【正文】 此外為社區(qū)居民服務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)該放到道路的北側(cè)，而不是放在南側(cè)，否則同樣是網(wǎng)點(diǎn)但是價(jià)格會(huì)大大折扣。如果做成別墅概念區(qū)，這里將是樹(shù)立小區(qū)高檔小區(qū)形象的關(guān)鍵，也是我項(xiàng)目獲得高額利潤(rùn)的重點(diǎn)區(qū)域?！疀](méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃整個(gè)城市到處搞開(kāi)發(fā)；※政府允許單位聯(lián)建房，因此不利于商品房的銷(xiāo)售。本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群體定位方位應(yīng)該是立足本地，輻射青島、濰坊。我國(guó)的水景住宅開(kāi)發(fā)，從設(shè)計(jì)角度來(lái)看，有三個(gè)方面的趨勢(shì)：在自然水景的開(kāi)發(fā)上，臨湖的設(shè)計(jì)特別重視水景空間的開(kāi)發(fā)；另外，開(kāi)發(fā)商對(duì)水景的開(kāi)發(fā)已經(jīng)從“觀(guān)景”向“用景”轉(zhuǎn)變，給居住者的日常休閑帶來(lái)很多便利，強(qiáng)調(diào)居住者與水環(huán)境的融合和參與性；第三個(gè)方面是與國(guó)際接軌的趨勢(shì)，就是從“人造水景”向“親自然水景”轉(zhuǎn)變。在營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣上，我們將主推河居文化，因?yàn)槿祟?lèi)的發(fā)展史就是河居的歷史。各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，高密市的房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有培育成拉動(dòng)高密經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的支柱型產(chǎn)業(yè)；地方房地產(chǎn)政策還干擾和制約者當(dāng)?shù)厣唐返拈_(kāi)發(fā)，這從雖然全國(guó)取消福利制度，高密仍然允許部分單位集資建房，允許城市村莊以招商引資的名字進(jìn)行遍地開(kāi)花般的進(jìn)行舊村改造，2003年全年開(kāi)發(fā)了40萬(wàn)平方米，消化了30多萬(wàn)平方米，今年政府審批突然放量，預(yù)計(jì)2004年的開(kāi)發(fā)面積在70多萬(wàn)平方米；由此我們不難看出高密房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的混亂。錄第一部分：項(xiàng)目新樓盤(pán)命名的建議第七部分：我項(xiàng)目最佳的開(kāi)發(fā)定位項(xiàng)目最佳的開(kāi)發(fā)定位——“高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū)打河居文化牌有別于高密市場(chǎng)上的老城區(qū)牌，也不同于青島等沿海建筑的觀(guān)海牌，容易樹(shù)立市場(chǎng)形象，便于尋找差異化消費(fèi)的置業(yè)者認(rèn)同并購(gòu)買(mǎi)我們的項(xiàng)目多種物業(yè)。所謂“最具購(gòu)買(mǎi)價(jià)值”這是本項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的承諾，將為買(mǎi)家打造低價(jià)格、高價(jià)值、高附加值的真正物美價(jià)廉的產(chǎn)品，為買(mǎi)家構(gòu)筑超值的生活環(huán)境、享受高品質(zhì)的生活。項(xiàng)目消費(fèi)者定位※高密房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少綜合品質(zhì)較高的高端物業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)空間較大；※周邊還沒(méi)有成型的大規(guī)模社區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少；※當(dāng)?shù)鼐用裼羞h(yuǎn)離污染嚴(yán)重老城區(qū)的置業(yè)心理；※高密物業(yè)管理混亂，可以引進(jìn)品牌物業(yè)，形成絕佳口碑效應(yīng)；※當(dāng)?shù)鼐用竦闹脴I(yè)意識(shí)還是停留在產(chǎn)品主義時(shí)代，我項(xiàng)目可以從社區(qū)內(nèi)外景觀(guān)和智能化等方面提升小區(qū)品質(zhì)，做成品牌社區(qū)?！?dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，本地消費(fèi)者素質(zhì)又較低，舊的消費(fèi)習(xí)慣短期內(nèi)很難消除，他們對(duì)新的置業(yè)理念有一定的排斥心理，引導(dǎo)有風(fēng)險(xiǎn)；※政府什么時(shí)間東遷不定，對(duì)我項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣影響很大；※吸引外地置業(yè)者的只有別墅物業(yè)，因此價(jià)格是個(gè)門(mén)檻※如果項(xiàng)目不在多個(gè)方面創(chuàng)新，將很難吸引眾多的消費(fèi)者，但是這樣也間接的加大了開(kāi)發(fā)成本；※只有部分當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可我下項(xiàng)目所在地，推廣難度很大，需要長(zhǎng)期引導(dǎo)，倘若不能夠借政府東遷之勢(shì)，公司將投入巨額宣傳資金；※地塊東西長(zhǎng)600多米，東西寬為500多米，交通路線(xiàn)長(zhǎng)；※本地的房產(chǎn)按揭政策過(guò)于死板，當(dāng)?shù)厝艘淮涡愿犊畲蠊P資金難度很大。這個(gè)區(qū)域以多層為絕對(duì)主力，輔以少量的別墅物業(yè)；如果說(shuō)在規(guī)劃批下來(lái)之后我項(xiàng)目能夠和幾個(gè)大的單位談成集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的意向，那么就可以沿著西部開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)量要結(jié)合政府的東遷時(shí)間。對(duì)于高密來(lái)說(shuō)，消費(fèi)主力是從精神、物質(zhì)基礎(chǔ)都能接受商品房概念的人群。消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的偏遠(yuǎn)意識(shí)很強(qiáng)；※客戶(hù)層面中等消費(fèi)層各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的高級(jí)別公務(wù)員；□根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)資料（統(tǒng)計(jì)局）對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)能力和消費(fèi)心態(tài)的分析、對(duì)高密市我項(xiàng)目潛在客戶(hù)群體的統(tǒng)計(jì)分析高密人均收入對(duì)比表類(lèi)別8848元/人單位個(gè)數(shù)421.168中國(guó)銀行高密支行8742事業(yè)單位153市公安局1136433市林業(yè)局1187545市立醫(yī)院1271978市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)11664市第四中學(xué)10800255123高密市供電公司799469從這個(gè)數(shù)字我們也可以解讀出高密房地產(chǎn)按揭貸款的比例也是非常低的，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查許多小樓盤(pán)為了快速回籠資金往往不接受客戶(hù)貸款，在客戶(hù)一次性付款之后給個(gè)比較大的銷(xiāo)售折扣。2004年是高密房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的一年2004年房地產(chǎn)的土地供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)量，消化量突然得到釋放，從政府有關(guān)部門(mén)獲悉，今年政府預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量在70－80萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多集中在中心區(qū)域和南部地區(qū)，北部地區(qū)次之；◆區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育的較好，氛圍較濃，大配套成熟，交通便利，大型購(gòu)物廣場(chǎng)多座落在本區(qū)域，也是新建商品房比較集中的區(qū)域。利群路和鳳凰大街交界處1324元/平方米96平方米人民大街和利群路交界處案名18000平方米二室二廳一衛(wèi)北部板塊在所有的板塊中算是發(fā)展相對(duì)比較緩慢的，這和他的最初的城市定位——工業(yè)園區(qū)導(dǎo)致的，這里的周邊環(huán)境差，污染企業(yè)多，配套不全，消費(fèi)者多是收入較低的工薪階層有很大的相連關(guān)系，因此本區(qū)域的價(jià)格多數(shù)在900－1200元/平方米之間，主力戶(hù)型總房款控制在10萬(wàn)元左右，開(kāi)發(fā)的商品房全部是低檔物業(yè)，消費(fèi)者多是周邊工作的人群，雖然在建項(xiàng)目銷(xiāo)售率較高但是消化周期普遍較長(zhǎng)，產(chǎn)品缺乏特色，市場(chǎng)接受度不高，產(chǎn)品去化抗性較大。主力面積康成大街西段1278三室二廳一衛(wèi)文苑小區(qū)第五部分：項(xiàng)目規(guī)劃理念營(yíng)銷(xiāo)建議“規(guī)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一生產(chǎn)力”。規(guī)劃設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性與分期開(kāi)發(fā)的階段性相結(jié)合。、●圍合建筑不應(yīng)將組團(tuán)景觀(guān)與組團(tuán)外空間完全封閉隔離，而是連為一體，自然過(guò)渡。本樓盤(pán)根據(jù)高密氣候與住房消費(fèi)特點(diǎn)，遵循“朝向第一，兼顧景觀(guān)”的原則。倡導(dǎo)人與自然，生活與景觀(guān)的和諧共融，巧具匠心的“漾、碧、游、怡”四主題，塑造了一個(gè)寧?kù)o舒適的園林之夢(mèng)，讓居者俯仰之間盡感遠(yuǎn)離都市的平和與回味。適當(dāng)拉大樓間距，達(dá)到綠化豐富層次感，用精致園林小品加以點(diǎn)綴，做到移步換景的效果，各有特色及千秋。木制連廊可為廣場(chǎng)的構(gòu)成要素之一，結(jié)合露天茶座等設(shè)置。格調(diào)清新、高雅的“水岸社區(qū)”，源于巴黎塞納河畔的左岸生活。尼斯風(fēng)情組團(tuán)——尼斯是法國(guó)地中海區(qū)域的著名度假城市，充滿(mǎn)古典主義風(fēng)格和歌特式建筑。但是頂部處理比較好的只有三種形式，因此建議小區(qū)主入口以南的位置住宅頂部設(shè)計(jì)成陽(yáng)光室和大露臺(tái)；小區(qū)景觀(guān)軸以西，樓座頂部設(shè)計(jì)成平頂；小區(qū)景觀(guān)軸以東，樓座頂部設(shè)計(jì)成閣樓為主，平頂為附樣式；這樣就既可以豐富小區(qū)鳥(niǎo)瞰的后視野美感，也可以避免為單一的引導(dǎo)的某種頂部設(shè)計(jì)費(fèi)盡心機(jī)（現(xiàn)在高密人還不怎么接受閣樓設(shè)計(jì)）。為什么小區(qū)要設(shè)置地下車(chē)位而不是半地下車(chē)庫(kù)或者地上車(chē)庫(kù)，沒(méi)有地上停車(chē)場(chǎng)，小區(qū)的次干道也只能通過(guò)1輛車(chē)，不允許沿街停車(chē)，目的不外就是想讓小區(qū)有個(gè)非常漂亮的社區(qū)景觀(guān)。會(huì)所該如何設(shè)計(jì)？、設(shè)計(jì)理念功能體現(xiàn)——滿(mǎn)足小區(qū)的主要生活配套及會(huì)所的服務(wù)功能，滿(mǎn)足后期物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)的辦公用房，滿(mǎn)足銷(xiāo)售過(guò)程中的接待、活動(dòng)。這樣的設(shè)計(jì)即顯的很大氣，很現(xiàn)代，成本相比磚混結(jié)構(gòu)又不會(huì)增加多少?！酰骸叭の?、休閑、運(yùn)動(dòng)、健康”、功能使用細(xì)化定位：聯(lián)排別墅”即Townhouse，起源于19世紀(jì)四五十年代的英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，上見(jiàn)天，下見(jiàn)地，有自己的院子和車(chē)庫(kù)，但都是三個(gè)或三個(gè)以上的住宅連在一起。TOWNHOUSE雖有其突出長(zhǎng)處，但在實(shí)際居住使用中，也有不盡如人意之處，主要在于：一是、其私密性遠(yuǎn)不如單體別墅，建筑外觀(guān)的獨(dú)特風(fēng)格變化受限制。西洋式聯(lián)排別墅有的設(shè)計(jì)有壁爐及煙道和煙囪，但如果壁爐不點(diǎn)火使用而成為一種風(fēng)格裝飾，在冬季它就成了一個(gè)天然的抽風(fēng)道。一期公建的面積（不含網(wǎng)點(diǎn)）應(yīng)該是多少？公建是按照L型設(shè)計(jì)的，建議公建不超過(guò)3500平方米，主要這么考慮的售樓大廳要向安排好各個(gè)功能區(qū)間最好是500平方米左右，因?yàn)槭蹣翘幰才趴蛻?hù)接待區(qū)，客戶(hù)洽談區(qū)，合同簽約區(qū)，銷(xiāo)售人員辦公區(qū)，銷(xiāo)售人員更衣室和洗手間。小區(qū)的日照間距還是多大合適？小區(qū)的日照間距還是1：。86100平方米一期的戶(hù)室比怎么安排？根據(jù)市調(diào)反饋的信息，一期的房屋主力戶(hù)型一定要控制在20萬(wàn)/套以?xún)?nèi)，15—20萬(wàn)/套應(yīng)該作為項(xiàng)目一期的主力，占60%；10—15萬(wàn)/套作為次主力，占30%，；20多萬(wàn)/套的房子少建，占10%；10萬(wàn)元/套以下的房子不建。且這種設(shè)計(jì)在高密還不多見(jiàn)，我項(xiàng)目既然是高檔項(xiàng)目就在細(xì)微之處應(yīng)該處處領(lǐng)先。在安全防衛(wèi)設(shè)施上，裝的多市低劣的語(yǔ)音對(duì)講門(mén)，裝可視對(duì)講系統(tǒng)的還很少，紅外線(xiàn)周界防范，電子巡更，閉路電視監(jiān)控更是少見(jiàn)；因此在社區(qū)生活配套設(shè)施的完善上，項(xiàng)目還有很多潛力可以挖掘，用配套設(shè)施的完善和先進(jìn)性去吸引更多的客戶(hù)過(guò)來(lái)置業(yè)。因此建議除了沿湖的位置可以滿(mǎn)足觀(guān)景的需要，其它樓座最好是直板設(shè)計(jì)。小學(xué)和幼兒園的門(mén)前道路系統(tǒng)和網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)計(jì)？從現(xiàn)在幼兒教育的現(xiàn)狀來(lái)看，每次上學(xué)和放學(xué)學(xué)校門(mén)口都會(huì)擠滿(mǎn)了學(xué)生的家屬和親屬以及接送他們的人，路的二側(cè)也會(huì)停滿(mǎn)各種車(chē)輛（汽車(chē)/摩托車(chē)/自行車(chē)等），如果按照現(xiàn)在的道路設(shè)計(jì)勢(shì)必會(huì)造成以后的交通擁堵，家長(zhǎng)們?cè)孤曒d道。為了欣賞沿湖優(yōu)美的景觀(guān)可以把第一排部分樓座的朝向略做調(diào)整，根據(jù)規(guī)劃應(yīng)該是朝東不超過(guò)15度；建議不要超過(guò)10度。物業(yè)管理的建議報(bào)告今天的消費(fèi)者賣(mài)房子決不是單單買(mǎi)房子，而是真正為了提升自己的生活品質(zhì)，為了一種全新的生活方式，同時(shí)也是了實(shí)現(xiàn)房屋的“保值增值”功能?！醴?wù)工作細(xì)節(jié)化，我們會(huì)有事半功倍的效果。建議：□ 采用新材料和新的施工工藝（略）48 / 48。根據(jù)建設(shè)部頒布的《商品住宅性能評(píng)價(jià)指標(biāo)體系》，建議本項(xiàng)目“安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理自動(dòng)化系統(tǒng)及信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)”三方面均達(dá)到商品住宅性能A或AA級(jí)的要求，智能化達(dá)到建設(shè)部頒發(fā)的《全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》中的二星級(jí)(先進(jìn)型)標(biāo)準(zhǔn)。其內(nèi)涵就是通過(guò)建筑技術(shù)與通訊網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的完美結(jié)合，實(shí)現(xiàn)樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、安防自動(dòng)化、家居智能化等目標(biāo)。高檔小區(qū)必須提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)。□據(jù)調(diào)查在目前的高密市場(chǎng)居民普遍對(duì)物業(yè)公司認(rèn)可度較差，多數(shù)高端消費(fèi)群認(rèn)為本地的物業(yè)管理和服務(wù)不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：□2小區(qū)北部沿街部分建網(wǎng)點(diǎn)，到底一層合適還是二層合適？建議做成一層設(shè)計(jì)，原因在于這個(gè)位置我們?yōu)榱双@得長(zhǎng)遠(yuǎn)利益要建小高層，小高層的推廣本來(lái)就存在諸多困難，如果做成二層的網(wǎng)點(diǎn)對(duì)小高層的干擾會(huì)更大，同時(shí)也加大了開(kāi)發(fā)成本；并且小區(qū)北部是54米寬的鳳凰大街，按照規(guī)劃這里應(yīng)該使高密的未來(lái)的主干道，我們很難預(yù)料這里到底多久才會(huì)有旺盛的人氣，建成的大面積網(wǎng)點(diǎn)什么時(shí)候才能賣(mài)出去！為了給前幾期客戶(hù)一種高檔小區(qū)寧?kù)o，健康的感覺(jué)，建議做成一層，假設(shè)項(xiàng)目4期左右真要開(kāi)發(fā)此類(lèi)區(qū)域，市場(chǎng)銷(xiāo)售看好，再調(diào)整該區(qū)域的局部規(guī)劃也未嘗不可。從青島設(shè)計(jì)方案來(lái)看，小學(xué)和幼兒園的應(yīng)該只有一個(gè)總的出入口，那么考慮到幼兒園教育的特殊性，建議幼兒園最好在朝西側(cè)的路面單獨(dú)開(kāi)一個(gè)口，幼兒園也要相對(duì)封閉，排除小學(xué)內(nèi)的學(xué)生對(duì)幼兒課外活動(dòng)的人為干擾。23.開(kāi)挖的蝴蝶湖如何作好景觀(guān)開(kāi)發(fā)？在青島設(shè)計(jì)院的幾次設(shè)計(jì)方案里，把蝴蝶湖中間都設(shè)置了一個(gè)景觀(guān)小品，這樣做不僅前期投資大，后期還面臨著眾多的維修和安保的責(zé)任；不僅如此還在湖的西北角有設(shè)計(jì)了一個(gè)小的廣場(chǎng)，這也是典型的資源浪費(fèi)，因?yàn)橹鼙橐呀?jīng)有了一個(gè)大的活動(dòng)廣場(chǎng)，它這么設(shè)計(jì)完全是處于設(shè)計(jì)美學(xué)的考慮，因此在對(duì)湖的資源價(jià)值挖掘上沒(méi)有必要化很多錢(qián)，我們完全可以在湖里種植大面的藕，氣候溫暖的時(shí)候，放眼望去是一片片的荷花和碧葉，水里養(yǎng)殖大量的鰱魚(yú)，草魚(yú)，鯽魚(yú)，鯉魚(yú)，鯰魚(yú)，金魚(yú)……穿梭不停，湖的周遍可以開(kāi)辟幾個(gè)有償垂釣點(diǎn)，既滿(mǎn)足了業(yè)主休閑的樂(lè)趣，又能讓養(yǎng)殖者有豐厚的經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)，屬于典型的投資小見(jiàn)效快的運(yùn)做方式。儲(chǔ)藏室的占總戶(hù)數(shù)的比例？?jī)?chǔ)藏室占總戶(hù)數(shù)的90%以上比較合理。小區(qū)戶(hù)型設(shè)計(jì)中的廳，臥的位置應(yīng)該如何安排？南廳北臥應(yīng)該作為我項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)的特