【正文】 半地下車庫或者地上車庫，沒有地上停車場，小區(qū)的次干道也只能通過1輛車，不允許沿街停車，目的不外就是想讓小區(qū)有個非常漂亮的社區(qū)景觀。%多少合適？6.項目南部沿濱河綠化帶一側，樓座應該如何安排？項目南部沿濱河綠化帶一側的樓座有二種設計方式，其一是、從湖邊自東向西，小區(qū)車行道以南部分用2/3的占地面積開發(fā)高端物業(yè)建成小區(qū)最大的別墅區(qū)，用來吸引本地的高端客戶群體和外來投資者，別墅以單體為主，輔以雙拼和疊加。但是頂部處理比較好的只有三種形式，因此建議小區(qū)主入口以南的位置住宅頂部設計成陽光室和大露臺；小區(qū)景觀軸以西，樓座頂部設計成平頂；小區(qū)景觀軸以東，樓座頂部設計成閣樓為主，平頂為附樣式；這樣就既可以豐富小區(qū)鳥瞰的后視野美感，也可以避免為單一的引導的某種頂部設計費盡心機（現在高密人還不怎么接受閣樓設計）。樓座頂部到底應該如何處理？可以分區(qū)域，頂部各不一樣，有陽光室，觀景閣樓，平頂三種形式。引入巴斯風情主要突出別墅和類別墅產品的景觀性和休閑和諧性，賦予生態(tài)、親和、健康的田園風情為背景的鄉(xiāng)村別墅，打造一個風光生態(tài)、親和人家的英式田園小鎮(zhèn)。其拱廊、涼廊、尖頂、陽臺、窄窗、豪華的雕刻、高門的巍然等無不體現了新歌特式的典型風格。尼斯風情組團——尼斯是法國地中海區(qū)域的著名度假城市，充滿古典主義風格和歌特式建筑。后現代就是通過非傳統(tǒng)的方式組合傳統(tǒng)部件。美國建筑師斯特恩提出后現代主義建筑有三個特征：采用裝飾；具有象征性或隱喻性；與現有環(huán)境融合。格調清新、高雅的“水岸社區(qū)”，源于巴黎塞納河畔的左岸生活。為了保證群體統(tǒng)一感受，采取控制整體空間、尺度的協調，建筑材料及色彩采取局部變化整體一致的做法。形成建筑群體風格時注意使其在建筑形式上單體有個性、群體有共性，即變化中求統(tǒng)一、整體協調中求變化。結合四大組團之考慮，可又有所不同。3.綠化以草坪為基調，輔以灌木、喬木，豐富綠化在空間上的層次感。木制連廊可為廣場的構成要素之一，結合露天茶座等設置。休息設施主要包括座椅、連廊等。在廣場部分的鋪地則可采用較靈活的鋪裝方式，以限定空間。景觀設施主要包括鋪地、噴水、小品雕塑等。適當拉大樓間距，達到綠化豐富層次感，用精致園林小品加以點綴，做到移步換景的效果，各有特色及千秋。主入口強調其視覺效果上的氣勢，而中心景觀則更注重社區(qū)觀和參與性，主要利用膠河風光帶和人工湖，串起組團中央主題廣場，會所、步行街形成統(tǒng)一體，并形成一個標志性建筑景觀。園林景觀總體布局從每個組團主入口的步行景觀大道通向中央主題廣場，延續(xù)到湖心景觀，以中央主題廣場為每一組團的景觀中心，向圍合式建筑群參透，形成建筑、景觀、自然一體化。組團設置主題園林景觀，充分體現小區(qū)綠地景觀的平面區(qū)域層次感，營造全方位的綠色立體空間，每一處景觀追求精細化、實用化、可使用性、可參與性、可觀賞性、人景互動、人景融合。倡導人與自然，生活與景觀的和諧共融，巧具匠心的“漾、碧、游、怡”四主題，塑造了一個寧靜舒適的園林之夢，讓居者俯仰之間盡感遠離都市的平和與回味。景觀設計的目標是要營造一種具有都市化的休閑，居住環(huán)境。項目景觀設計建議據調查高密所有以開發(fā)的和正在建設的項目雖然容積率很低，但是并沒有很高的綠化率，大部分項目的綠化率介于25－35％之間，綠化手段單一，綠化目的是僅限于不讓地表裸露，樹木多是草皮和冬青，效果呆板，只有最近幾個新開發(fā)的項目出現了小型中央廣場和噴泉等小景觀。單元入口設殘疾人通道。遵循方便、經濟、安全和無障礙原則，盡量避免直線交割式路網，主要采用放射狀、環(huán)狀路網設計，減少交通死角、增加道路層次、保證各區(qū)域連接暢順。從實用、可利用性、經濟目的出發(fā)，其中小區(qū)的中心綠地或中心花園（也就是會所的位置）不宜太大，組團綠地應做開闊些?！褚惶輧蓱魹橹?。、本樓盤根據高密氣候與住房消費特點，遵循“朝向第一，兼顧景觀”的原則。、圍合建筑不應將組團景觀與組團外空間完全封閉隔離，而是連為一體，自然過渡?！瘛窈坝^，膠河風景帶應該與本項目內部環(huán)境結合，增加水景景觀的含量。總平面布局形式。、例如：景觀的動線變化，組團景觀與中心景觀與其他公共建筑的相互協調規(guī)劃設計的系統(tǒng)性與分期開發(fā)的階段性相結合?！竦谖宀糠郑喉椖恳?guī)劃理念營銷建議“規(guī)劃是房地產開發(fā)的第一生產力”。南部區(qū)域是高密市房地產發(fā)展較早的區(qū)域，本區(qū)域住宅項目自規(guī)劃和景觀綠化設計道建筑戶型結構設計，處處體現了中檔社區(qū)的應有理念，從戶型比例分析來看以三房居多，主力戶型的面積但是并不大，集中在90－100平方米左右，因此可以判斷出本區(qū)域的客戶群的消費能力一般。三室二廳一衛(wèi)文苑小區(qū)三室二廳一衛(wèi)南湖小區(qū)三室二廳一衛(wèi)康成大街以南。1278康成大街以北，國稅據以西1350康成大街西段961075西關路與城南二街交界處主力面積平均單價位置區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域為新興的城區(qū)，交通便利，路況較好，空氣清新，但是市政配套不完善，生活成本略高于中心板塊。北部板塊在所有的板塊中算是發(fā)展相對比較緩慢的，這和他的最初的城市定位——工業(yè)園區(qū)導致的，這里的周邊環(huán)境差，污染企業(yè)多，配套不全，消費者多是收入較低的工薪階層有很大的相連關系，因此本區(qū)域的價格多數在900－1200元/平方米之間，主力戶型總房款控制在10萬元左右，開發(fā)的商品房全部是低檔物業(yè)，消費者多是周邊工作的人群，雖然在建項目銷售率較高但是消化周期普遍較長，產品缺乏特色，市場接受度不高，產品去化抗性較大。二室二廳一衛(wèi)28000平方米北王新區(qū)二室二廳一衛(wèi)30000平方米華達新苑二室二廳一衛(wèi)18000平方米主力總價交運小區(qū)主力戶型總開發(fā)量案名可以說該板塊是高密房產的領跑者，從銷售角度看，本區(qū)域的房產多是在2003年年末至2004年年初開始推廣的，樓盤多數屬于短平快的小項目，銷售周期普遍很短，個案達到了較高的銷售率，開發(fā)商短期內獲得了較高的開發(fā)利潤。130平方米1394元/平方米人民大街和利群路交界處90平方米1380元/平方米古城路中段96平方米1488元/平方米利群路和立新街交界處87平方米1324元/平方米順和路以東，農豐街以南131平方米1500元/平方米利群路和鳳凰大街交界處主力面積平均單價位置區(qū)域內的商業(yè)地產發(fā)育的較好，氛圍較濃，大配套成熟，交通便利，大型購物廣場多座落在本區(qū)域，也是新建商品房比較集中的區(qū)域。 不同板塊競爭項目的市場分析、中心板塊競爭格局區(qū)域界定：高密市振興街以南，城南街以北，交通路以西，西關路以東區(qū)域。市場上鮮見小戶型開發(fā)的項目，大面積戶型是絕對被消化主力；◆高密本地市場還是屬于賣方市場，客戶需求不明顯，購房心理不成熟，沒有投資意識和旅游度假意識；◆開發(fā)項目多集中在中心區(qū)域和南部地區(qū)，北部地區(qū)次之；◆市場供應量猛增，多層住宅是市場上的絕對主力，未出現小高層和高層住宅；◆幾年的房地產市場還未出現小高層和高層住宅，但是已經在新行政中心出現了由上海某房地產開發(fā)的少量單體別墅，高端市場競爭正在初露端倪。從營銷角度來看，所有的開發(fā)公司都認識到競爭的殘酷，因此加強了對營銷工作重視力度，青島的代理公司紛紛進入高密本地市場，代理公司有上海鵬祥，青島和志行，青島世紀恒昌，青島昊?！砉镜慕槿朐谔嵘镜胤康禺a營銷水平的同時，也帶來了房價炒作的空間，使房價基本符合價值。2004年是高密房地產市場蓬勃發(fā)展的一年2004年房地產的土地供應量、開發(fā)量，消化量突然得到釋放，從政府有關部門獲悉，今年政府預計開發(fā)量在70－80萬平方米。市場的商品房全部是多層，小區(qū)規(guī)劃設計初步得到了重視，政府開始嘗試采用揭標的方式運作土地，“密水景苑”項目就是第一個吃螃蟹的人，可惜美中不足的是該項目是由青島的開發(fā)公司運作的，這說明本地的開發(fā)企業(yè)對房地產市場良好的走向缺乏信心。高密市的房地產發(fā)展正式啟動實在2002年，那是最活躍的就是沿街商鋪開發(fā)，市場上很少有商品房在售，且市場接受度業(yè)不高，房價多數在100元/平方米以下，銷售情況一般，KK商貿城就是在那時進入這個市場的，留給高密房地產卻是揮之不去的傷痛。........（略）第四部分:從這個數字我們也可以解讀出高密房地產按揭貸款的比例也是非常低的，通過市場調查許多小樓盤為了快速回籠資金往往不接受客戶貸款，在客戶一次性付款之后給個比較大的銷售折扣。也就是高密市有6萬多人可以通過公積金的形式來投資置業(yè)，從這個數據也可以顯示目前高密市真正有購買實力的單位職工也就在6萬人左右，可見他們的數量是非常小的。、22368893孚日家紡股份有限公司698188雪龍皮革公司2227994高密市郵政局34310792高密市供電公司134913432高密市通信公司（地方）12316079高密市政工程處705811886高密中專2558021市藝術劇院2010800市文化館19610868市第四中學2331099611664市第一中學8811303市第二實驗小學16513981文教市計劃生育服務站7813452市衛(wèi)生防疫站10512719第二人民醫(yī)院23113807市立醫(yī)院62212150醫(yī)療機構市級機關后勤處4517338高密市公路局10211875市水利局20212707市林業(yè)局2613469市房產管理局3311852市司法局5611364市規(guī)劃國土資源局19914978市公安局22715138國家稅務局15314769氣象局1948742事業(yè)單位高密市農村信用聯社3917809中國銀行高密支行7818659構工商銀行高密支行16815000農業(yè)發(fā)展銀行單位從業(yè)人員（人）.52484144173307421228678150職工工資總額（千元）單位個數、%按照在崗職工的年平均工資數，以每家三口人，二人上班計算，家庭年收入在17696元，扣調日常開支和人情事故的費用能夠有1萬元的節(jié)余的理想結果計算，他們工作3年左右年就應該有購房需求，如果他們做銀行按揭，可以不依靠其它人的經濟幫助購買10－15萬一套的房子，這也是為什么現在高密市10－15萬/套熱銷的原因。3422元/人8848元/人%在崗職工年平均工資7345元/人2003年對高密市我項目潛在客戶群體的統(tǒng)計分析高密人均收入對比表類別因此預計近二年房地產投資放量的可能性非常大。%固定資產投資總額2003年類別根據官方統(tǒng)計資料（統(tǒng)計局）對消費者消費能力和消費心態(tài)的分析、青島和濰坊的高端物業(yè)投資者；□傳媒、文藝界人士等；□商業(yè)、服務業(yè)中的佼佼者；□各級政府機構的高級別公務員；□行政或公共事業(yè)專職管理者；□各種經濟類型的企業(yè)經理、企業(yè)家；□多層其他消費層多層中等消費層多層、小高層、別墅高消費層產品類型客戶層面大部分客戶購房以三居室為主，輔以少量的四居室和二居室，沒有人選擇一居室；購房面積集中在80－130平方米之間；消費單價普遍偏低，以1200元/平方米以下的選擇居多。購房的目的以自住和便于子女成長為主，少數人是為孝敬父母而置業(yè)的；多數人對精裝修顯示了很高的熱情。以三口之家為主，年齡集中在35－50歲；多數客戶目前沒有私家車，他們主要以自行車和摩托車為主要交通工具，部分人做公交車。消費者對本項目區(qū)域的偏遠意識很強；※首次置業(yè)比重較大，但本項目更多的需要二次置業(yè)者；※對城市人和鄉(xiāng)下人的心理差異大，郊區(qū)大盤引導工作難度大；※對價格敏感，尤其對總價的敏感性高與單價，整體購買力并非特別強；※對于高密來說，消