【正文】 盤的疑惑。216。 結(jié)合政府行為，解決戶口問題，滿足外地客戶需求。216。 實(shí)行有獎(jiǎng)銷售，在推廣期間的購房業(yè)主，送三年物業(yè)管理費(fèi)用。216。 拓寬廣告覆蓋面，調(diào)整媒體和戶外廣告策略，在廣告版面上對重要宣傳版采用大篇幅、大氣勢圖文并茂，讓人過目不忘，突出其影響和創(chuàng)意。216。 價(jià)格促銷、開展更靈活的付款方式。216。 強(qiáng)化購后服務(wù)，使樓盤業(yè)主獲得物業(yè)的價(jià)值認(rèn)同感；并為后續(xù)各期的推廣贏得良好的口碑！SP活動(dòng)：252。 進(jìn)行第一期抽獎(jiǎng)活動(dòng)，并公布得獎(jiǎng)名單。252。 第二批【華興置業(yè)會(huì)】會(huì)員募集活動(dòng)，為第二期進(jìn)行前期客戶積累。業(yè)務(wù)執(zhí)行：252。 完成簽約動(dòng)作。252。 促進(jìn)老客戶帶新客戶成交。252。 一期產(chǎn)品基本清盤，媒體公布售磬。252。 現(xiàn)場封盤，開始積累第二期客戶。以上是本案第一期項(xiàng)目的整個(gè)推廣過程，在第一期項(xiàng)目進(jìn)入尾盤延續(xù)期時(shí)將對第二期項(xiàng)目進(jìn)行醞釀。依次將后續(xù)各期項(xiàng)目有序的順利銷售完畢。在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最大化！六、價(jià)格策略1）定價(jià)策略采用一房一價(jià)的定價(jià)方式。2）價(jià)格走勢及調(diào)整價(jià)格的走勢應(yīng)與銷售周期配合制定，采用低開高走的策略，并根據(jù)項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行調(diào)整。第一期以景觀和位置不佳的戶型作為入市價(jià)格，如4580元/平方米，至一期銷售30％后調(diào)價(jià)到4750元/平方。一期銷售至60％時(shí)，調(diào)價(jià)到4880元/平方米。造成潛在客戶，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的預(yù)期心理，為第二期推出創(chuàng)造提價(jià)空間。3）付款方式采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。取得銀行的配合加快資金的回籠。建議對一次性付款的客戶給予折扣。六、行銷通路大眾傳統(tǒng)媒體：CF：面對整個(gè)張家港、江陰、蘇州市客源，建議制作3D動(dòng)畫影片。NP：面對整個(gè)張家港、江陰、蘇州市客源。選用媒體：蘇州當(dāng)?shù)貓?bào)紙。DS：開盤前利用我司積累的意向客戶，進(jìn)行電話DS，吸引客戶在開盤期間來售樓現(xiàn)場，制造現(xiàn)場熱賣氣氛。車體廣告：選用沿途經(jīng)過本案線路，廣告的效果較好。網(wǎng)絡(luò)平臺：面對周邊地區(qū)的白領(lǐng)等高素質(zhì)客戶，專門制作網(wǎng)站。選用網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行宣傳：蘇州搜房等。標(biāo)志性工地現(xiàn)場：T霸（高炮）、LOGO墻、工地圍板、臨時(shí)接待處，現(xiàn)場會(huì)所接待中心、樣板區(qū)、樣板房、現(xiàn)場看板影響性廣告載體：大型戶外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、SP活動(dòng)七、推廣時(shí)機(jī)建議建議項(xiàng)目入市的時(shí)機(jī)最好在05年的9月份。在3月份開始進(jìn)行前期準(zhǔn)備的動(dòng)作，6月正式醞釀，引導(dǎo)客戶對生態(tài)住宅的接受度，同時(shí)預(yù)熱市場，在9月份中旬開盤，推出第一期，11月旺銷后，到06年1月份推出第二期。八、整體包裝策略項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)– 案名– LOGO現(xiàn)場包裝– 圍墻廣告形象– 戶外定點(diǎn)看板– 道路及綠化先做，塑造工地形象。– 售樓處包裝– 樣板房開發(fā)商品牌形象包裝物業(yè)管理公司品牌包裝九、臨時(shí)售樓處現(xiàn)場包裝包裝原則：采用體驗(yàn)行銷的概念，讓客戶可在現(xiàn)場和售樓處提前體驗(yàn)項(xiàng)目的魅力。地址：建議在項(xiàng)目金港大道立交橋南側(cè)，沿金港大道，面向暨陽湖布置。便于日后解說小區(qū)進(jìn)出暨陽湖的便利性。同時(shí)對面就是暨陽湖的入口和公交車站。設(shè)計(jì)風(fēng)格：建議臨時(shí)售樓處，設(shè)計(jì)為兩層，挑高7米。，鋼架結(jié)構(gòu)，外立面為大面積幕墻玻璃。大門入口挑空設(shè)計(jì)，懸掛大型液晶電視屏。便于播放樓盤3D，暨陽湖宣傳風(fēng)光片。二樓可登高望湖，直面暨陽湖四平方公里的美麗景色。內(nèi)部裝修建議：建議引入設(shè)當(dāng)?shù)纳鷳B(tài)園林，給客戶回歸自然的感覺，地面采用天然石材裝飾。布置小型水景瀑布，盆栽綠化等。在售樓處外部設(shè)計(jì)花壇，種植綠化。體現(xiàn)項(xiàng)目生態(tài)社區(qū)的主題。銷售道具建議1）模型：建議制作系列模型，整盤30萬平方米規(guī)劃模型、一期樓盤整體規(guī)劃模型、房型單體模型。樓盤整體模型：表現(xiàn)本案的全盤概念，重點(diǎn)在于展示整體規(guī)劃，重在功能應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，建議至少做到1：200，以顯示本案30萬平方米的恢弘氣勢，其中突出表現(xiàn)亭臺樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果。一期整盤模型：更細(xì)化表現(xiàn)本案的環(huán)境特色概念應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，同時(shí)考慮到適當(dāng)“偷借空間”更具傳播效果，建議底盤、環(huán)境做到1：100或1：80，建筑部分做到1：120或1：100以顯示本案環(huán)境優(yōu)勢同樣要突出表現(xiàn)亭臺樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果。房型單體模型：立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點(diǎn)；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示。2）設(shè)備陳列：建議把本案將使用的部分設(shè)備比如建材、智能化設(shè)備等組件設(shè)置櫥窗進(jìn)行陳列展示，配合說明文字起到直觀銷售效果。樣板區(qū)、樣板房：在樣板區(qū)設(shè)置3套左右樣板房，2房、3房、4房，分別以不同的風(fēng)格進(jìn)行裝修。智慧化演示：本案大量運(yùn)用了智慧化設(shè)備，為了使大眾接受必須有直觀的演示系統(tǒng)。好的智慧化演示可以充分提升樓盤形象。3D動(dòng)畫：利用三維技術(shù)演示樓盤情況，尤其是期房階段演示未來小區(qū)規(guī)劃，具有現(xiàn)實(shí)意義，可作為電視廣告在媒體上播放，也可在現(xiàn)場大屏幕電視上播放，增加客戶對樓盤的認(rèn)識?！锲髣澆呗圆糠忠?、 要點(diǎn)利用華興地產(chǎn)在張家港當(dāng)?shù)氐闹纫约八瞥晒€(gè)案的影響力，來提高本案的美譽(yù)度及形象。將本案與暨陽湖生態(tài)園結(jié)合推廣，并將暨陽湖生態(tài)園對本案的利點(diǎn)推向最大化，來提升本案的整體形象。將本案所特有的濕地生態(tài)系統(tǒng)及高達(dá)45%的綠地率結(jié)合起來推廣，營造本案健康、休閑的氛圍。將暨陽湖生態(tài)旅游的概念進(jìn)行推廣，結(jié)合現(xiàn)實(shí)中暨陽湖生態(tài)旅游的火熱，以及對酒店的需求，將本案產(chǎn)權(quán)酒店的理念推廣。將本案便利的交通、地段優(yōu)勢進(jìn)行有利的闡述，來提升本案外部配套的多樣性。將本案合理的規(guī)劃優(yōu)勢進(jìn)行充分的闡述，來提升本案的整個(gè)品質(zhì)。將本案內(nèi)部配套優(yōu)勢進(jìn)行有利推廣，造成消費(fèi)者對本案的渴求心理。二、 全案策略品牌塑造戰(zhàn)略生態(tài)是品牌最核心的DNA生活藝術(shù)↗↘生態(tài)環(huán)境健康生活（感性認(rèn)知）↓企業(yè)牌+生態(tài)牌+形象牌↓建立項(xiàng)目健康、休閑價(jià)值地位（理性認(rèn)識）↓創(chuàng)造企業(yè)效益與項(xiàng)目利潤最大化提升企業(yè)品牌知名度、美譽(yù)度三、 媒體策略媒介目標(biāo)216。 選擇適當(dāng)媒體，使廣告對消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說服效果。216。 通過科學(xué)的媒介投放組合，制造聲勢，吸引買家來到現(xiàn)場，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生購買欲望。216。 樹立發(fā)展商及樓盤形象，增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢，提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。通過廣告宣傳，有力配合銷售，使“觀天下”盡可能在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入良性銷售階段，迅速回籠資金。媒介選擇的標(biāo)準(zhǔn)216。 選擇張家港地區(qū)對消費(fèi)者最有影響力的媒介。216。 針對項(xiàng)目別墅及產(chǎn)權(quán)酒店部分，選取周邊省市的強(qiáng)勢媒體。216。 注重媒介組合的威力。216。 整合所有可以利用的媒介資源。媒介運(yùn)用216。 張家港區(qū)域性電視廣告216。 《張家港日報(bào)》或夾報(bào)派發(fā)216。 戶外媒體：T霸、燈箱、引導(dǎo)旗等216。 直效媒體：售樓書、展板、宣傳單張等216。 ＤＭ直郵216。 網(wǎng)絡(luò)廣告的適量投放216。 《上海樓市》、《揚(yáng)子晚報(bào)》、雜志等（針對產(chǎn)權(quán)酒店及別墅部分）廣告發(fā)布頻率216。 在醞釀期形象導(dǎo)入階段，以個(gè)性化的工地形象包裝為核心，采取試探性發(fā)布策略，分流客戶搶占市場份額；216。 開盤強(qiáng)銷階段，則采取集中發(fā)布配合SP活動(dòng)的策略，即在各媒介上持續(xù)發(fā)布廣告，以便迅速占領(lǐng)市場；216。 強(qiáng)銷期過后，采取間歇發(fā)布的策略，以節(jié)省廣告費(fèi)用，保持廣告的延續(xù)性，起到持續(xù)的引導(dǎo)和提醒作用。媒介投放組合策略216。 醞釀形象導(dǎo)入期Ａ、前提：現(xiàn)場公路邊戶外廣告牌（入口處）、圍墻、引導(dǎo)旗、條幅等互動(dòng)造勢，引發(fā)關(guān)注。B、適當(dāng)報(bào)紙軟性文章配合公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行滲透。C、適當(dāng)形象NP廣告，進(jìn)行形象宣傳。216。 開盤、強(qiáng)銷期Ａ、以電視廣告、報(bào)紙廣告為主，多樣廣告媒體為輔助。Ｂ、直效媒體（樓書、購樓指南、單頁）的直觀宣傳作用。Ｃ、運(yùn)用大眾媒體，PR事件行銷為輔。D、針對主要賣點(diǎn)做純促銷廣告，與現(xiàn)場銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力。E、選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)聯(lián)合媒體召開專題性論談，同時(shí)發(fā)揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，制造樓盤熱銷現(xiàn)象。216。 延續(xù)尾盤消化期Ａ、以報(bào)紙廣告為主，投放促銷廣告，同時(shí)配合短程促銷活動(dòng)，解決銷售中存在的問題與矛盾。Ｂ、利用ＤＭ直郵有針對地對特定區(qū)域進(jìn)行宣傳，挖掘新的目標(biāo)消費(fèi)者。C、利用工程收尾階段的良好形象，增強(qiáng)置業(yè)者的購房信心，消化存量?！飶V告表現(xiàn)部分一、 案名建議總案名：觀天下案名精神：此案名簡潔明了，卻不乏恢弘的氣勢。體現(xiàn)了“華興地產(chǎn)”勇攀高峰，站得高，看得遠(yuǎn)，放眼天下的宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)；另一方面也體現(xiàn)了本案龐大的建筑規(guī)模及高品質(zhì)樓盤納天下才俊的開闊胸襟。住宅部分案名：尊邸案名精神：表明了開發(fā)商以人為本的開發(fā)理念；簡單的“尊邸”兩個(gè)字，將本案住宅部分尊崇的高品質(zhì)完美的體現(xiàn)了出來，從另一方面也體現(xiàn)了對客戶高貴身份的尊重。別墅部分案名：豪宅案名精神：體現(xiàn)了開發(fā)商無限豪情的開發(fā)信心；另一方面從“豪宅”字面上體現(xiàn)了別墅的豪華配套、裝修及景觀，更深層次的體現(xiàn)出了歐式風(fēng)格的雍容華貴的內(nèi)在氣質(zhì)及客戶的尊貴身份。產(chǎn)權(quán)酒店部分案名：錦館案名精神：“錦館”代表了開發(fā)商鵬程萬里及投資客錦繡人生的又一個(gè)美好開端；“景觀”的諧音則再次將本案產(chǎn)權(quán)酒店與生態(tài)旅游環(huán)境的特性優(yōu)勢的結(jié)合及至的展現(xiàn)了出來。二、 廣告總精神【暨陽湖畔?豪情人生】三、 廣告秀稿形象系列 企業(yè)品牌形象主標(biāo)：華興地產(chǎn)=實(shí)力+信譽(yù)+保障副標(biāo)：觀天下，華興地產(chǎn)2005年全城之作內(nèi)文：“觀天下”開創(chuàng)一種前無古人的時(shí)尚生活模式和情趣，華興地產(chǎn)以其雄厚的實(shí)力、財(cái)力、才力、智力及專業(yè)的隊(duì)伍為張家港人民奉獻(xiàn)力量。華興地產(chǎn)以開發(fā)張家港精品住宅為已任，挺立人居型浪潮的風(fēng)口浪尖上，敢為地產(chǎn)馬前駒，為張家港人民涂抹了一道最為耀眼的城市繽紛色彩，開創(chuàng)了張家港市人居的新模式。開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 幸福熱線：0512—66681688 企業(yè)品牌形象主標(biāo)：地產(chǎn)名宿，觀天下副標(biāo)：買房一定要找個(gè)有實(shí)力的后臺內(nèi)文：張家港華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以其專業(yè)、超前的理念縱橫房產(chǎn)界。在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，以盡善盡美的項(xiàng)目策劃和良好的售后服務(wù)，不斷創(chuàng)歷史新高，為港城人民傾情打造理想中的投資場所與一流的生活、工作環(huán)境。如果說一定要找一個(gè)詞來形容“華興”的話，那么非“輝煌”莫屬。因此有了華興作為您投資的堅(jiān)強(qiáng)后盾，那么您的投資置業(yè)一定會(huì)無往不利。開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 幸福熱線：0512—66681688住宅系列 主題推廣主標(biāo)：觀暨陽美景，做天下豪客副標(biāo)：健康、溫馨、樂趣、尊崇是我理想居所的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)文：“觀暨陽美景，做天下豪客”，不但指一種居家的溫馨、樂趣，更指“湖環(huán)水抱而氣聚”，這是先人對棲居大地最富意境美的向往。安家于此，享受尊品水鄉(xiāng)，沐浴湖畔，這是何等樣的豪氣情懷！“觀天下”傍依暨陽湖，不但傳承了悠悠綿延的湖畔生活情趣，更兼容尊了霓虹燈的多目璀璨，暨陽湖水波漣漣，湖上泛舟的逍遙婉約……開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 幸福熱線：0512—66681688 公園居住模式主標(biāo)：享受不可逾越的境界副標(biāo)：濕地生態(tài)，創(chuàng)造都市生活新模式內(nèi)文：有位德國哲人曾詩意于人居：“人，詩意地棲居在大地上。”一種公園居住的新模式，它究竟體現(xiàn)哪？體現(xiàn)在擁水入夢的生活；體現(xiàn)在隨空間而縱情的生活；體現(xiàn)在攀登頂峰的生活；體現(xiàn)在擇高尚者而鄰的生活；“觀天下”以綠地為床、以藍(lán)天為被、以湖水為養(yǎng)分，為公園居家創(chuàng)造了充分的條件。開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 幸福熱線：0512—66681688 水、景觀主標(biāo)：360176。美景生活，365天幸福時(shí)光副標(biāo)：優(yōu)越景觀、健康生活、輝煌人生內(nèi)文：千百年來，我們的古人依水筑房，是現(xiàn)實(shí)生存與種族延續(xù)的雙重必須，不經(jīng)意間譜寫了上下五千年的不朽的文明歷程；而今，我們依然在暨陽湖畔擇水而居，是為了追逐心與水永恒的戀情和親情，投入大自然的懷抱，感受大自然對我們的恩賜，紀(jì)念水帶來的永垂的福祉。開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 幸福熱線：0512—66681688別墅系列別墅品質(zhì)主標(biāo)：至尊級別墅，顛峰版人生副標(biāo)：湖畔生態(tài)，還您健康、榮耀的一生內(nèi)文：大非凡生活領(lǐng)域，成功人士的生活禮遇；擁有與自己身份地位相等的濕地生態(tài)社區(qū)；在屬于自己的宴會(huì)餐廳里會(huì)賓邀朋；只與自己品味愛好相同的成功人士為鄰；孩子的起步就與優(yōu)越同步；星級物管禮遇；擁有湖水天然氧吧的美極環(huán)境。開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 至尊熱線：0512—66681688建筑風(fēng)格主標(biāo)：源歐美經(jīng)典，純享受空間副標(biāo)：歐美別墅，自由、巨富與榮耀的盛典內(nèi)文：歐洲，文化是空氣，建筑是醇酒。歐洲，戴著神賜月桂花冠的藝術(shù)王朝。從西班牙、法國、意大利…到美國，古典的榮光與時(shí)代的激情總是交相輝映。當(dāng)代至尊別墅，從不墨守成規(guī)，每一種空間風(fēng)格，是對傳統(tǒng)致敬，更是對人性全新的理解和張揚(yáng)?！坝^天下*豪宅”，傳承歐洲經(jīng)典建筑風(fēng)格，讓您輕松享受歐洲風(fēng)情。開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 至尊熱線：0512—66681688美景人生主標(biāo)：擁璀璨人生，環(huán)自然生態(tài)副標(biāo)：湖濱別墅，與自然的親密接觸內(nèi)文：建筑一道貴族色彩；品鑒一方美學(xué)空間；品位一份怡然自得；蕩漾一股生命活力；坐擁一處旺地靜宅；體會(huì)一種尊崇感受；“觀天下豪宅”，集萬寵于一身，尊貴、榮耀人生即刻擁有！開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 至尊熱線：0512—66681688產(chǎn)權(quán)酒店系列產(chǎn)權(quán)酒店概念主標(biāo)：產(chǎn)權(quán)酒店，風(fēng)靡全球的投資方式副標(biāo)：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，享有私家酒店就是這么簡單內(nèi)文：所謂產(chǎn)權(quán)酒店，就是開發(fā)商將酒店的客房分割后出售給您。并將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營。每年年底都將獲取年度分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店帶給您的，就象奔馳、寶馬帶給您的一樣，除了自身的享受，還有自信、尊貴和自豪感。開發(fā)商：張家港市華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃： 財(cái)富熱線：0512—66681688旅游投資環(huán)境主標(biāo)：旅游黃金三角洲，時(shí)代財(cái)富聚寶盆副標(biāo)：優(yōu)勢環(huán)境、優(yōu)勢地段、優(yōu)勢資