【正文】 總體構(gòu)造：a 采用局域網(wǎng)構(gòu)成寬帶綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)b 采用雙向有線電視網(wǎng)絡(luò)和住宅智能化管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)家庭防盜報(bào)警和三表抄送c 采用住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)平臺，實(shí)現(xiàn)總臺控制、門禁管理、車輛出入管理、公共設(shè)施監(jiān)控、電子巡更d 采用廣播設(shè)備構(gòu)成背景音樂系統(tǒng)e 采用信息化物業(yè)綜合管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)全面現(xiàn)代化的物業(yè)管理B、各系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)a 寬帶綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)集視頻、數(shù)據(jù)為一體，以光纖同軸混合傳輸和數(shù)字化處理的星型結(jié)構(gòu)，光節(jié)點(diǎn)的每個(gè)輸出端口都采用總線結(jié)構(gòu)將信號送至用戶端。實(shí)現(xiàn)多媒體通信、綜合信息查詢服務(wù)、電子新聞、電子報(bào)刊雜志、虛擬圖書館、旅游助航服務(wù)，家庭信息中心、證券股票交易、電子商務(wù)等綜合信息服務(wù)。b 住宅智能化管理系統(tǒng)基于雙向有線電視電纜網(wǎng)絡(luò)的住宅智能化管理系統(tǒng)，它利用現(xiàn)有的有線電視網(wǎng)絡(luò)資源或單獨(dú)的電纜，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程抄表、家庭安防、報(bào)警、無線緊急求助、家電控制等功能。自動讀取電表、煤氣表、水表和純水表等讀數(shù)并計(jì)算出各住戶應(yīng)交納的費(fèi)用，通過連接門磁、紅外、煙感、玻璃破碎以及煤氣泄漏等控測器，實(shí)現(xiàn)門窗保護(hù)、控測未知人員、火警感知和煤氣泄漏等報(bào)警等報(bào)能，在管理中心可以控制用戶家電的開關(guān)，可以控制電源、煤氣、水以及有線電視的通斷（需要相應(yīng)的部件支持）。安裝在家中的用戶數(shù)據(jù)終端和顯示控制器等設(shè)備，住戶不需要看表，操作鍵盤即可在液晶顯示器顯示四種表的讀數(shù)。c 住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)平臺周界防越報(bào)警系統(tǒng)。對封閉式管理的小區(qū)周邊進(jìn)行監(jiān)控，控測設(shè)備采用現(xiàn)代紅外技術(shù)及微波技術(shù)對人體入侵進(jìn)行檢測，報(bào)警時(shí)通過現(xiàn)場設(shè)置聲光報(bào)警設(shè)備可產(chǎn)生聲光信號，并可通過智能接口聯(lián)動閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。閉路監(jiān)控系統(tǒng)。在小區(qū)內(nèi)的主要通道、車庫及周界等處設(shè)置前端攝像傳送到管理中心，中心對整個(gè)小區(qū)監(jiān)控點(diǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)視和記錄車輛出入管理系統(tǒng)。采用非接觸識別技術(shù)對小區(qū)的進(jìn)出車輛進(jìn)行識別、管理、收費(fèi)，司機(jī)無需搖下車窗，通過非接觸刷卡確認(rèn)可直接通行。無線電子巡更系統(tǒng)。在小區(qū)各區(qū)域內(nèi)的重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更點(diǎn)，保安巡更人員攜帶記錄器按指定的路線和時(shí)間到達(dá)巡更點(diǎn)并進(jìn)行記錄，將記錄信息傳送到智能化管理中心。管理人員可調(diào)閱打印各保安巡更人員的工作情況，加強(qiáng)保安人員的管理，從而實(shí)現(xiàn)人防和技防的結(jié)合。門禁系統(tǒng)。用來控制管理各類出入口的開、關(guān)及監(jiān)控各出入口的狀態(tài)，系統(tǒng)采用非接觸式讀卡技術(shù)，對小區(qū)主要出入口、單元門等重要通道的人員出入進(jìn)行控制管理。住戶專車本項(xiàng)目交通不便可通過住戶專車解決，建議先期承諾提供三至四部用戶專車，一方面方便業(yè)主出行，另一方面提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值。名牌物業(yè)管理治安問題是住在龍崗的一個(gè)隱患問題，而且物業(yè)管理公司會與業(yè)主長時(shí)間打交道，從建華了解的情況看，名牌物業(yè)管理對銷售有推動作用，建議選用金地、長城等深圳知名度較高的物業(yè)管理公司。三、物管服務(wù)建議物管服務(wù)一直都是客戶關(guān)心的問題，而且名牌物業(yè)管理對銷售巨有很大的推動作用，眾廈建議項(xiàng)目可以借鑒金地、長城等深圳知名度較高的物業(yè)管理公司管理模式，提出前海片區(qū)首個(gè)星級物業(yè)管理服務(wù)。星級物業(yè)管理服務(wù)不僅是一種服務(wù)，而且是一無形資產(chǎn)，加大物業(yè)附加值，體現(xiàn)其內(nèi)涵，提升項(xiàng)目整體價(jià)值。賣場全員公關(guān)化。即培訓(xùn)全體工作人員都要有星級的服務(wù)意識，顧客就是“上帝”，讓顧客感受到這里與眾不同。引進(jìn)專業(yè)服務(wù)人員服務(wù)客戶。讓客戶體會人性服務(wù)，提升物業(yè)附加值。如：售樓處設(shè)門童、吧臺調(diào)酒師、大堂服務(wù)經(jīng)理等。專業(yè)著裝。工種不同，職務(wù)不同，著裝不同，體現(xiàn)職業(yè)的專業(yè)形象。規(guī)范禮貌用語。如，每位服務(wù)人員見到客戶都主動向客戶問好，禮讓客戶；使用規(guī)范禮貌用語。讓客戶如沐春風(fēng)，為樓盤加分。配置專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。如：裝修服務(wù)組、專業(yè)保潔公司，體現(xiàn)服務(wù)意識及專業(yè)化。四、社區(qū)文化的建立雖然深圳是一個(gè)移民城市，大家都來自不同的地方，但是在內(nèi)心深處也都渴望與鄰里之間的和睦相處。通過社區(qū)文化的建立，提供一個(gè)平臺給社區(qū)的業(yè)主以交流的機(jī)會，增進(jìn)業(yè)主之間感情。可采取一些具體的活動措施以建立有特色的社區(qū)文化：216。 物業(yè)管理的親情服務(wù)；216。 有效利用網(wǎng)絡(luò)資源，建立社區(qū)局域網(wǎng)，創(chuàng)建社區(qū)網(wǎng)絡(luò)文化；216。 舉辦一系列的社區(qū)文化活動，例如：以“休閑高球會”為主題等的系列活動等；216。 通過上門拜訪老業(yè)主的方式，拉近與老業(yè)主的關(guān)系。五、售樓處建議售樓處作為客戶接待的“第一現(xiàn)場”，是客戶停留時(shí)間較長的地方，售樓處內(nèi)部環(huán)境、氣氛直接影響顧客對產(chǎn)品的購買信心，是所有銷售硬件設(shè)施中最為重要的一環(huán)，一個(gè)好的售樓處本身就是一個(gè)最好的宣傳媒介。在住宅銷售過程中，售樓處是樓盤宣傳推廣的重要窗口，設(shè)計(jì)精美的售樓處，能起到很好地傳遞樓盤的品質(zhì)、推動銷售的作用。功能分區(qū)售樓處一般分為接待區(qū)、模型區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)等4個(gè)功能區(qū)域。216。 接待區(qū)為銷售人員接待客戶及接聽咨詢電話的區(qū)域，一般設(shè)在正對售樓處大門最為顯眼的地方。216。 模型區(qū)擺放樓盤整體模型及單體模型的區(qū)域，是最直觀展現(xiàn)樓盤外觀及內(nèi)部結(jié)構(gòu)間隔的載體，因此模型區(qū)亦是售樓處中重要的一個(gè)部分。216。 展示區(qū)主要以展板形式展示樓盤各方面的資料，便于銷售人員向客戶解說及介紹。展示區(qū)參觀路線的安排有一定的要求，一般的安排是客戶先到達(dá)接待區(qū)，再行參觀模型區(qū)及展示區(qū)，而不是希望客戶直接到展示區(qū)自行參觀。216。 洽談區(qū)為銷售人員與客戶深入介紹及成交的區(qū)域，為避免客戶間的相互影響，洽談區(qū)一般設(shè)在售樓處較為獨(dú)立的區(qū)域，且以小型洽談桌分隔各組客戶。注：具體功能區(qū)布置有待規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙?jiān)僮饕?guī)劃。裝修風(fēng)格售樓處的整體裝修風(fēng)格要能突出項(xiàng)目的主題概念，體現(xiàn)出項(xiàng)目戶型特點(diǎn)和相關(guān)賣點(diǎn)的展示，要能迎合目標(biāo)客戶群的喜好。在對本項(xiàng)目綜合因素進(jìn)行充分的分析研究的基礎(chǔ)上，眾廈認(rèn)為體現(xiàn)物業(yè)檔次、節(jié)奏明快且表現(xiàn)一定貴族氣息的歐式裝修風(fēng)格比較符合本項(xiàng)目，所以，我們建議本項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格采用融匯中式精雕細(xì)鑿的現(xiàn)代歐式風(fēng)格216。 針對項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以本地及企業(yè)高收入人士為主，突出物業(yè)檔次。216。 整體裝修色調(diào)簡潔、明快，避免艷麗、斑斕色彩，建議可以選擇現(xiàn)代感強(qiáng)的顏色。216。 擺設(shè)物品以及裝飾物盡量采用自然風(fēng)格，而非生硬的商業(yè)特征。216。 具有現(xiàn)代感，富有時(shí)尚氣息又兼?zhèn)湫路f、別致的特點(diǎn)，使消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴，達(dá)到認(rèn)同。216。 現(xiàn)場擺放一些高爾夫運(yùn)動的紀(jì)念品以及相關(guān)圖片題材的展示。智能售樓處的設(shè)計(jì)原則是既充分地向住戶演示小區(qū)擁有的各種智能化設(shè)施，同時(shí)還要與售樓處的日常工作相融合，不使人產(chǎn)生僅僅為演示而設(shè)置的感覺?？梢杂么笮屯队皺C(jī)循環(huán)放映樓盤背景資料，觸摸屏電腦供客戶查閱住宅小區(qū)背景資料。在售樓處的關(guān)鍵部位，設(shè)置閉路電視監(jiān)控、可視對講、門禁“一卡通”、背景音樂系統(tǒng)。并可在售樓處提供信息咨詢服務(wù)，通過售樓處局域網(wǎng)以高速專線接入Ｉｎｔｅｒｎｅｔ，提供快速上網(wǎng)沖浪，享受高速上網(wǎng)的樂趣，并通過小區(qū)綜合網(wǎng)站提供物業(yè)管理系統(tǒng)、信息查詢等功能。六、樣板房建議樣板房的主要作用是引導(dǎo)消費(fèi)者，使之產(chǎn)生居住理想化的聯(lián)想，通過精致的裝修與色彩搭配及個(gè)性的家具和背景音樂來顯示未來生活場景。其直接影響客戶購買欲望，因此應(yīng)是賣場包裝的重點(diǎn)工作。裝修主導(dǎo)思想如下：216。 樣板房最好選擇在現(xiàn)樓里；216。 彰顯置業(yè)者的職業(yè)特征，表現(xiàn)生活品位；216。 搭配適當(dāng)家私增加空間感；216。 做多幾套不同風(fēng)格、品味的樣板房（中式、歐式、現(xiàn)代、古典等風(fēng)格）；216。 針對個(gè)性樣板房配以相應(yīng)家電、裝飾品；216。 每間樣板房均需配以戶型說明。七、現(xiàn)場包裝建議圍墻包裝建議項(xiàng)目圍墻是在項(xiàng)目建設(shè)推廣過程中全過程直接面對客戶的包裝項(xiàng)目，在項(xiàng)目的宣傳推廣中起著非常重要的作用，是項(xiàng)目形象宣傳的第一陣地。由于本項(xiàng)目快要進(jìn)入銷售階段，項(xiàng)目圍墻作為現(xiàn)場包裝的有機(jī)組成部分，應(yīng)配合地面廣場、園林、路燈路旗、建筑包裝等一起給予客戶樓盤的直接印象，此時(shí)的圍墻廣告不只是單純的字體廣告，而應(yīng)是多方位的宣傳廣告，主要內(nèi)容包括：216。 樓盤賣點(diǎn)的宣傳圖案；216。 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)字體；216。 項(xiàng)目LOGO；216。 項(xiàng)目發(fā)展商；216。 項(xiàng)目銷售代理公司?？礃峭ǖ揽礃峭ǖ朗侵笍氖蹣乾F(xiàn)場到樣板房之間的空間，看樓通道也是展示發(fā)展商形象的一個(gè)重要地方，鑒于本項(xiàng)目三期距售樓現(xiàn)場較遠(yuǎn)，眾廈認(rèn)為本項(xiàng)目在看樓通道組織上應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：216。 做好從售樓處到樣板房的導(dǎo)視系統(tǒng)；216。 做出部分園林實(shí)景，設(shè)置播音設(shè)施，播放一些輕音樂，讓現(xiàn)場看樓客戶感受到小區(qū)濃厚生活氛圍；216。 看樓通道兩側(cè)適當(dāng)做一些物管服務(wù)概念的噴繪，設(shè)些彩旗。八、品牌發(fā)展建議品牌的建設(shè)一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的品牌是與它所開發(fā)的項(xiàng)目品牌息息相關(guān)、相輔相成的，在發(fā)展商擁有了相當(dāng)多的品牌積累的時(shí)候，它所繼續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目也就有了一種無形的品牌。① 性價(jià)比高、銷售率高的明星樓盤較易為發(fā)展商樹立品牌。② 物業(yè)品質(zhì)感高、售后服務(wù)好的樓盤較易為發(fā)展商樹立品牌。③ 項(xiàng)目完整獨(dú)特的VI系統(tǒng)，不僅幫助樹立項(xiàng)目形象，對發(fā)展商的品牌建設(shè)也能起到積極也輔助作用。④ 本項(xiàng)目發(fā)售時(shí)，適時(shí)適量、宣傳得體的推廣策略，不僅可幫助樹立項(xiàng)目形象，對發(fā)展商的品牌建設(shè)也能起到積極的作用。⑤ 在本項(xiàng)目銷售推廣期，發(fā)展商可借助媒體，以項(xiàng)目名義組織一些社會公益或具社會效益的活動。⑥ 發(fā)展商自身的完整的VI系統(tǒng)的建立。⑦ 交樓準(zhǔn)時(shí)、工程質(zhì)量過硬的項(xiàng)目較易為發(fā)展商樹立品牌。⑧ 項(xiàng)目本身附加值高，較易為發(fā)展商樹立品牌。 總 結(jié)本初步方案是在我公司全面了解片區(qū)市場情況的基礎(chǔ)上，綜合項(xiàng)目本身的相關(guān)因素等而形成的一份提綱性項(xiàng)目營銷初步思路探討案，其間提到一些建議還有待與貴公司深入挖掘探討，對提升項(xiàng)目的綜合附加值具有很大的促進(jìn)作用。眾廈地產(chǎn)此次有幸能夠參與貴公司布吉項(xiàng)目營銷策劃的研究探討工作，亦將本著“腳踏實(shí)地、認(rèn)真負(fù)責(zé)”的工作作風(fēng)，以本項(xiàng)目為中心，群策群力、合作創(chuàng)新，為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目順利開發(fā)及銷售的圓滿完成盡我公司最大責(zé)任！深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司龍崗片區(qū)市場調(diào)研組龍園項(xiàng)目策劃組20041112