【文章內容簡介】 面，都有了較大改善。從營銷角度來看，所有的開發(fā)公司都認識到競爭的殘酷，因此加強了對營銷工作重視力度，青島的代理公司紛紛進入高密本地市場，代理公司有上海鵬祥，青島和志行，青島世紀恒昌，青島昊海……代理公司的介入在提升本地房地產營銷水平的同時，也帶來了房價炒作的空間，使房價基本符合價值。今年房價預計在均價在1400－1500元/平方米左右，與去年同期相比漲幅預計在300元左右。幾年的房地產市場還未出現(xiàn)小高層和高層住宅，但是已經在新行政中心出現(xiàn)了由上海某房地產開發(fā)的少量單體別墅，高端市場競爭正在初露端倪。、市場特征高密房地產市場經過多年的發(fā)展，初步形成以下的特征：◆市場供應量猛增，多層住宅是市場上的絕對主力，未出現(xiàn)小高層和高層住宅；◆小區(qū)規(guī)模普遍不大，零星住宅單體開發(fā)較多，5－6萬平方米的小區(qū)已經算是目前較大的開發(fā)規(guī)模；◆開發(fā)項目多集中在中心區(qū)域和南部地區(qū)，北部地區(qū)次之；◆房地產公司開始加大提升開發(fā)項目的綜合品質的工作力度，產品有所創(chuàng)新；◆高密本地市場還是屬于賣方市場，客戶需求不明顯，購房心理不成熟，沒有投資意識和旅游度假意識；◆雖然房地產價格漲幅較大，但是銷售周期普遍較短◆市場上鮮見小戶型開發(fā)的項目，大面積戶型是絕對被消化主力；◆物業(yè)管理落后，沒有服務意識，雖然物業(yè)管理收繳率較高達到90％，低廉的費用不足以吸引外地品牌物業(yè)公司的介入。 不同板塊競爭項目的市場分析、中心板塊競爭格局區(qū)域界定：高密市振興街以南，城南街以北，交通路以西，西關路以東區(qū)域。區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為高密市市政府所在地，也是高密市人口最密集的區(qū)域，主要的政府部門都在這個區(qū)域，市政配套完善，交通便利。區(qū)域內的商業(yè)地產發(fā)育的較好，氛圍較濃，大配套成熟，交通便利，大型購物廣場多座落在本區(qū)域，也是新建商品房比較集中的區(qū)域。案名位置總開發(fā)量平均單價主力戶型主力面積主力總價密水景苑利群路和鳳凰大街交界處60800平方米1500元/平方米三室二廳二衛(wèi)131平方米碾頭小區(qū)順和路以東，農豐街以南48000平方米1324元/平方米二室二廳一衛(wèi)87平方米蓮花苑利群路和立新街交界處20000平方米1488元/平方米二室二廳一衛(wèi)96平方米鳳凰公寓古城路中段8000平方米1380元/平方米二室二廳一衛(wèi)90平方米醴泉商住樓人民大街和利群路交界處10800平方米1394元/平方米三室二廳二衛(wèi)130平方米中心區(qū)域板塊是高密市房地產發(fā)展最快的區(qū)域，房產均價也最高，也是外來勢力介入最多的，開發(fā)的商品房的檔次明顯高于其它板塊；從整體規(guī)劃來看，新建項目注重了小區(qū)內部景觀的營造，出現(xiàn)了休閑廣場，健身場所，中心廣場，噴泉水景等，有了人車分流的概念，建筑風格突破了原來“鴿子籠”宿舍樓窠臼，引進了現(xiàn)代海派風格和歐路風情，并加了一些智能化設備，采用了部分新材料，新的施工工藝，建筑成本略高于其它板塊。可以說該板塊是高密房產的領跑者，從銷售角度看，本區(qū)域的房產多是在2003年年末至2004年年初開始推廣的，樓盤多數屬于短平快的小項目，銷售周期普遍很短，個案達到了較高的銷售率，開發(fā)商短期內獲得了較高的開發(fā)利潤。、北部板塊的競爭格局區(qū)域界定：振興街以北區(qū)域，交通路以西，鐵道二側區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為高密市火車站，長途汽車站，10條公交總站所在地，交通雖然便利，但是路況較差，生活配套不完善，是高密市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差。案名位置總開發(fā)量平均單價主力戶型主力面積主力總價交運小區(qū)健康路與經貿街交界18000平方米1200元/平方米二室二廳一衛(wèi)華達新苑振興街與交通路交界30000平方米1135元/平方米二室二廳一衛(wèi)北王新區(qū)順和路以東，站北街二側28000平方米1123元/平方米二室二廳一衛(wèi)北部板塊在所有的板塊中算是發(fā)展相對比較緩慢的，這和他的最初的城市定位——工業(yè)園區(qū)導致的，這里的周邊環(huán)境差，污染企業(yè)多，配套不全，消費者多是收入較低的工薪階層有很大的相連關系，因此本區(qū)域的價格多數在900－1200元/平方米之間，主力戶型總房款控制在10萬元左右，開發(fā)的商品房全部是低檔物業(yè)，消費者多是周邊工作的人群，雖然在建項目銷售率較高但是消化周期普遍較長，產品缺乏特色，市場接受度不高，產品去化抗性較大。 、南部區(qū)域競爭格局分析區(qū)域界定：城南街以南，康成大街二側，交通路以西，西關路以東的區(qū)域。區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為新興的城區(qū)，交通便利，路況較好，空氣清新，但是市政配套不完善，生活成本略高于中心板塊。案名位置總開發(fā)量平均單價主力戶型主力面積主力總價中國北方鞋城西關路與城南二街交界處1075二室一廳一衛(wèi)96康成花園康成大街西段1350三室二廳一衛(wèi)翠華庭康成大街以北，國稅據以西1278三室二廳一衛(wèi)華易家園康成大街以南。國稅據以東1280三室二廳一衛(wèi)100南湖小區(qū)南湖路以西，康成大街以南1590三室二廳一衛(wèi)88文苑小區(qū)康成大街與南湖路1200三室二廳一衛(wèi)90－100南部區(qū)域是高密市房地產發(fā)展較早的區(qū)域，本區(qū)域住宅項目自規(guī)劃和景觀綠化設計道建筑戶型結構設計，處處體現(xiàn)了中檔社區(qū)的應有理念，從戶型比例分析來看以三房居多，主力戶型的面積但是并不大，集中在90－100平方米左右，因此可以判斷出本區(qū)域的客戶群的消費能力一般。、經濟技術開發(fā)區(qū)板塊房地產競爭格局分析本區(qū)域房地產起步較晚，在2003年才出現(xiàn)商品房，售價在900－1100元/平方米左右，在售項目較少，較大規(guī)模的社區(qū)是紫薇花園，周邊市政配套不到位，銷售周期較長，銷售律不高；但是隨著市政東遷的力度的加大，區(qū)域成長空間較大，這里必將成為高密高端物業(yè)集中的板塊，也是競爭最激烈的板塊。第五部分：項目規(guī)劃理念營銷建議“規(guī)劃是房地產開發(fā)的第一生產力”。通過嚴格、科學、準確的市場調研，定位為符合市場需求的規(guī)劃，把本項目做成“深思熟慮的具有創(chuàng)新意識的產品”?？偲矫嬉?guī)劃設計、設計思路●構筑建筑生態(tài)、環(huán)境生態(tài)、人文生態(tài)高度協(xié)調統(tǒng)一的新型居住模式?！褚?guī)劃設計的系統(tǒng)性與分期開發(fā)的階段性相結合?！裨诃h(huán)境景觀均好性基礎上，適當根據建筑類別、戶型大小給予一定環(huán)境景觀的差異化分層。例如：景觀的動線變化，組團景觀與中心景觀與其他公共建筑的相互協(xié)調；與周邊人文氣息的鏈接；與區(qū)域總體建設環(huán)境相結合。、設計細化要點、總平面布局形式?！窈坝^，膠河風景帶應該與本項目內部環(huán)境結合，增加水景景觀的含量。因此觀景以小組團為主、中心廣場景觀為輔，因此主要以圍合布局組團方式排列樓宇?！駠喜季忠蚤_敞圍合式為主，結合其它形式?！駠辖ㄖ粦獙⒔M團景觀與組團外空間完全封閉隔離，而是連為一體，自然過渡。、樓宇朝向與景觀的關系。●本樓盤根據高密氣候與住房消費特點，遵循“朝向第一，兼顧景觀”的原則。、單元戶數：一梯兩戶為主。、綠地：●綠地分為公共綠地、宅基綠地、配套公建綠地、道路綠地?！駨膶嵱?、可利用性、經濟目的出發(fā)，其中小區(qū)的中心綠地或中心花園（也就是會所的位置）不宜太大，組團綠地應做開闊些。、道路網絡與人車關系：●遵循方便、經濟、安全和無障礙原則，盡量避免直線交割式路網，主要采用放射狀、環(huán)狀路網設計，減少交通死角、增加道路層次、保證各區(qū)域連接暢順?！裾麄€小區(qū)采用人車分流設計，單元入口設殘疾人通道。2.項目景觀設計建議據調查高密所有以開發(fā)的和正在建設的項目雖然容積率很低，但是并沒有很高的綠化率，大部分項目的綠化率介于25－35％之間，綠化手段單一，綠化目的是僅限于不讓地表裸露，樹木多是草皮和冬青，效果呆板，只有最近幾個新開發(fā)的項目出現(xiàn)了小型中央廣場和噴泉等小景觀。、設計理念景觀設計理念是強調生態(tài)化和參與性，使居民在豐富多彩的生活中最大限度地享受大自然的清新，同時又向小區(qū)住戶提供足夠的可供交流參與的社區(qū)活動空間。景觀設計的目標是要營造一種具有都市化的休閑，居住環(huán)境。整個小區(qū)的景觀以人工湖為軸心向其他三大組團引入南北軸線步行景觀來貫穿；一期以小區(qū)入口為起點，向東延伸形成通透性的中軸線景觀；并且每四棟圍合而形成庭院景觀；整個項目分區(qū)的中心景觀和環(huán)湖的中心景觀形成整個小區(qū)景觀的四大焦點。倡導人與自然，生活與景觀的和諧共融，巧具匠心的“漾、碧、游、怡”四主題，塑造了一個寧靜舒適的園林之夢，讓居者俯仰之間盡感遠離都市的平和與回味。本項目內部景觀布置以水景為主，大量設置流動的活水小溪、造型各異的噴泉、開闊活躍的涌泉生態(tài)水池、層層的疊水、室內室外任意轉換的游泳池，與小區(qū)外湖與膠河的水景相互呼應、相互融合，讓每一個業(yè)主由內而外都能感受鄰水而居、親水而息的浪漫與情趣。組團設置主題園林景觀，充分體現(xiàn)小區(qū)綠地景觀的平面區(qū)域層次感，營造全方位的綠色立體空間，每一處景觀追求精細化、實用化、可使用性、可參與性、可觀賞性、人景互動、人景融合。園林景觀總體布局從每個組團主入口的步行景觀大道通向中央主題廣場，延續(xù)到湖心景觀，以中央主題廣場為每一組團的景觀中心，向圍合式建筑群參透，形成建筑、景觀、自然一體化。在社區(qū)園林的不同角度配以不同的花木創(chuàng)造不同季節(jié)的色澤、質感及香氣。主入口強調其視覺效果上的氣勢，而中心景觀則更注重社區(qū)觀和參與性，主要利用膠河風光帶和人工湖，串起組團中央主題廣場，會所、步行街形成統(tǒng)一體，并形成一個標志性建筑景觀。□適當拉大樓間距，達到綠化豐富層次感，用精致園林小品加以點綴，做到移步換景的效果，各有特色及千秋。不同的娛樂設施、健身設施分散在中央主題廣場和宅間。景觀設施主要包括鋪地、噴水、小品雕塑等。鋪地中的一般部分，是根據行道樹和照明柱的間隔布置進行設置的，使行人感受到具有導向性的韻律感。在廣場部分的鋪地則可采用較靈活的鋪裝方式，以限定空間。噴水、小品雕塑等則從尺度、色彩等方面加以推敲。休息設施主要包括座椅、連廊等。座椅的設置可與綠化布局綜合考慮，充分利用樹池、花壇的邊緣。木制連廊可為廣場的構成要素之一，結合露天茶座等設置。同時還考慮了一定的供行人避雨的設施。綠化以草坪為基調，輔以灌木、喬木，豐富綠化在空間上的層次感。局部路段還可采用可移動式的花架，以各種形式創(chuàng)造一個綠蔭園區(qū)。3.項目的建筑風格總體布局到空間組合以及單體造型借鑒西方古典即“現(xiàn)代歐洲”簡約、明快設計手法進行，力求與自然景觀遙相呼應的組合模式空間。結合四大組團之考慮，可又有所不同。形成建筑群體風格時注意使其在建筑形式上單體有個性、群體有共性，即變化中求統(tǒng)一、整體協(xié)調中求變化。建筑形式要突出個性，基本上幢幢有變化。為了保證群體統(tǒng)一感受，采取控制整體空間、尺度的協(xié)調，建筑材料及色彩采取局部變化整體一致的做法。