【文章內(nèi)容簡介】 面，都有了較大改善。從營銷角度來看，所有的開發(fā)公司都認(rèn)識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，因此加強(qiáng)了對(duì)營銷工作重視力度，青島的代理公司紛紛進(jìn)入高密本地市場(chǎng)，代理公司有上海鵬祥，青島和志行，青島世紀(jì)恒昌，青島昊?！砉镜慕槿朐谔嵘镜胤康禺a(chǎn)營銷水平的同時(shí)，也帶來了房價(jià)炒作的空間，使房價(jià)基本符合價(jià)值。今年房價(jià)預(yù)計(jì)在均價(jià)在1400－1500元/平方米左右，與去年同期相比漲幅預(yù)計(jì)在300元左右。幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未出現(xiàn)小高層和高層住宅，但是已經(jīng)在新行政中心出現(xiàn)了由上海某房地產(chǎn)開發(fā)的少量單體別墅，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在初露端倪。、市場(chǎng)特征高密房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展，初步形成以下的特征：◆市場(chǎng)供應(yīng)量猛增，多層住宅是市場(chǎng)上的絕對(duì)主力，未出現(xiàn)小高層和高層住宅；◆小區(qū)規(guī)模普遍不大，零星住宅單體開發(fā)較多，5－6萬平方米的小區(qū)已經(jīng)算是目前較大的開發(fā)規(guī)模；◆開發(fā)項(xiàng)目多集中在中心區(qū)域和南部地區(qū)，北部地區(qū)次之；◆房地產(chǎn)公司開始加大提升開發(fā)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)的工作力度，產(chǎn)品有所創(chuàng)新；◆高密本地市場(chǎng)還是屬于賣方市場(chǎng)，客戶需求不明顯，購房心理不成熟，沒有投資意識(shí)和旅游度假意識(shí)；◆雖然房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，但是銷售周期普遍較短◆市場(chǎng)上鮮見小戶型開發(fā)的項(xiàng)目，大面積戶型是絕對(duì)被消化主力；◆物業(yè)管理落后，沒有服務(wù)意識(shí)，雖然物業(yè)管理收繳率較高達(dá)到90％，低廉的費(fèi)用不足以吸引外地品牌物業(yè)公司的介入。 不同板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、中心板塊競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域界定：高密市振興街以南，城南街以北，交通路以西，西關(guān)路以東區(qū)域。區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)楦呙苁惺姓诘?，也是高密市人口最密集的區(qū)域，主要的政府部門都在這個(gè)區(qū)域，市政配套完善，交通便利。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育的較好，氛圍較濃，大配套成熟，交通便利，大型購物廣場(chǎng)多座落在本區(qū)域，也是新建商品房比較集中的區(qū)域。案名位置總開發(fā)量平均單價(jià)主力戶型主力面積主力總價(jià)密水景苑利群路和鳳凰大街交界處60800平方米1500元/平方米三室二廳二衛(wèi)131平方米碾頭小區(qū)順和路以東，農(nóng)豐街以南48000平方米1324元/平方米二室二廳一衛(wèi)87平方米蓮花苑利群路和立新街交界處20000平方米1488元/平方米二室二廳一衛(wèi)96平方米鳳凰公寓古城路中段8000平方米1380元/平方米二室二廳一衛(wèi)90平方米醴泉商住樓人民大街和利群路交界處10800平方米1394元/平方米三室二廳二衛(wèi)130平方米中心區(qū)域板塊是高密市房地產(chǎn)發(fā)展最快的區(qū)域，房產(chǎn)均價(jià)也最高，也是外來勢(shì)力介入最多的，開發(fā)的商品房的檔次明顯高于其它板塊；從整體規(guī)劃來看，新建項(xiàng)目注重了小區(qū)內(nèi)部景觀的營造，出現(xiàn)了休閑廣場(chǎng)，健身場(chǎng)所，中心廣場(chǎng)，噴泉水景等，有了人車分流的概念，建筑風(fēng)格突破了原來“鴿子籠”宿舍樓窠臼，引進(jìn)了現(xiàn)代海派風(fēng)格和歐路風(fēng)情，并加了一些智能化設(shè)備，采用了部分新材料，新的施工工藝，建筑成本略高于其它板塊?？梢哉f該板塊是高密房產(chǎn)的領(lǐng)跑者，從銷售角度看，本區(qū)域的房產(chǎn)多是在2003年年末至2004年年初開始推廣的，樓盤多數(shù)屬于短平快的小項(xiàng)目，銷售周期普遍很短，個(gè)案達(dá)到了較高的銷售率，開發(fā)商短期內(nèi)獲得了較高的開發(fā)利潤。、北部板塊的競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域界定：振興街以北區(qū)域，交通路以西，鐵道二側(cè)區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)楦呙苁谢疖囌荆L途汽車站，10條公交總站所在地，交通雖然便利，但是路況較差，生活配套不完善，是高密市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差。案名位置總開發(fā)量平均單價(jià)主力戶型主力面積主力總價(jià)交運(yùn)小區(qū)健康路與經(jīng)貿(mào)街交界18000平方米1200元/平方米二室二廳一衛(wèi)華達(dá)新苑振興街與交通路交界30000平方米1135元/平方米二室二廳一衛(wèi)北王新區(qū)順和路以東，站北街二側(cè)28000平方米1123元/平方米二室二廳一衛(wèi)北部板塊在所有的板塊中算是發(fā)展相對(duì)比較緩慢的，這和他的最初的城市定位——工業(yè)園區(qū)導(dǎo)致的，這里的周邊環(huán)境差，污染企業(yè)多，配套不全，消費(fèi)者多是收入較低的工薪階層有很大的相連關(guān)系，因此本區(qū)域的價(jià)格多數(shù)在900－1200元/平方米之間，主力戶型總房款控制在10萬元左右，開發(fā)的商品房全部是低檔物業(yè)，消費(fèi)者多是周邊工作的人群，雖然在建項(xiàng)目銷售率較高但是消化周期普遍較長，產(chǎn)品缺乏特色，市場(chǎng)接受度不高，產(chǎn)品去化抗性較大。 、南部區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析區(qū)域界定：城南街以南，康成大街二側(cè)，交通路以西，西關(guān)路以東的區(qū)域。區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)樾屡d的城區(qū)，交通便利，路況較好，空氣清新，但是市政配套不完善，生活成本略高于中心板塊。案名位置總開發(fā)量平均單價(jià)主力戶型主力面積主力總價(jià)中國北方鞋城西關(guān)路與城南二街交界處1075二室一廳一衛(wèi)96康成花園康成大街西段1350三室二廳一衛(wèi)翠華庭康成大街以北，國稅據(jù)以西1278三室二廳一衛(wèi)華易家園康成大街以南。國稅據(jù)以東1280三室二廳一衛(wèi)100南湖小區(qū)南湖路以西，康成大街以南1590三室二廳一衛(wèi)88文苑小區(qū)康成大街與南湖路1200三室二廳一衛(wèi)90－100南部區(qū)域是高密市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域，本區(qū)域住宅項(xiàng)目自規(guī)劃和景觀綠化設(shè)計(jì)道建筑戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，處處體現(xiàn)了中檔社區(qū)的應(yīng)有理念，從戶型比例分析來看以三房居多，主力戶型的面積但是并不大，集中在90－100平方米左右，因此可以判斷出本區(qū)域的客戶群的消費(fèi)能力一般。、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局分析本區(qū)域房地產(chǎn)起步較晚，在2003年才出現(xiàn)商品房，售價(jià)在900－1100元/平方米左右，在售項(xiàng)目較少，較大規(guī)模的社區(qū)是紫薇花園，周邊市政配套不到位，銷售周期較長，銷售律不高；但是隨著市政東遷的力度的加大，區(qū)域成長空間較大，這里必將成為高密高端物業(yè)集中的板塊，也是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的板塊。第五部分：項(xiàng)目規(guī)劃理念營銷建議“規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第一生產(chǎn)力”。通過嚴(yán)格、科學(xué)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研，定位為符合市場(chǎng)需求的規(guī)劃，把本項(xiàng)目做成“深思熟慮的具有創(chuàng)新意識(shí)的產(chǎn)品”。總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)思路●構(gòu)筑建筑生態(tài)、環(huán)境生態(tài)、人文生態(tài)高度協(xié)調(diào)統(tǒng)一的新型居住模式?！褚?guī)劃設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性與分期開發(fā)的階段性相結(jié)合。●在環(huán)境景觀均好性基礎(chǔ)上，適當(dāng)根據(jù)建筑類別、戶型大小給予一定環(huán)境景觀的差異化分層。例如：景觀的動(dòng)線變化，組團(tuán)景觀與中心景觀與其他公共建筑的相互協(xié)調(diào)；與周邊人文氣息的鏈接；與區(qū)域總體建設(shè)環(huán)境相結(jié)合。、設(shè)計(jì)細(xì)化要點(diǎn)、總平面布局形式。●蝴蝶泉景觀，膠河風(fēng)景帶應(yīng)該與本項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境結(jié)合，增加水景景觀的含量。因此觀景以小組團(tuán)為主、中心廣場(chǎng)景觀為輔，因此主要以圍合布局組團(tuán)方式排列樓宇?！駠喜季忠蚤_敞圍合式為主，結(jié)合其它形式。●圍合建筑不應(yīng)將組團(tuán)景觀與組團(tuán)外空間完全封閉隔離，而是連為一體，自然過渡。、樓宇朝向與景觀的關(guān)系?！癖緲潜P根據(jù)高密氣候與住房消費(fèi)特點(diǎn)，遵循“朝向第一，兼顧景觀”的原則。、單元戶數(shù)：一梯兩戶為主。、綠地：●綠地分為公共綠地、宅基綠地、配套公建綠地、道路綠地?！駨膶?shí)用、可利用性、經(jīng)濟(jì)目的出發(fā)，其中小區(qū)的中心綠地或中心花園（也就是會(huì)所的位置）不宜太大，組團(tuán)綠地應(yīng)做開闊些。、道路網(wǎng)絡(luò)與人車關(guān)系：●遵循方便、經(jīng)濟(jì)、安全和無障礙原則，盡量避免直線交割式路網(wǎng)，主要采用放射狀、環(huán)狀路網(wǎng)設(shè)計(jì)，減少交通死角、增加道路層次、保證各區(qū)域連接暢順?！裾麄€(gè)小區(qū)采用人車分流設(shè)計(jì)，單元入口設(shè)殘疾人通道。2.項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)建議據(jù)調(diào)查高密所有以開發(fā)的和正在建設(shè)的項(xiàng)目雖然容積率很低，但是并沒有很高的綠化率，大部分項(xiàng)目的綠化率介于25－35％之間，綠化手段單一，綠化目的是僅限于不讓地表裸露，樹木多是草皮和冬青，效果呆板，只有最近幾個(gè)新開發(fā)的項(xiàng)目出現(xiàn)了小型中央廣場(chǎng)和噴泉等小景觀。、設(shè)計(jì)理念景觀設(shè)計(jì)理念是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化和參與性，使居民在豐富多彩的生活中最大限度地享受大自然的清新，同時(shí)又向小區(qū)住戶提供足夠的可供交流參與的社區(qū)活動(dòng)空間。景觀設(shè)計(jì)的目標(biāo)是要營造一種具有都市化的休閑，居住環(huán)境。整個(gè)小區(qū)的景觀以人工湖為軸心向其他三大組團(tuán)引入南北軸線步行景觀來貫穿；一期以小區(qū)入口為起點(diǎn)，向東延伸形成通透性的中軸線景觀；并且每四棟圍合而形成庭院景觀；整個(gè)項(xiàng)目分區(qū)的中心景觀和環(huán)湖的中心景觀形成整個(gè)小區(qū)景觀的四大焦點(diǎn)。倡導(dǎo)人與自然，生活與景觀的和諧共融，巧具匠心的“漾、碧、游、怡”四主題，塑造了一個(gè)寧靜舒適的園林之夢(mèng)，讓居者俯仰之間盡感遠(yuǎn)離都市的平和與回味。本項(xiàng)目內(nèi)部景觀布置以水景為主，大量設(shè)置流動(dòng)的活水小溪、造型各異的噴泉、開闊活躍的涌泉生態(tài)水池、層層的疊水、室內(nèi)室外任意轉(zhuǎn)換的游泳池，與小區(qū)外湖與膠河的水景相互呼應(yīng)、相互融合，讓每一個(gè)業(yè)主由內(nèi)而外都能感受鄰水而居、親水而息的浪漫與情趣。組團(tuán)設(shè)置主題園林景觀，充分體現(xiàn)小區(qū)綠地景觀的平面區(qū)域?qū)哟胃?，營造全方位的綠色立體空間，每一處景觀追求精細(xì)化、實(shí)用化、可使用性、可參與性、可觀賞性、人景互動(dòng)、人景融合。園林景觀總體布局從每個(gè)組團(tuán)主入口的步行景觀大道通向中央主題廣場(chǎng)，延續(xù)到湖心景觀，以中央主題廣場(chǎng)為每一組團(tuán)的景觀中心，向圍合式建筑群參透，形成建筑、景觀、自然一體化。在社區(qū)園林的不同角度配以不同的花木創(chuàng)造不同季節(jié)的色澤、質(zhì)感及香氣。主入口強(qiáng)調(diào)其視覺效果上的氣勢(shì)，而中心景觀則更注重社區(qū)觀和參與性，主要利用膠河風(fēng)光帶和人工湖，串起組團(tuán)中央主題廣場(chǎng)，會(huì)所、步行街形成統(tǒng)一體，并形成一個(gè)標(biāo)志性建筑景觀。□適當(dāng)拉大樓間距，達(dá)到綠化豐富層次感，用精致園林小品加以點(diǎn)綴，做到移步換景的效果，各有特色及千秋。不同的娛樂設(shè)施、健身設(shè)施分散在中央主題廣場(chǎng)和宅間。景觀設(shè)施主要包括鋪地、噴水、小品雕塑等。鋪地中的一般部分，是根據(jù)行道樹和照明柱的間隔布置進(jìn)行設(shè)置的，使行人感受到具有導(dǎo)向性的韻律感。在廣場(chǎng)部分的鋪地則可采用較靈活的鋪裝方式，以限定空間。噴水、小品雕塑等則從尺度、色彩等方面加以推敲。休息設(shè)施主要包括座椅、連廊等。座椅的設(shè)置可與綠化布局綜合考慮，充分利用樹池、花壇的邊緣。木制連廊可為廣場(chǎng)的構(gòu)成要素之一，結(jié)合露天茶座等設(shè)置。同時(shí)還考慮了一定的供行人避雨的設(shè)施。綠化以草坪為基調(diào)，輔以灌木、喬木，豐富綠化在空間上的層次感。局部路段還可采用可移動(dòng)式的花架，以各種形式創(chuàng)造一個(gè)綠蔭園區(qū)。3.項(xiàng)目的建筑風(fēng)格總體布局到空間組合以及單體造型借鑒西方古典即“現(xiàn)代歐洲”簡約、明快設(shè)計(jì)手法進(jìn)行，力求與自然景觀遙相呼應(yīng)的組合模式空間。結(jié)合四大組團(tuán)之考慮，可又有所不同。形成建筑群體風(fēng)格時(shí)注意使其在建筑形式上單體有個(gè)性、群體有共性，即變化中求統(tǒng)一、整體協(xié)調(diào)中求變化。建筑形式要突出個(gè)性，基本上幢幢有變化。為了保證群體統(tǒng)一感受，采取控制整體空間、尺度的協(xié)調(diào)，建筑材料及色彩采取局部變化整體一致的做法。