房地產(chǎn)媒體策劃分析報(bào)告資料(編輯修改稿)
2025-08-16 00:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 11667元/平米；商務(wù)市均價(jià)為：；住宅市均價(jià)為：；（其中：；酒店式公寓市均價(jià)為：4200元/平米；別墅市均價(jià)為：）；商住市均價(jià)為：3550元/平米。03年太原市不同業(yè)態(tài)的商品房市均價(jià)分別為：商鋪市均價(jià)為：；商務(wù)市均價(jià)為：；住宅市均價(jià)為：；商住均價(jià)為：?！刻猩唐贩績r(jià)格仍處于上漲氣勢。2004年至今商品房價(jià)格上漲的原因在于：（1）近年來土地政策發(fā)布的影響，前幾年土地主要靠政府協(xié)議出讓給開發(fā)商進(jìn)行修建，自2002年7月1日國土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》施行起，使得土地開發(fā)成本一路飆升。其中：土地招標(biāo)比協(xié)議出讓金多30%；掛牌為50%；拍賣為80%100%；（2）拆遷成本的加大，包括折遷補(bǔ)償費(fèi)的加大，使建設(shè)成本加大；（3）泥、鋼材等原料的漲價(jià)，使得房產(chǎn)建筑成本加大；（4）居民投資取向問題，由于1997年至2004年幾年間，政府一直沒有采取加息手段，居民儲(chǔ)蓄一直處于負(fù)利率狀態(tài)，再加上股市低迷，使居民找不到保值增值的投資渠道，自然轉(zhuǎn)向投資房產(chǎn)在于保值增值。2004年10月末由于加息幅度較小，對(duì)房地產(chǎn)、汽車消費(fèi)無一定的影響；（5）媒體、炒房者的惡意炒作也使房價(jià)在上升；（6）政府散發(fā)的信息不對(duì)稱，使消費(fèi)者在很短的時(shí)期內(nèi)無法知道房價(jià)的高低，使得售樓部在銷控上取得主動(dòng)地位，隨意抬高或降低房價(jià)，但最終產(chǎn)品品質(zhì)決定著銷售。價(jià)格的上漲不僅讓人聯(lián)想到：“難道2004年央行頻布的加息政策沒有抑止房子價(jià)格的上漲”嗎？2004年10月29日央行是否加息終于塵埃落定了，中國人民銀行宣布決定，從04年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 對(duì)購房者的影響 此次央行的加息主要調(diào)整了個(gè)人住房公積金貸款利率和個(gè)人住房商貸利率。其中，%；而5年(含)%，%。本次加息幅度溫和，對(duì)購房者而言，實(shí)際影響并未大于起先的心理影響。經(jīng)測算，此次加息對(duì)房價(jià)的影響約為2%。 購房行為依舊 由于此次加息意味著中國進(jìn)入了升息周期，許多自住購房者在房屋的總價(jià)、面積上重新考慮，以適用為主。此外，在付款方式上更多地選擇一次性付清，或者提高首付款比例，減少貸款年限。由于以上短述原因，此次加息對(duì)房地產(chǎn)市場不會(huì)有太大的影響，導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)格仍高高在上。但是，加息表明了中央政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，擠壓房地產(chǎn)泡沫的決心。四、2005年第一季度不同城區(qū)各物業(yè)報(bào)紙廣告投放情況分析六區(qū)域各物業(yè)投放廣告解析（1）迎澤區(qū)各物業(yè)投放廣告情況鼎元時(shí)代中心、聞匯大廈處于迎澤區(qū)，由于此項(xiàng)目大量投放廣告，使得迎澤區(qū)在第一季度廣告量高于商鋪于住宅。人們投資眼光仍看好老革命區(qū)。（2）小店區(qū)各物業(yè)投放廣告情況（3）萬柏林區(qū)各物業(yè)投放廣告情況物業(yè)屬性投放頻次投放版面(以23*)投放金額（萬）住宅4（4）杏花嶺區(qū)各物業(yè)投放廣告情況不同城區(qū)各物業(yè)投放廣告金額解析以上圖表得知：太原地產(chǎn)的興建有區(qū)域熱，可以看出太原市地產(chǎn)業(yè)的雛形已基本形成：迎澤區(qū)為商業(yè)商務(wù)繁華區(qū)；小店區(qū)為居住區(qū)；杏花嶺區(qū)三種業(yè)態(tài)地產(chǎn)05年第一季度投放廣告量趨于等同，但由于第五大道?國際大廈、山西國貿(mào)、華宇國際、御花園、珠琳旺角大廈、王府大廈等商務(wù)寫字樓的出現(xiàn)，為此區(qū)注入了新的稱號(hào)——CBD中央商務(wù)區(qū)；萬柏林區(qū)屬西進(jìn)范疇，正逐漸吸引商業(yè)和住宅開發(fā)；尖草坪屬城郊范疇，消費(fèi)水平較低，故此不被地產(chǎn)開發(fā)商看重，只有小商品商業(yè)物流港支撐；晉源區(qū)與尖草坪情況相似。五、 2005年第一季度房地產(chǎn)廣告主特色廣告語分析不同業(yè)態(tài)地產(chǎn)特色廣告語對(duì)比（1）商鋪物業(yè)2003年太原市出現(xiàn)了“商鋪熱”，由于當(dāng)時(shí)開發(fā)商鋪土地不受限制，以及投資收益率較其它業(yè)態(tài)高，導(dǎo)致開發(fā)商大量興建商鋪引得投資者進(jìn)行消費(fèi)。由以上圖表看出：商鋪主要以創(chuàng)意促銷——節(jié)日促銷，和功能提升——投資概念作為強(qiáng)賣點(diǎn)進(jìn)行推廣，在創(chuàng)意促銷中一方面會(huì)長期會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)；另一方面會(huì)進(jìn)行折扣銷售進(jìn)行一種變相的銷控。功能提升方面主要以投資回報(bào)為強(qiáng)賣點(diǎn)。（2）住宅物業(yè)住宅物業(yè)主要以“銷售與工程進(jìn)度——二期公開發(fā)售、尾房銷售”、“創(chuàng)意促銷——節(jié)日促銷”為主賣點(diǎn)，其中在銷售與工程進(jìn)度中主要以“現(xiàn)房賣點(diǎn)”、“開盤時(shí)間”及“火爆人氣”為訴求點(diǎn)。分析其原因在于：購買期房對(duì)于消費(fèi)投資者來說，隱藏著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槠诜看碇_發(fā)商可能“五證兩書”【 五證指：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證?！皟蓵笔恰蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！坎积R全，在法律上無法保障消費(fèi)者權(quán)益，所以為了提升地產(chǎn)的可信度會(huì)大量宣傳現(xiàn)房賣點(diǎn)，開發(fā)商則只須提供《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》。開盤時(shí)間與火爆人氣概念的宣傳，或許是媒體、開發(fā)品牌的炒作，也或許是一種銷控手段。創(chuàng)意促銷賣點(diǎn)下價(jià)格賣點(diǎn)和節(jié)日促銷為主訴求點(diǎn)，正迎合了消費(fèi)者關(guān)注房價(jià)和喜歡折扣的心理。當(dāng)然樓盤的銷售與地產(chǎn)的品牌有著直接的關(guān)系，品牌意義在于：在市場上已經(jīng)得到了消費(fèi)者的認(rèn)可，大量投放此類廣告一是為了銷售，二是為了加強(qiáng)在人們心目中的地位，達(dá)到美譽(yù)度的宣傳。（3）商務(wù)物業(yè)商務(wù)樓作為進(jìn)行交易往來的地方，商務(wù)樓代表一個(gè)公司的門面，故商務(wù)區(qū)域熱代表著城市背后的繁華程度，故此近年來，太原市各個(gè)高檔商務(wù)樓逐漸橫空出世。由以上圖表得知：在進(jìn)行商務(wù)推廣過程中，仍然以發(fā)展商形象及樓盤硬件作為主賣點(diǎn)進(jìn)行銷售，隨著國內(nèi)商務(wù)樓不斷的發(fā)展，太原市也提出了5A智能化商務(wù)樓概念，即體現(xiàn)了樓盤硬件程度，一方面體現(xiàn)有好的物業(yè)管理公司、銀行進(jìn)駐；另一方面也體現(xiàn)了配套設(shè)施、裝修配置等問題。小結(jié)：從地產(chǎn)項(xiàng)目廣告投放的賣點(diǎn)、訴求點(diǎn)可以側(cè)面了解到，此種項(xiàng)目是屬何種業(yè)態(tài)的商品房？因?yàn)椴煌瑯I(yè)態(tài)的地產(chǎn)在銷售推廣上，訴求會(huì)有所不同，這些不同的訴求廣告一段時(shí)期內(nèi)形成了一定的規(guī)律。例如：從《商鋪業(yè)態(tài)訴求點(diǎn)提及次數(shù)》的圖例得知：節(jié)日促銷賣點(diǎn)居多，抓住人們消費(fèi)心理，來促進(jìn)銷售，訴求“投資概念”，與商鋪的功能——利用出租、返租取得利潤回報(bào)相吻合。商鋪的投資回報(bào)率在810%左右。從《住宅業(yè)態(tài)訴求點(diǎn)提及次數(shù)》圖例得知：節(jié)日促銷、二期公開發(fā)售、尾房銷售、現(xiàn)房賣點(diǎn)、繁華路段、景觀作為主廣告語的居多，說明住宅的銷售策略加進(jìn)了很濃的商業(yè)味道，利用工程進(jìn)度刺激消費(fèi)。人們對(duì)于住宅的需求是無可估量的，選擇一個(gè)好住房的標(biāo)準(zhǔn)是什
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