【正文】 技術支持智能社區(qū)一般包括以下七大基礎子系統(tǒng)：a、家庭智能子系統(tǒng)b、可視對講子系統(tǒng)c、自動抄表子系統(tǒng)d、防災應急聯(lián)動子系統(tǒng)。綜合素質高，意識超前，注重提升生活品質等是本項目的目標消費者的特點，智能化配套是他們的關注重點?？蛻舴涨捌诔闪⒖蛻舴詹?，聽取已購房者對物業(yè)管理的建議贏得重視物業(yè)管理的良好印象；及時通報工程進度和銷售情況，咨詢已購房者意見……社區(qū)文化如同人之氣質，房地產(chǎn)項目亦有自己的氣質——社區(qū)文化。所有的社區(qū)都是由開發(fā)商自己組建的隊伍管理，收費標準受政府干擾較大，過低的利潤很難吸引品牌的介入和發(fā)展業(yè)務。小區(qū)內(nèi)部的草皮和花草的維護不及時，沒有做到按時消殺，除草。2一期的網(wǎng)點和公建到底建多大面積合適？一期的網(wǎng)點和公建不超過6500平方米比較合適。原因在于小高層的造價高，成本大約在1200元/平方米左右；高密市場上還沒有小高層，消費者接受這種新生事物還需要時間；同時小高層從發(fā)展的角度來看多出現(xiàn)在地價昂貴的地區(qū)，要么是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，要么是寸土寸金繁華的老成區(qū)；在高密這種土地資源獲得相對容易，地價不是很高的地區(qū)，短期建小高層存在巨大的市場風險，因此雖然從項目長遠考慮可以做小高層試探，但一定要控制建設規(guī)模和開發(fā)時間。對于多層建議做成5+1一梯二戶的樓房，20.18.18%這種戶室面積比只是根據(jù)市調(diào)反饋的信息做出的分析判斷，各種面積范圍分配的相對合理。綜合這二方面原因我項目為了降低開發(fā)風險，吸引更多的潛在客戶，主力戶型必須滿足這二個群體的消費心態(tài)。外立面的裝飾裝修據(jù)實地調(diào)研，目前在高密所有在建的項目的外立面的裝修選材都是采用墻面磚，占總開發(fā)體量的80％，部分項目采用外墻涂料，占總體量的20％。如果要建網(wǎng)點，那么網(wǎng)點可能是要被用來經(jīng)營的，雖然前期我們在銷售的時候可以有選擇性的銷售，但是我們不能約束業(yè)主后期不改變經(jīng)營用途，一但經(jīng)營業(yè)主經(jīng)營污染大，檔次不高的經(jīng)營項目將對我項目的高檔形象帶來致命的影響；此外項目一期不會有人經(jīng)營，二期開工后才有可能有業(yè)主過來經(jīng)營，價格也不會和住宅有太大的差距并且有滯銷的危險。一般來說其頂層和底層會出現(xiàn)供暖問題。第二，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。康樂設施可在會所中少量設置，面積不超過500㎡；教育配套設施可設置一所幼兒園，面積不超過800㎡；9.深化項目印象。□原因在于小區(qū)雖然我們要刻意打造成一個高檔的社區(qū)，但是因為按照現(xiàn)在的規(guī)劃經(jīng)濟指標估算，總人口要在1萬人左右，這么龐大的社區(qū)居民群體有在步行的，騎自行車的，騎摩托車的，開小轎車的，如果主干道在7米以內(nèi)那么會顯的非常擁擠，且本地居民綜合素質不高，即便是小區(qū)道路每隔一段距離要設置減速帶，也還是非常容易發(fā)生交通事故，因此建議主干道還是路面寬8米為佳。整個小區(qū)的停車位要控制在總戶數(shù)的4.□項目的建筑風格總體布局到空間組合以及單體造型借鑒西方古典即“現(xiàn)代歐洲”簡約、明快設計手法進行，力求與自然景觀遙相呼應的組合模式空間。噴水、小品雕塑等則從尺度、色彩等方面加以推敲。在社區(qū)園林的不同角度配以不同的花木創(chuàng)造不同季節(jié)的色澤、質感及香氣。、設計理念景觀設計理念是強調(diào)生態(tài)化和參與性，使居民在豐富多彩的生活中最大限度地享受大自然的清新，同時又向小區(qū)住戶提供足夠的可供交流參與的社區(qū)活動空間。、綠地：●●；與周邊人文氣息的鏈接；與區(qū)域總體建設環(huán)境相結合。構筑建筑生態(tài)、環(huán)境生態(tài)、人文生態(tài)高度協(xié)調(diào)統(tǒng)一的新型居住模式。90－1001590國稅據(jù)以東翠華庭二室一廳一衛(wèi)總開發(fā)量1123元/平方米振興街與交通路交界主力面積中心區(qū)域板塊是高密市房地產(chǎn)發(fā)展最快的區(qū)域，房產(chǎn)均價也最高，也是外來勢力介入最多的，開發(fā)的商品房的檔次明顯高于其它板塊；從整體規(guī)劃來看，新建項目注重了小區(qū)內(nèi)部景觀的營造，出現(xiàn)了休閑廣場，健身場所，中心廣場，噴泉水景等，有了人車分流的概念，建筑風格突破了原來“鴿子籠”宿舍樓窠臼，引進了現(xiàn)代海派風格和歐路風情，并加了一些智能化設備，采用了部分新材料，新的施工工藝，建筑成本略高于其它板塊。二室二廳一衛(wèi)20000平方米碾頭小區(qū)主力戶型物業(yè)管理落后，沒有服務意識，雖然物業(yè)管理收繳率較高達到90％，低廉的費用不足以吸引外地品牌物業(yè)公司的介入。、市場特征高密房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，初步形成以下的特征：◆2003年是高密房地產(chǎn)市場試探發(fā)展的一年2003年高密的房地產(chǎn)市場吸引了眾多開發(fā)商關注的目光，政府審批允許開工的項目，建筑面積達到了40余萬平方米，當年實現(xiàn)了80％以上的消化率，大大增強了所有開發(fā)商的信心。從高密市參加養(yǎng)老保險的人數(shù)統(tǒng)計資料分析市區(qū)在職人數(shù)2003年全市有754個單位參加了養(yǎng)老保險，參保人數(shù)達到61336人，其中包含退休的13215人。高密化纖股份有限公司20811586高密市高源企業(yè)集團134新華書店5411964市第三中學13437市第一實驗小學12710223市人民醫(yī)院16011200市民政局278538市工商局1313907中國建設銀行高密支行25432130152按照統(tǒng)計統(tǒng)計的職工工資數(shù)額市平均了普通工人和企業(yè)管理層的平均數(shù)額，因此可以預見企業(yè)管理層的員工的工資可以支付的總房款也就是在15－20萬/套之間；部分效益較好的企業(yè)和有摸高心理的消費群體總購放款應該在20－25萬/套之間。8169元/人%從上表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看，雖然2003年比2002年的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額幅度增長很快，％，但是總額并不大，也就是平均高密市每家房地產(chǎn)公司，也不過是近2000－3000萬元。2002年項目周邊的村鎮(zhèn)的二委領導和集體企業(yè)負責人；□改革開放以來涌現(xiàn)出的高素質私營企業(yè)主□610萬610萬，以及10萬以上※硬件條件是影響消費者的重要決定因素，軟件次之；※綜合上述五個區(qū)域的多角度分析，我認為項目分成五期開發(fā)比較理想，每期各成組團開發(fā)面積大約在7萬平方米左右，這應該算是每期目前開發(fā)面積最大的組團了，根據(jù)現(xiàn)在的銷售情況6萬平方米左右的社區(qū)，一年可以消化調(diào)80％左右，從這個角度來說如此分配開發(fā)風險相對較小，因此總的開發(fā)面積最好控制在35萬平方米左右。、西部區(qū)域應該承認在所有的資源布局中，這里的資源共享性最差，市政配套的遞進性也需要在西部要多次開挖道路鋪設管線；為了滿足業(yè)主的交通需求，西部可能要增設公交路線，以及考慮到外環(huán)線近一兩人氣很難過去，大部分人流到了小區(qū)西部就要停止了，因此嘈雜的聲污染比較厲害比較?！ň唧w分析見“消費者市場分析”）第二部分：　　對于水環(huán)境的開發(fā)，強調(diào)戶戶見水，并發(fā)掘高密的文化傳統(tǒng)特色，將文化和景觀融為一體；配套上，強調(diào)商業(yè)和娛樂多元化結合。國際化景觀生態(tài)文化社區(qū)，最具購買價值的新市中心水景豪宅所謂“國際化”借此提升高密居住社區(qū)的檔次品質，同時，本項目以一種開發(fā)式的態(tài)度，以市場為基礎，大膽吸收國際化產(chǎn)品理念、品牌理念、文化理念打造居國際化水準的生活住宅。得水而靜，得水而暢，水因其善變的靈性創(chuàng)造著寂靜與平和。這從高密的宏觀經(jīng)濟等方面也可以驗證這個道理。高密鳳臨水岸項目全程策劃報告目房地產(chǎn)市場分析報告第五部分：總體來說高密是的經(jīng)濟基礎在濰坊地區(qū)較高，企業(yè)景氣指數(shù)較好，但是當前經(jīng)濟和社會發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟性結構矛盾突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高，人均可支配收入較低，在崗職工人均年收入才8848元，社會需求不足；但是好的一面我們也要肯定，最近這幾年高密的經(jīng)濟實現(xiàn)了快速的增長，人民生活質量有了較大的提高，部分消費者開始追求舒適的生活模式，且對未來的市區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展信心十足，隨著新的一輪土地開發(fā)熱潮的進行，高密市的房地產(chǎn)競爭格局將在盡一兩年年發(fā)生巨大的變化。通過引入西方住房的高節(jié)奏和明快舒適的居家理念又溶入東方人尤其是濰坊人的寬容大度的居住情結，打開河居時代的門，倡導“河居文化”。所謂“景觀生態(tài)”絕佳生活福地，超大生態(tài)社區(qū)倡導自然與人文的和諧共融，以極富特色的建筑規(guī)劃、優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質，營造臨水而居的高尚生活社區(qū)，創(chuàng)造純粹純正的生態(tài)社區(qū)生活。依托膠河，突出水景的同時，也為城市景觀生態(tài)建設做出了一定的貢獻，成為城市的地標性建筑項目形象定位項目形象定位為純粹純正的生態(tài)社區(qū)，以健康、活力、清爽、現(xiàn)代、耳目一新的形象作為主導。項目地塊SWOT分析報告根據(jù)我地塊的現(xiàn)狀河設計院提供的設計圖稿，可以把建設用地大致分成五個區(qū)域，現(xiàn)把整個地塊的SWOT分析如下。市政府要東遷，項目周邊將來會形成新的行政、教育、金融辦公中心，升值潛力巨大※地勢相對平坦，雖然項目南高北低，但是高差僅為2米；※項目南臨風景優(yōu)美的膠河風景帶，空氣清新；※公司開挖了人工湖，在高密地區(qū)這是獨一無二的景觀資源；※公司的員工水平明顯高于本地諸多開發(fā)公司；※項目要進行多項創(chuàng)新，可以形成物業(yè)差異優(yōu)勢。還有一個不利的因素就是為了滿足業(yè)主的生活需求，我們必須要建一些網(wǎng)點，這些網(wǎng)點的后期經(jīng)營項目我們很難控制，那么這樣事必也要破壞小區(qū)的高檔品味。第三部分:首次置業(yè)比重較大，但本項目更多的需要二次置業(yè)者；※大部分客戶購房以三居室為主，輔以少量的四居室和二居室，沒有人選擇一居室；購房面積集中在80－130平方米之間；消費單價普遍偏低，以1200元/平方米以下的選擇居多。多層、小高層、別墅多層行政或公共事業(yè)專職管理者；□青島和濰坊的高端物業(yè)投資者；□2003年因此預計近二年房地產(chǎn)投資放量的可能性非常大。%在崗職工年平均工資、228678524841500078高密市農(nóng)村信用聯(lián)社14769227市規(guī)劃國土資源局1185226市水利局17338622第二人民醫(yī)院13452165市第一中學233市文化館802158160791349高密市郵政局81882236也就是高密市有6萬多人可以通過公積金的形式來投資置業(yè)，從這個數(shù)據(jù)也可以顯示目前高密市真正有購買實力的單位職工也就在6萬人左右，可見他們的數(shù)量是非常小的。市場的商品房全部是多層，小區(qū)規(guī)劃設計初步得到了重視，政府開始嘗試采用揭標的方式運作土地，“密水景苑”項目就是第一個吃螃蟹的人，可惜美中不足的是該項目是由青島的開發(fā)公司運作的，這說明本地的開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場良好的走向缺乏信心。市場供應量猛增，多層住宅是市場上的絕對主力，未出現(xiàn)小高層和高層住宅；◆ 不同板塊競爭項目的市場分析、中心板塊競爭格局區(qū)域界定：高密市振興街以南，城南街以北，交通路以西，西關路以東區(qū)域。主力面積順和路以東，農(nóng)豐街以南1488元/平方米90平方米可以說該板塊是高密房產(chǎn)的領跑者，從銷售角度看，本區(qū)域的房產(chǎn)多是在2003年年末至2004年年初開始推廣的，樓盤多數(shù)屬于短平快的小項目，銷售周期普遍很短，個案達到了較高的銷售率，開發(fā)商短期內(nèi)獲得了較高的開發(fā)利潤。主力總價交運小區(qū)30000平方米二室二廳一衛(wèi)平均單價96康成大街以北，國稅據(jù)以西三室二廳一衛(wèi)南部區(qū)域是高密市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域，本區(qū)域住宅項目自規(guī)劃和景觀綠化設計道建筑戶型結構設計，處處體現(xiàn)了中檔社區(qū)的應有理念，從戶型比例分析來看以三房居多，主力戶型的面積但是并不大，集中在90－100平方米左右，因此可以判斷出本區(qū)域的客戶群的消費能力一般?！窈坝^，膠河風景帶應該與本項目內(nèi)部環(huán)境結合，增加水景景觀的含量。從實用、可利用性、經(jīng)濟目的出發(fā)，其中小區(qū)的中心綠地或中心花園（也就是會所的位置）不宜太大，組團綠地應做開闊