【正文】 些。景觀(guān)設(shè)計(jì)的目標(biāo)是要營(yíng)造一種具有都市化的休閑，居住環(huán)境。主入口強(qiáng)調(diào)其視覺(jué)效果上的氣勢(shì)，而中心景觀(guān)則更注重社區(qū)觀(guān)和參與性，主要利用膠河風(fēng)光帶和人工湖，串起組團(tuán)中央主題廣場(chǎng)，會(huì)所、步行街形成統(tǒng)一體，并形成一個(gè)標(biāo)志性建筑景觀(guān)。休息設(shè)施主要包括座椅、連廊等。結(jié)合四大組團(tuán)之考慮，可又有所不同。后現(xiàn)代就是通過(guò)非傳統(tǒng)的方式組合傳統(tǒng)部件。樓座頂部到底應(yīng)該如何處理？可以分區(qū)域，頂部各不一樣，有陽(yáng)光室，觀(guān)景閣樓，平頂三種形式。%多少合適？小區(qū)主入口最好做成10米寬，因?yàn)樾^(qū)主入口是小區(qū)的門(mén)面所在，如果和主干道一樣寬，加上門(mén)柱的視線(xiàn)遮擋，顯得社區(qū)不夠氣派和過(guò)于拘謹(jǐn)。、會(huì)所功能建議單體別墅和其它類(lèi)型的別墅物業(yè)的在本項(xiàng)目的的分配比例？、別墅類(lèi)物業(yè)的概念別墅就是社會(huì)上少數(shù)人為占有自然稀缺資源而通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)置的第二居所”。聯(lián)排別墅的綠化率一般在50％以上。頂層如果為閣樓尚好些與臥室有間隔，但如在頂層設(shè)計(jì)有臥室，有時(shí)即使耗費(fèi)不少供暖能源仍不能取得滿(mǎn)意的溫度；底層由于景觀(guān)需要，一般有落地窗、拉門(mén)，加上地表溫度低，故冬季供暖能源消耗較大。如果不建網(wǎng)點(diǎn)該成有鐵藝的沿街綠籬，那么從縱七路往小區(qū)內(nèi)部看去，沿街過(guò)路人很可能被小區(qū)內(nèi)部?jī)?yōu)美的綠化景觀(guān)吸引而到這里置業(yè)，看起來(lái)我們好像是損失了網(wǎng)點(diǎn)的利潤(rùn)，但是由于提升了小區(qū)居住的檔次，加快了銷(xiāo)售周期，綜合考慮我們還是賺了很多利潤(rùn)。一般來(lái)說(shuō)外立面不僅了視覺(jué)的品質(zhì)、藝術(shù)享受，還體現(xiàn)了小區(qū)居民審美意識(shí)，能夠展現(xiàn)業(yè)主的個(gè)性特征，因此外立面的設(shè)計(jì)一定要有別于現(xiàn)在的市場(chǎng)的已有的項(xiàng)目，形成銷(xiāo)售的差異性。15.比例分配說(shuō)明；86115平方米的面積應(yīng)該是我項(xiàng)目的主力戶(hù)型的面積所在區(qū)間，所以他們的比例要占到絕對(duì)的大，因此74%的比例相對(duì)穩(wěn)妥；而116150平方米的面積則是因?yàn)樾^(qū)景觀(guān)資源比較好的位置比較多，購(gòu)買(mǎi)大面積是有錢(qián)階層的一大消費(fèi)特征，因此他們應(yīng)該是我項(xiàng)目的次消費(fèi)主力，總房款可以支付2030萬(wàn)元/套，他們也是提升項(xiàng)目檔次的重要因素；85平方米則以下屬于經(jīng)濟(jì)條件一般，消費(fèi)能力相對(duì)較弱大約總房款也就能支付10萬(wàn)元左右，又有超前消費(fèi)心態(tài)的年輕人，因此他們也不可以忽視，但是他們過(guò)來(lái)到我項(xiàng)目消費(fèi)的數(shù)量顯然比較小，因此他們的可以消費(fèi)的戶(hù)型面積一定要小，量要少。大戶(hù)型是否需要采用雙衛(wèi)設(shè)計(jì)？建筑面積在110平方米以上的戶(hù)型大部分可以采用雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，別墅可以采用多衛(wèi)設(shè)計(jì)。配套設(shè)施是否要齊全？從某種意義上說(shuō)配套設(shè)施的配備情況就決定了一個(gè)樓盤(pán)是否是高檔樓盤(pán)。12層最好是單層，以上每二層為一戶(hù)復(fù)式或躍層設(shè)計(jì)，單層面積要控制在90100平方米；這樣即解決了一層的銷(xiāo)售問(wèn)題，又解決了高樓層欣賞好景觀(guān)的問(wèn)題。綜合考慮上述情況小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車(chē)行入口。因?yàn)橐黄诘拈_(kāi)工量也就是在6萬(wàn)平方米左右，6500平方米的商業(yè)房幾乎占到了一期總的開(kāi)發(fā)量的10%，這個(gè)量顯然已經(jīng)非常大了，這還是考慮為了增加一期周邊的住宅區(qū)服務(wù)功能半徑?！?物業(yè)管理公司我們認(rèn)為，項(xiàng)目真正打口碑宣傳是靠軟件，即服務(wù)的提升。由曾經(jīng)的“地段”、“環(huán)境”至今，成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)已轉(zhuǎn)化為內(nèi)涵的競(jìng)爭(zhēng)?！鮡、停車(chē)場(chǎng)管理子系統(tǒng)。社區(qū)部分：a、實(shí)現(xiàn)給排水、交配電、門(mén)禁、保安、消防等的集中監(jiān)控；b、包括停車(chē)場(chǎng)、一卡通等的小區(qū)消費(fèi)的集中管理；c、提供全方位、多層次的人性化物業(yè)服務(wù)。、智能化配套的必要性：□為了項(xiàng)目良好形象的推出，我們可要求其提前進(jìn)駐銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)?！酢跻虼司C合考慮還是要建一個(gè)人行入口。2小高層到底建在那里合適？小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車(chē)行入口，沿會(huì)所的周邊的小高層不要；應(yīng)該改成6層的住宅。沿濱河綠化帶是二排的TOWHOUSE，蝴蝶湖的周遍又有單體別墅和二排的TOWHOUSE以及一個(gè)和二個(gè)單元的多層，從市場(chǎng)角度和觀(guān)賞角度出發(fā)，這里的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該是最大的，但是我不能把這里的房間全部設(shè)計(jì)成大戶(hù)型的尤其是多層。社區(qū)樓座單元設(shè)計(jì)如何分布比較合理？但要注意一點(diǎn)沒(méi)有室外儲(chǔ)藏室的住戶(hù)，家里一定要設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏間。據(jù)了解密水景苑是高密第一個(gè)采用南廳北臥設(shè)計(jì)的住宅小區(qū)，雖然只有部分房源是這種戶(hù)型設(shè)計(jì)，但一經(jīng)推出短期內(nèi)就銷(xiāo)售一空。44%之所以定為這二種戶(hù)型是有市場(chǎng)根據(jù)的，根據(jù)以前多個(gè)代理公司市調(diào)反饋的信息表明，高密房產(chǎn)市場(chǎng)雖然處于剛剛起步階段，但是消費(fèi)者有著旺盛的消費(fèi)熱情，不同的消費(fèi)群體對(duì)房屋消費(fèi)面積有著不同的定義，建筑面積7595平方米多數(shù)屬于首次置業(yè)的年輕人或者經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力比較弱的群體；而建筑面積110140平方米的大戶(hù)型則多數(shù)屬于消費(fèi)能力較強(qiáng)的個(gè)體工商企業(yè)主或者二次置業(yè)的人。12.一期小區(qū)主入口以北沿街網(wǎng)點(diǎn)做還是不做？建議不做，應(yīng)該說(shuō)小區(qū)入口附近的網(wǎng)點(diǎn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮會(huì)有巨大的升值潛力，但是在本項(xiàng)目而言，網(wǎng)點(diǎn)布置的已經(jīng)足夠多了，倘若事事都要體現(xiàn)價(jià)值的最大化，項(xiàng)目的綜合價(jià)值肯定會(huì)大打折扣。聯(lián)排別墅一般多采用分戶(hù)式家庭鍋爐、燃?xì)鉅t、供暖和熱水。　TOWNHOUSE一般具有3個(gè)特點(diǎn)：第一、聯(lián)排別墅基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對(duì)市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)模化的產(chǎn)出也使建筑成本大大降低。健身房（含散打室，柔道室等），親子室，老年活動(dòng)室等。選擇便于在銷(xiāo)售期間以實(shí)物、模型或圖片展示的會(huì)所設(shè)施以吸引客戶(hù)眼球，滿(mǎn)足未來(lái)項(xiàng)目業(yè)主的基本生活需求。主干道的路寬的設(shè)計(jì)和小區(qū)主入口該如何設(shè)計(jì)？主干道路面最好8米寬，小區(qū)主入口最好路寬10米。6.引入巴斯風(fēng)情主要突出別墅和類(lèi)別墅產(chǎn)品的景觀(guān)性和休閑和諧性，賦予生態(tài)、親和、健康的田園風(fēng)情為背景的鄉(xiāng)村別墅，打造一個(gè)風(fēng)光生態(tài)、親和人家的英式田園小鎮(zhèn)。美國(guó)建筑師斯特恩提出后現(xiàn)代主義建筑有三個(gè)特征：采用裝飾；具有象征性或隱喻性；與現(xiàn)有環(huán)境融合。為了保證群體統(tǒng)一感受，采取控制整體空間、尺度的協(xié)調(diào)，建筑材料及色彩采取局部變化整體一致的做法。3.在廣場(chǎng)部分的鋪地則可采用較靈活的鋪裝方式，以限定空間。園林景觀(guān)總體布局從每個(gè)組團(tuán)主入口的步行景觀(guān)大道通向中央主題廣場(chǎng)，延續(xù)到湖心景觀(guān)，以中央主題廣場(chǎng)為每一組團(tuán)的景觀(guān)中心，向圍合式建筑群參透，形成建筑、景觀(guān)、自然一體化。項(xiàng)目景觀(guān)設(shè)計(jì)建議據(jù)調(diào)查高密所有以開(kāi)發(fā)的和正在建設(shè)的項(xiàng)目雖然容積率很低，但是并沒(méi)有很高的綠化率，大部分項(xiàng)目的綠化率介于25－35％之間，綠化手段單一，綠化目的是僅限于不讓地表裸露，樹(shù)木多是草皮和冬青，效果呆板，只有最近幾個(gè)新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目出現(xiàn)了小型中央廣場(chǎng)和噴泉等小景觀(guān)。一梯兩戶(hù)為主?！窭纾壕坝^(guān)的動(dòng)線(xiàn)變化，組團(tuán)景觀(guān)與中心景觀(guān)與其他公共建筑的相互協(xié)調(diào)三室二廳一衛(wèi)康成大街以南。1075位置28000平方米華達(dá)新苑主力戶(hù)型130平方米1380元/平方米利群路和立新街交界處131平方米平均單價(jià)市場(chǎng)上鮮見(jiàn)小戶(hù)型開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，大面積戶(hù)型是絕對(duì)被消化主力；◆幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未出現(xiàn)小高層和高層住宅，但是已經(jīng)在新行政中心出現(xiàn)了由上海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的少量單體別墅，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在初露端倪。高密市的房地產(chǎn)發(fā)展正式啟動(dòng)實(shí)在2002年，那是最活躍的就是沿街商鋪開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)上很少有商品房在售，且市場(chǎng)接受度業(yè)不高，房?jī)r(jià)多數(shù)在100元/平方米以下，銷(xiāo)售情況一般，KK商貿(mào)城就是在那時(shí)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的，留給高密房地產(chǎn)卻是揮之不去的傷痛。、8893雪龍皮革公司34313432高密市政工程處11886市藝術(shù)劇院196109968813981文教市衛(wèi)生防疫站23112150醫(yī)療機(jī)構(gòu)高密市公路局20213469市司法局19915138氣象局3918659構(gòu)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行144150%按照在崗職工的年平均工資數(shù)，以每家三口人，二人上班計(jì)算，家庭年收入在17696元，扣調(diào)日常開(kāi)支和人情事故的費(fèi)用能夠有1萬(wàn)元的節(jié)余的理想結(jié)果計(jì)算，他們工作3年左右年就應(yīng)該有購(gòu)房需求，如果他們做銀行按揭，可以不依靠其它人的經(jīng)濟(jì)幫助購(gòu)買(mǎi)10－15萬(wàn)一套的房子，這也是為什么現(xiàn)在高密市10－15萬(wàn)/套熱銷(xiāo)的原因。7345元/人類(lèi)別傳媒、文藝界人士等；□各種經(jīng)濟(jì)類(lèi)型的企業(yè)經(jīng)理、企業(yè)家；□其他消費(fèi)層高消費(fèi)層購(gòu)房的目的以自住和便于子女成長(zhǎng)為主，少數(shù)人是為孝敬父母而置業(yè)的；多數(shù)人對(duì)精裝修顯示了很高的熱情。對(duì)城市人和鄉(xiāng)下人的心理差異大，郊區(qū)大盤(pán)引導(dǎo)工作難度大；※、北部區(qū)域這個(gè)區(qū)域北接54米寬的城市主干道鳳凰大街，南臨中心板塊，位置現(xiàn)對(duì)一般，因?yàn)轼P凰大街還沒(méi)有把項(xiàng)目接壤的地方修好，即便是修好了這里作為城市的主干道噪音污染必然很大，較大的車(chē)流量必然會(huì)影響出行安全，且項(xiàng)目西北角還有一個(gè)天然的大坑，面對(duì)這些不利的因素我們當(dāng)然還能發(fā)現(xiàn)一些有利開(kāi)發(fā)的東西，一是利用這個(gè)天然大坑做地下停車(chē)位，經(jīng)過(guò)4期的開(kāi)發(fā)我項(xiàng)目完全有把握預(yù)測(cè)到今后幾年業(yè)主汽車(chē)的持有量，二是利用寬闊的鳳凰大街，把小區(qū)的主入口設(shè)置在這里（當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也是有的，那就是大門(mén)最后一期才形成，對(duì)項(xiàng)目的推廣有一定的干擾）；三是倘若要開(kāi)發(fā)到這個(gè)區(qū)域，這個(gè)區(qū)域已經(jīng)具備了比較明朗的開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)，到底是開(kāi)發(fā)一層網(wǎng)點(diǎn)還是二層網(wǎng)點(diǎn)我們心中也有數(shù)。、中心區(qū)域按照青島設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)理念，元寶內(nèi)的空間可以算是中心區(qū)域，這里布置了大量的景觀(guān)小品，設(shè)計(jì)了豐富的水系，且容積率也較低，樓座全部由二至三個(gè)單元而成組合，在加上他在中心位置，在加上設(shè)計(jì)師精心布置的視覺(jué)走廊，因此在所有的多層住宅中，它的綜合資源價(jià)值是最高的，因此這么好的資源顯然可以放在三期銷(xiāo)售，同來(lái)拉升價(jià)格?！A(yù)計(jì)高密房地產(chǎn)的快速啟動(dòng)，會(huì)有越來(lái)越多的外地規(guī)模開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入本地開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)形式非常嚴(yán)峻優(yōu)勢(shì)高密市黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，私營(yíng)企業(yè)中高層管理人員以及個(gè)體工商企業(yè)主是我們的主要目標(biāo)市場(chǎng)。在親水設(shè)施上，現(xiàn)在的設(shè)計(jì)在朝著多元化的趨勢(shì)發(fā)展。所謂：“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水”?？傮w而言高密房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛豈不階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策環(huán)境在逐步規(guī)范，政府目前還沒(méi)喲一個(gè)完善的扶持和發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)劃，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)存在較大的上升開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間的同時(shí)業(yè)包含者較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者市場(chǎng)分析報(bào)告第四部分:項(xiàng)目規(guī)劃營(yíng)銷(xiāo)建議第六部分：（具體宏觀(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見(jiàn)《2004年高密統(tǒng)計(jì)年鑒》）綜合上述情況，由于我項(xiàng)目是外來(lái)公司，運(yùn)營(yíng)成本明顯高于本地開(kāi)發(fā)商，毫無(wú)品牌美譽(yù)度和消費(fèi)認(rèn)可度；如開(kāi)發(fā)低檔商品房可以說(shuō)毫無(wú)市場(chǎng)，此計(jì)為開(kāi)發(fā)下策；如開(kāi)發(fā)中檔商品房則有浪費(fèi)了較多的資源（包括政府東遷帶來(lái)的升值效應(yīng)，膠河優(yōu)美的原生態(tài)風(fēng)景），且我們的開(kāi)發(fā)面積太大本地人群很難在短期消化，此計(jì)為開(kāi)發(fā)中策；只有開(kāi)發(fā)高檔房，建立品牌社區(qū)引導(dǎo)休閑，舒心的生活模式建立市場(chǎng)差異化，才可能形成便于開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大潛在客戶(hù)群存在的區(qū)域，用高品質(zhì)的物業(yè)帶來(lái)的高附加值，用低開(kāi)高走營(yíng)銷(xiāo)推廣策略逐步提高盈利點(diǎn)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，此計(jì)才是開(kāi)發(fā)上策。但如果僅僅把河居理解為在河邊居住未免過(guò)于狹隘，應(yīng)該上升到一種文化高度來(lái)看待，它是休閑/健康/旅游/觀(guān)光等方面的現(xiàn)代綜合體。所謂“文化社區(qū)”汲取高密濃郁的歷史文化底蘊(yùn)，挖掘歷史名人的典故，展現(xiàn)歷史，弘揚(yáng)高密文化，提升其國(guó)際化影響力。并通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)、園林景觀(guān)設(shè)計(jì)等要素充分表達(dá)出來(lái)。整個(gè)地塊的SWOT分析 機(jī)會(huì)劣勢(shì)綜合上述因素，西部必須減少網(wǎng)點(diǎn)的布置，用通透的視野和優(yōu)美的綠化吸引客戶(hù)關(guān)注的目光，提升小區(qū)的休閑，安靜的高檔氛圍；同時(shí)還要增加公共活動(dòng)空間，畢竟這個(gè)區(qū)域建筑面積要在10萬(wàn)平方米左右。消費(fèi)者市場(chǎng)分析報(bào)告 對(duì)項(xiàng)目潛在客戶(hù)群初步分析、項(xiàng)目潛在客戶(hù)群購(gòu)房消費(fèi)的心理特點(diǎn)分析高密作為一個(gè)縣級(jí)城市，民風(fēng)樸實(shí)，購(gòu)房者的心理比較復(fù)雜，即看重形象檔次又深諳精打細(xì)算。隨著城市改造的發(fā)展，