。 2021 年 房地產(chǎn)投資完成 188226 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %；而 2021 年房地產(chǎn)投資完成 359900 萬(wàn)元，比 上 年同期增長(zhǎng) %，近年 房地產(chǎn)投資保 持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) %。城市單位在崗職工年平均工資 26819 元，比上年增加 4261 元，增長(zhǎng) %。 全區(qū) 各主要城市 2021年 GDP 比較如下圖所示 ： 廣西主要城市2 0 0 7 年G D P （單位：億元）24313002004006008001000南寧 柳州 桂林 玉林 貴港 欽州 河池 北海 防城港 圖表 110： 主要城市 2021 年 GDP（ 數(shù)據(jù)來(lái)源： 統(tǒng)計(jì)信 息網(wǎng) ） 16 % % 16% %%%%%%%GDP增長(zhǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 城鎮(zhèn)居民人均 在崗職工平均工資 商品住宅投資2021年全區(qū)各經(jīng)濟(jì)量增長(zhǎng)百分比GDP增長(zhǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額城鎮(zhèn)居民人均在崗職工平均工資商品住宅投資 圖表 111： 2021 全區(qū)各經(jīng)濟(jì)量增長(zhǎng)百分比情況 市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過整整 16 年的發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來(lái)越旺的投資熱點(diǎn)。 而 2021 年，新區(qū)開發(fā)和舊城改造在全城到處開花，成片開發(fā)也大有起色，城市構(gòu)架的拉開、行政中心東移，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)了巨 大的商機(jī)，其中僅河 東區(qū)開發(fā)建設(shè)的 投入就需 50 億元以上。 由于得天獨(dú)厚的地理位置，使得城中區(qū)房?jī)r(jià)一直位于 的高價(jià)位，巨大的商業(yè)價(jià)值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外，還包括五星商業(yè)街、人民廣場(chǎng)改建的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項(xiàng)目等。 目前城中區(qū)主要在售項(xiàng)目有華天世紀(jì)、藍(lán)色港灣、鴻府、時(shí)代商廈、淘園世紀(jì)等項(xiàng)目，以商業(yè)結(jié)合住宅開發(fā)為主。 從區(qū)域樓盤來(lái)看，城中區(qū)樓盤檔次最高，比如： 【 陽(yáng)光 100君庭】、【興佳 V8 城】、【陽(yáng)光 100 （二） 市城中區(qū)河?xùn)|片區(qū)情況分析 目前河?xùn)|區(qū)將以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)成為行政中心、教育中心、高尚住宅中心，該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的升值幅度將比其他區(qū)域大得多。市場(chǎng)供需兩旺。 配套設(shè)施趨向完善 ， 區(qū)內(nèi)擁有日供水 10 萬(wàn)噸的柳東水廠、 11 萬(wàn)伏的變電站及具備 2 萬(wàn)門程控電話系統(tǒng)和無(wú)線尋呼、移動(dòng)通訊的三橋郵電分局。 交通條件保證商業(yè)趨勢(shì) ， 河?xùn)|新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，已形成“四縱五橫”的道路網(wǎng)絡(luò)，完備的通訊、供水、供電和寬帶網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施為進(jìn)區(qū)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供了有力的保障。高新區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，生活服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。 外灘】、【興佳好人家】、【陽(yáng)光 100君庭】、【中房尚城】、【文源華都】 、【文博帥府】、【居上城市廣場(chǎng)】、【東郡】、【南亞名邸】、【華林君邸】、【嘉年華庭】等項(xiàng)目，以一個(gè)樓盤一年銷售量 4 萬(wàn)㎡（ 一個(gè)樓盤正常的年銷售量）來(lái)計(jì)算， 2021 年河?xùn)|房地產(chǎn)市場(chǎng)的放量將會(huì)達(dá)到 60萬(wàn)㎡。目前河?xùn)|新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由原來(lái)的單一從地段上面的競(jìng)爭(zhēng)開始進(jìn)入企業(yè)實(shí)力、項(xiàng)目規(guī) 劃設(shè)計(jì)理念、 18 項(xiàng)目形象、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目業(yè)態(tài)上面多種因素的競(jìng)爭(zhēng)。 預(yù)計(jì)未來(lái) 2021 年河?xùn)|片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)