【正文】 ，二是利用寬闊的鳳凰大街，把小區(qū)的主入口設(shè)置在這里（當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也是有的，那就是大門最后一期才形成，對 項(xiàng)目 的推廣有一定 的干擾）；三是倘若要開發(fā)到這個(gè)區(qū)域，這個(gè)區(qū)域已經(jīng)具備了比較明朗的開發(fā)態(tài)勢，到底是開發(fā)一層網(wǎng)點(diǎn)還是二層網(wǎng)點(diǎn)我們心中也有數(shù)。 綜合上述五個(gè)區(qū)域的多角度分析，我認(rèn)為 項(xiàng)目 分成五期開發(fā)比較理想，每期各成組團(tuán)開發(fā)面積大約在 7萬平方米左右，這應(yīng)該算是每期目前開發(fā)面積最大的組團(tuán) 了，根據(jù)現(xiàn)在的銷售情況 6萬平方米左右的社區(qū)，一年可以消化調(diào) 80％左右，從這個(gè)角度來說如此分配開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對較小，因此總的開發(fā)面積最好控制在 35萬平方米左右。 第三部分 : 消費(fèi)者 市場分析 報(bào)告 對 項(xiàng)目 潛在客戶群初步分析 、 項(xiàng)目 潛在客戶群購房消費(fèi)的心理特點(diǎn)分析 高密作為一個(gè)縣級城市，民風(fēng)樸實(shí)，購房者的心理比較復(fù)雜，即看重形象檔次又深諳精打細(xì)算。對于高密來說，消費(fèi)主力是從精神 、物質(zhì)基礎(chǔ)都能接受商品房概念的人群。體現(xiàn)在如下幾個(gè)特點(diǎn)： ※ 對價(jià)格敏感，尤其對總價(jià)的敏感性高與單價(jià)，整體購買力并非特別強(qiáng)； ※ 對戶型設(shè)計(jì)較為挑剔，看重方正實(shí)用的房子，對南北朝向非常在意； ※ 對城市人和鄉(xiāng)下人的心理差異大，郊區(qū)大盤引導(dǎo)工作難度大； ※ 硬件條件是影響消費(fèi)者的重要決定因素，軟件次之； ※ 首次置業(yè)比重較大，但本 項(xiàng)目 更多的需要二次置業(yè)者； ※ 隨著城市改造的發(fā)展，市民對郊區(qū)購買欲望逐漸增強(qiáng)； ※ 消費(fèi)者對本 項(xiàng)目 區(qū)域的偏遠(yuǎn)意識很強(qiáng)； ※ 消費(fèi)者看重相關(guān)的配套：交通、生活、教育等； ※ 以三口之家為主，年齡 集中在 35－ 50歲；多數(shù)客戶目前沒有私家車，他們主要以自行車和摩托車為主要交通工具，部分人做公交車。 ※ 購房的目的以自住和便于子女成長為主，少數(shù)人是為孝敬父母而置業(yè)的；多數(shù)人對精裝修顯示了很高的熱情。 ※ 大部分客戶購房以三居室為主，輔以少量的四居室和二居室，沒有人選擇一居室；購房面積集中在 80－ 130平方米之間；消費(fèi)單價(jià)普遍偏低，以 1200元 /平方米以下的選擇居多。 、潛在客戶群不同層面的消費(fèi)心理分析對比表 潛在客戶群銷售對象分析對比表 客戶層面 家庭收入水平 產(chǎn)品類型 銷售對象 核心客戶 高消 費(fèi)層 610萬，以及 10萬以上 多層、小高層、別墅 公務(wù)員、教師、醫(yī)生、金融工作者、個(gè)體企業(yè)主、企業(yè)中高層、商人、投資者 重要客戶 中等消費(fèi)層 36萬 多層 個(gè)體企業(yè)主、市區(qū)及外地高收入者 潛在客戶 其他消費(fèi)層 610萬 多層 外地商，以及外企員工 、目標(biāo)客戶職業(yè)特征 □ 各種經(jīng)濟(jì)類型的企業(yè)經(jīng)理、企業(yè)家； □ 改革開放以來涌現(xiàn)出的高素質(zhì)私營企業(yè)主 □ 行政或公共事業(yè)專職管理者； □ 具有中高級職稱的教、工程師，以及各類市場匱乏的高級專業(yè)技術(shù)人才； □ 各級政府機(jī)構(gòu)的高級別公務(wù)員； □ 金 融工作者、醫(yī)療機(jī)構(gòu)； □ 商業(yè)、服務(wù)業(yè)中的佼佼者； □ 三資、外資企業(yè)中的各級各類白領(lǐng)； □ 傳媒、文藝界人士等； □ 項(xiàng)目 周邊的村鎮(zhèn)的二委領(lǐng)導(dǎo)和集體企業(yè)負(fù)責(zé)人； □ 青島和濰坊的高端物業(yè)投資者； □ 青島和濰坊的追求舒適生活格調(diào)和受低廉房價(jià)房價(jià)吸引的人。 根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)資料（統(tǒng)計(jì)局）對消費(fèi)者消費(fèi)能力和消費(fèi)心態(tài)的分析 、 對房地產(chǎn)行業(yè)最近二年的統(tǒng)計(jì)資料分析 類別 2020年 2020年 增長幅度 房地產(chǎn)開發(fā) 投資總額 % 固定資產(chǎn)投資總額 % 從上表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析來看，雖然 2020年比 2020年的 房地產(chǎn)開發(fā) 投資總額幅度增長很 快，漲幅達(dá)到了近 ％，但是總額并不大，也就是平均高密市每家房地產(chǎn)公司，也不過是近 2000－ 3000萬元。因此預(yù)計(jì)近二年房地產(chǎn)投資放量的可能性非常大。 . 對高密市我 項(xiàng)目 潛在客戶群體的統(tǒng)計(jì)分析 高密人均收入對比表 類別 2020年 2020年 增長幅度 全部職工年平均工資 7345元 /人 8169元 /人 % 在崗職工年平均工資 8005元 /人 8848元 /人 % 農(nóng)民人均純收入 3422元 /人 3755元 /人 % 按照在崗職工的年平均工資數(shù)，以每家三口人，二人上班計(jì)算，家庭年收入在 17696元，扣調(diào)日常開支和人情事故的費(fèi)用能夠有 1萬元的節(jié)余的理想結(jié)果計(jì)算，他們工作 3年左右年就應(yīng)該有購房需求，如果他們做銀行按揭，可以不依靠其它人的經(jīng)濟(jì)幫助購買 10－ 15 萬一套的房子，這也是為什么現(xiàn)在高密市 10－ 15萬 /套熱銷的原因。按照統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)的職工工 資數(shù)額市平均了普通工人和企業(yè)管理層的平均數(shù)額，因此可以預(yù)見企業(yè)管理層的員工的工資可以支付的總房款也就是在 15－ 20萬 /套之間；部分效益較好的企業(yè)和有摸高心理的消費(fèi)群體總購放款應(yīng)該在 20－ 25萬 /套之間。 、 全市不同行業(yè)的單位的職工統(tǒng)計(jì)和薪酬情況 總計(jì) 單位個(gè)數(shù) 人員 職工工資總額（千元） 職工平均工資（元） 企業(yè) 150 30152 228678 6542 事業(yè)單位 421 16692 173307 10643 機(jī)關(guān) 144 4321 52484 11949 從上表我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的工作人員和黨政 機(jī)關(guān)事業(yè)單位的工作人員的薪金差距較大，從固定工資而言幾乎差了一倍，此外在福利待遇和補(bǔ)助津貼的差距更大，雖然黨政機(jī)關(guān)的福利待遇和補(bǔ)助津貼各個(gè)單位不一樣也從對外公布，但是通常這部分人工作一定年限之后工資是基本不花的，可見這筆隱形收入還是非常大的；而企業(yè)的職工雖然有福利待遇但是數(shù)額很少，相比之下企業(yè)的高級管理人員的收入要相對多些但是通常也就是普通職工工資的 1倍差距而已；因此在高密市比較有消費(fèi)實(shí)力的人還是黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位及企業(yè)的高級管理人員。 . 不同單位的收入差別對比表 單位 單位從業(yè)人員（人） 職工平均工 資（元） 金 融 機(jī) 農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行 25 15000 農(nóng)業(yè)銀行高密支行 168 11631 工商銀行高密支行 156 18659 構(gòu) 中國建設(shè)銀行高密支行 78 11515 中國銀行高密支行 71 17809 人民銀行高密支行 39 13907 高密市農(nóng)村信用聯(lián)社 510 8742 事 業(yè) 單 位 郵政局 194 7994 氣象局 13 14769 地方稅務(wù)局（事業(yè)） 153 16870 國家稅務(wù)局 218 15138 市工商局 227 10330 市公安局 512 14978 市公安 局交警大隊(duì) 199 8538 市規(guī)劃國土資源局 94 11364 市建設(shè)局 56 13889 市司法局 27 11852 市衛(wèi)生局 33 17444 市房產(chǎn)管理局 49 13469 市民政局 26 13400 市林業(yè)局 42 12707 市交通局 202 11200 市水利局 96 11875 市農(nóng)業(yè)局 102 10418 高密市公路局 160 17338 市農(nóng)業(yè)機(jī)械局 45 12533 市級機(jī)關(guān)后勤處 60 12150 醫(yī)療 機(jī)構(gòu) 市人民醫(yī)院 622 13281 市立醫(yī)院 136 13807 市中醫(yī)院 231 10223 第二人民醫(yī)院 96 12719 市婦幼保健醫(yī)院 105 11356 市衛(wèi)生防疫站 127 13452 開發(fā)區(qū)醫(yī)院 78 13282 市計(jì)劃生育服務(wù)站 54 13981 文教 市第一實(shí)驗(yàn)小學(xué) 165 12200 市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué) 123 11303 市育才實(shí)驗(yàn)中學(xué) 88 13437 市第一中學(xué) 304 11664 市第二中學(xué) 235 10996 市第三中學(xué) 233 15527 市第四中學(xué) 202 10868 市第五中學(xué) 196 11964 市文化館 31 10800 市檔案局 20 12600 市藝術(shù)劇院 54 8021 市成人中專 255 11297 高密中專 189 11886 新華書店 58 16948 企 業(yè) 煙草公司 70 16667 高密市政工程處 134 16079 省石化公司高密分公司 123 8707 高密市通信公司（地方） 222 13432 高密市高源企業(yè)集團(tuán) 1349 7702 高密市供電公司 487 10792 高密市自來水公司 343 11586 高密市郵政局 194 7994 高密市菲達(dá)巴士公司 222 7568 雪龍皮革公司 208 8188 家樂佳超市有限公司 69 14954 孚日家紡股份有限公司 7416 8893 高密化纖股份有限公司 2236 7780 從上表各個(gè)不同性質(zhì)的單位和人員構(gòu)成來看，黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位以及金融機(jī)構(gòu)和教育系統(tǒng)以及壟斷性質(zhì)的國企人均年收入都在 1萬余元左右，屬于我 項(xiàng)目 的潛在購買者，這部分可能絕大部分都有住房，他們?nèi)绻I房的話應(yīng)該是二次置業(yè)，因此需求特征比較明顯 :大面積的房子，戶型設(shè)計(jì)適當(dāng)超前，對置業(yè)的位置比較敏感，追求生活舒適度，他們不僅關(guān)注小區(qū)內(nèi)部的景觀設(shè)計(jì)和布局，更關(guān)心子女求學(xué)受良好教育的問題，此外對物業(yè)管理的收費(fèi)和提供的服務(wù)內(nèi)容也非常重視。 、 從高密市參加養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)統(tǒng)計(jì)資料分析市區(qū)在職人數(shù) 2020年全市有 754個(gè)單位參加了養(yǎng)老保險(xiǎn)，參保人數(shù)達(dá)到 61336人，其中包含退 休的 13215人。也就是高密市有 6萬多人可以通過公積金的形式來投資置業(yè)，從這個(gè)數(shù)據(jù)也可以顯示目前高密市真正有購買實(shí)力的單位職工也就在 6萬人左右，可見他們的數(shù)量是非常小的。 2020年各類金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的消費(fèi)信貸的貸款余額達(dá)到 ，從這個(gè)數(shù)字我們也可以解讀出高密房地產(chǎn)按揭貸款的比例也是非常低的，通過市場調(diào)查許多小樓盤為了快速回籠資金往往不接受客戶貸款，在客戶一次性付款之后給個(gè)比較大的銷售折扣。 青島的代理公司對消費(fèi)者市場的市調(diào)報(bào)告匯總 根據(jù)多家代理公司對潛在客戶的調(diào)查，我們可以發(fā)現(xiàn)高密本地我 項(xiàng)目 潛在客戶的諸多共性。 ........（略） 第四部分 : 房地產(chǎn) 市場分析 報(bào)告 房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 、市場發(fā)展歷程 2020年是高密市房地產(chǎn)發(fā)展的里程碑 高密市的房地產(chǎn)發(fā)展正式啟動(dòng)實(shí)在 2020年，那是最活躍的就是沿街商鋪開發(fā)，市場上很少有商品房在售，且市場接受度業(yè)不高，房價(jià)多數(shù)在 100元 /平方米以下，銷售情況一般， KK商貿(mào)城就是在那時(shí)進(jìn)入這個(gè)市場的，留給高密房地產(chǎn)卻是揮之不去的傷痛。 2020年是高密房地產(chǎn)市場試探發(fā)展的一年 2020年高密的房地產(chǎn)市場吸引了眾多開發(fā)商關(guān)注的目光，政府審批允許開工的 項(xiàng)目 ，建筑面積達(dá)到了 40余萬平方米，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了 80％以上的消化率，大大增強(qiáng)了所有開發(fā)商的信心。市場的商品房全部是多層，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步得到了重視，政府開始嘗試采用揭標(biāo)的方式運(yùn)作土地， “ 密水景苑 ” 項(xiàng)目 就是第一個(gè)吃螃蟹的人，可惜美中不足的是該 項(xiàng)目 是由青島的開發(fā)公司運(yùn)作的，這說明本地的開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場良好的走向缺乏信心。 2020年中心區(qū)域和南部區(qū)域是房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)地理位置，價(jià)格，產(chǎn)品 等特點(diǎn)，高密市的房地產(chǎn)板塊格局初步形成，可以劃分為四個(gè)板塊，分別是北部板塊，中心板塊，南部板塊，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊；房地產(chǎn)價(jià)格略有提成，相比去年平均漲幅 200元 /平方米，讓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者初步感受到了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的 “ 魅力 ” 。 2020年是高密房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的一年 2020年房地產(chǎn)的土地供應(yīng)量、開發(fā)量，消化量突然得到釋放，從政府有關(guān)部門獲悉，今年政府預(yù)計(jì)開發(fā)量在 70－ 80萬平方米。產(chǎn)品的綜合品質(zhì)有了明顯的提高，產(chǎn)品的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)，社區(qū)景觀的文化內(nèi)涵，社區(qū)綜合配套，建筑風(fēng)格，單體外力面，都有了較大改善。從 營銷角度來看，所有的開發(fā)公司都認(rèn)識到競爭的殘酷，因此加強(qiáng)了對營銷工作重視力度，青島的代理公司紛紛進(jìn)入高密本地市場，代理公司有上海鵬祥，青島和志行，青島世紀(jì)恒昌，青島昊海 ?? 代理公司的介入在提升本地房地產(chǎn)營銷水平的同時(shí)，也帶來了房價(jià)炒作的空間，使房價(jià)基本符合價(jià)值。今年房價(jià)預(yù)計(jì)在均價(jià)在 1400－ 1500元 /平方米左右，與去