【導(dǎo)讀】目仍以低檔商品房開發(fā)為主，中檔房為輔，沒有高檔社區(qū)。發(fā)，這從雖然全國取消福利制度，高密仍然允許部分單位集資建房，允許城市村莊以招商引資的名字進行遍地開花般的進行舊村改造，不難看出高密房地產(chǎn)市場開發(fā)的混亂?？傮w而言高密房地產(chǎn)市場處于。在較大的上升開發(fā)利潤空間的同時業(yè)包含者較大的開發(fā)風(fēng)險。這從高密的宏觀經(jīng)濟等方面也可以驗證這個道理。地產(chǎn)競爭格局將在盡一兩年年發(fā)生巨大的變化。（具體宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)。利點，降低開發(fā)風(fēng)險，此計才是開發(fā)上策。力巨大是新城市生活中心；在營銷策劃推廣上，我們將主推河居文化，因為人類的發(fā)展。度的居住情結(jié)，打開河居時代的門，倡導(dǎo)“河居文化”。們的項目多種物業(yè)。揚高密文化，提升其國際化影響力。力爭打造濰坊首席水景住宅。對于水環(huán)境的開發(fā)，強調(diào)戶戶見水，并發(fā)掘高密的文化傳統(tǒng)特色，本項目的潛在消費群體定位方位應(yīng)該是立足本地，輻射青島、濰坊?！苓呥€沒有成型的大規(guī)模社區(qū)，競爭對手較少；

　　

【正文】 一定要小，量要少。 16. 一期的戶室比怎么安排？ 根據(jù)市調(diào)反饋的信息，一期的房屋主力戶型一定要控制在 20 萬 /套以內(nèi)， 15—20 萬 /套應(yīng)該作為項目一期的主力，占 60%； 10—15 萬 /套作為次主力，占 30%，； 20 多萬 /套的房子少建，占 10%； 10 萬元 /套以下的房子不 建。 17. 小區(qū)戶型設(shè)計中的廳，臥的位置應(yīng)該如何安排？ 南廳北臥應(yīng)該作為我項目的戶型設(shè)計的特點。過于由于高密采暖設(shè)施不完善，人們在冬季臥室活動又較多，因此比較傾向于北廳南臥；現(xiàn)在隨著人們生活水平的提高，有條件改善家庭冬季采暖的條件，且客廳活動明顯多于臥室，因此對“南廳北臥”的戶型設(shè)計青睞有佳。據(jù)了解密水景苑是高密第一個采用南廳北臥設(shè)計的住宅小區(qū)，雖然只有部分房源是這種戶型設(shè)計，但一經(jīng)推出短期內(nèi)就銷售一空。 18. 大戶型是否需要采用雙衛(wèi)設(shè)計？ 建筑面積在 110 平方米以上的戶型大部分可以采用雙衛(wèi)設(shè)計，別墅可以采用多衛(wèi)設(shè)計。之所以把建面 110 平方米作為一個分界線，是因為 110 平方米是我項目的一個主力戶型，購買這種戶型的人多屬于有著非常強的消費實力的群體，比較容易接受新鮮事物，而且雙衛(wèi)這種主客衛(wèi)的概念應(yīng)該是一種消費趨勢。且這種設(shè)計在高密還不多見，我項目既然是高檔項目就在細微之處應(yīng)該處處領(lǐng)先。 19. 儲藏室的占總戶數(shù)的比例？ 儲藏室占總戶數(shù)的 90%以上比較合理。雖然項目要做地下停車車位要占用一部分儲藏室的空間，使之不能每戶一個；但是不可忽視的高密作為一個縣城而且房地產(chǎn)市場剛剛啟動，短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)把雜物不放在儲藏室的消 費習(xí)慣很難扭轉(zhuǎn)，因此儲藏室的面積占總戶數(shù)的比例絕對不能低于 85%，最好是 90%以上，這樣既能滿足大多數(shù)的消費堆放雜物的需求，有可以促進儲藏室的銷售。但要注意一點沒有室外儲藏室的住戶，家里一定要設(shè)計儲藏間。 20. 配套設(shè)施是否要齊全？ 從某種意義上說配套設(shè)施的配備情況就決定了一個樓盤是否是高檔樓盤。目前有線，電話線，自來水基本普及了，暖氣和燃氣的配備還不完善，在高密消費者在采暖方式上還是傾向于集中供暖，至于能夠達到分戶計量，是社區(qū)鍋爐式供暖還是大市的管道供暖到不在意。在安全防衛(wèi)設(shè)施上，裝的多市低劣的語音對講 門，裝可視對講系統(tǒng)的還很少，紅外線周界防范，電子巡更，閉路電視監(jiān)控更是少見；因此在社區(qū)生活配套設(shè)施的完善上，項目還有很多潛力可以挖掘，用配套設(shè)施的完善和先進性去吸引更多的客戶過來置業(yè)。 21. 開挖的蝴蝶湖如何作好景觀開發(fā)？ 在青島設(shè)計院的幾次設(shè)計方案里，把蝴蝶湖中間都設(shè)置了一個景觀小品，這樣做不僅前期投資大，后期還面臨著眾多的維修和安保的責(zé)任；不僅如此還在湖的西北角有設(shè)計了一個小的廣場，這也是典型的資源浪費，因為周遍已經(jīng)有了一個大的活動廣場，它這么設(shè)計完全是處于設(shè)計美學(xué)的考慮，因此在對湖的資源價值挖掘上沒 有必要化很多錢，我們完全可以在湖里種植大面的藕，氣候溫暖的時候，放眼望去是一片片的荷花和碧葉，水里養(yǎng)殖大量的鰱魚，草魚，鯽魚，鯉魚，鯰魚，金魚??穿梭不停，湖的周遍可以開辟幾個有償垂釣點，既滿足了業(yè)主休閑的樂趣，又能讓養(yǎng)殖者有豐厚的經(jīng)濟效益回報，屬于典型的投資小見效快的運做方式。 22. 社區(qū)樓座單元設(shè)計如何分布比較合理？ 在已經(jīng)提交的設(shè)計方案里，很多樓座的單元被前移和后移了少許，倘若是為了實現(xiàn)組團之間景觀價值的最大化還可以理解，如果僅僅是為了豐富立面的觀賞效果這就未免有些“過了”，尤其是青島市規(guī)劃設(shè)計院做的沿濱河綠化帶的樓座設(shè)計，因為這種單元組合讓居住的業(yè)主居家生活感受很不舒服。因此建議除了沿湖的位置可以滿足觀景的需要，其它樓座最好是直板設(shè)計。 其二，按照設(shè)計院提供的單元設(shè)計方案來看，單元南北長多為— 米左右，東西寬則在 15—24 米左右；如果取東西寬 18 米計算，四個單元東西距離就要達到 72 米長，即便是 15 米寬，四個單元也要東西長 60 米，這樣一個長度會給人一種非常呆板，一堵長墻的感覺，因此建議社區(qū)樓座以三個單元的樓座為主，二個單元和四個 單元的為輔來排列組合。 23. 景觀好的樓座面積如何 安排？ 按照青島的設(shè)計方案，小區(qū)內(nèi)的大面積房子所占比例有些過大。沿濱河綠化帶是二排的 TOWHOUSE，蝴蝶湖的周遍又有單體別墅和二排的 TOWHOUSE 以及一個和二個單元的多層，從市場角度和觀賞角度出發(fā)，這里的市場價值應(yīng)該是最大的，但是我不能把這里的房間全部設(shè)計成大戶型的尤其是多層。對于多層建議做成 5+1 一梯二戶的樓房， 12 層最好是單層，以上每二層為一戶復(fù)式或躍層設(shè)計，單層面積要控制在 90100 平方米；這樣即解決了一層的銷售問題，又解決了高樓層欣賞好景觀的問題。 24. 小學(xué)和幼兒園的門前道路系統(tǒng)和網(wǎng)點 的設(shè)計？ 從現(xiàn)在幼兒教育的現(xiàn)狀來看，每次上學(xué)和放學(xué)學(xué)校門口都會擠滿了學(xué)生的家屬和親屬以及接送他們的人，路的二側(cè)也會停滿各種車輛（汽車 /摩托車 /自行車等），如果按照現(xiàn)在的道路設(shè)計勢必會造成以后的交通擁堵，家長們怨聲載道。因此建議道路面寬 —9 米，小學(xué)的門口還要向東移二米，以滿足家長等人的需要。 從青島設(shè)計方案來看，小學(xué)和幼兒園的應(yīng)該只有一個總的出入口，那么考慮到幼兒園教育的特殊性，建議幼兒園最好在朝西側(cè)的路面單獨開一個口，幼兒園也要相對封閉，排除小學(xué)內(nèi)的學(xué)生對幼兒課外活動的人為干擾。 在青島的設(shè)計方案里已 經(jīng)考慮了為了滿足學(xué)生的購物需要，在小區(qū)內(nèi)部靠近學(xué)校一側(cè)沿路設(shè)計了二排網(wǎng)點房，根據(jù)學(xué)生的消費特點，網(wǎng)點 房面積一定要小，控制在 40—60 平方米 /戶左右。 2小高層到底建在那里合適？ 小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口，沿會所的周邊的小高層不要；應(yīng)該改成 6 層的住宅。原因在于小高層的造價高，成本大約在 1200 元 /平方米左右；高密市場上還沒有小高層，消費者接受這種新生事物還需要時間；同時小高層從發(fā)展的角度來看多出現(xiàn)在地價昂貴的地區(qū)，要么是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，要么是寸土寸金繁華的老成區(qū)；在高密這種土地資 源獲得相對容易，地價不是很高的地區(qū)，短期建小高層存在巨大的市場風(fēng)險，因此雖然從項目長遠考慮可以做小高層試探，但一定要控制建設(shè)規(guī)模和開發(fā)時間。綜合考慮上述情況小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口。 2是否要把所有的樓座朝向都調(diào)成正南正北？ 所有樓座未必都要做成正南正北向。為了欣賞沿湖優(yōu)美的景觀可以把第一排部分樓座的朝向略做調(diào)整，根據(jù)規(guī)劃應(yīng)該是朝東不超過 15 度；建議不要超過 10 度。 5 個區(qū)域的樓座的單體在不同的位置可以略有圍合狀，既可以一該呆板的兵營式排列，又能夠形成樓座之間豐富的組團景觀資源。 2小區(qū)北部沿街部分建網(wǎng)點，到底一層合適還是二層合適？ 建議做成一層設(shè)計，原因在于這個位置我們?yōu)榱双@得長遠利益要建小高層，小高層的推廣本來就存在諸多困難，如果做成二層的網(wǎng)點對小高層的干擾會更大，同時也加大了開發(fā)成本；并且小區(qū)北部是 54 米寬的鳳凰大街，按照規(guī)劃這里應(yīng)該使高密的未來的主干道，我們很難 預(yù)料這里到底多久才會有旺盛的人氣，建成的大面積網(wǎng)點什么時候才能賣出去！為了給前幾期客戶一種高檔小區(qū)寧靜，健康的感覺，建議做成一層，假設(shè)項目 4 期左右真要開發(fā)此類區(qū)域，市場銷售看好，再調(diào)整該區(qū)域的局部規(guī)劃也未嘗不可。 2社區(qū)到底要開幾個出入口比較合適？ 小區(qū)南北西側(cè)和北側(cè)各建二個入口，總計 4 個入口，二個車行二個人行；現(xiàn)在公司爭論的焦點是小區(qū)西北部是否需要開一個口（人行或者人車混行），從物業(yè)管理的角度出發(fā)，口越多管理的難度越大，越增加社區(qū)的管理成本，但是從規(guī)劃的角度出發(fā)先期預(yù)留的一個出口可以緩解后期在開口的困難，而且從消費者的出行的角度考慮從小區(qū)外面西北部進入小區(qū)西北部步行的距離近 600 多米，步行距離明顯過長，此處的房產(chǎn)不利于被消費者接受。因此綜合考慮還是要建一個人行入口。 2一期的網(wǎng)點和公建到底建多大面積合適？ 一期的網(wǎng)點和公建不超過 6500 平方米比較合適。因為一期的開工量也就是在 6 萬平方米左右， 6500 平方米的商業(yè)房幾乎占到了一期總的開發(fā)量的 10%，這個量顯然已經(jīng)非常大了，這還是考慮為了增加一期周邊的住宅區(qū)服務(wù)功能半徑。 第七部分： 物業(yè)管理的建議報告 今天的消費者賣房子決不是單單買房子，而是真正為了提升自己的生活品質(zhì)，為了一種全新的生活方式，同時也是了實現(xiàn)房屋的“保值增值”功能。從某種意義上說物業(yè)管理費是客戶入住后需要長期支付的 一筆不小的費用，因此收費的高低將直接影響客戶的購買行為。據(jù)調(diào)查在目前的高密市場居民 普遍對物業(yè)公司認可度較差，多數(shù)高端消費群認為本地的物業(yè)管理和服務(wù)不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： □ 代交費服務(wù)跟不上，以至于業(yè)主必須跑到很遠的地方去交納各種費用；小區(qū)沒有統(tǒng)一的收電費的人員，必須由業(yè)主輪流收取，非常的不方便。 □ 小區(qū)內(nèi)部的草皮和花草的維護不及時，沒有做到按時消殺，除草。 □ 社區(qū)內(nèi)部公共道路的衛(wèi)生和樓梯走廊的衛(wèi)生打掃，做不到每天一次，文生環(huán)境不容樂觀。 □ 社區(qū)安全保衛(wèi)工作一般，保安人員多數(shù)是退休的老人，工作起來既沒有激情也沒有形象，很難給業(yè)主以安全感，所以本地人底層住戶都在窗戶外面加防 盜網(wǎng)。 □ 部分住戶的要求小區(qū)設(shè)備，公用設(shè)施維修不及時，比如單元對講門的維修。 □ 所有的社區(qū)都是由開發(fā)商自己組建的隊伍管理，收費標準受政府干擾較大，收費多數(shù)集中在 元 /平方米，過低的利潤很難吸引品牌的介入和發(fā)展業(yè)務(wù)。 物業(yè)管理公司 我們認為，項目真正打口碑宣傳是靠軟件，即服務(wù)的提升。調(diào)查顯示，大型住宅項目 30%以上的銷售單位是通過介紹、人際傳播來實現(xiàn)的。服務(wù)工作細節(jié)化，我們會有事半功倍的效果。 建議聘請知名物業(yè)管理公司，實行品牌聯(lián)盟戰(zhàn)略，強強合作，擴大企 業(yè)以及項目的知名度。高檔小區(qū)必須提供質(zhì)優(yōu) 價廉的服務(wù)。對外表現(xiàn)形象必須保持良好，統(tǒng)一的甚至可以標新立異的著裝，規(guī)范的用語和態(tài)度，以及保安、保潔、工程設(shè)備設(shè)施維修等等。為了項目良好形象的推出，我們可要求其提前進駐銷售現(xiàn)場。 客戶服務(wù) 前期成立客戶服務(wù)部，聽取已購房者對物業(yè)管理的建議贏得重視物業(yè)管理的良好印象；及時通報工程進度和銷售情況，咨詢已購房者意見?? 社區(qū)文化 如同人之氣質(zhì)，房地產(chǎn)項目亦有自己的氣質(zhì) —— 社區(qū)文化。由曾經(jīng)的“地段”、“環(huán)境”至今，成熟市場房地產(chǎn)的競爭已轉(zhuǎn)化為內(nèi)涵的競爭。社區(qū)文化成為提升小區(qū)綜合素質(zhì)的關(guān)鍵，為高售價、高利潤提 供堅實的基礎(chǔ)。 建議： ◆申報“濰坊社區(qū)文化建設(shè)試點小區(qū)”； ◆在小區(qū)環(huán)境建設(shè)中，增加人性化設(shè)施； ◆辦項目內(nèi)部刊物，定期出版發(fā)表在小區(qū)文化宣傳欄內(nèi)； ◆不定期的組織各類社區(qū)活動； 第八部分：提升產(chǎn)品價值的其它建議 智能化配置 根據(jù)本項目規(guī)劃主題的需求，智能化是本項目凸現(xiàn)的重要訴求點。其內(nèi)涵就是通過建筑技術(shù)與通訊網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的完美結(jié)合，實現(xiàn)樓宇自動 化、通訊自動化、安防自動化、家居智能化等目標。高智能化必將換來本項目物業(yè)管理的高效率、高質(zhì)量及低成本。 、智能化配套的必要性： □ 綜合素質(zhì)高，意識超前， 注重提升生活品質(zhì)等是本項目的目標消費者的特點，智能化配套是他們的關(guān)注重點。 □ 細節(jié)筑就品質(zhì)，一個高檔小區(qū)一定是面面俱到。 □ 有利于促進銷售盡快回籠資金。 建議 根據(jù)建設(shè)部頒布的《商品住宅性能評價指標體系》，建議本項目“安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理自動化系統(tǒng)及信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)”三方面均達到商品住宅性能 A 或 AA 級的要求，智能化達到建設(shè)部頒發(fā)的《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則》中的二星級 (先進型 )標準。 家庭部分： a、提供舒適、安全、高品位且宜人的智能化、自動化的家庭生活設(shè)施和生活空間； b、 信息高速公路家庭入口的信息交換和服務(wù)功能； c、借助智能化網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，提供豐富多彩、高品位的社區(qū)文化生活。 社區(qū)部分： a、實現(xiàn)給排水、交配電、門禁、保安、消防等的集中監(jiān)控； b、包括停車場、一卡通等的小區(qū)消費的集中管理； c、提供全方位、多層次的人性化物業(yè)服務(wù)。 技術(shù)支持 智能社區(qū)一般包括以下七大基礎(chǔ)子系統(tǒng)： a、家庭智能子系統(tǒng) b、可視對講子系統(tǒng) c、自動抄表子系統(tǒng) d、防災(zāi)應(yīng)急聯(lián)動子系統(tǒng)。 e、停車場管理子系統(tǒng)。 f、計算機網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。 采用新材料和新的施工工藝（略）