【正文】 面積應(yīng)該是我項(xiàng)目的主力戶型的面積所在區(qū)間，所以他們的比例要占到絕對的大，因此74%的比例相對穩(wěn)妥；而116150平方米的面積則是因?yàn)樾^(qū)景觀資源比較好的位置比較多，購買大面積是有錢階層的一大消費(fèi)特征，因此他們應(yīng)該是我項(xiàng)目的次消費(fèi)主力，總房款可以支付2030萬元/套，他們也是提升項(xiàng)目檔次的重要因素；85平方米則以下屬于經(jīng)濟(jì)條件一般，消費(fèi)能力相對較弱大約總房款也就能支付10萬元左右，又有超前消費(fèi)心態(tài)的年輕人，因此他們也不可以忽視，但是他們過來到我項(xiàng)目消費(fèi)的數(shù)量顯然比較小，因此他們的可以消費(fèi)的戶型面積一定要小，量要少。16.一期的戶室比怎么安排？根據(jù)市調(diào)反饋的信息，一期的房屋主力戶型一定要控制在20萬/套以內(nèi)，15—20萬/套應(yīng)該作為項(xiàng)目一期的主力，占60%；10—15萬/套作為次主力，占30%，；20多萬/套的房子少建，占10%；10萬元/套以下的房子不建。17.小區(qū)戶型設(shè)計中的廳，臥的位置應(yīng)該如何安排？南廳北臥應(yīng)該作為我項(xiàng)目的戶型設(shè)計的特點(diǎn)。過于由于高密采暖設(shè)施不完善，人們在冬季臥室活動又較多，因此比較傾向于北廳南臥；現(xiàn)在隨著人們生活水平的提高，有條件改善家庭冬季采暖的條件，且客廳活動明顯多于臥室，因此對“南廳北臥”的戶型設(shè)計青睞有佳。據(jù)了解密水景苑是高密第一個采用南廳北臥設(shè)計的住宅小區(qū)，雖然只有部分房源是這種戶型設(shè)計，但一經(jīng)推出短期內(nèi)就銷售一空。18.大戶型是否需要采用雙衛(wèi)設(shè)計？建筑面積在110平方米以上的戶型大部分可以采用雙衛(wèi)設(shè)計，別墅可以采用多衛(wèi)設(shè)計。之所以把建面110平方米作為一個分界線，是因?yàn)?10平方米是我項(xiàng)目的一個主力戶型，購買這種戶型的人多屬于有著非常強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力的群體，比較容易接受新鮮事物，而且雙衛(wèi)這種主客衛(wèi)的概念應(yīng)該是一種消費(fèi)趨勢。且這種設(shè)計在高密還不多見，我項(xiàng)目既然是高檔項(xiàng)目就在細(xì)微之處應(yīng)該處處領(lǐng)先。19.儲藏室的占總戶數(shù)的比例？儲藏室占總戶數(shù)的90%以上比較合理。雖然項(xiàng)目要做地下停車車位要占用一部分儲藏室的空間，使之不能每戶一個；但是不可忽視的高密作為一個縣城而且房地產(chǎn)市場剛剛啟動，短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)把雜物不放在儲藏室的消費(fèi)習(xí)慣很難扭轉(zhuǎn)，因此儲藏室的面積占總戶數(shù)的比例絕對不能低于85%，最好是90%以上，這樣既能滿足大多數(shù)的消費(fèi)堆放雜物的需求，有可以促進(jìn)儲藏室的銷售。但要注意一點(diǎn)沒有室外儲藏室的住戶，家里一定要設(shè)計儲藏間。20.配套設(shè)施是否要齊全？從某種意義上說配套設(shè)施的配備情況就決定了一個樓盤是否是高檔樓盤。目前有線，電話線，自來水基本普及了，暖氣和燃?xì)獾呐鋫溥€不完善，在高密消費(fèi)者在采暖方式上還是傾向于集中供暖，至于能夠達(dá)到分戶計量，是社區(qū)鍋爐式供暖還是大市的管道供暖到不在意。在安全防衛(wèi)設(shè)施上，裝的多市低劣的語音對講門，裝可視對講系統(tǒng)的還很少，紅外線周界防范，電子巡更，閉路電視監(jiān)控更是少見；因此在社區(qū)生活配套設(shè)施的完善上，項(xiàng)目還有很多潛力可以挖掘，用配套設(shè)施的完善和先進(jìn)性去吸引更多的客戶過來置業(yè)。21.開挖的蝴蝶湖如何作好景觀開發(fā)？在青島設(shè)計院的幾次設(shè)計方案里，把蝴蝶湖中間都設(shè)置了一個景觀小品，這樣做不僅前期投資大，后期還面臨著眾多的維修和安保的責(zé)任；不僅如此還在湖的西北角有設(shè)計了一個小的廣場，這也是典型的資源浪費(fèi)，因?yàn)橹鼙橐呀?jīng)有了一個大的活動廣場，它這么設(shè)計完全是處于設(shè)計美學(xué)的考慮，因此在對湖的資源價值挖掘上沒有必要化很多錢，我們完全可以在湖里種植大面的藕，氣候溫暖的時候，放眼望去是一片片的荷花和碧葉，水里養(yǎng)殖大量的鰱魚，草魚，鯽魚，鯉魚，鯰魚，金魚……穿梭不停，湖的周遍可以開辟幾個有償垂釣點(diǎn)，既滿足了業(yè)主休閑的樂趣，又能讓養(yǎng)殖者有豐厚的經(jīng)濟(jì)效益回報，屬于典型的投資小見效快的運(yùn)做方式。22.社區(qū)樓座單元設(shè)計如何分布比較合理？在已經(jīng)提交的設(shè)計方案里，很多樓座的單元被前移和后移了少許，倘若是為了實(shí)現(xiàn)組團(tuán)之間景觀價值的最大化還可以理解，如果僅僅是為了豐富立面的觀賞效果這就未免有些“過了”，尤其是青島市規(guī)劃設(shè)計院做的沿濱河綠化帶的樓座設(shè)計，因?yàn)檫@種單元組合讓居住的業(yè)主居家生活感受很不舒服。因此建議除了沿湖的位置可以滿足觀景的需要，其它樓座最好是直板設(shè)計。其二，按照設(shè)計院提供的單元設(shè)計方案來看，—，東西寬則在15—24米左右；如果取東西寬18米計算，四個單元東西距離就要達(dá)到72米長，即便是15米寬，四個單元也要東西長60米，這樣一個長度會給人一種非常呆板，一堵長墻的感覺，因此建議社區(qū)樓座以三個單元的樓座為主，二個單元和四個單元的為輔來排列組合。23.景觀好的樓座面積如何安排？按照青島的設(shè)計方案，小區(qū)內(nèi)的大面積房子所占比例有些過大。沿濱河綠化帶是二排的TOWHOUSE，蝴蝶湖的周遍又有單體別墅和二排的TOWHOUSE以及一個和二個單元的多層，從市場角度和觀賞角度出發(fā)，這里的市場價值應(yīng)該是最大的，但是我不能把這里的房間全部設(shè)計成大戶型的尤其是多層。對于多層建議做成5+1一梯二戶的樓房，12層最好是單層，以上每二層為一戶復(fù)式或躍層設(shè)計，單層面積要控制在90100平方米；這樣即解決了一層的銷售問題，又解決了高樓層欣賞好景觀的問題。24.小學(xué)和幼兒園的門前道路系統(tǒng)和網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)計？從現(xiàn)在幼兒教育的現(xiàn)狀來看，每次上學(xué)和放學(xué)學(xué)校門口都會擠滿了學(xué)生的家屬和親屬以及接送他們的人，路的二側(cè)也會停滿各種車輛（汽車/摩托車/自行車等），如果按照現(xiàn)在的道路設(shè)計勢必會造成以后的交通擁堵，家長們怨聲載道?！?米，小學(xué)的門口還要向東移二米，以滿足家長等人的需要。從青島設(shè)計方案來看，小學(xué)和幼兒園的應(yīng)該只有一個總的出入口，那么考慮到幼兒園教育的特殊性，建議幼兒園最好在朝西側(cè)的路面單獨(dú)開一個口，幼兒園也要相對封閉，排除小學(xué)內(nèi)的學(xué)生對幼兒課外活動的人為干擾。在青島的設(shè)計方案里已經(jīng)考慮了為了滿足學(xué)生的購物需要，在小區(qū)內(nèi)部靠近學(xué)校一側(cè)沿路設(shè)計了二排網(wǎng)點(diǎn)房，根據(jù)學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)，網(wǎng)點(diǎn)房面積一定要小，控制在40—60平方米/戶左右。2小高層到底建在那里合適？小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口，沿會所的周邊的小高層不要；應(yīng)該改成6層的住宅。原因在于小高層的造價高，成本大約在1200元/平方米左右；高密市場上還沒有小高層，消費(fèi)者接受這種新生事物還需要時間；同時小高層從發(fā)展的角度來看多出現(xiàn)在地價昂貴的地區(qū)，要么是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，要么是寸土寸金繁華的老成區(qū)；在高密這種土地資源獲得相對容易，地價不是很高的地區(qū)，短期建小高層存在巨大的市場風(fēng)險，因此雖然從項(xiàng)目長遠(yuǎn)考慮可以做小高層試探，但一定要控制建設(shè)規(guī)模和開發(fā)時間。綜合考慮上述情況小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口。2是否要把所有的樓座朝向都調(diào)成正南正北？所有樓座未必都要做成正南正北向。為了欣賞沿湖優(yōu)美的景觀可以把第一排部分樓座的朝向略做調(diào)整，根據(jù)規(guī)劃應(yīng)該是朝東不超過15度；建議不要超過10度。5個區(qū)域的樓座的單體在不同的位置可以略有圍合狀，既可以一該呆板的兵營式排列，又能夠形成樓座之間豐富的組團(tuán)景觀資源。2小區(qū)北部沿街部分建網(wǎng)點(diǎn)，到底一層合適還是二層合適？建議做成一層設(shè)計，原因在于這個位置我們?yōu)榱双@得長遠(yuǎn)利益要建小高層，小高層的推廣本來就存在諸多困難，如果做成二層的網(wǎng)點(diǎn)對小高層的干擾會更大，同時也加大了開發(fā)成本；并且小區(qū)北部是54米寬的鳳凰大街，按照規(guī)劃這里應(yīng)該使高密的未來的主干道，我們很難預(yù)料這里到底多久才會有旺盛的人氣，建成的大面積網(wǎng)點(diǎn)什么時候才能賣出去！為了給前幾期客戶一種高檔小區(qū)寧靜，健康的感覺，建議做成一層，假設(shè)項(xiàng)目4期左右真要開發(fā)此類區(qū)域，市場銷售看好，再調(diào)整該區(qū)域的局部規(guī)劃也未嘗不可。2社區(qū)到底要開幾個出入口比較合適？小區(qū)南北西側(cè)和北側(cè)各建二個入口，總計4個入口，二個車行二個人行；現(xiàn)在公司爭論的焦點(diǎn)是小區(qū)西北部是否需要開一個口（人行或者人車混行），從物業(yè)管理的角度出發(fā)，口越多管理的難度越大，越增加社區(qū)的管理成本，但是從規(guī)劃的角度出發(fā)先期預(yù)留的一個出口可以緩解后期在開口的困難，而且從消費(fèi)者的出行的角度考慮從小區(qū)外面西北部進(jìn)入小區(qū)西北部步行的距離近600多米，步行距離明顯過長，此處的房產(chǎn)不利于被消費(fèi)者接受。因此綜合考慮還是要建一個人行入口。2一期的網(wǎng)點(diǎn)和公建到底建多大面積合適？一期的網(wǎng)點(diǎn)和公建不超過6500平方米比較合適。因?yàn)橐黄诘拈_工量也就是在6萬平方米左右，6500平方米的商業(yè)房幾乎占到了一期總的開發(fā)量的10%，這個量顯然已經(jīng)非常大了，這還是考慮為了增加一期周邊的住宅區(qū)服務(wù)功能半徑。第七部分：物業(yè)管理的建議報告今天的消費(fèi)者賣房子決不是單單買房子，而是真正為了提升自己的生活品質(zhì)，為了一種全新的生活方式，同時也是了實(shí)現(xiàn)房屋的“保值增值”功能。從某種意義上說物業(yè)管理費(fèi)是客戶入住后需要長期支付的一筆不小的費(fèi)用，因此收費(fèi)的高低將直接影響客戶的購買行為。據(jù)調(diào)查在目前的高密市場居民普遍對物業(yè)公司認(rèn)可度較差，多數(shù)高端消費(fèi)群認(rèn)為本地的物業(yè)管理和服務(wù)不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：□代交費(fèi)服務(wù)跟不上，以至于業(yè)主必須跑到很遠(yuǎn)的地方去交納各種費(fèi)用；小區(qū)沒有統(tǒng)一的收電費(fèi)的人員，必須由業(yè)主輪流收取，非常的不方便?！跣^(qū)內(nèi)部的草皮和花草的維護(hù)不及時，沒有做到按時消殺，除草?！跎鐓^(qū)內(nèi)部公共道路的衛(wèi)生和樓梯走廊的衛(wèi)生打掃，做不到每天一次，文生環(huán)境不容樂觀?！跎鐓^(qū)安全保衛(wèi)工作一般，保安人員多數(shù)是退休的老人，工作起來既沒有激情也沒有形象，很難給業(yè)主以安全感，所以本地人底層住戶都在窗戶外面加防盜網(wǎng)?！醪糠肿舻囊笮^(qū)設(shè)備，公用設(shè)施維修不及時，比如單元對講門的維修。□所有的社區(qū)都是由開發(fā)商自己組建的隊(duì)伍管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受政府干擾較大，過低的利潤很難吸引品牌的介入和發(fā)展業(yè)務(wù)。 物業(yè)管理公司我們認(rèn)為，項(xiàng)目真正打口碑宣傳是靠軟件，即服務(wù)的提升。調(diào)查顯示，大型住宅項(xiàng)目30%以上的銷售單位是通過介紹、人際傳播來實(shí)現(xiàn)的。服務(wù)工作細(xì)節(jié)化，我們會有事半功倍的效果。建議聘請知名物業(yè)管理公司，實(shí)行品牌聯(lián)盟戰(zhàn)略，強(qiáng)強(qiáng)合作，擴(kuò)大企業(yè)以及項(xiàng)目的知名度。高檔小區(qū)必須提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)。對外表現(xiàn)形象必須保持良好，統(tǒng)一的甚至可以標(biāo)新立異的著裝，規(guī)范的用語和態(tài)度，以及保安、保潔、工程設(shè)備設(shè)施維修等等。為了項(xiàng)目良好形象的推出，我們可要求其提前進(jìn)駐銷售現(xiàn)場?？蛻舴?wù)前期成立客戶服務(wù)部，聽取已購房者對物業(yè)管理的建議贏得重視物業(yè)管理的良好印象；及時通報工程進(jìn)度和銷售情況，咨詢已購房者意見……社區(qū)文化如同人之氣質(zhì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目亦有自己的氣質(zhì)——社區(qū)文化。由曾經(jīng)的“地段”、“環(huán)境”至今，成熟市場房地產(chǎn)的競爭已轉(zhuǎn)化為內(nèi)涵的競爭。社區(qū)文化成為提升小區(qū)綜合素質(zhì)的關(guān)鍵，為高售價、高利潤提供堅實(shí)的基礎(chǔ)。建議：◆申報“濰坊社區(qū)文化建設(shè)試點(diǎn)小區(qū)”；◆在小區(qū)環(huán)境建設(shè)中，增加人性化設(shè)施；◆辦項(xiàng)目內(nèi)部刊物，定期出版發(fā)表在小區(qū)文化宣傳欄內(nèi)；◆不定期的組織各類社區(qū)活動；第八部分：提升產(chǎn)品價值的其它建議智能化配置根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃主題的需求，智能化是本項(xiàng)目凸現(xiàn)的重要訴求點(diǎn)。其內(nèi)涵就是通過建筑技術(shù)與通訊網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的完美結(jié)合，實(shí)現(xiàn)樓宇自動化、通訊自動化、安防自動化、家居智能化等目標(biāo)。高智能化必將換來本項(xiàng)目物業(yè)管理的高效率、高質(zhì)量及低成本。、智能化配套的必要性：□綜合素質(zhì)高，意識超前，注重提升生活品質(zhì)等是本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者的特點(diǎn)，智能化配套是他們的關(guān)注重點(diǎn)。□細(xì)節(jié)筑就品質(zhì)，一個高檔小區(qū)一定是面面俱到?！跤欣诖龠M(jìn)銷售盡快回籠資金。根據(jù)建設(shè)部頒布的《商品住宅性能評價指標(biāo)體系》，建議本項(xiàng)目“安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理自動化系統(tǒng)及信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)”三方面均達(dá)到商品住宅性能A或AA級的要求，智能化達(dá)到建設(shè)部頒發(fā)的《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》中的二星級(先進(jìn)型)標(biāo)準(zhǔn)。家庭部分：a、提供舒適、安全、高品位且宜人的智能化、自動化的家庭生活設(shè)施和生活空間；b、信息高速公路家庭入口的信息交換和服務(wù)功能；c、借助智能化網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，提供豐富多彩、高品位的社區(qū)文化生活。社區(qū)部分：a、實(shí)現(xiàn)給排水、交配電、門禁、保安、消防等的集中監(jiān)控；b、包括停車場、一卡通等的小區(qū)消費(fèi)的集中管理；c、提供全方位、多層次的人性化物業(yè)服務(wù)。技術(shù)支持智能社區(qū)一般包括以下七大基礎(chǔ)子系統(tǒng)：a、家庭智能子系統(tǒng)b、可視對講子系統(tǒng)c、自動抄表子系統(tǒng)d、防災(zāi)應(yīng)急聯(lián)動子系統(tǒng)。e、停車場管理子系統(tǒng)。f、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。 采用新材料和新的施工工藝（略）48 / 4