【正文】 園：人民公園餐飲：肯德基、麥當勞、各種風味酒家和小吃店步行街：西二路已經成為淄博第二條事實意義上的商業(yè)步行街企業(yè)品牌資源代理商濟南信合眾聯(lián)公司營銷策劃能力強，經驗豐富，營銷團隊戰(zhàn)斗力強，策劃水平高，對市場需求和變化能隨時把握，具有一定的知名度。本案可嫁接的資源有商業(yè)、商務、娛樂、購物、餐飲、休閑等配套設施，通過對其進行資源整合成為本案的核心競爭力之一。3. 項目競爭力分析本案的核心競爭力首先是建立在產品創(chuàng)新、個性化配套上的，再結合本案自身的區(qū)位優(yōu)勢，站在淄博房地產發(fā)展方向的高度，對本案的基礎競爭力進行一次全面地躍升，從而提煉出符合本案實情，深具本案特色，并能夠最深入整合本案各方面最大優(yōu)勢資源的核心競爭力體系。本案的核心競爭力可分為兩個層面，分別是兩個核心競爭力體系，為基礎核心競爭力體系和躍升核心競爭力體系，具體表現(xiàn)為178。 基礎核心競爭力體系產品價值優(yōu)化競爭力：本案產品是商務小公寓和酒店式公寓的升級版，其“小公寓，大空間”的特點徹底彌補了傳統(tǒng)小公寓面積小、空間小、使用率不高的缺點。雖然表面價格比類似產品要高，但按照實際使用面積折合下來，價格卻低了許多，性價比上去了，從根本上實現(xiàn)了價值優(yōu)化。 個性化配套優(yōu)化競爭力：屋頂泳池是淄博首家，以后也不會多，加上空中休閑酒吧，就完成了配套設施的優(yōu)化和個性化，也提升了本案的整體檔次。178。 躍升核心競爭力體系優(yōu)勢資源競爭力：表現(xiàn)在商圈生活配套、區(qū)位優(yōu)勢方面城市發(fā)展高度整合競爭力：本案的產品+自身個性化配套+區(qū)位優(yōu)勢資源=目前淄博地區(qū)最具個性化、最高性價比、客戶覆蓋面最廣的綜合性產品。這是站在城市發(fā)展的高度，立足于市場需求的前提下發(fā)展得來的一種適度超前的產品，也是房地產市場最具競爭力的創(chuàng)新產品。 企業(yè)品牌競爭力：好的產品也需要好的營銷策劃，濟南信合眾聯(lián)公司已代理銷售了近百萬平方米的物業(yè)，積累的經驗足以通過強大的營銷執(zhí)行能力來實現(xiàn)產品價值的最大化。思路一：導入基礎核心競爭力體系，建立競爭壁壘，實現(xiàn)差異化競爭。思路二：整合躍升核心競爭力，使本案在已實現(xiàn)基礎核心競爭力的前提下，再次實現(xiàn)本案競爭力整體提升。4. 產品定位初案 小戶型公寓、酒店式公寓之所以吸引消費者的地方是178。 房屋總價低，月供相對較少。178。 多位于繁華地段，租金高，有利于用來投資。178。 對于暫時沒有資金買較大房屋的人群來說，用于過渡，勝過租房，以后還可出租賺取租金以房養(yǎng)房。178。 可用于辦公。目前市面上的產品可以說是傳統(tǒng)型產品，消費者剛開始踴躍追捧是因為以上的原因，可后來發(fā)現(xiàn)這類產品有很多弊端，表現(xiàn)在178。 房屋使用率低，分攤面積大，不具備相應的價值。178。 空間狹小，采光通風性能差。178。 功能單一化，用于辦公就不能住，要想辦公住家一體的話，面積要擴大一倍，占用的資金就多了，也就違背了買房的初衷。178。 因為以上的原因，用于出租的客戶發(fā)現(xiàn)實際租金遠低于當時的期望值，事實投資價值不大。當消費者看清楚本質后，自然對這類產品失去了興趣。其實，在中國的大中型城市，小戶型公寓、酒店式公寓現(xiàn)在仍是投資的熱點，只不過在產品的綜合品質上進行了一定程度的創(chuàng)新，使其真正貼近了市場的需求，畢竟這類產品在區(qū)位上、價格上的優(yōu)勢是無與倫比的。 市場空白點研判本案的出現(xiàn)，其戰(zhàn)略意義在于填補了市場空白點，本案產品除了具備傳統(tǒng)產品的優(yōu)勢外，還解決了人們對傳統(tǒng)產品提出的問題，更增加了人們沒有想到的特點，表現(xiàn)在：178。 高空間、大外窗的設計解決了原有空間狹小、采光差的問題。178。 通過對室內空間的隔斷處理，大量增加了使用面積，還淡化了分攤面積多的缺點。178。 實現(xiàn)了多功能化，不但辦公住家為一體，還增加了樓梯、隔斷等元素，使生活更具情趣。178。 個性化配套的出現(xiàn)，使住戶多了一個可以進行商務會談、朋友聚會的高品位場所。178。 由于以上的原因，實際租價甚至可能高過期望價格，真正做到了保值、升值。淄博最值得購買的高性價比升級版SOHO小戶型公寓178。 最值得購買主要包括位于第一商圈和商務核心區(qū)，投資、居住兩相宜。178。 高性價比高品質、高品位、中價位178。 升級版SOHO小戶型公寓將LOFT概念與SOHO概念完美結合，打造出真正的“小戶型，大空間”個性化十足的、高使用率的產品。一層為層高6米，也可作為寫字樓。三層——，面積50平方米左右。178。 從市場的角度，銷售壓力小目前市場沒有任何項目具備和本案一樣的條件，實現(xiàn)了差異化競爭。178。 從區(qū)位的角度，吸引投資型客戶，喚起潛在客戶的投資意識位于租金水平最高區(qū)，首付少、月供低、租金高，具備良好的投資價值。在前面我們將本案與華都名城作了一個類比模擬，現(xiàn)在將重新定位后的本案與其再次類比。建筑規(guī)模本案定位為精品型，與其規(guī)?；啾雀饔星?。銷售價格本案暫定3800元/平方米，由于使用面積的增加（15—20平），實際價值的計算是：（3800＊50）/50+20實際價值是2714元/平方米，遠低于其3300元/平方米的售價。若按實際使用面積來計算的話，每平方米價格相差近千元。戶型設計本案設計超前，對方設計落后，沒有可比性。目標客戶本案的目標客戶范圍之廣已非傳統(tǒng)型產品可比。營銷策劃華都名城銷售率只達到42％的原因很大程度上是因為營銷策劃水平低下造成的。個性配套本案的個性配套是服務于本案的客戶，而對方的配套是公寓和寫字樓客戶共享。而就個性和獨特性來說，本案具有一定優(yōu)勢。生活方式本案是超前的、充滿時尚元素的生活方式，是符合時代發(fā)展的一種生活方式，引申出來的文化品位是對方無法達到的。178。 開發(fā)商對其項目的定位是商住公寓的升級版，也就是說一開始的定位就錯了，為其失敗打下了伏筆。在宣傳推廣中，開發(fā)商運用了大量的“不可復制”“創(chuàng)新”“升級版”一類的詞匯，結果消費者到現(xiàn)場一看，全明白了，自然就失去了購買的興趣。應該說，其產品屬于典型的傳統(tǒng)型酒店式公寓。如果當初選擇正確的定位，并圍繞其定位主題展開營銷策劃，銷售結果會好得多。178。 在營銷推廣方面，由于之前酒店式公寓項目的成功，導致華都名城對銷售前景的盲目樂觀，對后期壓力估計嚴重不足。在開盤伊始，就將主力賣點和輔助賣點一古腦全部灌輸給消費者，沒有后續(xù)概念的延伸，在遭遇到銷售困難時，已沒有行之有效的應對措施，由于市場疲勞期已經造成，情急之下又采取降價的錯誤手段，最后不可收拾。本案一定要吸取華都的教訓，在宣傳推廣上實事求是，在推廣上循序漸進，遵循準備—導入—引導—成熟—鞏固的過程，切不可冒進，要明白“再好的產品，也需要市場的引導”的道理。178。 市場是基石，是本案理性的創(chuàng)造整個開發(fā)概念是建立在市場的基礎上，通過對市場的差異化競爭、市場空白點挖掘和項目自身資源的審核，實現(xiàn)超越市場競爭。主要是強調本案在產品風格上、戶型創(chuàng)新上、服務配套理念上建立核心競爭優(yōu)勢。178。 感性的創(chuàng)造是本案的靈魂重點強調本案的引領競爭，強調本案的檔次、個性、品位、功能、價值取向、生活方式等。178。 消費者的購房動機產品的屬性是為消費者提供理想生活的空間。目標消費者的購房動機，追求理想的生活方式，追求期望的投資回報。目標消費者的價值觀、價值取向和消費理念178。 建立本案的參照系通過尋找參照系，作為本案開發(fā)的標桿通過參照系的縱深挖掘，導入本案的核心競爭優(yōu)勢178。 開發(fā)概念的作用和特征差異性——建立本案的市場競爭力創(chuàng)新性——營造更好生活方式領先性——超越市場競爭影響目標客戶購房決策的生活形態(tài)因素主要在四個方面：178。 生活態(tài)度——追求時尚、舒適的生活；渴望都市便利生活；注重生活品質；注重物業(yè)價值。178。 生活習慣——注重居住環(huán)境；認同傳統(tǒng)廣告媒體；以生活和工作為中心；居住區(qū)域歸屬感較強。178。 消費觀念——以大眾消費為主；以娛樂休閑消費為主；居住消費，以享受生活為主；跟風心理強；178。 審美觀、價值觀——注重個人價值體現(xiàn)與身份標簽；心態(tài)開放，易接受新事物、新產品；注重品牌包裝，認同口碑；以實際價值為標準；追求時尚、另類的元素。根據(jù)以上生活形態(tài)特征，可以初步提煉出下列可供本案開發(fā)利用的關鍵詞：都市 時尚文化 投資價值 身份標簽 生活方式根據(jù)本案市場差異化競爭、自身資源審核、參照系的分析和目標客戶生活形態(tài)的分析，從而導出本案開發(fā)的關鍵詞。整合可供本案開發(fā)的關鍵詞，得出主題概念178。 生活方式——自由空間，SOHO新生活方式178。 項目核心主題升級版都市SOHO生活LOFT+都市SOHO生活的締造者自由SOHO生活專區(qū)178。 主題延伸時尚一族的金色領地新都市生活的倡導者都市貴族自由、時尚生活的締造者投資就是生活，生活就是投資178。 主題概念實現(xiàn)淄博首個升級版SOHO小型公寓突出本案的核心賣點，以LOFT+SOHO來強化本案的生活理念通過自由SOHO，打造貴族式的都市生活都市生活與SOHO新生活方式接軌，符合目標客戶定位通過自由SOHO的主題概念及投資與生活的主題延伸，喚起消費者的投資熱情 產品設計基本依據(jù)依據(jù)一 規(guī)劃控制要求依據(jù)二 市場調研理論依據(jù)三 目標客戶群分析依據(jù)四 核心競爭力分析依據(jù)五 SWOT分析及資源審核依據(jù)六 目標客戶生活形態(tài)分析 市場競爭環(huán)境下產品差異化設計原則178。 市場類似產品中，風格多以冷色調的現(xiàn)代感較強的建筑特色為主。178。 現(xiàn)代居住產品強調居者對產品的認同感、歸屬感和親和力，產品設計應針對目標消費群的細分定位，量身打造出具強烈識別性的產品，以文化和審美心理角度去迎合目標消費者的認同。設計思路178。 植入符合現(xiàn)代都市人居審美情趣的色彩結構178。 立面整潔、表現(xiàn)明快178。 有視覺沖擊，具有強烈可識別性178。 有統(tǒng)一性建筑風格設計本案應以冷色調現(xiàn)代表現(xiàn)手法為主，建筑外立面整體明快、整潔，具時代感。局部以暖色調（如大紅、金黃色）突出主題標識，以呼應本案核心定位，營造出創(chuàng)新、年輕、俊朗、時尚的建筑氣質。表現(xiàn)在大門標識、電動門（車輛出入口隔欄）、值班室、停車場出入口標識、停車位、車位防護欄等相關設施均按照規(guī)范化設計，以符合本案高檔物業(yè)定位。178。 除頂層泳池以下少數(shù)公寓外，每戶的層高在規(guī)控范圍內盡量加高。178。 一層商鋪層高不低于6米，二層商鋪層高可作適當增減。178。 單戶之間的墻體設計要充分考慮住戶裝修時添加復式隔層時的荷載能力。178。 墻外窗采用雙層中空玻璃，阻隔外界噪音，保證私密性。戶型設計建議178。 采用大面積飄窗設計，力求視覺的擴大效應，并有效增加使用面積。178。 空調室外機采用隱蔽式設計，盡量不影響建筑物外觀。178。 衛(wèi)生間精裝修。178。 排風、煙道系統(tǒng)設計要實用、科學。分層戶型安排建議功能 層高（米）一層 LOFT商鋪 6二層 普通商鋪 三層 SOHO公寓 四層 SOHO公寓 五層 SOHO公寓 六層 SOHO公寓 七層 SOHO公寓 八層 SOHO公寓 地下一層 停車場 地下二層 設備層 規(guī)劃用地面積： 4160 平方米總建筑面積： 地下建筑面積： 地上建筑面積： 商業(yè)一層建筑面積： 商業(yè)二層建筑面積： 容積率： 3綠化率： 25％建筑密度： ％ 地上建筑物高度（女兒墻）： 休閑區(qū)建議采取簡約化的柱廊或現(xiàn)代審美品味的挑檐板、曲面板等異型頂設計，女兒墻上端要進行修飾化處理，以符合高檔場所的品味。178。 設計智能化安保監(jiān)視系統(tǒng)，以保證住戶安全，符合高檔物業(yè)的品質。178。 人性化處理好供水、供電、排污、熱力、電視、寬帶等的設計細節(jié)安排。178。 垃圾站的安放要遠離公共活動區(qū)域。178。 消防噴鈴或煙感探頭至少有一樣入戶，以保證消防安全。178。 采用進口品牌電梯。178。 二層起采用南北兩端設置兩個入口的設計。178。 加強頂層防水防漏處理，雨污水排放系統(tǒng)設計要具備實用性、美觀性和科學性。物業(yè)管理定位： 人性化SOHO生活管家物業(yè)管理基本服務范圍建議：178。 公共設施維護服務178。 公共區(qū)域環(huán)境的干凈、整潔178。 公共秩序的管理178。 房屋跟蹤維修178。 機電設備養(yǎng)護178。 智能、消防等系統(tǒng)的管理和應用物業(yè)管理收費類服務建議以鐘點收費或定制式服務的形式，從人性化角度出發(fā)，盡可能多的根據(jù)住戶需要提供細致、全面的服務內容。以商務酒店式服務理念來打造本案物業(yè)管理服務體系。物業(yè)管理收費不可太高，1——。 36