【正文】 3三段0221324基礎(chǔ)驗(yàn)收011330主體1720一次性包死1331一層0101332二層0101333三層0201334四層0101335五層0101336六層0401337主體驗(yàn)收011340安裝1528萬一次性包死1341水,電,暖,汽,煤0541350裝修0541351門窗0541352內(nèi)粉飾0541353外粉飾0541354油漆0541360屋面01361保溫層081362防水層0161370樓外工程01371外網(wǎng)300萬14一次性包死1372道路100萬161373綠化土地平整10萬161374種植90萬431400營銷100萬1001410策劃23142090%銷售3581430檢查3581440處理357145010%銷售2611500竣工交工29萬298此外還有項(xiàng)目管理費(fèi)及前期征地費(fèi)。具體如下：⒈項(xiàng)目管理費(fèi)： 721萬 包括：環(huán)保檢測費(fèi)8萬；主體檢測費(fèi)4萬；井樁4萬；強(qiáng)壓10萬；監(jiān)理費(fèi)12萬；環(huán)保費(fèi)3萬；施工許可證1萬；消防電信21萬；節(jié)電節(jié)水40萬；建管費(fèi)190萬；產(chǎn)權(quán)證6萬；排污費(fèi)10萬；利息60萬；天燃?xì)膺M(jìn)戶70萬；電子門7萬；回填6萬；大門60萬；變電站100萬；卷閘門12萬；建管人員人身保險(xiǎn)4萬；購車費(fèi)23萬；規(guī)劃許可證4萬；不可預(yù)見費(fèi)50萬。⒉征地費(fèi)：440萬另外，在以上數(shù)據(jù)中，部分費(fèi)用如建管費(fèi)中已包括了營銷的100萬元。在項(xiàng)目管理費(fèi)中，有些費(fèi)用如政策性收費(fèi)可免交或少交。以上數(shù)據(jù)為依據(jù)南京的建設(shè)情況計(jì)算出的費(fèi)用支出，如若在江浦，有部分費(fèi)用會(huì)比南京市區(qū)低，也有可能會(huì)高，需依據(jù)江浦的實(shí)際情況定。在具體施工過程中，如果能節(jié)余10%的成本，將是一筆不錯(cuò)的利潤。部門負(fù)責(zé)人編制項(xiàng)目總指揮1人辦公室3人財(cái)務(wù)部3人工程部7人（含5個(gè)工程師）外聯(lián)團(tuán)購部2人營銷策劃14人（含10名銷售員）項(xiàng)目人員管理費(fèi)用項(xiàng)目人員管理費(fèi)用已包含在建管費(fèi)190萬元中。其中當(dāng)施工期結(jié)束后5個(gè)工程師即可離開。小區(qū)自籌建到銷售完成當(dāng)月費(fèi)用及累計(jì)費(fèi)用表時(shí)間月累計(jì)時(shí)間月累計(jì)2008年9月4404402010年1月2008年10月304702010年2月2008年11月104802010年3月112008年12月104902010年4月4922009年01月795692010年5月2009年02月2010年6月2009年03月2010年7月2009年04月2010年8月2009年05月2010年9月2009年06月205720011年6月55902009年07月2011年7月2009年03月2011年8月2009年08月2012年9月2009年09月2012年10月2009年10月39612012年11月2009年11月2012年12月2009年12月注：所有表格數(shù)據(jù)都是自編的，可能都不怎么準(zhǔn)確。年份200320042005投資額銷售率18%72%10%銷售收入現(xiàn)金流量10%折現(xiàn)率凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值回收期收益率%12%折現(xiàn)率凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值回收期收益率54%注意：雖然本項(xiàng)目的運(yùn)作考慮將費(fèi)用一次性包死的方式，但在付費(fèi)上預(yù)計(jì)不會(huì)一次性將所需款項(xiàng)一次性結(jié)清，為了方便財(cái)務(wù)人員對(duì)資金的籌措，按月的方式繪制出每月所需資金及累計(jì)發(fā)生的費(fèi)用總額。請(qǐng)注意曲線圖上折線較陡的月份。二、財(cái)務(wù)分析 　　 單位：萬元銷售總額：（商鋪）43032500+572271000=67984500 注：以上現(xiàn)金流量中含稅，若以稅后利潤計(jì)算，則投資回收期會(huì)相應(yīng)延長。但無論從哪方面看，若銷售能完成任務(wù)，本項(xiàng)目為一優(yōu)良項(xiàng)目。三、風(fēng)險(xiǎn)分析1．風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)量化、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別本項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)如下:⒈資金風(fēng)險(xiǎn)：前期貸款、質(zhì)保金、銷售跟進(jìn)三項(xiàng)目工作形成的資金鏈不可斷⒉綠化逢霜⒊若XX公路不能如期開工，則本小區(qū)14000平方米無法開工，形成商鋪銷售不暢，需加強(qiáng)與各相關(guān)方的溝通⒋自然風(fēng)險(xiǎn)⒌銷售不暢不影響團(tuán)購，資金無法回籠影響個(gè)購⒍銀行按揭在基礎(chǔ)施工就辦妥，30%款打入銀行后，未辦按揭前可動(dòng)用錢，不影響按揭；⒎地質(zhì)情況：井坑深度7米以上省錢，10米以下賠錢。⒏最大風(fēng)險(xiǎn)：蘭州及西寧工程造價(jià)的不同影響，招標(biāo)標(biāo)的⒐進(jìn)度拖期項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別表 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目方：項(xiàng)目組項(xiàng)目經(jīng)理：業(yè)主方：項(xiàng)目進(jìn)行階段：施工階段編號(hào)：填表日期：方面類型風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別措施高中低環(huán)境方面氣象可能不利的天氣√　接受公共服務(wù)在進(jìn)行建設(shè)施工時(shí)必須保持公共服務(wù)√　減少財(cái)產(chǎn)損失可能　是否有制度和措施√　回避施工進(jìn)度目標(biāo)是否清楚√　預(yù)防原材料供應(yīng)情況√　預(yù)防人員配備情況√　接受費(fèi)用是否定期進(jìn)行成本結(jié)算√　預(yù)防成本與計(jì)劃和預(yù)算相比情況√　轉(zhuǎn)移質(zhì)量目標(biāo)是否清楚√　預(yù)防是否對(duì)照質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行檢查工作√　接受技術(shù)功能在項(xiàng)目設(shè)備、材料訂貨和施工前，對(duì)所有可能的設(shè)計(jì)方案是否進(jìn)行了細(xì)致的分析和比較√　回避管理管理項(xiàng)目目標(biāo)是否清晰√　減少項(xiàng)目業(yè)主是否積極√　轉(zhuǎn)移項(xiàng)目班子全體成員是否工作勤奮，對(duì)可能遇到的達(dá)風(fēng)險(xiǎn)是否都經(jīng)濟(jì)體討論√　預(yù)防決策是是否征求各方面的意見√　減少是否對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析√　預(yù)防2．風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)量化結(jié)果,為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面效應(yīng)制訂風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略和技術(shù)手段的過程。它依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)排序、風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知等，得出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃、剩余風(fēng)險(xiǎn)、次要風(fēng)險(xiǎn)、合同協(xié)議以及為其他過程提供的依據(jù)。主要采取回避、轉(zhuǎn)移、緩和、接受、減輕、自留、后備、預(yù)防等方法和措施來減少和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目定期檢查會(huì)上，對(duì)項(xiàng)目每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別表上檢查的內(nèi)容進(jìn)行討論，訂出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃表 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目方：項(xiàng)目組業(yè)主方：項(xiàng)目進(jìn)行階段：施工階段編號(hào)：填表日期：方面類型風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施環(huán)境方面氣象可能不利的天氣每天檢查及時(shí)安排，預(yù)防為主公共服務(wù)在進(jìn)行建設(shè)施工時(shí)必須保持公共服務(wù)訂立制度，嚴(yán)格執(zhí)行，預(yù)防為主財(cái)產(chǎn)損失可能是否有制度和措施可以參加保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移為主，預(yù)防為輔施工進(jìn)度目標(biāo)是否清楚。，造出進(jìn)度和費(fèi)用偏差的原因，采取相應(yīng)的措施。，相應(yīng)制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的后背措施。如：預(yù)算應(yīng)急費(fèi)、技術(shù)后備措施、進(jìn)度后備措施。減少和接受損失。原材料供應(yīng)情況人員配備情況費(fèi)用是否定期進(jìn)行成本結(jié)算成本與計(jì)劃和預(yù)算相比情況質(zhì)量目標(biāo)是否清楚是否對(duì)照質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行檢查工作技術(shù)要求是否進(jìn)行設(shè)計(jì)會(huì)審，技術(shù)交底，進(jìn)行技術(shù)交底會(huì)，使施工和管理人員都熟知和了解項(xiàng)目的要求和標(biāo)準(zhǔn)。，定期檢查，考核。，做出紀(jì)錄，簽署意見，辦理驗(yàn)收手續(xù)。預(yù)防和減少損失。隱蔽工程檢查和驗(yàn)收，施工預(yù)檢是否有技術(shù)措施計(jì)劃和施工組織設(shè)計(jì)。功能在項(xiàng)目設(shè)備、材料訂貨和施工前，對(duì)所有可能的設(shè)計(jì)方案是否進(jìn)行了細(xì)致的分析和比較管理管理項(xiàng)目目標(biāo)是否清晰由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目辦具體實(shí)施。制定各種規(guī)章制度，認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行。同時(shí)加強(qiáng)信息的溝通。總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)。預(yù)防和回避風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目業(yè)主是否積極項(xiàng)目班子全體成員是否工作勤奮，對(duì)可能遇到的達(dá)風(fēng)險(xiǎn)是否都經(jīng)濟(jì)體討論決策是是否征求各方面的意見是否對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析3．風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控就是要跟蹤識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別剩余風(fēng)險(xiǎn)和出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施，并評(píng)估消減風(fēng)險(xiǎn)的效果。跟蹤識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別剩余的風(fēng)險(xiǎn)修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施評(píng)估削減風(fēng)險(xiǎn)的效果圖：風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控通過以上監(jiān)控達(dá)到削減風(fēng)險(xiǎn)的目的。