房地產(chǎn)媒體策劃分析報告資料(編輯修改稿)
2025-08-16 00:36 本頁面
【文章內容簡介】 11667元/平米；商務市均價為：；住宅市均價為：；（其中：；酒店式公寓市均價為：4200元/平米；別墅市均價為：）；商住市均價為：3550元/平米。03年太原市不同業(yè)態(tài)的商品房市均價分別為：商鋪市均價為：；商務市均價為：；住宅市均價為：；商住均價為：。】太原市商品房價格仍處于上漲氣勢。2004年至今商品房價格上漲的原因在于：（1）近年來土地政策發(fā)布的影響，前幾年土地主要靠政府協(xié)議出讓給開發(fā)商進行修建，自2002年7月1日國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》施行起，使得土地開發(fā)成本一路飆升。其中：土地招標比協(xié)議出讓金多30%；掛牌為50%；拍賣為80%100%；（2）拆遷成本的加大，包括折遷補償費的加大，使建設成本加大；（3）泥、鋼材等原料的漲價，使得房產(chǎn)建筑成本加大；（4）居民投資取向問題，由于1997年至2004年幾年間，政府一直沒有采取加息手段，居民儲蓄一直處于負利率狀態(tài)，再加上股市低迷，使居民找不到保值增值的投資渠道，自然轉向投資房產(chǎn)在于保值增值。2004年10月末由于加息幅度較小，對房地產(chǎn)、汽車消費無一定的影響；（5）媒體、炒房者的惡意炒作也使房價在上升；（6）政府散發(fā)的信息不對稱，使消費者在很短的時期內無法知道房價的高低，使得售樓部在銷控上取得主動地位，隨意抬高或降低房價，但最終產(chǎn)品品質決定著銷售。價格的上漲不僅讓人聯(lián)想到：“難道2004年央行頻布的加息政策沒有抑止房子價格的上漲”嗎？2004年10月29日央行是否加息終于塵埃落定了，中國人民銀行宣布決定，從04年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 對購房者的影響 此次央行的加息主要調整了個人住房公積金貸款利率和個人住房商貸利率。其中，%；而5年(含)%，%。本次加息幅度溫和，對購房者而言，實際影響并未大于起先的心理影響。經(jīng)測算，此次加息對房價的影響約為2%。 購房行為依舊 由于此次加息意味著中國進入了升息周期，許多自住購房者在房屋的總價、面積上重新考慮，以適用為主。此外，在付款方式上更多地選擇一次性付清，或者提高首付款比例，減少貸款年限。由于以上短述原因，此次加息對房地產(chǎn)市場不會有太大的影響，導致地產(chǎn)價格仍高高在上。但是，加息表明了中央政府進行宏觀調控，擠壓房地產(chǎn)泡沫的決心。四、2005年第一季度不同城區(qū)各物業(yè)報紙廣告投放情況分析六區(qū)域各物業(yè)投放廣告解析（1）迎澤區(qū)各物業(yè)投放廣告情況鼎元時代中心、聞匯大廈處于迎澤區(qū)，由于此項目大量投放廣告，使得迎澤區(qū)在第一季度廣告量高于商鋪于住宅。人們投資眼光仍看好老革命區(qū)。（2）小店區(qū)各物業(yè)投放廣告情況（3）萬柏林區(qū)各物業(yè)投放廣告情況物業(yè)屬性投放頻次投放版面(以23*)投放金額（萬）住宅4（4）杏花嶺區(qū)各物業(yè)投放廣告情況不同城區(qū)各物業(yè)投放廣告金額解析以上圖表得知：太原地產(chǎn)的興建有區(qū)域熱，可以看出太原市地產(chǎn)業(yè)的雛形已基本形成：迎澤區(qū)為商業(yè)商務繁華區(qū)；小店區(qū)為居住區(qū)；杏花嶺區(qū)三種業(yè)態(tài)地產(chǎn)05年第一季度投放廣告量趨于等同，但由于第五大道?國際大廈、山西國貿、華宇國際、御花園、珠琳旺角大廈、王府大廈等商務寫字樓的出現(xiàn)，為此區(qū)注入了新的稱號——CBD中央商務區(qū)；萬柏林區(qū)屬西進范疇，正逐漸吸引商業(yè)和住宅開發(fā)；尖草坪屬城郊范疇，消費水平較低，故此不被地產(chǎn)開發(fā)商看重，只有小商品商業(yè)物流港支撐；晉源區(qū)與尖草坪情況相似。五、 2005年第一季度房地產(chǎn)廣告主特色廣告語分析不同業(yè)態(tài)地產(chǎn)特色廣告語對比（1）商鋪物業(yè)2003年太原市出現(xiàn)了“商鋪熱”，由于當時開發(fā)商鋪土地不受限制，以及投資收益率較其它業(yè)態(tài)高，導致開發(fā)商大量興建商鋪引得投資者進行消費。由以上圖表看出：商鋪主要以創(chuàng)意促銷——節(jié)日促銷，和功能提升——投資概念作為強賣點進行推廣，在創(chuàng)意促銷中一方面會長期會打價格戰(zhàn)；另一方面會進行折扣銷售進行一種變相的銷控。功能提升方面主要以投資回報為強賣點。（2）住宅物業(yè)住宅物業(yè)主要以“銷售與工程進度——二期公開發(fā)售、尾房銷售”、“創(chuàng)意促銷——節(jié)日促銷”為主賣點，其中在銷售與工程進度中主要以“現(xiàn)房賣點”、“開盤時間”及“火爆人氣”為訴求點。分析其原因在于：購買期房對于消費投資者來說，隱藏著一定的風險，因為期房代表著開發(fā)商可能“五證兩書”【 五證指：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證?！皟蓵笔恰蹲≌|量保證書》和《住宅使用說明書》。】不齊全，在法律上無法保障消費者權益，所以為了提升地產(chǎn)的可信度會大量宣傳現(xiàn)房賣點，開發(fā)商則只須提供《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。開盤時間與火爆人氣概念的宣傳，或許是媒體、開發(fā)品牌的炒作，也或許是一種銷控手段。創(chuàng)意促銷賣點下價格賣點和節(jié)日促銷為主訴求點，正迎合了消費者關注房價和喜歡折扣的心理。當然樓盤的銷售與地產(chǎn)的品牌有著直接的關系，品牌意義在于：在市場上已經(jīng)得到了消費者的認可，大量投放此類廣告一是為了銷售，二是為了加強在人們心目中的地位，達到美譽度的宣傳。（3）商務物業(yè)商務樓作為進行交易往來的地方，商務樓代表一個公司的門面，故商務區(qū)域熱代表著城市背后的繁華程度，故此近年來，太原市各個高檔商務樓逐漸橫空出世。由以上圖表得知：在進行商務推廣過程中，仍然以發(fā)展商形象及樓盤硬件作為主賣點進行銷售，隨著國內商務樓不斷的發(fā)展，太原市也提出了5A智能化商務樓概念，即體現(xiàn)了樓盤硬件程度，一方面體現(xiàn)有好的物業(yè)管理公司、銀行進駐；另一方面也體現(xiàn)了配套設施、裝修配置等問題。小結：從地產(chǎn)項目廣告投放的賣點、訴求點可以側面了解到，此種項目是屬何種業(yè)態(tài)的商品房？因為不同業(yè)態(tài)的地產(chǎn)在銷售推廣上，訴求會有所不同，這些不同的訴求廣告一段時期內形成了一定的規(guī)律。例如：從《商鋪業(yè)態(tài)訴求點提及次數(shù)》的圖例得知：節(jié)日促銷賣點居多，抓住人們消費心理，來促進銷售，訴求“投資概念”，與商鋪的功能——利用出租、返租取得利潤回報相吻合。商鋪的投資回報率在810%左右。從《住宅業(yè)態(tài)訴求點提及次數(shù)》圖例得知：節(jié)日促銷、二期公開發(fā)售、尾房銷售、現(xiàn)房賣點、繁華路段、景觀作為主廣告語的居多，說明住宅的銷售策略加進了很濃的商業(yè)味道，利用工程進度刺激消費。人們對于住宅的需求是無可估量的，選擇一個好住房的標準是什
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