【正文】 計院設(shè)計的道路系統(tǒng)也便于把別墅和消費多層普通客戶的居住區(qū)域形成隱性分割，優(yōu)美的景色，安靜的環(huán)境，能夠滿足購買別墅業(yè)主的尊貴心理需求。 、中心區(qū)域 按照青島設(shè)計院的設(shè)計理念，元寶內(nèi)的空間可以算是中心區(qū)域，這里布置了大量的景觀小品，設(shè)計了豐富的水系，且容積率也較低，樓座全部由二至三個單元而成組合，在加上他在中心位置，在加上設(shè)計師精心布置的視覺走廊，因此在所有的多層住宅中，它的綜合資源價值是最高的，因此這么好的資源顯然可以放在三期銷售，同來拉升價格。還有一個不利的因素就是為了滿足業(yè)主的生活需求，我們必須要建一些網(wǎng)點，這些網(wǎng)點的后期經(jīng)營 項目 我們很難控制，那么這樣事必也要破壞小區(qū)的高檔品味。這個區(qū)域以多層為絕對主力，輔以少量的別墅物業(yè)；如果說在規(guī)劃批下來之后我 項目 能夠和幾個大的單位談成集團購買的意向，那么就可以沿著西部開發(fā)，開發(fā)量要結(jié)合政府的東遷時間。 、東部區(qū)域 這個區(qū)域相對比較安靜，即靠近濱河綠化帶，又離學校和幼兒園比較近，湖的北側(cè)有休閑廣場，文化長廊和亭臺樓榭，因此可以建少量的別墅，雖然景觀資源不如中心區(qū)域和濱河綠化帶的南部區(qū)域，但是它明顯優(yōu)于西部和北部區(qū)域，鑒于此這個區(qū)域應(yīng)該放在第四期開發(fā)比較合適，它的價位可以中心區(qū)域持平。 、北部區(qū)域 這個區(qū)域北接 54米寬的城市主干道鳳凰大街，南臨中心板塊，位置現(xiàn)對一般，因為鳳凰大街還沒有把 項目 接壤的地方修好，即便是修好了這里作為城市的主干道噪音污染必然很大，較大的車流量必然會影響出行安全，且 項目 西北角還有一個天然的大坑，面對這些不利的因素我們當然還能發(fā)現(xiàn)一些有利開發(fā)的東西，一是利用這個天然大坑做地下停車位，經(jīng)過 4期的開發(fā)我 項目 完全有把握預(yù)測到今后幾年業(yè)主汽車的持有量，二是利用寬闊的鳳凰大街，把小區(qū)的主入口設(shè)置在這里（當然風險也是有的，那就是大門最后一期才形成，對 項目 的推廣有一定 的干擾）；三是倘若要開發(fā)到這個區(qū)域，這個區(qū)域已經(jīng)具備了比較明朗的開發(fā)態(tài)勢，到底是開發(fā)一層網(wǎng)點還是二層網(wǎng)點我們心中也有數(shù)。 第三部分 : 消費者 市場分析 報告 對 項目 潛在客戶群初步分析 、 項目 潛在客戶群購房消費的心理特點分析 高密作為一個縣級城市，民風樸實，購房者的心理比較復雜，即看重形象檔次又深諳精打細算。體現(xiàn)在如下幾個特點： ※ 對價格敏感，尤其對總價的敏感性高與單價，整體購買力并非特別強； ※ 對戶型設(shè)計較為挑剔，看重方正實用的房子，對南北朝向非常在意； ※ 對城市人和鄉(xiāng)下人的心理差異大，郊區(qū)大盤引導工作難度大； ※ 硬件條件是影響消費者的重要決定因素，軟件次之； ※ 首次置業(yè)比重較大，但本 項目 更多的需要二次置業(yè)者； ※ 隨著城市改造的發(fā)展，市民對郊區(qū)購買欲望逐漸增強； ※ 消費者對本 項目 區(qū)域的偏遠意識很強； ※ 消費者看重相關(guān)的配套：交通、生活、教育等； ※ 以三口之家為主，年齡 集中在 35－ 50歲；多數(shù)客戶目前沒有私家車，他們主要以自行車和摩托車為主要交通工具，部分人做公交車。 ※ 大部分客戶購房以三居室為主，輔以少量的四居室和二居室，沒有人選擇一居室；購房面積集中在 80－ 130平方米之間；消費單價普遍偏低，以 1200元 /平方米以下的選擇居多。 根據(jù)官方統(tǒng)計資料（統(tǒng)計局）對消費者消費能力和消費心態(tài)的分析 、 對房地產(chǎn)行業(yè)最近二年的統(tǒng)計資料分析 類別 2020年 2020年 增長幅度 房地產(chǎn)開發(fā) 投資總額 % 固定資產(chǎn)投資總額 % 從上表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看，雖然 2020年比 2020年的 房地產(chǎn)開發(fā) 投資總額幅度增長很 快，漲幅達到了近 ％，但是總額并不大，也就是平均高密市每家房地產(chǎn)公司，也不過是近 2000－ 3000萬元。 . 對高密市我 項目 潛在客戶群體的統(tǒng)計分析 高密人均收入對比表 類別 2020年 2020年 增長幅度 全部職工年平均工資 7345元 /人 8169元 /人 % 在崗職工年平均工資 8005元 /人 8848元 /人 % 農(nóng)民人均純收入 3422元 /人 3755元 /人 % 按照在崗職工的年平均工資數(shù)，以每家三口人，二人上班計算，家庭年收入在 17696元，扣調(diào)日常開支和人情事故的費用能夠有 1萬元的節(jié)余的理想結(jié)果計算，他們工作 3年左右年就應(yīng)該有購房需求，如果他們做銀行按揭，可以不依靠其它人的經(jīng)濟幫助購買 10－ 15 萬一套的房子，這也是為什么現(xiàn)在高密市 10－ 15萬 /套熱銷的原因。 、 全市不同行業(yè)的單位的職工統(tǒng)計和薪酬情況 總計 單位個數(shù) 人員 職工工資總額（千元） 職工平均工資（元） 企業(yè) 150 30152 228678 6542 事業(yè)單位 421 16692 173307 10643 機關(guān) 144 4321 52484 11949 從上表我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的工作人員和黨政 機關(guān)事業(yè)單位的工作人員的薪金差距較大，從固定工資而言幾乎差了一倍，此外在福利待遇和補助津貼的差距更大，雖然黨政機關(guān)的福利待遇和補助津貼各個單位不一樣也從對外公布，但是通常這部分人工作一定年限之后工資是基本不花的，可見這筆隱形收入還是非常大的；而企業(yè)的職工雖然有福利待遇但是數(shù)額很少，相比之下企業(yè)的高級管理人員的收入要相對多些但是通常也就是普通職工工資的 1倍差距而已；因此在高密市比較有消費實力的人還是黨政機關(guān)事業(yè)單位及企業(yè)的高級管理人員。 、 從高密市參加養(yǎng)老保險的人數(shù)統(tǒng)計資料分析市區(qū)在職人數(shù) 2020年全市有 754個單位參加了養(yǎng)老保險，參保人數(shù)達到 61336人，其中包含退 休的 13215人。 2020年各類金融機構(gòu)發(fā)放的消費信貸的貸款余額達到 ，從這個數(shù)字我們也可以解讀出高密房地產(chǎn)按揭貸款的比例也是非常低的，通過市場調(diào)查許多小樓盤為了快速回籠資金往往不接受客戶貸款，在客戶一次性付款之后給個比較大的銷售折扣。 ........（略） 第四部分 : 房地產(chǎn) 市場分析 報告 房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 、市場發(fā)展歷程 2020年是高密市房地產(chǎn)發(fā)展的里程碑 高密市的房地產(chǎn)發(fā)展正式啟動實在 2020年，那是最活躍的就是沿街商鋪開發(fā)，市場上很少有商品房在售，且市場接受度業(yè)不高，房價多數(shù)在 100元 /平方米以下，銷售情況一般， KK商貿(mào)城就是在那時進入這個市場的，留給高密房地產(chǎn)卻是揮之不去的傷痛。市場的商品房全部是多層，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計初步得到了重視，政府開始嘗試采用揭標的方式運作土地， “ 密水景苑 ” 項目 就是第一個吃螃蟹的人，可惜美中不足的是該 項目 是由青島的開發(fā)公司運作的，這說明本地的開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場良好的走向缺乏信心。 2020年是高密房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的一年 2020年房地產(chǎn)的土地供應(yīng)量、開發(fā)量，消化量突然得到釋放，從政府有關(guān)部門獲悉，今年政府預(yù)計開發(fā)量在 70－ 80萬平方米。從 營銷角度來看，所有的開發(fā)公司都認識到競爭的殘酷，因此加強了對營銷工作重視力度，青島的代理公司紛紛進入高密本地市場，代理公司有上海鵬祥，青島和志行，青島世紀恒昌，青島昊海 ?? 代理公司的介入在提升本地房地產(chǎn)營銷水平的同時，也帶來了房價炒作的空間，使房價基本符合價值。幾年的房地產(chǎn)市場還未出現(xiàn)小高層和高層住宅，但是已經(jīng)在新行政中心出現(xiàn)了由上海某 房地產(chǎn) 開發(fā) 的少量單體別墅，高端市場競爭正在初露端倪。 不同板 塊競爭 項目 的 市場分析 、中心板塊競爭格局 區(qū)域界定：高密市振興街以南，城南街以北，交通路以西，西關(guān)路以東區(qū)域。區(qū)域內(nèi)的 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)育的較好，氛圍較濃，大配套成熟，交通便利，大型購物廣場多座落在本區(qū)域，也是新建商品房比較集中的區(qū)域?？梢哉f該板塊是高密房產(chǎn)的領(lǐng)跑者，從銷售角度看，本區(qū)域的房產(chǎn)多是在 2020年年末至 2020年年初開始推廣的，樓盤多數(shù)屬于短平快的小 項目 ，銷售周期普遍很短，個案達到了較高的 銷售率，開發(fā)商短期內(nèi)獲得了較高的開發(fā)利潤。 案名 位置 總開發(fā)量 平均單價 主力戶型 主力面積 主力總價 交運小區(qū) 健康路與經(jīng)貿(mào)街交界 18000平方米 1200元 /平方米 二室二廳一衛(wèi) 華達新苑 振興街與交通路交界 30000平方米 1135元 /平方米 二室二廳 一衛(wèi) 北王新區(qū) 順和路以東，站北街二側(cè) 28000平方米 1123元 /平方米 二室二廳一衛(wèi) 方米 北部板塊在所有的板塊中算是發(fā)展相對比較緩慢的，這和他的最初的城市定位 —— 工業(yè)園區(qū)導致的，這里的周邊環(huán)境差，污染企業(yè)多，配套不全，消費者多是收入較低的工薪階層有很大的相連關(guān)系，因此本區(qū)域的價格多數(shù)在 900－ 1200元 /平方米之間，主力戶型總房款控制在 10萬元左右，開發(fā)的商品房全部是低檔物業(yè)，消費者多是周邊工作的人群，雖然在建 項目 銷售率較高但是消化周期普遍較長，產(chǎn)品缺乏特色，市場接受度不高，產(chǎn)品去化抗性較大。 區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為新興的城區(qū)，交通便利，路況較好，空氣清新，但是市政配套不完善，生活成本略高于中心板塊。國稅據(jù)以東 1280 三室二廳一衛(wèi) 100 南湖小區(qū) 南湖路以西，康成大街以南 1590 三室二廳一衛(wèi) 88 文苑小區(qū) 康成大街與南湖路 1200 三室二廳一衛(wèi) 90－ 100 南部區(qū)域是高密市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域，本區(qū)域住宅 項目 自規(guī)劃和景觀綠化設(shè)計道建筑戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計，處處體現(xiàn)了中檔社區(qū)的應(yīng)有理念，從戶型比例分析來看以三房居多，主力戶型的面積但是并不大，集中在 90－ 100平方米左右，因此可以判斷出本區(qū)域的客戶群的消費能力一般。 第五部分： 項目 規(guī)劃理念營銷建議 “ 規(guī)劃是 房地產(chǎn)開發(fā) 的第一生產(chǎn)力 ” 。 總平面規(guī)劃設(shè)計 、設(shè)計思路 ● 構(gòu)筑建筑生態(tài)、環(huán)境生態(tài)、人文生態(tài)高度協(xié)調(diào)統(tǒng)一的新型居住模式。 ● 在環(huán)境景觀均好性基礎(chǔ)上，適當根據(jù)建筑類別、戶型大小給予一定環(huán)境景觀的差異化分層。 、設(shè)計細化要點 、 總平面布局形式。因此觀景以小組團為主、中心廣場景觀為輔，因此主要以圍合布局組團方式排列樓宇。 ● 圍合建筑不應(yīng)將組團景觀與組團外空間完全封閉隔離，而是連為一體，自然過渡。 ● 本樓盤根據(jù)高密氣候與住房消費特點，遵循 “ 朝向第一，兼顧景觀 ” 的原則。 、綠地： ● 綠地分為公共綠地、宅基 綠地、配套公建綠地、道路綠地。 、道路網(wǎng)絡(luò)與人車關(guān)系： ● 遵循方便、經(jīng)濟、安全和無障礙原則，盡量避免直線交割式路網(wǎng)，主要采用放射狀、環(huán)狀路網(wǎng)設(shè)計，減少交通死角、增加道路層次、保證各區(qū)域連接暢順。 2. 項目 景觀設(shè)計建議 據(jù)調(diào)查高密所有以開發(fā)的和正在建設(shè)的 項目 雖然容積率很低，但是并沒有很高的綠化率，大部分 項目 的綠化率介于 25－ 35％之間，綠化手段單一，綠化目的是僅限于不讓地表裸露，樹木多是草皮和冬青，效果呆板，只有最近幾個新開發(fā)的 項目 出現(xiàn)了小型中央廣場和噴泉等小景觀。景觀設(shè)計的目標是要營造一種具有都市化的休閑，居住環(huán)境。倡導人與自然，生活與景觀的和諧共融，巧具匠心的 “ 漾、碧、游、怡 ” 四主題，塑造了一個寧靜舒適的園林之夢，讓居者俯仰之間盡感遠離都市的平和與回味。組團設(shè)置主題園林景觀，充分體現(xiàn)小區(qū)綠地景觀的平面區(qū)域?qū)哟胃?，營造全方位的綠色立體空間 ，每一處景觀追求精細化、實用化、可使用性、可參與性、可觀賞性、人景互動、人景融合。在社區(qū)園林的不同角度配以不同的花木創(chuàng)造不同季節(jié)的色澤、質(zhì)感及香氣。 □ 適當拉大樓間距，達到綠化豐富層次感，用精致園林小品加以點綴，做到移步換景的效果，各有特色及千秋。 景觀設(shè)施主要包括鋪地、噴水、小品雕塑等。在廣場部分的鋪地則可采用較靈活的鋪裝方式，以限定空間。 休息設(shè)施主要包括座椅、連廊等。木制連廊可為廣場的構(gòu)成要素之一，結(jié)合露天茶座等設(shè)置。 綠化以草坪為基調(diào)，輔以灌木、喬木，豐富綠化在空間上的層次感。 3. 項目 的建筑風格 總體布局到空間組合以及單體造型借鑒西方古典即 “ 現(xiàn)代歐洲 ” 簡約、明快設(shè)計手法進行，力求與自然景觀遙相呼應(yīng)的組合模式空間。 形成建筑群體風格時注意使其在建筑形式上單體有個性、群體有共性，即變化中求統(tǒng)一、整體協(xié)調(diào)中求變化。為了保證群體統(tǒng)一感受，采取控制整體空間、尺度的協(xié)調(diào)，建筑材料及色彩采取局部變化整體一致的做法。 格調(diào)