【正文】 銷售周期，綜合考慮我們還是賺了很多利潤。因為作為這種新城區(qū)的樓盤低密度，高綠化，低價位是吸引消費者的三大殺手锏，如果房價高在 項目 建設(shè)初期給客戶留下較小的升值空間，房屋密度大初期又不易形成較好的綠化效果， 項目 很難在近一二年內(nèi)對客戶形成足夠強的吸引力，只能靠開發(fā)商的信譽和實實在在產(chǎn)品做擔保，我們一定會實現(xiàn)我們的開發(fā)承諾，才有可能促進銷售。過于由于高密采暖設(shè)施不完善，人們在冬季臥室活動又較多，因此比較傾向于 北廳南臥；現(xiàn)在隨著人們生活水平的提高，有條件改善家庭冬季采暖的條件，且客廳活動明顯多于臥室，因此對 “ 南廳北臥 ” 的戶型設(shè)計青睞有佳。 20. 配套設(shè)施是否要齊全？ 從某種意義上說配套設(shè)施的配備情況就決定了一個樓盤是否是高檔樓盤。沿濱河綠化帶是二排的 TOWHOUSE，蝴蝶湖的周遍又有單體別墅和二排的 TOWHOUSE以及一個和二個單元的多層，從市場角度和觀賞角度出發(fā)，這里的市場價值應(yīng)該是最大的，但是我不能把這里的房間全部設(shè)計成大戶型的尤其是多層。綜合考慮上述情況小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行 入口。因為一期的開工量也就是在 6萬平方米左右， 6500平方米的商業(yè)房幾乎占到了一期總的開發(fā)量的 10%，這個量顯然已經(jīng)非常大了，這還是考慮為了增加一期周邊的住宅區(qū)服務(wù)功能半徑。 □ 所有的社區(qū)都是由開發(fā)商自己組建的隊伍管理，收費標準受政府干擾較大，收費多數(shù)集中在 /平方米，過低的利潤很難吸引品牌的介入和發(fā)展業(yè)務(wù)。 客戶服務(wù) 前期成立客戶服務(wù)部，聽取已購房者對物業(yè)管理的建議贏得重視物業(yè)管理的良好印象；及時通報工程進度和銷售情況，咨詢已購房者意見 ?? 社區(qū)文化 如同人之氣質(zhì)， 房地產(chǎn) 項目 亦有自己的氣質(zhì) —— 社區(qū)文化。 □ 有利于促進銷售盡快回籠資金。 f、計算機網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。 、智能化配套的必要性： □ 綜合素質(zhì)高，意識超前，注重提升生活品質(zhì)等是本 項目 的目標消費者的特點，智能化配套是他們的關(guān)注重點。對外表現(xiàn)形象必須保持良好，統(tǒng)一的甚至可以標新立異的著裝，規(guī)范的用語和態(tài)度，以及保安、保潔、工程設(shè)備設(shè)施維修等等。 □ 社區(qū)安全保衛(wèi)工作一般，保安人員多數(shù)是退休的老人，工作起來既沒有激情也沒有形象，很難給 業(yè)主以安全感，所以本地人底層住戶都在窗戶外面加防盜網(wǎng)。因此綜合考慮還是要建一個人行入 口。 2小高層到底建在那里合適？ 小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口，沿會所的周邊的小高層不要；應(yīng)該改成 6層的住宅。 其二，按照設(shè)計院提供的單元設(shè)計方案來看，單元南北長多為 — ，東西寬則在 15— 24米左右；如果取東西寬 18 米計算，四個單元東西距離就要達到 72 米長，即便是 15米寬，四個單元也要東西長 60米，這樣一個長度會給人一種非常呆板，一堵長墻的感覺，因此建議社區(qū)樓座以三個單元的樓座為主，二個單 元和四個單元的為輔來排列組合。雖然 項目 要做地下停車車位要占用一部分儲藏室的空間，使之不能每戶一個；但是不可忽視的高密作為一個縣城而且房地產(chǎn)市場剛剛啟動，短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)把雜物不放在儲藏室的消費習(xí)慣很難扭轉(zhuǎn)，因此儲藏室的面積占總戶數(shù)的比例絕對不能低于 85%，最好是 90%以上，這樣既能滿足大多數(shù)的消費堆放雜物的需求，有可以促進儲藏室的銷售。 16. 一期的戶室比怎么安排？ 根據(jù)市調(diào)反饋的信息，一期的房屋主力戶型一定要控制在 20萬 /套以內(nèi)， 15— 20萬 /套應(yīng)該作為 項目 一期的主力，占 60%； 10— 15萬 /套作為次主力，占 30%，； 20多萬 /套的房子少建，占 10%； 10萬元 /套以下的房子不建。一般來說外立面不僅了視覺的品質(zhì)、藝術(shù)享受，還體現(xiàn)了小區(qū)居民審美意識，能夠展現(xiàn)業(yè)主的個性特征，因此外立面的設(shè)計一定要有別于現(xiàn)在的市場的已有的 項目 ，形成銷售的差異性。 10. 一期小區(qū)主 入口以北沿街網(wǎng)點做還是不做？ 建議不做，應(yīng)該說小區(qū)入口附近的網(wǎng)點從長遠考慮會有巨大的升值潛力，但是在本 項目 而言，網(wǎng)點布置的已經(jīng)足夠多了，倘若事事都要體現(xiàn)價值的最大化， 項目 的綜合價值肯定會大打折扣。三是、冬季取暖費用高。 、 “TOWNHOUSE” 的優(yōu)劣勢分析 “TOWNHOUSE” 稱為聯(lián)排別墅、組合別墅或獨聯(lián)體別墅，每幢面積約在 150～ 200平方米左右，有自己的院落，另外還有專用車位或車庫。 □ 會所經(jīng)營 項目 實用 — 能方便業(yè)主使用，體現(xiàn) 項目 檔次。原因在于小區(qū)雖然我們要刻意打造成一個高檔的社區(qū)，但是因為按照現(xiàn)在的規(guī)劃經(jīng)濟指標估算，總?cè)丝谝?1萬人左右，這么龐大的社區(qū)居民群體有在步行的，騎自行車的，騎摩托車的，開小轎車的，如果主干道在 7米以內(nèi)那么會顯的非常擁擠，且本地居民綜合素質(zhì)不高，即便是小區(qū)道路每隔一段距離要設(shè)置減速帶，也還是非常容易發(fā)生交通事故，因此建議主干道還是路面寬 8米為佳。為什么要分區(qū)域而不是分組團，因為按照 項目 的規(guī)模分成 4個大的組團比較合理 ，但是頂部處理比較好的只有三種形式，因此建議小區(qū)主入口以南的位置住宅頂部設(shè)計成陽光室和大露臺；小區(qū)景觀軸以西，樓座頂部設(shè)計成平頂；小區(qū)景觀軸以東，樓座頂部設(shè)計成閣樓為主，平頂為附樣式；這樣就既可以豐富小區(qū)鳥瞰的后視野美感，也可以避免為單一的引導(dǎo)的某種頂部設(shè)計費盡心機（現(xiàn)在高密人還不怎么接受閣樓設(shè)計）。 □ 后現(xiàn)代就是通過非傳統(tǒng)的方式組合傳統(tǒng)部件。結(jié)合四大組團之考慮，可又有所不同。噴水、小品雕塑等則從尺度、色彩等方面 加以推敲。 園林景觀總體布局 從每個組團主入口的步行景觀大道通向中央主題廣場，延續(xù)到湖心景觀，以中央主題廣場為每一組團的景觀中心，向圍合式建筑群參透，形成建筑、景觀、自然一體化。 ● 整個小區(qū)采用人車分流設(shè)計， 單元入口設(shè)殘疾人通道。 ● 圍合布局以開敞圍合式為主，結(jié)合其它形式。通過嚴格、科學(xué)、準確的市場調(diào)研，定位為符合市場需求的規(guī)劃，把本 項目 做成 “ 深思熟慮的具有創(chuàng)新意識的產(chǎn)品 ” 。 、北部板塊的競爭格局 區(qū)域界定：振興街以北區(qū)域，交通路以西，鐵道二側(cè) 區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為高密市火車站，長途汽車站， 10條公交總站所在地，交通雖然便利，但是路況較差，生活配套不完善，是高密市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差。今年房價預(yù)計在均價在 1400－ 1500元 /平方米左右，與去年同期相比漲幅預(yù)計在 300元左右。 青島的代理公司對消費者市場的市調(diào)報告匯總 根據(jù)多家代理公司對潛在客戶的調(diào)查，我們可以發(fā)現(xiàn)高密本地我 項目 潛在客戶的諸多共性。因此預(yù)計近二年房地產(chǎn)投資放量的可能性非常大。 綜合上述五個區(qū)域的多角度分析，我認為 項目 分成五期開發(fā)比較理想，每期各成組團開發(fā)面積大約在 7萬平方米左右，這應(yīng)該算是每期目前開發(fā)面積最大的組團 了，根據(jù)現(xiàn)在的銷售情況 6萬平方米左右的社區(qū)，一年可以消化調(diào) 80％左右，從這個角度來說如此分配開發(fā)風(fēng)險相對較小，因此總的開發(fā)面積最好控制在 35萬平方米左右。 、西部區(qū)域 應(yīng)該承認在所有的資源布局中，這里的資源共享性最差，市政配套的遞進性也 需要在西部要多次開挖道路鋪設(shè)管線；為了滿足業(yè)主的交通需求，西部可能要增設(shè)公交路線，以及考慮到外環(huán)線近一兩人氣很難過去，大部分人流到了小區(qū)西部就要停止了，因此嘈雜的聲污染比較厲害比較。 整個地塊的 SWOT分析 機會 ※ 高密房地產(chǎn)市場缺少綜合品質(zhì)較高的高端物業(yè) 項目 ，開發(fā)空間較大； ※ 周邊還沒有成型的大規(guī)模社區(qū)，競爭對手較少； ※ 當?shù)鼐用裼羞h離污染 嚴重老城區(qū)的置業(yè)心理； ※ 高密物業(yè)管理混亂，可以引進品牌物業(yè)，形成絕佳口碑效應(yīng)； ※ 當?shù)鼐用竦闹脴I(yè)意識還是停留在產(chǎn)品主義時代，我 項目 可以從社區(qū)內(nèi)外景觀和智能化等方面提升小區(qū)品質(zhì)，做成品牌社區(qū)。在親水設(shè)施上，現(xiàn)在的設(shè)計在朝著多元化的趨勢發(fā)展。打河居文化牌有別于高密市場上的老城區(qū)牌，也不同于青島等沿海建筑的觀海牌，容易樹立市場形象，便于尋找差異化消費的置業(yè)者認同并購買我們的 項目 多種物業(yè)?？傮w來說高密是的經(jīng)濟基礎(chǔ)在濰坊地區(qū)較高，企業(yè)景氣指數(shù)較好，但是當前經(jīng)濟和社會發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟性結(jié)構(gòu)矛盾突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高，人均可支配收入較低，在崗職工人均年收入才 8848元，社會需求不足；但是好的一面我們也要肯定，最近這幾年高密的經(jīng)濟實現(xiàn)了快速的增長，人民生活質(zhì)量有了 較大的提高，部分消費者開始追求舒適的生活模式，且對未來的市區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展信心十足，隨著新的一輪土地開發(fā)熱潮的進行，高密市的房地產(chǎn)競爭格局將在盡一兩年年發(fā)生巨大的變化。 這從高密的宏觀經(jīng)濟等方面也可以驗證這個道理。但如果僅僅把河居理解為在河邊居住未免過于狹隘，應(yīng)該上升到一種文化高度來看待，它是休閑 /健康 /旅游 /觀光等方面的現(xiàn)代綜合體。我國的水景住宅開發(fā)，從設(shè)計角度來看，有三個方面的趨勢：在自然水景的開發(fā)上，臨湖的設(shè)計特別重視水景空間的開發(fā)；另外，開發(fā)商對水景的開發(fā)已經(jīng)從 “ 觀景 ”向 “ 用景 ” 轉(zhuǎn)變，給居住者的日常休閑帶來很多便利，強調(diào)居住者與水環(huán)境的融合和參與性；第三個方面是與國際接軌的趨勢，就是從 “ 人造水景 ” 向 “ 親自然水景 ” 轉(zhuǎn)變。（具體分析見“ 消費者 市場分析 ” ） 第二部分： 項目 地塊 SWOT分析報告 根據(jù)我地塊的 現(xiàn)狀河設(shè)計院提供的設(shè)計圖稿，可以把建設(shè)用地大致分成五個區(qū)域，現(xiàn)把整個地塊的 SWOT分析如下。 、中心區(qū)域 按照青島設(shè)計院的設(shè)計理念，元寶內(nèi)的空間可以算是中心區(qū)域，這里布置了大量的景觀小品，設(shè)計了豐富的水系，且容積率也較低，樓座全部由二至三個單元而成組合，在加上他在中心位置，在加上設(shè)計師精心布置的視覺走廊，因此在所有的多層住宅中，它的綜合資源價值是最高的，因此這么好的資源顯然可以放在三期銷售，同來拉升價格。 、北部區(qū)域 這個區(qū)域北接 54米寬的城市主干道鳳凰大街，南臨中心板塊，位置現(xiàn)對一般，因為鳳凰大街還沒有把 項目 接壤的地方修好，即便是修好了這里作為城市的主干道噪音污染必然很大，較大的車流量必然會影響出行安全，且 項目 西北角還有一個天然的大坑，面對這些不利的因素我們當然還能發(fā)現(xiàn)一些有利開發(fā)的東西，一是利用這個天然大坑做地下停車位，經(jīng)過 4期的開發(fā)我 項目 完全有把握預(yù)測到今后幾年業(yè)主汽車的持有量，二是利用寬闊的鳳凰大街，把小區(qū)的主入口設(shè)置在這里（當然風(fēng)險也是有的，那就是大門最后一期才形成，對 項目 的推廣有一定 的干擾）；三是倘若要開發(fā)到這個區(qū)域，這個區(qū)域已經(jīng)具備了比較明朗的開發(fā)態(tài)勢，到底是開發(fā)一層網(wǎng)點還是二層網(wǎng)點我們心中也有數(shù)。 根據(jù)官方統(tǒng)計資料（統(tǒng)計局）對消費者消費能力和消費心態(tài)的分析 、 對房地產(chǎn)行業(yè)最近二年的統(tǒng)計資料分析 類別 2020年 2020年 增長幅度 房地產(chǎn)開發(fā) 投資總額 % 固定資產(chǎn)投資總額 % 從上表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看，雖然 2020年比 2020年的 房地產(chǎn)開發(fā) 投資總額幅度增長很 快，漲幅達到了近 ％，但是總額并不大，也就是平均高密市每家房地產(chǎn)公司，也不過是近 2000－ 3000萬元。 2020年各類金融機構(gòu)發(fā)放的消費信貸的貸款余額達到 ，從這個數(shù)字我們也可以解讀出高密房地產(chǎn)按揭貸款的比例也是非常低的，通過市場調(diào)查許多小樓盤為了快速回籠資金往往不接受客戶貸款，在客戶一次性付款之后給個比較大的銷售折扣。從 營銷角度來看，所有的開發(fā)公司都認識到競爭的殘酷，因此加強了對營銷工作重視力度，青島的代理公司紛紛進入高密本地市場，代理公司有上海鵬祥，青島和志行，青島世紀恒昌，青島昊海 ?? 代理公司的介入在提升本地房地產(chǎn)營銷水平的同時，也帶來了房價炒作的空間，使房價基本符合價值。可以說該板塊是高密房產(chǎn)的領(lǐng)跑者，從銷售角度看，本區(qū)域的房產(chǎn)多是在 2020年年末至 2020年年初開始推廣的，樓盤多數(shù)屬于短平快的小 項目 ，銷售周期普遍很短，個案達到了較高的 銷售率，開發(fā)商短期內(nèi)獲得了較高的開發(fā)利潤。 第五部分： 項目 規(guī)劃理念營銷建議 “ 規(guī)劃是 房地產(chǎn)開發(fā) 的第一生產(chǎn)力 ” 。因此觀景以小組團為主、中心廣場景觀為輔，因此主要以圍合布局組團方式排列樓宇。 、道路網(wǎng)絡(luò)與人車關(guān)系： ● 遵循方便、經(jīng)濟、安全和無障礙原則，盡量避免直線交割式路網(wǎng)，主要采用放射狀、環(huán)狀路網(wǎng)設(shè)計，減少交通死角、增加道路層次、保證各區(qū)域連接暢順。組團設(shè)置主題園林景觀，充分體現(xiàn)小區(qū)綠地景觀的平面區(qū)域?qū)哟胃?，營造全方位的綠色立體空