【正文】 人10643機關(guān)1567994市公安局交警大隊4910418市中醫(yī)院542351260016667高密市自來水公司7416房地產(chǎn)市場分析報告房地產(chǎn)市場發(fā)展概述、市場發(fā)展歷程2002年是高密市房地產(chǎn)發(fā)展的里程碑雖然房地產(chǎn)價格漲幅較大，但是銷售周期普遍較短◆三室二廳二衛(wèi)8000平方米平均單價順和路以東，站北街二側(cè)華易家園1200在環(huán)境景觀均好性基礎(chǔ)上，適當(dāng)根據(jù)建筑類別、戶型大小給予一定環(huán)境景觀的差異化分層。圍合布局以開敞圍合式為主，結(jié)合其它形式。單元戶數(shù)：●鋪地中的一般部分，是根據(jù)行道樹和照明柱的間隔布置進(jìn)行設(shè)置的，使行人感受到具有導(dǎo)向性的韻律感。建筑形式要突出個性，基本上幢幢有變化。米蘭風(fēng)情組團(tuán)——米蘭是意大利的著名文化藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)中心，其建筑既有傳統(tǒng)的巴洛克風(fēng)格、羅馬風(fēng)格、文藝復(fù)興風(fēng)格，也有現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格□其二是、自南向北樓層逐步遞減，建議做成3層，4層，5層，5層四排設(shè)計，主要是考慮能夠讓更多的住戶欣賞到濱河綠化帶優(yōu)美的景色，同時小區(qū)的天際線也富有變化，避免出現(xiàn)第一排和第二排存在較大的價格差距；如果建成4層，4層，5層，5層的排列方式，可能第二排的住戶欣賞周遍景色的視野通透性會大打折扣；建成三排的5層，6層，6層更不可取，因為為了實現(xiàn)景觀價值的最大化，高品質(zhì)的物業(yè)最好是別墅而不是多層。、“TOWNHOUSE”的優(yōu)劣勢分析“TOWNHOUSE”稱為聯(lián)排別墅、組合別墅或獨聯(lián)體別墅，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，另外還有專用車位或車庫。10.主力戶型如何確定？建筑面積90平方米左右和120平方米應(yīng)該作為項目的二個主力戶型。過于由于高密采暖設(shè)施不完善，人們在冬季臥室活動又較多，因此比較傾向于北廳南臥；現(xiàn)在隨著人們生活水平的提高，有條件改善家庭冬季采暖的條件，且客廳活動明顯多于臥室，因此對“南廳北臥”的戶型設(shè)計青睞有佳。22.在青島的設(shè)計方案里已經(jīng)考慮了為了滿足學(xué)生的購物需要，在小區(qū)內(nèi)部靠近學(xué)校一側(cè)沿路設(shè)計了二排網(wǎng)點房，根據(jù)學(xué)生的消費特點，網(wǎng)點房面積一定要小，控制在40—60平方米/戶左右。代交費服務(wù)跟不上，以至于業(yè)主必須跑到很遠(yuǎn)的地方去交納各種費用；小區(qū)沒有統(tǒng)一的收電費的人員，必須由業(yè)主輪流收取，非常的不方便。對外表現(xiàn)形象必須保持良好，統(tǒng)一的甚至可以標(biāo)新立異的著裝，規(guī)范的用語和態(tài)度，以及保安、保潔、工程設(shè)備設(shè)施維修等等。家庭部分：a、提供舒適、安全、高品位且宜人的智能化、自動化的家庭生活設(shè)施和生活空間；b、信息高速公路家庭入口的信息交換和服務(wù)功能；c、借助智能化網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，提供豐富多彩、高品位的社區(qū)文化生活。細(xì)節(jié)筑就品質(zhì)，一個高檔小區(qū)一定是面面俱到。調(diào)查顯示，大型住宅項目30%以上的銷售單位是通過介紹、人際傳播來實現(xiàn)的。第七部分：24.目前有線，電話線，自來水基本普及了，暖氣和燃?xì)獾呐鋫溥€不完善，在高密消費者在采暖方式上還是傾向于集中供暖，至于能夠達(dá)到分戶計量，是社區(qū)鍋爐式供暖還是大市的管道供暖到不在意。16.13.四是、壁爐冬季抽風(fēng)。別墅的特性是它的獨立性、稀缺性、私密性，最重要的——它是第二居所。會所經(jīng)營項目實用—能方便業(yè)主使用，體現(xiàn)項目檔次。8.為什么要分區(qū)域而不是分組團(tuán)，因為按照項目的規(guī)模分成4個大的組團(tuán)比較合理嘎吶風(fēng)情組團(tuán)——嘎吶是法國的著名風(fēng)景歷史小城，以藍(lán)色與白色為主調(diào)的古典浪漫主義風(fēng)格建筑是城市的主要建筑風(fēng)格?！跽麄€小區(qū)的景觀以人工湖為軸心向其他三大組團(tuán)引入南北軸線步行景觀來貫穿；一期以小區(qū)入口為起點，向東延伸形成通透性的中軸線景觀；并且每四棟圍合而形成庭院景觀；整個項目分區(qū)的中心景觀和環(huán)湖的中心景觀形成整個小區(qū)景觀的四大焦點。、道路網(wǎng)絡(luò)與人車關(guān)系：●因此觀景以小組團(tuán)為主、中心廣場景觀為輔，因此主要以圍合布局組團(tuán)方式排列樓宇。88主力戶型1135元/平方米、北部板塊的競爭格局區(qū)域界定：振興街以北區(qū)域，交通路以西，鐵道二側(cè)區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為高密市火車站，長途汽車站，10條公交總站所在地，交通雖然便利，但是路況較差，生活配套不完善，是高密市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差。二室二廳一衛(wèi)主力總價密水景苑小區(qū)規(guī)模普遍不大，零星住宅單體開發(fā)較多，5－6萬平方米的小區(qū)已經(jīng)算是目前較大的開發(fā)規(guī)模；◆家樂佳超市有限公司770216948企業(yè)31304開發(fā)區(qū)醫(yī)院1328196市衛(wèi)生局10330510農(nóng)業(yè)銀行高密支行6542事業(yè)單位8005元/人增長幅度房地產(chǎn)開發(fā)投資總額具有中高級職稱的教、工程師，以及各類市場匱乏的高級專業(yè)技術(shù)人才；□公務(wù)員、教師、醫(yī)生、金融工作者、個體企業(yè)主、企業(yè)中高層、商人、投資者重要客戶隨著城市改造的發(fā)展，市民對郊區(qū)購買欲望逐漸增強；※綜合上述因素，西部必須減少網(wǎng)點的布置，用通透的視野和優(yōu)美的綠化吸引客戶關(guān)注的目光，提升小區(qū)的休閑，安靜的高檔氛圍；同時還要增加公共活動空間，畢竟這個區(qū)域建筑面積要在10萬平方米左右。整個地塊的SWOT分析 機會所謂“文化社區(qū)”汲取高密濃郁的歷史文化底蘊，挖掘歷史名人的典故，展現(xiàn)歷史，弘揚高密文化，提升其國際化影響力。（具體宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)見《2004年高密統(tǒng)計年鑒》）綜合上述情況，由于我項目是外來公司，運營成本明顯高于本地開發(fā)商，毫無品牌美譽度和消費認(rèn)可度；如開發(fā)低檔商品房可以說毫無市場，此計為開發(fā)下策；如開發(fā)中檔商品房則有浪費了較多的資源（包括政府東遷帶來的升值效應(yīng)，膠河優(yōu)美的原生態(tài)風(fēng)景），且我們的開發(fā)面積太大本地人群很難在短期消化，此計為開發(fā)中策；只有開發(fā)高檔房，建立品牌社區(qū)引導(dǎo)休閑，舒心的生活模式建立市場差異化，才可能形成便于開發(fā)的市場競爭優(yōu)勢，擴大潛在客戶群存在的區(qū)域，用高品質(zhì)的物業(yè)帶來的高附加值，用低開高走營銷推廣策略逐步提高盈利點，降低開發(fā)風(fēng)險，此計才是開發(fā)上策?？傮w而言高密房地產(chǎn)市場處于剛剛豈不階段，房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境在逐步規(guī)范，政府目前還沒喲一個完善的扶持和發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的計劃，因此房地產(chǎn)開發(fā) 市場存在較大的上升開發(fā)利潤空間的同時業(yè)包含者較大的開發(fā)風(fēng)險。高密市黨政機關(guān)、事業(yè)單位，私營企業(yè)中高層管理人員以及個體工商企業(yè)主是我們的主要目標(biāo)市場。、中心區(qū)域按照青島設(shè)計院的設(shè)計理念，元寶內(nèi)的空間可以算是中心區(qū)域，這里布置了大量的景觀小品，設(shè)計了豐富的水系，且容積率也較低，樓座全部由二至三個單元而成組合，在加上他在中心位置，在加上設(shè)計師精心布置的視覺走廊，因此在所有的多層住宅中，它的綜合資源價值是最高的，因此這么好的資源顯然可以放在三期銷售，同來拉升價格。對城市人和鄉(xiāng)下人的心理差異大，郊區(qū)大盤引導(dǎo)工作難度大；※高消費層各種經(jīng)濟(jì)類型的企業(yè)經(jīng)理、企業(yè)家；□類別7345元/人150農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行3915138市司法局20212150醫(yī)療機構(gòu)市衛(wèi)生防疫站881961188613432雪龍皮革公司、幾年的房地產(chǎn)市場還未出現(xiàn)小高層和高層住宅，但是已經(jīng)在新行政中心出現(xiàn)了由上海某房地產(chǎn)開發(fā)的少量單體別墅，高端市場競爭正在初露端倪。平均單價利群路和立新街交界處130平方米華達(dá)新苑位置項目景觀設(shè)計建議據(jù)調(diào)查高密所有以開發(fā)的和正在建設(shè)的項目雖然容積率很低，但是并沒有很高的綠化率，大部分項目的綠化率介于25－35％之間，綠化手段單一，綠化目的是僅限于不讓地表裸露，樹木多是草皮和冬青，效果呆板，只有最近幾個新開發(fā)的項目出現(xiàn)了小型中央廣場和噴泉等小景觀。3.引入巴斯風(fēng)情主要突出別墅和類別墅產(chǎn)品的景觀性和休閑和諧性，賦予生態(tài)、親和、健康的田園風(fēng)情為背景的鄉(xiāng)村別墅，打造一個風(fēng)光生態(tài)、親和人家的英式田園小鎮(zhèn)。主干道的路寬的設(shè)計和小區(qū)主入口該如何設(shè)計？主干道路面最好8米寬，小區(qū)主入口最好路寬10米。滿足未來項目業(yè)主的基本生活需求。健身房（含散打室，柔道室等），親子室，老年活動室等。聯(lián)排別墅一般多采用分戶式家庭鍋爐、燃?xì)鉅t、供暖和熱水。12.44%但要注意一點沒有室外儲藏室的住戶，家里一定要設(shè)計儲藏間。沿濱河綠化帶是二排的TOWHOUSE，蝴蝶湖的周遍又有單體別墅和二排的TOWHOUSE以及一個和二個單元的多層，從市場角度和觀賞角度出發(fā)，這里的市場價值應(yīng)該是最大的，但是我不能把這里的房間全部設(shè)計成大戶型的尤其是多層。因此綜合考慮還是要建一個人行入口?！酢⒅悄芑涮椎谋匾裕骸鮡、停車場管理子系統(tǒng)。由曾經(jīng)的“地段”、“環(huán)境”至今，成熟市場房地產(chǎn)的競爭已轉(zhuǎn)化為內(nèi)涵的競爭。□綜合考慮上述情況小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口。大戶型是否需要采用雙衛(wèi)設(shè)計？建筑面積在110平方米以上的戶型大部分可以采用雙衛(wèi)設(shè)計，別墅可以采用多衛(wèi)設(shè)計。15.如果不建網(wǎng)點該成有鐵藝的沿街綠籬，那么從縱七路往小區(qū)內(nèi)部看去，沿街過路人很可能被小區(qū)內(nèi)部優(yōu)美的綠化景觀吸引而到這里置業(yè)，看起來我們好像是損失了網(wǎng)點的利潤，但是由于提升了小區(qū)居住的檔次，加快了銷售周期，綜合考慮我們還是賺了很多利潤。聯(lián)排別墅的綠化率一般在50％以上。、會所功能建議%多少合適？后現(xiàn)代就是通過非傳統(tǒng)的方式組合傳統(tǒng)部件。休息設(shè)施主要包括座椅、連廊等。南部區(qū)域是高密市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域，本區(qū)域住宅項目自規(guī)劃和景觀綠化設(shè)計道建筑戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計，處處體現(xiàn)了中檔社區(qū)的應(yīng)有理念，從戶型比例分析來看以三房居多，主力戶型的面積但是并不大，集中在90－100平方米左右，因此可以判斷出本區(qū)域的客戶群的消費能力一般。96二室二廳一衛(wèi)主力總價交運小區(qū)90平方米順和路以東，農(nóng)豐街以南 不同板塊競爭項目的市場分析、中心板塊競爭格局區(qū)域界定：高密市振興街以南，城南街以北，交通路以西，西關(guān)路以東區(qū)域。市場的商品房全部是多層，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計初步得到了重視，政府開始嘗試采用揭標(biāo)的方式運作土地，“密水景苑”項目就是第一個吃螃蟹的人，可惜美中不足的是該項目是由青島的開發(fā)公司運作的，這說明本地的開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場良好的走向缺乏信心。2236高密市郵政局160798021233165第二人民醫(yī)院1733826市規(guī)劃國土資源局14769785248因此預(yù)計近二年房地產(chǎn)投資放量的可能性非常大。青島和濰坊的高端物業(yè)投資者；□多層大部分客戶購房以三居室為主，輔以少量的四居室和二居室，沒有人選擇一居室；購房面積集中在80－130平方米之間；消費單價普遍偏低，以1200元/平方米以下的選擇居多。第三部分:市政府要東遷，項目周邊將來會形成新的行政、教育、金融辦公中心，升值潛力巨大※地勢相對平坦，雖然項目南高北低，但是高差僅為2米；※項目南臨風(fēng)景優(yōu)美的膠河風(fēng)景帶，空氣清新；※公司開挖了人工湖，在高密地區(qū)這是獨一無二的景觀資源；※公司的員工水平明顯高于本地諸多開發(fā)公司；※項目要進(jìn)行多項創(chuàng)新，可以形成物業(yè)差異優(yōu)勢。依托膠河，突出水景的同時，也為城市景觀生態(tài)建設(shè)做出了一定的貢獻(xiàn)，成為城市的地標(biāo)性建筑項目形象定位項目形象定位為純粹純正的生態(tài)社區(qū)，以健康、活力、清爽、現(xiàn)代、耳目一新的形象作為主導(dǎo)。通過引入西方住房的高節(jié)奏和明快舒適的居家理念又溶入東方人尤其是濰坊人的寬容大度的居住情結(jié)，打開河居時代的門，倡導(dǎo)“河居文化”。房地產(chǎn)市場分析報告第五部分：得水而靜，得水而暢，水因其善變的靈性創(chuàng)造著寂靜與平和?！　τ谒h(huán)境的開發(fā)，強調(diào)戶戶見水，并發(fā)掘高密的文化傳統(tǒng)特色，將文化和景觀融為一體；配套上，強調(diào)商業(yè)和娛樂多元化結(jié)合?！C合上述五個區(qū)域的多角度分析，我認(rèn)為項目分成五期開發(fā)