【正文】 銷售周期，綜合考慮我們還是賺了很多利潤(rùn)。因?yàn)樽鳛檫@種新城區(qū)的樓盤(pán)低密度，高綠化，低價(jià)位是吸引消費(fèi)者的三大殺手锏，如果房?jī)r(jià)高在 項(xiàng)目 建設(shè)初期給客戶留下較小的升值空間，房屋密度大初期又不易形成較好的綠化效果， 項(xiàng)目 很難在近一二年內(nèi)對(duì)客戶形成足夠強(qiáng)的吸引力，只能靠開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和實(shí)實(shí)在在產(chǎn)品做擔(dān)保，我們一定會(huì)實(shí)現(xiàn)我們的開(kāi)發(fā)承諾，才有可能促進(jìn)銷售。過(guò)于由于高密采暖設(shè)施不完善，人們?cè)诙九P室活動(dòng)又較多，因此比較傾向于 北廳南臥；現(xiàn)在隨著人們生活水平的提高，有條件改善家庭冬季采暖的條件，且客廳活動(dòng)明顯多于臥室，因此對(duì) “ 南廳北臥 ” 的戶型設(shè)計(jì)青睞有佳。 20. 配套設(shè)施是否要齊全？ 從某種意義上說(shuō)配套設(shè)施的配備情況就決定了一個(gè)樓盤(pán)是否是高檔樓盤(pán)。沿濱河綠化帶是二排的 TOWHOUSE，蝴蝶湖的周遍又有單體別墅和二排的 TOWHOUSE以及一個(gè)和二個(gè)單元的多層，從市場(chǎng)角度和觀賞角度出發(fā)，這里的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該是最大的，但是我不能把這里的房間全部設(shè)計(jì)成大戶型的尤其是多層。綜合考慮上述情況小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行 入口。因?yàn)橐黄诘拈_(kāi)工量也就是在 6萬(wàn)平方米左右， 6500平方米的商業(yè)房幾乎占到了一期總的開(kāi)發(fā)量的 10%，這個(gè)量顯然已經(jīng)非常大了，這還是考慮為了增加一期周邊的住宅區(qū)服務(wù)功能半徑。 □ 所有的社區(qū)都是由開(kāi)發(fā)商自己組建的隊(duì)伍管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受政府干擾較大，收費(fèi)多數(shù)集中在 /平方米，過(guò)低的利潤(rùn)很難吸引品牌的介入和發(fā)展業(yè)務(wù)。 客戶服務(wù) 前期成立客戶服務(wù)部，聽(tīng)取已購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理的建議贏得重視物業(yè)管理的良好印象；及時(shí)通報(bào)工程進(jìn)度和銷售情況，咨詢已購(gòu)房者意見(jiàn) ?? 社區(qū)文化 如同人之氣質(zhì)， 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 亦有自己的氣質(zhì) —— 社區(qū)文化。 □ 有利于促進(jìn)銷售盡快回籠資金。 f、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。 、智能化配套的必要性： □ 綜合素質(zhì)高，意識(shí)超前，注重提升生活品質(zhì)等是本 項(xiàng)目 的目標(biāo)消費(fèi)者的特點(diǎn)，智能化配套是他們的關(guān)注重點(diǎn)。對(duì)外表現(xiàn)形象必須保持良好，統(tǒng)一的甚至可以標(biāo)新立異的著裝，規(guī)范的用語(yǔ)和態(tài)度，以及保安、保潔、工程設(shè)備設(shè)施維修等等。 □ 社區(qū)安全保衛(wèi)工作一般，保安人員多數(shù)是退休的老人，工作起來(lái)既沒(méi)有激情也沒(méi)有形象，很難給 業(yè)主以安全感，所以本地人底層住戶都在窗戶外面加防盜網(wǎng)。因此綜合考慮還是要建一個(gè)人行入 口。 2小高層到底建在那里合適？ 小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口，沿會(huì)所的周邊的小高層不要；應(yīng)該改成 6層的住宅。 其二，按照設(shè)計(jì)院提供的單元設(shè)計(jì)方案來(lái)看，單元南北長(zhǎng)多為 — ，東西寬則在 15— 24米左右；如果取東西寬 18 米計(jì)算，四個(gè)單元東西距離就要達(dá)到 72 米長(zhǎng)，即便是 15米寬，四個(gè)單元也要東西長(zhǎng) 60米，這樣一個(gè)長(zhǎng)度會(huì)給人一種非常呆板，一堵長(zhǎng)墻的感覺(jué)，因此建議社區(qū)樓座以三個(gè)單元的樓座為主，二個(gè)單 元和四個(gè)單元的為輔來(lái)排列組合。雖然 項(xiàng)目 要做地下停車車位要占用一部分儲(chǔ)藏室的空間，使之不能每戶一個(gè)；但是不可忽視的高密作為一個(gè)縣城而且房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)把雜物不放在儲(chǔ)藏室的消費(fèi)習(xí)慣很難扭轉(zhuǎn)，因此儲(chǔ)藏室的面積占總戶數(shù)的比例絕對(duì)不能低于 85%，最好是 90%以上，這樣既能滿足大多數(shù)的消費(fèi)堆放雜物的需求，有可以促進(jìn)儲(chǔ)藏室的銷售。 16. 一期的戶室比怎么安排？ 根據(jù)市調(diào)反饋的信息，一期的房屋主力戶型一定要控制在 20萬(wàn) /套以內(nèi)， 15— 20萬(wàn) /套應(yīng)該作為 項(xiàng)目 一期的主力，占 60%； 10— 15萬(wàn) /套作為次主力，占 30%，； 20多萬(wàn) /套的房子少建，占 10%； 10萬(wàn)元 /套以下的房子不建。一般來(lái)說(shuō)外立面不僅了視覺(jué)的品質(zhì)、藝術(shù)享受，還體現(xiàn)了小區(qū)居民審美意識(shí)，能夠展現(xiàn)業(yè)主的個(gè)性特征，因此外立面的設(shè)計(jì)一定要有別于現(xiàn)在的市場(chǎng)的已有的 項(xiàng)目 ，形成銷售的差異性。 10. 一期小區(qū)主 入口以北沿街網(wǎng)點(diǎn)做還是不做？ 建議不做，應(yīng)該說(shuō)小區(qū)入口附近的網(wǎng)點(diǎn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮會(huì)有巨大的升值潛力，但是在本 項(xiàng)目 而言，網(wǎng)點(diǎn)布置的已經(jīng)足夠多了，倘若事事都要體現(xiàn)價(jià)值的最大化， 項(xiàng)目 的綜合價(jià)值肯定會(huì)大打折扣。三是、冬季取暖費(fèi)用高。 、 “TOWNHOUSE” 的優(yōu)劣勢(shì)分析 “TOWNHOUSE” 稱為聯(lián)排別墅、組合別墅或獨(dú)聯(lián)體別墅，每幢面積約在 150～ 200平方米左右，有自己的院落，另外還有專用車位或車庫(kù)。 □ 會(huì)所經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目 實(shí)用 — 能方便業(yè)主使用，體現(xiàn) 項(xiàng)目 檔次。原因在于小區(qū)雖然我們要刻意打造成一個(gè)高檔的社區(qū)，但是因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算，總?cè)丝谝?1萬(wàn)人左右，這么龐大的社區(qū)居民群體有在步行的，騎自行車的，騎摩托車的，開(kāi)小轎車的，如果主干道在 7米以內(nèi)那么會(huì)顯的非常擁擠，且本地居民綜合素質(zhì)不高，即便是小區(qū)道路每隔一段距離要設(shè)置減速帶，也還是非常容易發(fā)生交通事故，因此建議主干道還是路面寬 8米為佳。為什么要分區(qū)域而不是分組團(tuán)，因?yàn)榘凑?項(xiàng)目 的規(guī)模分成 4個(gè)大的組團(tuán)比較合理 ，但是頂部處理比較好的只有三種形式，因此建議小區(qū)主入口以南的位置住宅頂部設(shè)計(jì)成陽(yáng)光室和大露臺(tái)；小區(qū)景觀軸以西，樓座頂部設(shè)計(jì)成平頂；小區(qū)景觀軸以東，樓座頂部設(shè)計(jì)成閣樓為主，平頂為附樣式；這樣就既可以豐富小區(qū)鳥(niǎo)瞰的后視野美感，也可以避免為單一的引導(dǎo)的某種頂部設(shè)計(jì)費(fèi)盡心機(jī)（現(xiàn)在高密人還不怎么接受閣樓設(shè)計(jì)）。 □ 后現(xiàn)代就是通過(guò)非傳統(tǒng)的方式組合傳統(tǒng)部件。結(jié)合四大組團(tuán)之考慮，可又有所不同。噴水、小品雕塑等則從尺度、色彩等方面 加以推敲。 園林景觀總體布局 從每個(gè)組團(tuán)主入口的步行景觀大道通向中央主題廣場(chǎng)，延續(xù)到湖心景觀，以中央主題廣場(chǎng)為每一組團(tuán)的景觀中心，向圍合式建筑群參透，形成建筑、景觀、自然一體化。 ● 整個(gè)小區(qū)采用人車分流設(shè)計(jì)， 單元入口設(shè)殘疾人通道。 ● 圍合布局以開(kāi)敞圍合式為主，結(jié)合其它形式。通過(guò)嚴(yán)格、科學(xué)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研，定位為符合市場(chǎng)需求的規(guī)劃，把本 項(xiàng)目 做成 “ 深思熟慮的具有創(chuàng)新意識(shí)的產(chǎn)品 ” 。 、北部板塊的競(jìng)爭(zhēng)格局 區(qū)域界定：振興街以北區(qū)域，交通路以西，鐵道二側(cè) 區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)楦呙苁谢疖囌?，長(zhǎng)途汽車站， 10條公交總站所在地，交通雖然便利，但是路況較差，生活配套不完善，是高密市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差。今年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)在均價(jià)在 1400－ 1500元 /平方米左右，與去年同期相比漲幅預(yù)計(jì)在 300元左右。 青島的代理公司對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)的市調(diào)報(bào)告匯總 根據(jù)多家代理公司對(duì)潛在客戶的調(diào)查，我們可以發(fā)現(xiàn)高密本地我 項(xiàng)目 潛在客戶的諸多共性。因此預(yù)計(jì)近二年房地產(chǎn)投資放量的可能性非常大。 綜合上述五個(gè)區(qū)域的多角度分析，我認(rèn)為 項(xiàng)目 分成五期開(kāi)發(fā)比較理想，每期各成組團(tuán)開(kāi)發(fā)面積大約在 7萬(wàn)平方米左右，這應(yīng)該算是每期目前開(kāi)發(fā)面積最大的組團(tuán) 了，根據(jù)現(xiàn)在的銷售情況 6萬(wàn)平方米左右的社區(qū)，一年可以消化調(diào) 80％左右，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)如此分配開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此總的開(kāi)發(fā)面積最好控制在 35萬(wàn)平方米左右。 、西部區(qū)域 應(yīng)該承認(rèn)在所有的資源布局中，這里的資源共享性最差，市政配套的遞進(jìn)性也 需要在西部要多次開(kāi)挖道路鋪設(shè)管線；為了滿足業(yè)主的交通需求，西部可能要增設(shè)公交路線，以及考慮到外環(huán)線近一兩人氣很難過(guò)去，大部分人流到了小區(qū)西部就要停止了，因此嘈雜的聲污染比較厲害比較。 整個(gè)地塊的 SWOT分析 機(jī)會(huì) ※ 高密房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少綜合品質(zhì)較高的高端物業(yè) 項(xiàng)目 ，開(kāi)發(fā)空間較大； ※ 周邊還沒(méi)有成型的大規(guī)模社區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少； ※ 當(dāng)?shù)鼐用裼羞h(yuǎn)離污染 嚴(yán)重老城區(qū)的置業(yè)心理； ※ 高密物業(yè)管理混亂，可以引進(jìn)品牌物業(yè)，形成絕佳口碑效應(yīng)； ※ 當(dāng)?shù)鼐用竦闹脴I(yè)意識(shí)還是停留在產(chǎn)品主義時(shí)代，我 項(xiàng)目 可以從社區(qū)內(nèi)外景觀和智能化等方面提升小區(qū)品質(zhì)，做成品牌社區(qū)。在親水設(shè)施上，現(xiàn)在的設(shè)計(jì)在朝著多元化的趨勢(shì)發(fā)展。打河居文化牌有別于高密市場(chǎng)上的老城區(qū)牌，也不同于青島等沿海建筑的觀海牌，容易樹(shù)立市場(chǎng)形象，便于尋找差異化消費(fèi)的置業(yè)者認(rèn)同并購(gòu)買(mǎi)我們的 項(xiàng)目 多種物業(yè)?？傮w來(lái)說(shuō)高密是的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在濰坊地區(qū)較高，企業(yè)景氣指數(shù)較好，但是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問(wèn)題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)性結(jié)構(gòu)矛盾突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高，人均可支配收入較低，在崗職工人均年收入才 8848元，社會(huì)需求不足；但是好的一面我們也要肯定，最近這幾年高密的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，人民生活質(zhì)量有了 較大的提高，部分消費(fèi)者開(kāi)始追求舒適的生活模式，且對(duì)未來(lái)的市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展信心十足，隨著新的一輪土地開(kāi)發(fā)熱潮的進(jìn)行，高密市的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局將在盡一兩年年發(fā)生巨大的變化。 這從高密的宏觀經(jīng)濟(jì)等方面也可以驗(yàn)證這個(gè)道理。但如果僅僅把河居理解為在河邊居住未免過(guò)于狹隘，應(yīng)該上升到一種文化高度來(lái)看待，它是休閑 /健康 /旅游 /觀光等方面的現(xiàn)代綜合體。我國(guó)的水景住宅開(kāi)發(fā)，從設(shè)計(jì)角度來(lái)看，有三個(gè)方面的趨勢(shì)：在自然水景的開(kāi)發(fā)上，臨湖的設(shè)計(jì)特別重視水景空間的開(kāi)發(fā)；另外，開(kāi)發(fā)商對(duì)水景的開(kāi)發(fā)已經(jīng)從 “ 觀景 ”向 “ 用景 ” 轉(zhuǎn)變，給居住者的日常休閑帶來(lái)很多便利，強(qiáng)調(diào)居住者與水環(huán)境的融合和參與性；第三個(gè)方面是與國(guó)際接軌的趨勢(shì)，就是從 “ 人造水景 ” 向 “ 親自然水景 ” 轉(zhuǎn)變。（具體分析見(jiàn)“ 消費(fèi)者 市場(chǎng)分析 ” ） 第二部分： 項(xiàng)目 地塊 SWOT分析報(bào)告 根據(jù)我地塊的 現(xiàn)狀河設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)圖稿，可以把建設(shè)用地大致分成五個(gè)區(qū)域，現(xiàn)把整個(gè)地塊的 SWOT分析如下。 、中心區(qū)域 按照青島設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)理念，元寶內(nèi)的空間可以算是中心區(qū)域，這里布置了大量的景觀小品，設(shè)計(jì)了豐富的水系，且容積率也較低，樓座全部由二至三個(gè)單元而成組合，在加上他在中心位置，在加上設(shè)計(jì)師精心布置的視覺(jué)走廊，因此在所有的多層住宅中，它的綜合資源價(jià)值是最高的，因此這么好的資源顯然可以放在三期銷售，同來(lái)拉升價(jià)格。 、北部區(qū)域 這個(gè)區(qū)域北接 54米寬的城市主干道鳳凰大街，南臨中心板塊，位置現(xiàn)對(duì)一般，因?yàn)轼P凰大街還沒(méi)有把 項(xiàng)目 接壤的地方修好，即便是修好了這里作為城市的主干道噪音污染必然很大，較大的車流量必然會(huì)影響出行安全，且 項(xiàng)目 西北角還有一個(gè)天然的大坑，面對(duì)這些不利的因素我們當(dāng)然還能發(fā)現(xiàn)一些有利開(kāi)發(fā)的東西，一是利用這個(gè)天然大坑做地下停車位，經(jīng)過(guò) 4期的開(kāi)發(fā)我 項(xiàng)目 完全有把握預(yù)測(cè)到今后幾年業(yè)主汽車的持有量，二是利用寬闊的鳳凰大街，把小區(qū)的主入口設(shè)置在這里（當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也是有的，那就是大門(mén)最后一期才形成，對(duì) 項(xiàng)目 的推廣有一定 的干擾）；三是倘若要開(kāi)發(fā)到這個(gè)區(qū)域，這個(gè)區(qū)域已經(jīng)具備了比較明朗的開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)，到底是開(kāi)發(fā)一層網(wǎng)點(diǎn)還是二層網(wǎng)點(diǎn)我們心中也有數(shù)。 根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)資料（統(tǒng)計(jì)局）對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)能力和消費(fèi)心態(tài)的分析 、 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最近二年的統(tǒng)計(jì)資料分析 類別 2020年 2020年 增長(zhǎng)幅度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資總額 % 固定資產(chǎn)投資總額 % 從上表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析來(lái)看，雖然 2020年比 2020年的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資總額幅度增長(zhǎng)很 快，漲幅達(dá)到了近 ％，但是總額并不大，也就是平均高密市每家房地產(chǎn)公司，也不過(guò)是近 2000－ 3000萬(wàn)元。 2020年各類金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的消費(fèi)信貸的貸款余額達(dá)到 ，從這個(gè)數(shù)字我們也可以解讀出高密房地產(chǎn)按揭貸款的比例也是非常低的，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查許多小樓盤(pán)為了快速回籠資金往往不接受客戶貸款，在客戶一次性付款之后給個(gè)比較大的銷售折扣。從 營(yíng)銷角度來(lái)看，所有的開(kāi)發(fā)公司都認(rèn)識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，因此加強(qiáng)了對(duì)營(yíng)銷工作重視力度，青島的代理公司紛紛進(jìn)入高密本地市場(chǎng)，代理公司有上海鵬祥，青島和志行，青島世紀(jì)恒昌，青島昊海 ?? 代理公司的介入在提升本地房地產(chǎn)營(yíng)銷水平的同時(shí)，也帶來(lái)了房?jī)r(jià)炒作的空間，使房?jī)r(jià)基本符合價(jià)值?？梢哉f(shuō)該板塊是高密房產(chǎn)的領(lǐng)跑者，從銷售角度看，本區(qū)域的房產(chǎn)多是在 2020年年末至 2020年年初開(kāi)始推廣的，樓盤(pán)多數(shù)屬于短平快的小 項(xiàng)目 ，銷售周期普遍很短，個(gè)案達(dá)到了較高的 銷售率，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)獲得了較高的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 第五部分： 項(xiàng)目 規(guī)劃理念營(yíng)銷建議 “ 規(guī)劃是 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的第一生產(chǎn)力 ” 。因此觀景以小組團(tuán)為主、中心廣場(chǎng)景觀為輔，因此主要以圍合布局組團(tuán)方式排列樓宇。 、道路網(wǎng)絡(luò)與人車關(guān)系： ● 遵循方便、經(jīng)濟(jì)、安全和無(wú)障礙原則，盡量避免直線交割式路網(wǎng)，主要采用放射狀、環(huán)狀路網(wǎng)設(shè)計(jì)，減少交通死角、增加道路層次、保證各區(qū)域連接暢順。組團(tuán)設(shè)置主題園林景觀，充分體現(xiàn)小區(qū)綠地景觀的平面區(qū)域?qū)哟胃?，營(yíng)造全方位的綠色立體空