【正文】 市民對(duì)郊區(qū)購(gòu)買欲望逐漸增強(qiáng)；※、潛在客戶群不同層面的消費(fèi)心理分析對(duì)比表潛在客戶群銷售對(duì)象分析對(duì)比表公務(wù)員、教師、醫(yī)生、金融工作者、個(gè)體企業(yè)主、企業(yè)中高層、商人、投資者重要客戶外地商，以及外企員工具有中高級(jí)職稱的教、工程師，以及各類市場(chǎng)匱乏的高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才；□青島和濰坊的追求舒適生活格調(diào)和受低廉房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)吸引的人。增長(zhǎng)幅度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額.8005元/人全市不同行業(yè)的單位的職工統(tǒng)計(jì)和薪酬情況總計(jì)6542事業(yè)單位11949從上表我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的工作人員和黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位的工作人員的薪金差距較大，從固定工資而言幾乎差了一倍，此外在福利待遇和補(bǔ)助津貼的差距更大，雖然黨政機(jī)關(guān)的福利待遇和補(bǔ)助津貼各個(gè)單位不一樣也從對(duì)外公布，但是通常這部分人工作一定年限之后工資是基本不花的，可見(jiàn)這筆隱形收入還是非常大的；而企業(yè)的職工雖然有福利待遇但是數(shù)額很少，相比之下企業(yè)的高級(jí)管理人員的收入要相對(duì)多些但是通常也就是普通職工工資的1倍差距而已；因此在高密市比較有消費(fèi)實(shí)力的人還是黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位及企業(yè)的高級(jí)管理人員。農(nóng)業(yè)銀行高密支行11515510地方稅務(wù)局（事業(yè)）1033094市衛(wèi)生局1340096市農(nóng)業(yè)機(jī)械局1328196開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院122003041552731市成人中專16948企業(yè)省石化公司高密分公司7702194家樂(lè)佳超市有限公司7780從上表各個(gè)不同性質(zhì)的單位和人員構(gòu)成來(lái)看，黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位以及金融機(jī)構(gòu)和教育系統(tǒng)以及壟斷性質(zhì)的國(guó)企人均年收入都在1萬(wàn)余元左右，屬于我項(xiàng)目的潛在購(gòu)買者，這部分可能絕大部分都有住房，他們?nèi)绻I房的話應(yīng)該是二次置業(yè)，因此需求特征比較明顯:大面積的房子，戶型設(shè)計(jì)適當(dāng)超前，對(duì)置業(yè)的位置比較敏感，追求生活舒適度，他們不僅關(guān)注小區(qū)內(nèi)部的景觀設(shè)計(jì)和布局，更關(guān)心子女求學(xué)受良好教育的問(wèn)題，此外對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)和提供的服務(wù)內(nèi)容也非常重視。2003年中心區(qū)域和南部區(qū)域是房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)地理位置，價(jià)格，產(chǎn)品等特點(diǎn)，高密市的房地產(chǎn)板塊格局初步形成，可以劃分為四個(gè)板塊，分別是北部板塊，中心板塊，南部板塊，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊；房地產(chǎn)價(jià)格略有提成，相比去年平均漲幅200元/平方米，讓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者初步感受到了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的“魅力”。小區(qū)規(guī)模普遍不大，零星住宅單體開(kāi)發(fā)較多，5－6萬(wàn)平方米的小區(qū)已經(jīng)算是目前較大的開(kāi)發(fā)規(guī)模；◆區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)楦呙苁惺姓诘?，也是高密市人口最密集的區(qū)域，主要的政府部門都在這個(gè)區(qū)域，市政配套完善，交通便利。主力總價(jià)密水景苑48000平方米二室二廳一衛(wèi)醴泉商住樓、北部板塊的競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域界定：振興街以北區(qū)域，交通路以西，鐵道二側(cè)區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)楦呙苁谢疖囌?，長(zhǎng)途汽車站，10條公交總站所在地，交通雖然便利，但是路況較差，生活配套不完善，是高密市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差。健康路與經(jīng)貿(mào)街交界1135元/平方米主力戶型康成花園12808經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局分析本區(qū)域房地產(chǎn)起步較晚，在2003年才出現(xiàn)商品房，售價(jià)在900－1100元/平方米左右，在售項(xiàng)目較少，較大規(guī)模的社區(qū)是紫薇花園，周邊市政配套不到位，銷售周期較長(zhǎng)，銷售律不高；但是隨著市政東遷的力度的加大，區(qū)域成長(zhǎng)空間較大，這里必將成為高密高端物業(yè)集中的板塊，也是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的板塊。、設(shè)計(jì)細(xì)化要點(diǎn)因此觀景以小組團(tuán)為主、中心廣場(chǎng)景觀為輔，因此主要以圍合布局組團(tuán)方式排列樓宇。、道路網(wǎng)絡(luò)與人車關(guān)系：●整個(gè)小區(qū)采用人車分流設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)的景觀以人工湖為軸心向其他三大組團(tuán)引入南北軸線步行景觀來(lái)貫穿；一期以小區(qū)入口為起點(diǎn)，向東延伸形成通透性的中軸線景觀；并且每四棟圍合而形成庭院景觀；整個(gè)項(xiàng)目分區(qū)的中心景觀和環(huán)湖的中心景觀形成整個(gè)小區(qū)景觀的四大焦點(diǎn)?！踝蔚脑O(shè)置可與綠化布局綜合考慮，充分利用樹(shù)池、花壇的邊緣。嘎吶風(fēng)情組團(tuán)——嘎吶是法國(guó)的著名風(fēng)景歷史小城，以藍(lán)色與白色為主調(diào)的古典浪漫主義風(fēng)格建筑是城市的主要建筑風(fēng)格。取集傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格與一體的米蘭風(fēng)情能夠吸引到對(duì)老市區(qū)有情結(jié)的消費(fèi)者。為什么要分區(qū)域而不是分組團(tuán)，因?yàn)榘凑枕?xiàng)目的規(guī)模分成4個(gè)大的組團(tuán)比較合理不超過(guò)5%。8.建筑結(jié)構(gòu)——會(huì)所與銷售接待中心為了顯示項(xiàng)目的品質(zhì)和未來(lái)會(huì)所的檔次體現(xiàn),建議采用鋼混結(jié)構(gòu)配大面積玻璃結(jié)構(gòu)。會(huì)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)用—能方便業(yè)主使用，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次。別墅的特性是它的獨(dú)立性、稀缺性、私密性，最重要的——它是第二居所。第三，住宅功能的齊全性，是普通公寓住宅無(wú)法比擬的。四是、壁爐冬季抽風(fēng)。11.13.各種戶型的面積比例如何安排？7585平方米16.之所以把建面110平方米作為一個(gè)分界線，是因?yàn)?10平方米是我項(xiàng)目的一個(gè)主力戶型，購(gòu)買這種戶型的人多屬于有著非常強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力的群體，比較容易接受新鮮事物，而且雙衛(wèi)這種主客衛(wèi)的概念應(yīng)該是一種消費(fèi)趨勢(shì)。目前有線，電話線，自來(lái)水基本普及了，暖氣和燃?xì)獾呐鋫溥€不完善，在高密消費(fèi)者在采暖方式上還是傾向于集中供暖，至于能夠達(dá)到分戶計(jì)量，是社區(qū)鍋爐式供暖還是大市的管道供暖到不在意。在已經(jīng)提交的設(shè)計(jì)方案里，很多樓座的單元被前移和后移了少許，倘若是為了實(shí)現(xiàn)組團(tuán)之間景觀價(jià)值的最大化還可以理解，如果僅僅是為了豐富立面的觀賞效果這就未免有些“過(guò)了”，尤其是青島市規(guī)劃設(shè)計(jì)院做的沿濱河綠化帶的樓座設(shè)計(jì)，因?yàn)檫@種單元組合讓居住的業(yè)主居家生活感受很不舒服。24.2是否要把所有的樓座朝向都調(diào)成正南正北？所有樓座未必都要做成正南正北向。第七部分：社區(qū)內(nèi)部公共道路的衛(wèi)生和樓梯走廊的衛(wèi)生打掃，做不到每天一次，文生環(huán)境不容樂(lè)觀。調(diào)查顯示，大型住宅項(xiàng)目30%以上的銷售單位是通過(guò)介紹、人際傳播來(lái)實(shí)現(xiàn)的。社區(qū)文化成為提升小區(qū)綜合素質(zhì)的關(guān)鍵，為高售價(jià)、高利潤(rùn)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。細(xì)節(jié)筑就品質(zhì)，一個(gè)高檔小區(qū)一定是面面俱到。f、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。家庭部分：a、提供舒適、安全、高品位且宜人的智能化、自動(dòng)化的家庭生活設(shè)施和生活空間；b、信息高速公路家庭入口的信息交換和服務(wù)功能；c、借助智能化網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，提供豐富多彩、高品位的社區(qū)文化生活。高智能化必將換來(lái)本項(xiàng)目物業(yè)管理的高效率、高質(zhì)量及低成本。對(duì)外表現(xiàn)形象必須保持良好，統(tǒng)一的甚至可以標(biāo)新立異的著裝，規(guī)范的用語(yǔ)和態(tài)度，以及保安、保潔、工程設(shè)備設(shè)施維修等等。部分住戶的要求小區(qū)設(shè)備，公用設(shè)施維修不及時(shí)，比如單元對(duì)講門的維修。代交費(fèi)服務(wù)跟不上，以至于業(yè)主必須跑到很遠(yuǎn)的地方去交納各種費(fèi)用；小區(qū)沒(méi)有統(tǒng)一的收電費(fèi)的人員，必須由業(yè)主輪流收取，非常的不方便。2社區(qū)到底要開(kāi)幾個(gè)出入口比較合適？小區(qū)南北西側(cè)和北側(cè)各建二個(gè)入口，總計(jì)4個(gè)入口，二個(gè)車行二個(gè)人行；現(xiàn)在公司爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是小區(qū)西北部是否需要開(kāi)一個(gè)口（人行或者人車混行），從物業(yè)管理的角度出發(fā)，口越多管理的難度越大，越增加社區(qū)的管理成本，但是從規(guī)劃的角度出發(fā)先期預(yù)留的一個(gè)出口可以緩解后期在開(kāi)口的困難，而且從消費(fèi)者的出行的角度考慮從小區(qū)外面西北部進(jìn)入小區(qū)西北部步行的距離近600多米，步行距離明顯過(guò)長(zhǎng)，此處的房產(chǎn)不利于被消費(fèi)者接受。在青島的設(shè)計(jì)方案里已經(jīng)考慮了為了滿足學(xué)生的購(gòu)物需要，在小區(qū)內(nèi)部靠近學(xué)校一側(cè)沿路設(shè)計(jì)了二排網(wǎng)點(diǎn)房，根據(jù)學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)，網(wǎng)點(diǎn)房面積一定要小，控制在40—60平方米/戶左右。景觀好的樓座面積如何安排？按照青島的設(shè)計(jì)方案，小區(qū)內(nèi)的大面積房子所占比例有些過(guò)大。22.雖然項(xiàng)目要做地下停車車位要占用一部分儲(chǔ)藏室的空間，使之不能每戶一個(gè)；但是不可忽視的高密作為一個(gè)縣城而且房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)把雜物不放在儲(chǔ)藏室的消費(fèi)習(xí)慣很難扭轉(zhuǎn)，因此儲(chǔ)藏室的面積占總戶數(shù)的比例絕對(duì)不能低于85%，最好是90%以上，這樣既能滿足大多數(shù)的消費(fèi)堆放雜物的需求，有可以促進(jìn)儲(chǔ)藏室的銷售。過(guò)于由于高密采暖設(shè)施不完善，人們?cè)诙九P室活動(dòng)又較多，因此比較傾向于北廳南臥；現(xiàn)在隨著人們生活水平的提高，有條件改善家庭冬季采暖的條件，且客廳活動(dòng)明顯多于臥室，因此對(duì)“南廳北臥”的戶型設(shè)計(jì)青睞有佳。30%主力戶型如何確定？建筑面積90平方米左右和120平方米應(yīng)該作為項(xiàng)目的二個(gè)主力戶型。這樣的擺放布局就能夠讓一些過(guò)于關(guān)注風(fēng)水的人認(rèn)可（如門朝西開(kāi)他們會(huì)認(rèn)為形成路煞，風(fēng)水不好），雖然這樣擺放我們會(huì)犧牲一排樓座二個(gè)的開(kāi)發(fā)面積，但是確提升了該公建的商業(yè)價(jià)值，也會(huì)降低對(duì)沿濱河綠化帶的別墅物業(yè)的干擾，提升別墅的價(jià)值，此外也解決了公建的停車問(wèn)題。10.三是、冬季取暖費(fèi)用高。、“TOWNHOUSE”的優(yōu)劣勢(shì)分析“TOWNHOUSE”稱為聯(lián)排別墅、組合別墅或獨(dú)聯(lián)體別墅，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，另外還有專用車位或車庫(kù)。會(huì)所可以設(shè)置：銀行、超市、醫(yī)療、乒乓球、棋牌室、麻將房、室內(nèi)兒童游戲天地、網(wǎng)吧、咖啡館與酒吧、閱覽室、美容美發(fā)，從工程角度出發(fā)，地下停車位造價(jià)較高，施工繁瑣，工期較長(zhǎng)，且不易鋪設(shè)管線，因此也不適合！7.其二是、自南向北樓層逐步遞減，建議做成3層，4層，5層，5層四排設(shè)計(jì)，主要是考慮能夠讓更多的住戶欣賞到濱河綠化帶優(yōu)美的景色，同時(shí)小區(qū)的天際線也富有變化，避免出現(xiàn)第一排和第二排存在較大的價(jià)格差距；如果建成4層，4層，5層，5層的排列方式，可能第二排的住戶欣賞周遍景色的視野通透性會(huì)大打折扣；建成三排的5層，6層，6層更不可取，因?yàn)闉榱藢?shí)現(xiàn)景觀價(jià)值的最大化，高品質(zhì)的物業(yè)最好是別墅而不是多層。巴斯風(fēng)情組團(tuán)——巴斯位于英格蘭，具有濃厚的貴族氣質(zhì)，被美麗的田野和獨(dú)特的鄉(xiāng)村所包圍，田園風(fēng)格和鄉(xiāng)村別墅是其建筑的特色，具有典型的英國(guó)建筑風(fēng)格，被譽(yù)為英格蘭最美的城市。米蘭風(fēng)情組團(tuán)——米蘭是意大利的著名文化藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)中心，其建筑既有傳統(tǒng)的巴洛克風(fēng)格、羅馬風(fēng)格、文藝復(fù)興風(fēng)格，也有現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格□建筑形式要突出個(gè)性，基本上幢幢有變化。局部路段還可采用可移動(dòng)式的花架，以各種形式創(chuàng)造一個(gè)綠蔭園區(qū)。鋪地中的一般部分，是根據(jù)行道樹(shù)和照明柱的間隔布置進(jìn)行設(shè)置的，使行人感受到具有導(dǎo)向性的韻律感。2.●單元戶數(shù)：樓宇朝向與景觀的關(guān)系。圍合布局以開(kāi)敞圍合式為主，結(jié)合其它形式?！裨诃h(huán)境景觀均好性基礎(chǔ)上，適當(dāng)根據(jù)建筑類別、戶型大小給予一定環(huán)境景觀的差異化分層?？偲矫嬉?guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)思路●1200南湖路以西，康成大街以南華易家園三室二廳一衛(wèi)案名順和路以東，站北街二側(cè)平均單價(jià)三室二廳二衛(wèi)8000平方米蓮花苑三室二廳二衛(wèi)總開(kāi)發(fā)量雖然房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，但是銷售周期普遍較短◆今年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)在均價(jià)在1400－1500元/平方米左右，與去年同期相比漲幅預(yù)計(jì)在300元左右。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述、市場(chǎng)發(fā)展歷程2002年是高密市房地產(chǎn)發(fā)展的里程碑74167568高密市自來(lái)水公司2221666718912600市第五中學(xué)235市育才實(shí)驗(yàn)中學(xué)5411356市中醫(yī)院6010418市交通局4913889市公安局交警大隊(duì)2187994人民銀行高密支行156職工平均工資（元）金融機(jī)10643機(jī)關(guān)職工平均工資（元）企業(yè)3755元/人增長(zhǎng)幅度全部職工年平均工資三資、外資企業(yè)中的各級(jí)各類白領(lǐng)；□、目標(biāo)客戶職業(yè)特征□個(gè)體企業(yè)主、市區(qū)及外地高收入者潛在客戶銷售對(duì)象核心客戶※對(duì)戶型設(shè)計(jì)較為挑剔，看重方正實(shí)用的房子，對(duì)南北朝向非常在意；※從以往多家設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)草圖來(lái)看，都沒(méi)有充分挖掘這一區(qū)域資源的最大化，活動(dòng)空間和提升小區(qū)品味的休閑小品也不夠多，作為一個(gè)開(kāi)發(fā)面積近10萬(wàn)平方米的區(qū)域這是不要要考慮的，