商業(yè)項目全程策劃(編輯修改稿)
2024-08-24 15:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 他只要付出相當1/3的樓款（34300）即可獲得一個總價10萬元的商鋪?？偨Y(jié)：在產(chǎn)權(quán)式投資的模式下，投資者前期付出3~5萬的投資，可獲得超過120萬元的投資回報。C、永不付月供方式投資分析：回報率總價首期10年回報5成10年月供每月回報每月毛利10年毛利%10萬5萬8萬549元566元17元2040元此種方式的特點是購鋪不直接返還租金，租金每月由發(fā)展商代交投資者按揭款，投資者只需投資首期，10年不用交一分錢，10年后得到一個完整的具有40年產(chǎn)權(quán)的黃金商鋪。投資者稅率及按揭費用（1） 業(yè)主出租商鋪所交稅費明細表稅種稅率稅金（按照月計算，基數(shù)為房總價公共部分營業(yè)稅租金*3% 8/12*3% 城建稅營業(yè)稅*1% 8/12*3%*%1 教育附加營業(yè)稅*3% 8/12*3%*3% 房產(chǎn)稅租金*4% /年 8/12*4% 租賃稅（管理費）租金*2% /季度 8/12*2% 合計： 即每月投資者交稅費為：總房價 * 個人所得稅4000元以下（月租金800元營業(yè)稅城建稅教育附加費房產(chǎn)稅）* 10%即：總房價*4000元以上（月租金營業(yè)稅城建稅教育附加費房產(chǎn)稅）* （120%）*10%即：總房價*（2）辦理銀行按揭借款人須提交的資料A、身份證原件（用A4紙復(fù)印5份）B、收入證明原件（所在單位開具的蓋有公司公章的證明或稅單復(fù)印件，收入金額需大寫；如兩個以上借款人是非夫妻關(guān)系的，需提供各自的收入證明；兩人聯(lián)名只有一人有收入證明的，需提供結(jié)婚證）C、首期款收據(jù)原件按揭收費標準：A、律師費：300元B、抵押登記費：100元C、保險費：貸款年限在5年以下 = 房價總額**年限貸款年限在5年以下 = 房價總額**年限D(zhuǎn)、公證費：（港澳買家必須交納）買賣合同 房價總額* 貸款合同 貸款總額* 辦房產(chǎn)證費用：房價總額*% （%，契稅1%，%）+印花5元 五、產(chǎn)權(quán)式商城操作步驟關(guān)系人：發(fā)展商：利華置業(yè)有限公司經(jīng)營單位：待定中投資者：購買各商鋪的小業(yè)主租賃方：商鋪經(jīng)營者按揭銀行：待定操作步驟：（1）、發(fā)展商將“廣場”全權(quán)委托給公司經(jīng)營管理，具租賃權(quán)。雙方簽：委托協(xié)議。（2）、發(fā)展商將“廣場”細分成各小獨立產(chǎn)權(quán)單位，銷售給各小業(yè)主。雙方簽：房產(chǎn)買賣合同。（3）、小業(yè)主和按揭銀行簽貸款協(xié)議。（4）、小業(yè)主在與發(fā)展商簽訂買賣合同時，同時與經(jīng)營單位簽訂租賃合同（十年）和一次性返回五年租金的補充協(xié)議。（5）、經(jīng)營單位把商鋪租賃給經(jīng)營者經(jīng)營，雙方簽：租賃合同。（6）、1~5年內(nèi)，由小業(yè)主向按揭銀行交納月供。（7）、5~10期內(nèi)，由經(jīng)營單位直接將月租回報打入各小業(yè)主按揭銀行帳戶，月供不足部分由小業(yè)主補足。（8）、十年期滿，視情況決定是否由經(jīng)營方繼續(xù)經(jīng)營。產(chǎn)權(quán)式商場運作關(guān)系圖：發(fā)展商商鋪買賣委托經(jīng)營商鋪租賃商鋪租賃小業(yè)主經(jīng)營單位租賃方租金代交可代交月供辦理按揭交月供按揭銀行五大關(guān)系人在產(chǎn)權(quán)式商城運作模式中都承擔著各自的同時又相互關(guān)聯(lián)的角色。第二部分營銷推廣執(zhí)行方案第二部分營銷推廣執(zhí)行方案六、總體營銷策略“產(chǎn)權(quán)式投資”作為先進的投資置業(yè)模式在膠州市場是首次概念化的出現(xiàn)，作為一個概念性的東西炒作起來是相當有利的，結(jié)合本專案的其他特點，歸納總體推廣策略如下：核心流程策略（1）流程要點：炒熱概念、吸引關(guān)注、引導(dǎo)消費、引爆購買（2）將項目整體營銷工作按時間劃分如下： 編號項目階段工作重點目標、周期A、第一次銷售高潮完成順利銷售所需一切準備形成目標受眾對本案的高度關(guān)注與概念初步接受?；鸨瑹徜N，完成總盤的40%7月9月B、第二次銷售高潮結(jié)合品牌店簽約入駐、延續(xù)火爆熱銷，形成二次搶購。完成總量的50%10月11月C、第三次銷售高潮完成全部銷售，同時良好營造發(fā)展商品牌完成余量11月2007年1月注：本案時間的劃分僅是預(yù)期，不做具體時間執(zhí)行依據(jù)，時間執(zhí)行依據(jù)將以開發(fā)商出具的具體的工期做相應(yīng)執(zhí)行。4月份我們按既定方案進行市場預(yù)熱，并組建招商部門外出招商。商鋪和住宅我們分做兩個不同的概念，平行推出，具體操作我司認為，應(yīng)是同一銷售周期的不同節(jié)點出現(xiàn)，時間安排上首推商鋪，在商鋪取得一定銷售戰(zhàn)績的時候封盤然后推住宅，然后兩方平行銷售，各自具有獨立的封盤開盤，不同的價格平面做不同的拉升。具體時間是銷售情況而定。核心推廣策略（1） 采用IM
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